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Avant d’acheter un plex… 10 conseils

Investir à la Bourse n’est pas votre truc, mais acheter un plex vous fait rêver ? Sachez que devenir ce type d’entrepreneur peut s’avérer plus complexe que d’acheter des certificats de placement garanti. Avant de vous lancer dans cette aventure, voici 10 choses à savoir.

1. Gestionnaire de relations humaines

Soyez prêts à devenir de véritables gestionnaires de relations humaines. S’il y a des locataires qui sont en guerre les uns contre les autres, on ne peut pas leur dire de régler ça entre eux. Le propriétaire a l’obligation de faire en sorte que tout le monde vive paisiblement dans l’immeuble.

S’il y a des locataires autonomes, d’autres qui appellent à 3 heures du matin pour qu’on vienne sur-le-champ déboucher leur toilette.

Les locataires sont des clients, et certains sont plus exigeants. Et parmi les propriétaires, il y a des gens intransigeants qui ont de la difficulté à négocier, qui s’emportent facilement, qui gèrent mal leurs émotions. Mais ça s’apprend et ça se développe.

Un sondage de la CORPIQ rassure cependant les propriétaires; 93 % des locataires y affirment avoir une bonne ou une très bonne relation avec leur propriétaire.

2. Poser les bonnes questions à tous les locataires

Vous visitez l’immeuble rapidement en ne vous informant que sur le prix des loyers ? Vous risquez de faire des cauchemars plus tard. Il est suggéré de rencontrer tous les locataires et de leur poser des questions simples : Comment ça fonctionne ici ? Est-ce que vos relations avec le propriétaire et les voisins sont bonnes ? Avez-vous eu des problèmes ces dernières années ? De bruit, de chauffage, de dégâts d’eau, de moisissures ? Au lieu de poursuivre l’ancien propriétaire après l’achat, vous pourrez soit renégocier ou ne pas acheter l’immeuble selon les réponses reçues à vos questions.

3. Visite complète et inspection obligatoire

L’inspection est essentielle pour évaluer les dépenses à court et  moyen terme qu’exigera l’immeuble. Sur papier, le rendement est peut-être beau, mais s’il y a de l’amiante, des problèmes de fondations, de l’infiltration d’eau, des moisissures et que l’on doive réaliser des travaux, ça va coûter beaucoup plus cher.

Souvent, on veut aller trop vite; on se dit que ce n’est pas grave; que l’on a visité le rez-de-chaussée que l’on veut habiter… Mais la visite de tous les logements est nécerssaire pour savoir s’il y a des travaux à faire. Ça donne aussi une idée de qui habite le logement et comment il l’entretient. Méfiez-vous des propriétaires qui multiplient les raisons pour éviter la visite d’un des appartements.

4. Enquêter sur le quartier

Est-ce un quartier avec un taux de criminalité élevé ? Des gangs de rue ? Pourquoi ne pas passer quelques heures dans le quartier ? Ne dépassez pas à 30 km/h en demeurant dans le véhicule ! Allez manger au petit restaurant du coin et regardez ce qui se passe. Vérifiez aussi de quelle façon évolue le quartier. Parfois, il y a un redressement prévu. Le marché est bon.

5. Les vérifications de base

Vérifiez auprès de la Ville, de la Régie du bâtiment et de la Régie du logement s’il y a eu des amendes, des avis d’infraction et si les taxes sont payées. 60 % des litiges à la Régie du logement portent sur le non-paiement de loyer.

6. Miser sur la piquerie

Souvent, les gens veulent acheter un immeuble récent où il n’y a pas de travaux à faire, où les loyers sont élevés, qui est bien situé et en demande. C’est sûr que vous diminuez ainsi de beaucoup votre risque, mais l’immeuble va coûter très cher et vous allez diminuer votre rendement. Si vous êtes tolérant au risque et que vous souhaitez un rendement rapide, considérez des options moins classiques; un immeuble défraîchi avec du trafic de drogue pourra se négocier à bon prix. Y faire le ménage, obtenir les résiliations de bail, rénover, relouer et éventuellement vendre l’immeuble dans un an ou deux avec des locataires qui payent bien et dont les loyers sont conforme au marché s’avérera payant.

