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Quelle mise de fonds pour l’achat d’un immeuble à revenu ?

Pour l’investisseur immobilier, le pourcentage de la mise de fonds à l’achat d’un immeuble aura une incidence majeure sur la suite des choses.

Supposons que vous êtes investisseur immobilier et que vous êtes en quête d’un nouvel immeuble à acquérir. Vous avez deux désirs : d’une part, vous désirez trouver l’immeuble le plus rentable possible. De l’autre, vous souhaitez investir le moins d’argent possible pour en faire l’acquisition.

Autrement dit, vous voulez verser la plus petite mise de fonds possible, puisque de cette façon vous maximiserez votre capacité à devenir propriétaire d’immeubles additionnels, au moment opportun.

Ce qu’il faut savoir, c’est que le montant minimum requis pour la mise de fonds varie selon le type d’immeuble et selon la situation de son propriétaire. Voyons les deux cas de figure possibles, soit ceux de l’investisseur occupant et de l’investisseur non occupant.

L’investisseur occupant

L’investisseur occupant achète un immeuble locatif pour s’y loger. Pour les immeubles de trois et quatre logements, il est possible de devenir propriétaire occupant moyennant une mise de fonds représentant aussi peu que 10 % de la valeur d’acquisition. Le même acheteur qui choisirait de ne pas occuper son immeuble de trois ou quatre logements devrait verser une mise de fonds de 15 %, avec une assurance prêt hypothécaire SCHL, ou de 20 % en financement régulier.

Dans une perspective d’enrichissement, il est tout à fait logique de verser la plus petite mise de fonds possible, soit 10 %. Vous pourriez ainsi conserver un maximum de fonds pour acquérir, plus tard, un autre immeuble, puis un autre et ainsi de suite. Il ne faut pas oublier qu’en immobilier locatif, les loyers contribuent à payer l’hypothèque !

L’investisseur non occupant

L’investisseur non occupant achète un immeuble comme il achèterait des actions à la bourse. L’objectif est avant tout d’accroître son capital.

Pour les immeubles de cinq logements et plus, la mise de fonds exigée est de 25 %, peu importe que le propriétaire habite ou non l’immeuble. Mais cette mise de fonds peut être influencée par la nature de l’édifice. Par exemple, dans le cas d’une maison de chambres ou d’un terrain, les institutions bancaires peuvent demander jusqu’à 50 % du prix d’achat.

Quant aux immeubles commerciaux, les exigences ne sont pas aussi bien définies. Les institutions financières évalueront d’une part la situation financière de l’emprunteur et de l’autre la viabilité financière de son projet d’investissement. C’est bien sage de leur part, puisqu’il s’agit là des deux principaux facteurs sur lesquels il faut se pencher avant d’investir.

Quelques conseils

  • Plus votre mise de fonds est importante, plus vous économisez en frais d’intérêt. À l’inverse, moins votre mise de fonds est élevée, plus vous maximisez votre potentiel d’achat. L’astuce est de trouver votre juste milieu.
  • Acheter un immeuble locatif revient à acheter une entreprise. La gestion doit donc se faire en conséquence.
  • Pour connaître le succès en investissement immobilier, il faut avant toute chose faire de bons calculs de rentabilité.
  • Outre la banque, plusieurs méthodes de financement alternatif existent : partenariat, balance de vente, prêteur privé…
D’après : Quelle mise de fonds pour s’enrichir en immobilier ? de Ghislain Larochelle, Le Journal de Montréal, 22 juillet 2018

Entretenir ses logements locatifs, une mauvaise affaire

 

 

 

 

 

Un récent article que le coloré comptable-chroniqueur, Pierre-Yves McSween publiait dans La Presse+ m’a semblé mettre le doigt sur une situation aussi problématique que cruciale pour les propriétaires de logements locatifs.

Son analyse considère qu’une hypocrisie se cache derrière les logements délabrés dont les journaux font état régulièrement. Selon lui, la réglementation en place met à mort la logique économique de l’entretien des logements. Le « trip à trois » entre la Commission de la construction du Québec, la Régie du logement et les autorités fiscales et réglementaires encourage les mauvais comportements.

Pour ceux qui ne connaissent pas la loi R-20 et qui auraient l’intention d’acheter un multiplex à rénover, il faut faire attention. Même avec un peu de jugement, mais surtout des aptitudes pour faire les travaux, un propriétaire ne pourra pas rénover ses logements lui-même. Bien souvent, selon la Loi, un propriétaire n’a pas le droit de s’occuper des travaux significatifs chez son locataire ou sur les parties communes de l’immeuble.

Les conséquences ? Techniquement, il faudrait engager des employés avec plusieurs formations pour effectuer démolition, menuiserie, plomberie, électricité, carrelage, peinture, etc. Finalement, avec les diverses charges sociales, les jours fériés, les frais de gestion de l’entrepreneur et les taxes, les salaires horaires refilés aux clients frôlent la folie.

Les règles de la Régie du logement qui veulent, avec raison, protéger le locataire des propriétaires abusifs viennent détruire la capacité du propriétaire de voir quelconque avantage économique à entretenir ses logements.

Un exemple. Un triplex avec trois logements identiques à 900 $ par mois. Avec des rénovations majeures dans un logement qui coûteraient 50 000 $, le calculateur 2017 de la Régie du logement estime que pour ces travaux spécifiques, le propriétaire peut augmenter son loyer de 2,4 % de la somme totale. Cela donne 1200 $ par année.

Il faudrait donc plus de 40 ans au propriétaire pour avoir un retour sur son investissement. Ce délai serait réduit en tenant compte de l’amortissement fiscal des travaux. Par contre, à la revente, il y aurait possiblement de la récupération d’amortissement imposable à 100 %.

De plus, il ne faut pas oublier que durant cette période, les 50 000 $ ont généré un coût de renonciation ( l’argent qu’on aurait pu faire ailleurs ).

Résultat, les propriétaires investiront le minimum. les locataires continueront d’habiter des logements vétustes et les services des travailleurs de la construction seront moins en demande.

Et le travail au noir ne s’en portera que mieux.

 

D’après : L’hypocrisie derrière les logements délabrés, publié par Pierre-Yves McSween. Le 15 mars 2017, La Presse+.

Remise en question du rendement des plex

immeuble locatif

 

 

 

 

 

Investissement refuge pendant des années pour plusieurs, on connaît tous quelqu’un qui a investi en immobilier. Parfois, c’est un oncle qui a payé 3 fois rien un immeuble dans les années 80, car c’est souvent cela qu’on payait à l’époque. Au fil du temps, de plus en plus d’investisseurs recherchèrent ce type de propriété, tant pour y habiter que pour de l’investissement.

Ce qui devait arrivé arriva. Devenu très populaire, la valeur des propriétés explosa au cours des dernières années. La hausse des prix des logements ne suit pas nécessairement la courbe des valeurs, ce qui affecte beaucoup le rendement.

Source: http://affaires.lapresse.ca/economie/immobilier/201404/01/01-4753429-le-temps-des-plex-est-il-revolu.php