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Les risques de faire pousser du pot à la maison

Même si Ottawa a légalisé la consommation de cannabis récréatif et autorisé sa culture jusqu’à quatre plants à la maison, Québec a interdit ce genre de jardinage amateur. Peu importe son illégalité, il y a toujours eu des gens qui l’ont fait et ça va certainement continuer.

Or, sur fond de légalisation pilotée par le gouvernement fédéral, l’Institut canadien des évaluateurs ( ICE ) s’inquiète des effets d’une telle culture sur l’état des propriétés au pays. « Quatre plants, ça paraît peu, mais dans certaines circonstances, il est possible de créer des conditions d’humidité inacceptables pour la structure d’une propriété », explique un porte-parole de l’ICE.

Cela pourrait favoriser l’éclosion de moisissures, un des pires problèmes résidentiels, qui nécessite souvent une semi-démolition ou de coûteuses rénovations.

Cependant, la probabilité que la culture de quelques plants seulement cause un dommage est extrêmement faible par rapport aux cultures importantes du crime organisé, qui causent des dommages bien réels.

Caché ou non ?

Et si un inspecteur trouvait des plants dans une maison, dans le cadre de son travail ? L’ICE a demandé un avis au Commissaire à la protection de la vie privée du Canada : selon ce dernier, s’il y a dommage, il doit le mentionner sans évoquer la culture elle-même.

Le président de l’Ordre des évaluateurs agréés diverge de cette position. Selon lui, si la cause est indéniable, l’inspecteur doit mentionner la culture de cannabis dans son rapport.

Par contre, une maison qui a un historique de culture de cannabis n’est pas nécessairement considérée comme viciée. Il faudra que des dommages significatifs soient constatés par l’inspecteur pour déclarer un vice caché.

À noter : les vendeurs qui engagent un agent d’immeuble doivent obligatoirement déclarer qu’il y a eu culture hydroponique de pot à large échelle, au même titre qu’un suicide ou un meurtre. Cette obligation ne s’applique pas aux vendeurs sans agent d’immeuble ni à ceux qui ne cultivent que quelques plants.

Conseils

Le contrat d’assurance en habitation ne prévoit pas d’exclusion pour la culture artisanale du cannabis. Donc, pas besoin d’avertir son assureur.

Par contre, le Code civil prévoit que l’assuré doit transmettre à son assureur toute information susceptible d’évaluer le risque. Si votre logement ou maison a abrité une culture à grande échelle, votre assureur doit le savoir ( et il enverra peut-être un inspecteur ), que vous soyez propriétaire ou locataire.

Avec la nouvelle loi québécoise, les propriétaires peuvent envoyer un avis de réouverture de bail leur permettant d’interdire la consommation de cannabis dans leur logement.

Les propriétaires sont normalement tenus d’avertir leur assureur que certains locataires cultivent ou consomment du cannabis dans leur logement. Ne pas le faire est considéré comme de l’aveuglement volontaire, selon un jugement récent. En cas de sinistre, comme un incendie relié à cette culture, l’assureur pourrait refuser d’indemniser le propriétaire.

D’après : Faire pousser du pot à la maison comporte des risques de Stéphane Desjardins, Le Journal de Montréal, 11 octobre 2018

Entretenir ses logements locatifs, une mauvaise affaire

 

 

 

 

 

Un récent article que le coloré comptable-chroniqueur, Pierre-Yves McSween publiait dans La Presse+ m’a semblé mettre le doigt sur une situation aussi problématique que cruciale pour les propriétaires de logements locatifs.

Son analyse considère qu’une hypocrisie se cache derrière les logements délabrés dont les journaux font état régulièrement. Selon lui, la réglementation en place met à mort la logique économique de l’entretien des logements. Le « trip à trois » entre la Commission de la construction du Québec, la Régie du logement et les autorités fiscales et réglementaires encourage les mauvais comportements.

Pour ceux qui ne connaissent pas la loi R-20 et qui auraient l’intention d’acheter un multiplex à rénover, il faut faire attention. Même avec un peu de jugement, mais surtout des aptitudes pour faire les travaux, un propriétaire ne pourra pas rénover ses logements lui-même. Bien souvent, selon la Loi, un propriétaire n’a pas le droit de s’occuper des travaux significatifs chez son locataire ou sur les parties communes de l’immeuble.

Les conséquences ? Techniquement, il faudrait engager des employés avec plusieurs formations pour effectuer démolition, menuiserie, plomberie, électricité, carrelage, peinture, etc. Finalement, avec les diverses charges sociales, les jours fériés, les frais de gestion de l’entrepreneur et les taxes, les salaires horaires refilés aux clients frôlent la folie.

Les règles de la Régie du logement qui veulent, avec raison, protéger le locataire des propriétaires abusifs viennent détruire la capacité du propriétaire de voir quelconque avantage économique à entretenir ses logements.

Un exemple. Un triplex avec trois logements identiques à 900 $ par mois. Avec des rénovations majeures dans un logement qui coûteraient 50 000 $, le calculateur 2017 de la Régie du logement estime que pour ces travaux spécifiques, le propriétaire peut augmenter son loyer de 2,4 % de la somme totale. Cela donne 1200 $ par année.