7. Un bon investissement, vraiment ?

Les années de gloire des plex sont derrière nous. Si vous avez l’intention de vous acheter un plex comme investissement pur et non pour y habiter, ce n’est pas un bon investissement. Début 1990, on payait cinq fois les revenus bruts; maintenant, c’est quinze fois les revenus bruts. Mathématiquement, ça ne marche plus. Par contre, si on y habite pendant 30 ans, que ce soit dans une maison, un condo ou un plex, l’effet du temps va faire en sorte que c’est un bon investissement. La stratégie d’acheter et de revendre constamment nuit au rendement à cause des frais. Rappelons aussi que les augmentations de loyer n’ont pas suivi le coût de la vie, mais le prix des plex, lui, n’a jamais cessé d’augmenter depuis 20 ans.

8. La facture des travaux aux locataires ?

Le parc immobilier est vieillissant au Québec. Pas de problème, vous allez rénover et refiler la facture aux locataires ? Impossible.

La Régie du logement prend le montant des travaux qu’on a réalisés et le met dans une formule qui donnait pour l’année 2018 une augmentation de 2,7 %. Ça veut dire que ça prend plus de 35 ans avant de récupérer son investissement. Ce n’est pas tout à fait la même chose que de le récupérer dans la première année.

9. Reprise de possession d’un logement

Vous comptez vivre au rez-de-chaussée ou loger un de vos enfants dans un logement ? C’est automatique et ça ne coûte rien, croyez-vous ? Au contraire. Tout d’abord, prévoyez de payer des frais de déménagement et des mois de loyer gratuit. Ensuite, ayez en tête que les locataires ne partiront pas quand bon vous semblera. Pour un bail de plus de 12 mois, il faut envoyer un avis au moins six mois avant la fin du bail.

La reprise est interdite par la loi si vous achetez à deux et que vous n’êtes pas conjoints. Interdit aussi par la loi d’évincer une personne âgée. Depuis 2016, si les gens qui habitent dans le logement ont 70 ans et plus, qu’ils y habitent depuis plus de 10 ans et qu’ils ont un revenu égal ou inférieur au maximum qui leur permet d’être admissibles à un logement à loyer modique, ils ont le droit de rester là à vie. »

10. Vérifier les baux

Plusieurs personnes, trop pressées d’acheter, raient beaucoup de conditions de l’offre d’achat. Les acheteurs se disent  que ce n’est pas grave, mais il y a souvent des ententes qui ont été faites dans le passé. C’est vraiment essentiel pour le futur propriétaire occupant de les connaître. Si, par exemple un locataire a le droit d’utiliser le stationnement, de profiter de la cour et même de la piscine, avez-vous envie qu’il débarque lors de vos fêtes familiales ?

Les baux peuvent aussi en dire long sur la qualité des locataires. Imaginez qu’en consultant les baux, vous vous rendiez compte que tout le monde a emménagé il y a six mois.

D’après : Dix choses à savoir avant d’acheter un plex par Isabelle Dubé, La Presse+, le 1er septembre 2019

La rénovation, dépense ou investissement ?

Agrandir la cuisine, refaire la salle de bains, aménager le sous-sol, faire creuser une piscine, transformer une pièce en cellier ou investir dans un aménagement paysager de rêve ? Tous les moyens sont bons pour bien se sentir à la maison. Mais qu’en est-il de l’impact de ces travaux sur la valeur de la propriété ? La rénovation, dépense ou investissement ?

L’art de maximiser son investissement

On ne regarde pas à la dépense pour personnaliser sa demeure. Mais au moment de la revendre, que récupère-t-on ? Deux facteurs importants : respecter l’harmonie avec le voisinage et d’éviter les « sur-améliorations ».

Lorsque le client entre dans une maison et constate qu’il n’y a pas de travaux à faire avant d’y déposer ses boîtes, il y a un impact positif sur le prix qu’il est prêt à payer. Les gens qui rénovent et qui réussissent bien font tout pour que l’acheteur ait l’impression d’entrer dans une maison neuve, clés en main. Les rénovations partielles créent davantage un problème. Le client qui achète n’a pas le choix de se dire qu’il y aura des travaux à faire, et c’est là qu’il commence à calculer.

