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Quand la marge hypothécaire se fait piège

Même si la popularité des marges de crédit hypothécaires a explosé depuis 15 ans, les Canadiens ne comprennent toujours pas les dangers de cet instrument de crédit.

Leur méconnaissance fait frémir quand on sait que plus de trois millions de Canadiens disposent d’une marge de crédit dont le solde moyen est d’environ 65 000 $. Si on exclut les hypothèques traditionnelles, les marges de crédit hypothécaires sont désormais la principale source d’endettement des ménages, représentant plus du double des dettes accumulées sur les cartes de crédit ou les prêts automobiles.

Malgré tout, la majorité des titulaires d’une marge hypothécaire ont obtenu une note inférieure à 50 % dans un test de connaissances préparé par l’Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC).

Bon d’accord, à peu près tout le monde sait que la marge hypothécaire est garantie par la valeur d’une résidence et qu’il s’agit d’une forme de crédit renouvelable qu’on peut rembourser progressivement et réutiliser au besoin, un peu comme une carte de crédit.

Mais là s’arrêtent les connaissances des propriétaires.

La moitié des titulaires de marge ne comprennent pas que leur limite de crédit augmente automatiquement au fur et à mesure qu’ils remboursent le prêt hypothécaire traditionnel qui est associé à leur marge. Ce mécanisme sournois est pourtant… capital.

À cause de ce jeu de vases communicants, certains propriétaires font leurs paiements hypothécaires d’un côté, mais de l’autre, ils puisent dans leur marge dont la limite augmente sans cesse. Au bout du compte, ils ne remboursent jamais leur emprunt total et sont condamnés à payer des intérêts éternellement.

Certains auront des problèmes à boucler leur budget si une hausse des taux d’intérêt survient. Déjà, la Banque du Canada a relevé son taux directeur de 125 points centésimaux (1,25 %) depuis 2017. Et ce n’est pas fini.

Or, la hausse du taux directeur se répercute immédiatement sur le taux préférentiel des banques et, par ricochet, sur le taux d’intérêt des marges. Ça, on le sait. Par contre, six détenteurs de marge de crédit sur sept ignorent que leur prêteur peut aussi augmenter le taux d’intérêt à sa discrétion, selon les modalités du prêt. Inquiétant, non ?

D’autre part, la majorité de ceux qui disposent d’une marge ne réalisent pas que le prêteur peut réduire leur marge de crédit en tout temps ou même leur demander de rembourser le prêt au complet d’un coup.

En effet, les marges hypothécaires sont des produits de crédit entièrement ouverts. Il s’agit de « prêts à demande » pouvant être rappelés par le prêteur à tout moment, même si aucune date d’échéance n’est fixée. Il vaut mieux lire son contrat attentivement si on ne veut pas avoir de mauvaise surprise.

Si les marges de crédit comportent de réels avantages pour ceux qui les utilisent à bon escient. Elles sont souples et abordables.

Leur taux d’intérêt est plus faible que celui d’un prêt à la consommation. Pas besoin de remplir de demande de financement, l’argent est disponible dès qu’on en a besoin. Et on peut rembourser la marge plus rapidement, sans avoir à payer de pénalités astronomiques comme lorsqu’on veut se débarrasser d’une hypothèque fermée avant le terme.

Mais pour les consommateurs qui manquent de discipline, les marges de crédit hypothécaires sont une invitation irrésistible à vivre au-dessus de ses moyens, en utilisant sans cesse sa maison comme guichet automatique, quitte à hypothéquer sa retraite.

L’enquête de l’ACFC démontre justement qu’un titulaire de marge sur cinq ( 19 % ) a emprunté davantage que ce qu’il avait prévu. Il faut dire que près de la moitié des marges servent à financer des rénovations. Et comme les rénos coûtent souvent plus cher qu’on pense, les extras se retrouvent à crédit.

Beaucoup de consommateurs se servent aussi de leur marge de crédit comme fonds d’urgence, se retrouvant alors dans le rouge dès qu’un imprévu survient. D’autres l’utilisent pour consolider des dettes, ce qui leur permet de réduire les intérêts… pourvu qu’ils n’utilisent pas la bouffée d’air pour emprunter de plus belle.

