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Avant d’acheter un plex… 10 conseils

Investir à la Bourse n’est pas votre truc, mais acheter un plex vous fait rêver ? Sachez que devenir ce type d’entrepreneur peut s’avérer plus complexe que d’acheter des certificats de placement garanti. Avant de vous lancer dans cette aventure, voici 10 choses à savoir.

1. Gestionnaire de relations humaines

Soyez prêts à devenir de véritables gestionnaires de relations humaines. S’il y a des locataires qui sont en guerre les uns contre les autres, on ne peut pas leur dire de régler ça entre eux. Le propriétaire a l’obligation de faire en sorte que tout le monde vive paisiblement dans l’immeuble.

S’il y a des locataires autonomes, d’autres qui appellent à 3 heures du matin pour qu’on vienne sur-le-champ déboucher leur toilette.

Les locataires sont des clients, et certains sont plus exigeants. Et parmi les propriétaires, il y a des gens intransigeants qui ont de la difficulté à négocier, qui s’emportent facilement, qui gèrent mal leurs émotions. Mais ça s’apprend et ça se développe.

Un sondage de la CORPIQ rassure cependant les propriétaires; 93 % des locataires y affirment avoir une bonne ou une très bonne relation avec leur propriétaire.

2. Poser les bonnes questions à tous les locataires

Vous visitez l’immeuble rapidement en ne vous informant que sur le prix des loyers ? Vous risquez de faire des cauchemars plus tard. Il est suggéré de rencontrer tous les locataires et de leur poser des questions simples : Comment ça fonctionne ici ? Est-ce que vos relations avec le propriétaire et les voisins sont bonnes ? Avez-vous eu des problèmes ces dernières années ? De bruit, de chauffage, de dégâts d’eau, de moisissures ? Au lieu de poursuivre l’ancien propriétaire après l’achat, vous pourrez soit renégocier ou ne pas acheter l’immeuble selon les réponses reçues à vos questions.

3. Visite complète et inspection obligatoire

L’inspection est essentielle pour évaluer les dépenses à court et  moyen terme qu’exigera l’immeuble. Sur papier, le rendement est peut-être beau, mais s’il y a de l’amiante, des problèmes de fondations, de l’infiltration d’eau, des moisissures et que l’on doive réaliser des travaux, ça va coûter beaucoup plus cher.

Souvent, on veut aller trop vite; on se dit que ce n’est pas grave; que l’on a visité le rez-de-chaussée que l’on veut habiter… Mais la visite de tous les logements est nécerssaire pour savoir s’il y a des travaux à faire. Ça donne aussi une idée de qui habite le logement et comment il l’entretient. Méfiez-vous des propriétaires qui multiplient les raisons pour éviter la visite d’un des appartements.

4. Enquêter sur le quartier

Est-ce un quartier avec un taux de criminalité élevé ? Des gangs de rue ? Pourquoi ne pas passer quelques heures dans le quartier ? Ne dépassez pas à 30 km/h en demeurant dans le véhicule ! Allez manger au petit restaurant du coin et regardez ce qui se passe. Vérifiez aussi de quelle façon évolue le quartier. Parfois, il y a un redressement prévu. Le marché est bon.

5. Les vérifications de base

Vérifiez auprès de la Ville, de la Régie du bâtiment et de la Régie du logement s’il y a eu des amendes, des avis d’infraction et si les taxes sont payées. 60 % des litiges à la Régie du logement portent sur le non-paiement de loyer.

6. Miser sur la piquerie

Souvent, les gens veulent acheter un immeuble récent où il n’y a pas de travaux à faire, où les loyers sont élevés, qui est bien situé et en demande. C’est sûr que vous diminuez ainsi de beaucoup votre risque, mais l’immeuble va coûter très cher et vous allez diminuer votre rendement. Si vous êtes tolérant au risque et que vous souhaitez un rendement rapide, considérez des options moins classiques; un immeuble défraîchi avec du trafic de drogue pourra se négocier à bon prix. Y faire le ménage, obtenir les résiliations de bail, rénover, relouer et éventuellement vendre l’immeuble dans un an ou deux avec des locataires qui payent bien et dont les loyers sont conforme au marché s’avérera payant.