Vaut mieux faire rêver que calculer.

Avec le « clés en main », il n’y a pas d’incertitudes, de risque de dépassement de coûts ou autre. Tout est déjà là, prêt à être habité. Si on vise un résultat sobre et bien fait, ça peut valoir la peine de rénover. La clé, c’est de rester raisonnable dans les projets et les matériaux, puis de se garder des marges de manœuvre sur le projet pour pouvoir s’ouvrir sur un marché plus large.

Le bon projet, pour le bon quartier

À Mont-Royal une maison à paliers multiples achetée 1,2 million, dans laquelle le propriétaire a investi 800 000 $ a été vendue 2,7 millions. Il a réussi à avoir ce prix-là parce que les choix étaient très judicieux et que le projet s’est fait avec l’aide d’un architecte et d’un designer. Et comme la clientèle du secteur recherche du haut de gamme, les propriétaires ont misé juste avec un projet d’une telle envergure.

À l’inverse, dans un quartier de jeunes familles, un couple sans enfant qui achète une maison pour transformer le deuxième niveau en une immense chambre de style loft ou qui décide d’aménager un grand cellier à vin au sous-sol pourrait, pour sa part, avoir de la difficulté à récupérer son argent. À la revente, le client typique du quartier, c’est une famille. Même si c’est très beau, ce sont des rénovations hors normes qui représentent des sous mal investis. Si ce n’est pas très utile ou si ça devient trop niché, c’est difficile de trouver le client qui acceptera d’en payer le prix.

Sa maison, ses voisins

Au moment d’évaluer la valeur marchande de la propriété, on se base sur les produits comparables dans le même secteur. Ainsi, le propriétaire qui planche sur un projet de rénovation et qui espère du même coup augmenter la valeur de sa maison doit prendre en considération son emplacement.

Si la propriété est la seule avec une entrée en asphalte alors que tous les voisins ont des stationnements en pavé uni, elle se vendra moins cher. Mais investir pour des blocs de pavé uni dans un secteur où toutes les maisons ont des entrées asphaltées, ça ne vaut pas la peine. Même chose pour les cuisines extérieures, les piscines creusées ou les spas. Il y a des quartiers où il n’y a pas de demande pour ce genre d’aménagement ou d’installation. Dans ces cas-là, on ne peut pas espérer récupérer son investissement.

En plus de prendre en compte la clientèle d’un quartier, il faut aussi considérer le prix maximal que le quartier peut absorber. Si l’investissement dans une cuisine force le dépassement du prix maximum moyen du secteur, même si, de façon générale, on dit que l’on récupère habituellement l’argent d’une nouvelle cuisine, on n’y arrivera pas. Dans ce cas, on le fait pour soi, mais pas pour la revente. D’être la maison la plus chère de la rue, ce n’est jamais très bon.

Rendement de l’investissement

Pour que des rénovations soient payantes, il faut arriver à maximiser le rendement du capital investi. Le bon projet, dans le bon secteur, pour la bonne clientèle.

Plusieurs variables entrent en ligne de compte pour calculer son rendement.

On ne peut pas se baser uniquement sur des chiffres et des formules mathématiques. Il faut considérer l’ensemble. Investir 40 000 $ dans une salle de bains d’une maison de 150 000 $, c’est complètement différent que d’investir le même montant dans une maison de 500 000 $. Mettre des matériaux haut de gamme dans une propriété de premiers acheteurs, ce n’est pas le meilleur choix si l’on souhaite maximiser ses chances de rendement. »

Quant au choix des matériaux, le luxe n’est pas payant à tout coup. Entre choisir un bois franc à 15 $ le pied carré ou celui à 7 $ le pied carré, l’acheteur moyen qui visitera la propriété n’est pas nécessairement au courant de toutes les qualités de plancher. Bien souvent, il ne verra pas la différence. La grande question est donc la suivante : « Combien de plus l’acheteur moyen est-il prêt à payer pour un élément donné ? C’est ce qui permet de déterminer la réelle valeur contributive d’un projet de rénovation. »

Les rénovations de la salle de bains et de la cuisine permettent d’espérer un retour de 75 à 100 % de la valeur investie. Dans le cas de la rénovation d’un sous-sol, l’ajout d’une salle familiale, l’installation d’un foyer, le changement des portes et fenêtres ou la construction d’un garage, on parle plutôt d’un taux de récupération de 50 à 75 %. Quant à eux, la piscine, la clôture et l’aménagement paysager sont des travaux qui n’offrent pas de très bons retours sur le capital investi. Bien entendu, ces chiffres dépendent de l’ampleur des travaux, du type de propriété et du secteur dans laquelle elle se situe.