Mais certains consommateurs, en particulier les jeunes de 25 à 34 ans, puisent dans leur marge pour rembourser d’autres emprunts, comme leur carte de crédit. Payer des dettes avec d’autres dettes ? Voilà un cycle infernal qui risque de se terminer dans le bureau d’un syndic en insolvabilité.

Pour ne pas tomber dans le piège du surendettement, les propriétaires devraient plutôt avoir un plan de remboursement du capital de leur marge. Mais on est loin de ça. Plus d’un quart des détenteurs de marge ( 27 % ) paient uniquement les intérêts tous les mois ( ou presque ).

Pourtant, la plupart des propriétaires ( 61 % ) pensent être en mesure de rembourser leur marge au grand complet d’ici cinq ans. Comptent-ils sur un héritage ? Pensent-ils que l’argent va tomber du ciel ?

Vive la pensée magique !D’après : Dans les patates avec la marge hypothécaire par Stéphanie Grammond, La Presse+, le 15 janvier 2019

Une marge bien pleine

gros ventre

 

 

 

 

 

Il y a une situation que nous voyons très souvent ces temps-ci et qui est due à la popularité des marge de crédit hypothécaires, elles sont pleines.

Bien utilisée, une marge de crédit hypothécaire est un outil très intéressant. On peut faire des travaux, investir ou seulement s’en servir comme coussin financier en cas de pépin, par exemple. Cependant, il faut toujours garder à l’esprit qu’une marge se doit d’être temporaire, autrement dit, qu’on doit avoir un plan de sortie pour la rembourser, et ce, plus rapidement qu’une hypothèque.

Le problème qu’on voit, c’est que beaucoup de gens utilisent leur marge, et ne font plus que les paiements minimums, ou un peu mieux, par la suite. Si vous saviez combien de fois j’ai vu des relevés de marges au même niveau 5 ans plus tard, les clients ayant que payé les intérêts. Intérêt qui sont plus chers que sur un hypothèque aussi…

Dès qu’on arrive à un certain montant sur la marge, il faut regarder pour fixer le montant en hypothèque, de manière à rembourser plus rapidement le capital et à payer l’intérêt. Vous pourriez économiser des milliers de dollars!

Encore du changement dont vous n’avez probablement pas entendu parler!

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Au cours des dernières années, il y a eu énormément de changements dans le monde du prêt hypothécaire. Encore récemment, nous vous avons fait parvenir dans une lettre, les dernières modifications que le gouvernement a annoncées en juin 2012. Cependant, d’autres réformes au régime hypothécaire ont été décidées en juin 2012 par le Bureau du surintendant des institutions financières du Canada (BSIF). On en a très peu entendu parler et pourtant, ces modifications peuvent vous toucher. Toujours est-il qu’elles auraient pu être encore plus drastiques. Voici les points qui y étaient discutés et qui n’ont pas été adoptés :

– Requalification des emprunteurs au renouvellement hypothécaire
– Inclusion des assurances habitations dans le calcul des dettes
– Limites des exceptions possibles

Toutefois, voici les changements apportés :

– La valeur maximale d’une marge de crédit hypothécaire passe de 80% à 65% de la valeur de la propriété.
– La démonstration de revenus pour les travailleurs autonomes devient totale.
– Les remises en argent des prêteurs ne peuvent plus êtres utilisées comme mise de fonds (c’est la fin des achats à 0% de comptant)
– La qualification pour les prêts conventionnels (plus de 20% de mise de fonds) est sujet à changement. Cela pourrait vouloir dire de qualifier sur le taux affiché (présentement 5,24%) même si le taux obtenu est à 3,09%. Cette manière d’agir est déjà la norme pour l’obtention d’un taux variable. Elle affecte grandement le montant d’achat possible.

Il va sans dire qu’on tente par tous les moyens de calmer le marché immobilier. Cela fait beaucoup de changements en peu de temps. On souhaite que cela ne vous pénalise pas trop.

Pour plus d’informations : http://www.osfi-bsif.gc.ca/