7. Un bon investissement, vraiment ?

Les années de gloire des plex sont derrière nous. Si vous avez l’intention de vous acheter un plex comme investissement pur et non pour y habiter, ce n’est pas un bon investissement. Début 1990, on payait cinq fois les revenus bruts; maintenant, c’est quinze fois les revenus bruts. Mathématiquement, ça ne marche plus. Par contre, si on y habite pendant 30 ans, que ce soit dans une maison, un condo ou un plex, l’effet du temps va faire en sorte que c’est un bon investissement. La stratégie d’acheter et de revendre constamment nuit au rendement à cause des frais. Rappelons aussi que les augmentations de loyer n’ont pas suivi le coût de la vie, mais le prix des plex, lui, n’a jamais cessé d’augmenter depuis 20 ans.

8. La facture des travaux aux locataires ?

Le parc immobilier est vieillissant au Québec. Pas de problème, vous allez rénover et refiler la facture aux locataires ? Impossible.

La Régie du logement prend le montant des travaux qu’on a réalisés et le met dans une formule qui donnait pour l’année 2018 une augmentation de 2,7 %. Ça veut dire que ça prend plus de 35 ans avant de récupérer son investissement. Ce n’est pas tout à fait la même chose que de le récupérer dans la première année.

9. Reprise de possession d’un logement

Vous comptez vivre au rez-de-chaussée ou loger un de vos enfants dans un logement ? C’est automatique et ça ne coûte rien, croyez-vous ? Au contraire. Tout d’abord, prévoyez de payer des frais de déménagement et des mois de loyer gratuit. Ensuite, ayez en tête que les locataires ne partiront pas quand bon vous semblera. Pour un bail de plus de 12 mois, il faut envoyer un avis au moins six mois avant la fin du bail.

La reprise est interdite par la loi si vous achetez à deux et que vous n’êtes pas conjoints. Interdit aussi par la loi d’évincer une personne âgée. Depuis 2016, si les gens qui habitent dans le logement ont 70 ans et plus, qu’ils y habitent depuis plus de 10 ans et qu’ils ont un revenu égal ou inférieur au maximum qui leur permet d’être admissibles à un logement à loyer modique, ils ont le droit de rester là à vie. »

10. Vérifier les baux

Plusieurs personnes, trop pressées d’acheter, raient beaucoup de conditions de l’offre d’achat. Les acheteurs se disent  que ce n’est pas grave, mais il y a souvent des ententes qui ont été faites dans le passé. C’est vraiment essentiel pour le futur propriétaire occupant de les connaître. Si, par exemple un locataire a le droit d’utiliser le stationnement, de profiter de la cour et même de la piscine, avez-vous envie qu’il débarque lors de vos fêtes familiales ?

Les baux peuvent aussi en dire long sur la qualité des locataires. Imaginez qu’en consultant les baux, vous vous rendiez compte que tout le monde a emménagé il y a six mois.

D’après : Dix choses à savoir avant d’acheter un plex par Isabelle Dubé, La Presse+, le 1er septembre 2019

Vous êtes un premier acheteur ? Voici 7 règles à observer.

Le marché immobilier est en effervescence et le prix des propriétés explose. Cela crée une pression supplémentaire sur les premiers acheteurs – les 25-39 ans – qui ont avantage à bien faire leurs devoirs avant d’arrêter leur choix sur la maison, ou le condo, de leurs rêves. Voici ce que tout acheteur inexpérimenté devait considérer avant de se lancer.

Prendre le temps… mais pas trop !

On ne le répétera jamais assez souvent : il faut prendre le temps de réfléchir avant d’agir !  L’achat d’une maison ne doit pas se faire sous l’impulsion du moment. Il est vrai que le marché favorable aux vendeurs complique les démarches des premiers acheteurs qui doivent faire vite tout en faisant le bon choix.

Viser le moyen-long terme

Il est important de savoir, avant d’acheter, pendant combien d’années on prévoit vivre dans la propriété convoitée. On n’achète pas une maison dans le but de la revendre dans deux ans ! C’est une bonne chose d’avoir une perspective sur un horizon de cinq à dix ans. Il ne faut pas croire que l’immobilier, c’est toujours miraculeux, et qu’on va toujours nécessairement faire un coup d’argent à la revente. Il est vrai qu’à Montréal, le marché est en forte progression, mais en région, là où le bassin d’acheteurs est moins imposant, la réalité peut différer d’une région à l’autre.