D’après : Des rénos payantes… ou pas de Charles-Édouard Carrier, La Presse+, le 10 février 2018

Le printemps et la fièvre du chalet

J’ai lu avec grand intérêt le récent dossier d’Yvon Laprade dans La Presse+ qui soupesait le pour et le contre de devenir propriétaire d’une résidence secondaire. Je vous en relate ici les grandes lignes.

D’abord, allons-y d’une déclaration criante de vérité mais que les épris de l’idée d’un chalet ne veulent pas vraiment entendre. « Acheter un chalet, c’est réaliser un rêve et non un investissement. »

Même si pour une deuxième année consécutive, en 2016, les ventes ont été en forte hausse dans les régions de villégiature, les délais de vente restent longs… Le délai de vente « moyen » d’une résidence secondaire se situe autour de 200 jours contre 150 jours pour une maison « traditionnelle ». Dans certains marchés, ces délais peuvent aussi s’étirer sur plus d’une année. C’est désespérant pour les vendeurs dont la propriété peut rester sur le marché de la revente deux et même trois ans. Dans un tel contexte, les acheteurs ont tendance à déposer des offres d’achat « irrecevables ».

Ce qui n’empêche pas les acheteurs d’avoir de grandes attentes ce dont les vendeurs doivent être conscients. On veut avoir la paix, un grand terrain, un chalet facilement accessible à moins d’une heure et quart de route. On veut se sentir « dépaysé » pour sortir de la routine. On veut du cachet, un toit cathédrale, un foyer, un poêle à bois, le bord de l’eau.

Un chalet, ce n’est pas un placement selon Sylvain de Champlain, planificateur financier de 53 ans qui vient de vendre son chalet à perte après six ans. Il a mis un an et demi avant de trouver un acheteur. D’un point de vue froidement financier, il est loin d’être certain que le jeu en vaut toujours la chandelle. « Si on veut rentabiliser le chalet, il faut y aller toutes les fins de semaine, ou du moins à une grande fréquence pendant l’année. Autrement, ça fait cher payé si on y va une fois de temps en temps. »

Par ailleurs, il observe que les prix ont plafonné depuis un moment et qu’une baisse est à prévoir ( ou déjà là ). Il pense aussi que ceux qui ont aujourd’hui entre 30 et 45 ans, n’imiteront pas leurs parents en prenant la route de la campagne. « Les choses ont changé, dit-il. Les jeunes préfèrent louer plutôt qu’acheter. Ils ne veulent pas de contraintes hypothécaires. »

Sylvain De Champlain ne regrette pas son expérience mais ne la répétera pas. « Je profite de la vie, résume-t-il, je n’ai plus à faire l’épicerie le dimanche soir en revenant de la campagne ! »

Et il ne parle pas de l’accaparement psychologique que représente une deuxième résidence.

 

D’après : Chalet pour ou contre ? dossier publié par Yvon Laprade. Le 11 mars 2017, La Presse+

L’immobilier sans argent ni crédit

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Vous êtes-vous déjà demandé comment investir en immobilier quand on a un dossier de crédit peu enviable et peu d’argent à investir, voire aucun ?

C’est une question qui est très souvent posée à Yvan Cournoyer du journal Les Affaires. Et sa réponse est toujours la même. « Utilisez l’argent des autres ou encore le crédit des autres. »

Dans un récent article, il explique que cette réponse en apparence simpliste correspond aux seules options si on n’a pas le temps d’économiser pour amasser la mise de fonds requise.

« Ne trouvez pas d’excuses pour retarder votre investissement », dit-il, en donnant les quelques pistes de solution que voici.

Le « love money » de papa ou maman, d’un ami, d’un frère, d’une sœur. Ces personnes vous aiment et vous font confiance. Elles n’exigeront en général aucune garantie.