Il faudrait donc plus de 40 ans au propriétaire pour avoir un retour sur son investissement. Ce délai serait réduit en tenant compte de l’amortissement fiscal des travaux. Par contre, à la revente, il y aurait possiblement de la récupération d’amortissement imposable à 100 %.

De plus, il ne faut pas oublier que durant cette période, les 50 000 $ ont généré un coût de renonciation ( l’argent qu’on aurait pu faire ailleurs ).

Résultat, les propriétaires investiront le minimum. les locataires continueront d’habiter des logements vétustes et les services des travailleurs de la construction seront moins en demande.

Et le travail au noir ne s’en portera que mieux.

 

D’après : L’hypocrisie derrière les logements délabrés, publié par Pierre-Yves McSween. Le 15 mars 2017, La Presse+.

Aider son enfant à devenir proprio

parent et jeune adulte

 

 

 

 

Un des souhaits de plusieurs parents est que la génération qui suit soit en meilleure position que la précédente. Noble idée, s’il en est une.

La meilleurs façon souvent de matérialiser cette idée est d’aider nos enfants à devenir propriétaire à leur tour. Cependant, il y a quelques précautions à prendre afin d’éviter les conflits potentiels et les risques financiers qui peuvent découler d’une telle situation.

Être bien préparé et ne pas faire les choses trop rapidement, voilà la bonne recette!

Source: https://www.lesaffaires.com/mes-finances/immobilier/les-precautions-a-prendre-avant-d-aider-son-enfant-a-devenir-proprietaire/586975

Entre hésitation et occasion unique

hésitation

 

 

 

 

Avec les diminutions des chantiers de construction et le prix des propriétés qui n’a de cesse d’augmenter depuis plus d’une décennie, plusieurs intervenants croient qu’on assistera à une augmentation du taux de locataires au Québec. Le taux de propriétaires, actuellement à 61,2%, demeure néanmoins un des plus bas au Canada.

D’un autre côté, le célèbre milliardaire américain Warren Buffett a donné une recommandation récemment aux Américains par l’entremise du magazine Fortune:  » Avec une hypothèque fixe de 30 ans autour de 4%, ne lésinez pas. C’est l’occasion d’une vie »

Bien sûr, ces hypothèques au terme de 30 ans n’existent pas au nord de la frontière, mais néanmoins je crois toutefois qu’avec des taux fixe 5 ans sous la barre des 3%, il s’agit bien ici aussi d’une occasion qui ne risque pas de revenir de sitôt.

On a tendance à penser que les taux bas des dernières années sont devenu la norme. Pourtant, on devrait se montrer prudent du côté des prédictions et constater que cette période-ci est à l’avantage des emprunteurs. Et avec des prix qui ne risquent pas de descendre et malgré des règles de financement plus contraignantes, le constat est claire, les dernières années ont été parmi les meilleures pour acheter une propriété.

Source: http://fr.canoe.ca/argent/depenser/projetdevie/archives/2014/10/20141028-122729.html et http://www.lesaffaires.com/blogues/bernard-mooney/l-occasion-d-une-vie/572925

Encore des changements sur les hypothèques!

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Il y a eu beaucoup de spéculation au cours des derniers mois au sujet des prêts hypothécaires mais le gouvernement fédéral avait conservé le statut-quo au moment du dernier budget. Plusieurs intervenants avaient exprimé leur désaccord face à une troisième modification aux règles concernant la garantie gouvernementale relative à l’assurance prêt hypothécaire. Pourtant le 21 juin, le gouvernement annonçait la mise en place de nouveaux paramètres concernant les prêts hypothécaires assurés par l’entremise de la SCHL, changement qui s’appliquait à partir du 9 juillet.

-Pour les prêts hypothécaires assurés par la SCHL pour les immeubles résidentiels d’un à quatre logements, le rapport prêt-valeur maximal pour le refinancement d’un  propriétaire occupant passe de 85% à 80%.
-La période d’amortissement maximale passera de 30 ans à 25 ans pour les prêts supérieurs à 80% de la valeur de la propriété.
-Le  prix d’achat maximal pour un achat assuré sera de 1 millions de dollars.
– Le rapport d’amortissement de la dette sera fixé à 39% pour les dettes d’habitation et de 44% pour les dettes totales.

Il va sans dire que si quelqu’un se réveillait d’une hibernation de 5 ans, il serait déboussolé par les changements apportés! De 40 ans, l’amortissement est descendu à 25 ans et d’un refinancement à 95%, il est désormais possible d’y aller seulement à 80%. Le but derrière ces changements est de diminuer l’endettement des ménages, et il est beaucoup plus facile pour un gouvernement de modifier ce qu’il contrôle, la SCHL, que de légiférer sur les taux d’intérêts sur les cartes de crédit par exemple, un fardeau beaucoup plus important pour les ménages. Mais ça, c’est un autre débat.
Bon été!