Avoir le feu vert de son banquier !

Plusieurs dossiers d’acquisition ne passent pas l’étape du financement hypothécaire. C’est frustrant pour les acheteurs qui en sont à leur première expérience et c’est décevant pour les vendeurs qui voient une occasion de conclure une transaction avorter. D’où l’importance, voire la nécessité, de finaliser les démarches de préqualification auprès de son banquier, avec les documents en mains, avant même d’aller visiter des propriétés. On observe que les prêteurs hypothécaires semblent avoir resserré leurs critères envers les travailleurs autonomes, dont les revenus ne sont pas toujours garantis.

Respecter la règle du 33 %

Vaut mieux réduire sa mise de fonds lors d’une demande de prêt hypothécaire et se garder une marge de manœuvre pour éviter de se retrouver dans le pétrin ! Les jeunes clients devraient respecter la « règle du 33 % ». Le total des obligations hypothécaires ne doit pas dépasser 33 % du revenu brut. Bon nombre de jeunes acheteurs n’ont jamais tenu un marteau dans leurs mains et pour cette raisons, il vaut mieux acheter une maison clés en main plutôt qu’une propriété moins chère, mais qui exige d’importantes rénovations.

Se constituer un coussin pour les « au cas où »…

Au-delà de la mise de fonds et de tous les frais associés à l’achat d’une première propriété ( tondeuse, outils, etc. ), les jeunes acheteurs ont avantage à se constituer un coussin pour disposer d’une marge de manœuvre en cas d’imprévus. Ce coussin devrait représenter l’équivalent de six mois de mensualités hypothécaires. Il ne faut pas commettre l’erreur d’emprunter sur sa carte de crédit pour payer les dépenses courantes, et on sait qu’être propriétaire comporte des coûts. Des calculs sommaires permettent d’avancer qu’il en coûte de 5000 $ à 10 000 $ au cours de la première année d’installation dans la nouvelle propriété.

Ne pas avoir peur de poser des questions !

Avant d’acheter, et plus particulièrement si on est un premier acheteur et qu’on n’a pas d’expérience en matière immobilière, il ne faut pas avoir peur de poser des questions à son courtier. La maison semble parfaite après l’avoir visitée ? Pourquoi ne pas aller flâner dans le quartier pour vous familiariser avec le voisinage, le jour comme le soir ! À ce propos, il est recommandé de la visiter plus d’une fois avant de faire une offre d’achat. Mais d’abord et avant tout, il faut déterminer ses besoins. Veut-on une maison avec un garage ? Est-on prêt à acheter une reprise de finance ? Une maison sans garantie légale ?

Aller au-delà des photos !

Ce n’est pas trop que de consacrer quatre heures de son temps, chaque semaine, lorsqu’on amorce ses démarches pour devenir propriétaire pour la première fois. Il ne faut pas se contenter de regarder les innombrables photos sur internet ! Trop de jeunes acheteurs peuvent passer à côté d’une propriété qui pourrait leur convenir parce qu’ils se fient uniquement aux photos montrant les pièces de la propriété sous tous ses angles. Il faut se rendre sur place pour aller visiter les propriétés, c’est la seule et unique façon de se faire une idée précise. Et il peut arriver, au cours de ces visites, que les acheteurs enthousiastes découvrent qu’il y a une station-service pas trop loin de la maison, ou plus inquiétant encore : deux énormes chiens dans la cour du voisin !

D’après : Les 7 commandements du premier acheteur, par Yvon Laprade, La Presse+, le 28 avril 2019

Taux à la hausse… Faudra s’y faire.

En soi, la récentehausse des taux d’intérêt n’a rien de sensationnel mais comme il s’agit dela cinquième hausse depuis le début du cycle de resserrement monétaire, la pression monte chez les consommateurs nerveux.

Sondage après sondage,on sent que le poids des dettes commence à stresser sérieusement. Le tiers d’entre eux craignent que la hausse des taux les pousse vers la faillite, une augmentation significative de six points de pourcentage par rapport à juin 2018.

Les jeunes sont particulièrement sur les nerfs, les membres de la génération Y n’ayant jamais vécu une période où le crédit n’était pas abordable et facilement accessible. Certains d’entre eux ont contracté beaucoup de dettes en achetant une maison ou un véhicule, et ils sont habitués à recourir au crédit pour couvrir les imprévus.