Les prêteurs corporatifs privés. Ces prêteurs peuvent prêter de l’argent en échange, d’un rendement et d’une garantie hypothécaire de premier ou de second rang sur un immeuble que vous possédez déjà ou que vous désirez acheter. Ils décident rapidement, ont des critères flexibles et sont souvent peu réfractaires au risque. ( Contrairement aux banques. ) Il faut les considérer comme des associés dans vos transactions. Mais faites bien vos calculs, leurs taux d’intérêt se situent entre 10 % et 20 %.

Un prêteur privé personnel. Un ami, un parent, une connaissance qui a de l’équité, de l’argent qui dort dans une propriété, une maison payée, par exemple, actif qu’il n’a pas pensé faire fructifier. Lui offrir un taux d’intérêt supérieur au marché ferait peut-être son affaire. Il emprunte à 4 % et vous prête à 6 %. Une situation gagnant-gagnant.

Un endosseur. Peut-être qu’une personne de votre entourage accepterait de se porter garant au cas où vous feriez défaut. Mais attention, votre relation avec l’endosseur pourrait être mise à mal advenant un défaut de paiement.

Un financement partiel du vendeur. Il est possible que le vendeur accepte de demeurer en solde de prix de vente. Au lieu de toucher la totalité de l’argent qui lui revient à la vente, le vendeur en touche une partie et l’autre lui est due selon des conditions et modalités de paiement négociées.

Monnayer vos efforts de recherche avec des associés. Vous trouvez l’immeuble ( la perle rare ) et en échange, vous recevez une participation en devenant partenaire avec ceux qui disposent de la mise de fonds.

Ces quelques pistes proposées par Yvan Cournoyer invitent à développer sa créativité qui, selon lui peut faire des miracles.

 

D’après : Réussir en immobilier sans argent ni crédit publié par Yvan Cournoyer. Le 17 février 2017, Les Affaires.

La faiblesse des taux d’intérêt et la prudence qui appauvrit

 

 

 

 

 

Pour l’épargnant courant, la prudence est naturelle et considérée souvent comme une bonne chose. Mais cette même prudence peut contribuer à nous appauvrir si on lui donne trop de pouvoir sur notre démarche.  Gaétan Veillette, planificateur financier au Groupe Investors dit qu’un changement de culture chez les déposants est souhaitable. Il suggère que leur politique de dépôt se convertisse en une politique de placement, ou un mélange des deux. Un faible rendement de son portefeuille augmente le risque de manquer d’argent à la retraite.

Selon Fabien Major, associé principal et fondateur de Major Gestion Privée, succursale de Gestion financière Assante, le certificat de dépôt est le placement le plus en demande par la clientèle la moins informée qui ne voit que deux catégories de placements ; les certificats de dépôt et la Bourse. C’est comme s’il n’y avait rien entre les deux alors qu’il y a un monde entre les deux. En utilisant les certificats de dépôt, avec les bas taux et l’impôt, on s’appauvrit.

Que faire ? Diversifier et prendre un peu plus de risques.

Selon M. Major, si une personne à l’approche de la retraite a une portion assez sécuritaire dans son portefeuille, par exemple, elle doit la diversifier et la décomposer dans toutes sortes de choses. Elle peut commencer à investir dans le marché obligataire international. Les taux d’intérêt peuvent être bas au Canada, mais un peu plus élevés ailleurs.

Ainsi prendre un produit un peu plus risqué (et payant !) que ce qu’on aurait choisi spontanément au départ peut être bénéfique pour son portefeuille. Comme l’explique M. Major, on peut avoir des placements en actions intéressants, mais pas trop risqués comme détenir des actions d’une grande banque. Le rendement est plus élevé et l’imposition moindre que pour un certificat de dépôt. Voilà l’importance de la diversification.

Alors ne soyez pas surpris si votre conseiller en gestion de patrimoine vous parle en ces termes. Ça vaut la peine de l’écouter attentivement et éviter le piège de l’appauvrissement que cachent les faibles taux d’intérêt.

 

D’après : Quand la prudence devient risquée publié par Nathalie Côté. Février 2017 Conseiller.ca