Malheureusement, il faudra s’y faire. Les taux d’intérêt anémiques ne sont pas éternels. La crise du crédit est terminée depuis longtemps. Il est temps de revenir à des taux plus normaux. Déjà, le taux directeur a remonté de 125 points centésimaux (1,25 %) depuis son creux de 0,5 %.

Et c’est pas fini. Le taux directeur pourrait grimper de 125 de plus, pour atteindre 3 % plutôttôt que tard, si l’on se fie au ton de la Banque du Canada qui a éliminé le terme « graduel » de son vocabulaire.

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Les propriétaires qui ont des prêts fermés ou des hypothèques à taux fixe ressentiront l’impact seulement au renouvellement.

Un conseil : commencez tout de suite à adapter votre budget si vous ne voulez pas vous heurter à un mur. Même le gouverneur de la Banque du Canada a suggéré aux ménages « d’avoir un plan », lui qui est généralement si mesuré dans ses commentaires.

Mais l’augmentation des taux aura un impact immédiat sur les gens qui ont des marges de crédit et des hypothèques à taux variable. Ce taux fluctue en fonction du taux préférentiel que les banques ont relevé de 3,70 % à 3,95 % immédiatement après l’annonce de la Banque du Canada fin octobre.

Pour donner une idée, chaque hausse de 25 points augmente d’environ 12 $ les mensualités sur une hypothèque de 100 000 $ amortie sur 25 ans. Mine de rien, la hausse de 1,25 % qu’on a eue depuis 2017 va donc coûter 2200 $ de plus d’intérêts chaque année pour un ménage qui a un prêt de 300 000 $.

Et ce chiffre pourrait doubler si l’on considère qu’on est encore seulement à mi-chemin du resserrement. Ouch !

Pourtant, les consommateurs ne peuvent pas dire qu’ils n’ont pas été prévenus.

Depuis deux ans, Ottawa force les propriétaires à se qualifier pour leur hypothèque en considérant un taux d’intérêt environ 2 % au-dessus de celui que le prêteur leur consentira.

Certains se sont lamentés que ces règles allaient dégonfler de 15 à 20 % la capacité d’achat maximale des gens qui magasinent une maison. C’est vrai. Mais cela n’a pas freiné le marché immobilier québécois, qui se porte mieux que jamais.

En fait, ces règles de prudence se sont révélées justifiées. Elles auront empêché les acheteurs d’abuser du crédit accessible pour ensuite se faire pincer par la hausse des taux.

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Les propriétaires qui ont une hypothèque à taux variable seront peut-être tentés de geler leur taux pour ne pas subir les prochaines hausses. Mais attention! Certaines banques convertiront le prêt au taux affiché qui est plus élevé de 2 % qu’un taux négocié. Il serait donc préférable de payer la pénalité de trois mois et de repartir à zéro avec une hypothèque fermée de cinq ans.

D’autres prêteurs traitent les hypothèques à taux variable différemment et laissent généralement le paiement au même niveau, malgré les hausses de taux.

À première vue, cela peut sembler avantageux pour le client. Mais en réalité, les intérêts additionnels qui s’accumulent devront être ajoutés au solde lorsque leprêt arrivera à terme. Au bout du compte, le client mettra plus de temps à rembourser son hypothèque… et paiera davantage d’intérêts.

Petite suggestion pour les ménages qui ont une hypothèque à taux fixe qui arrive bientôt à échéance : ça vaut peut-être la peine de payer la pénalité pour renouveler tout de suite, de manière à éviter les prochaines hausses de taux, peut-être dès le mois de décembre prochain.

Les ménages qui seront coincés par la hausse des taux seront peut-être tentés de renouveler leur prêt en allongeant leur période d’amortissement ce qui est loin d’être souhaitable.

Enfin, les ménages qui planifient l’achat d’une maison devraient aller tout de suite à la banque pour geler un taux. Il est possible de le faire de 90 à 120 jours avant de passer chez le notaire. Et ça n’engage à rien.

D’après : Et c’est pas fini,  de Stéphanie Grammond, La Presse+, 25 octobre 2018

Quelle mise de fonds pour l’achat d’un immeuble à revenu ?

Pour l’investisseur immobilier, le pourcentage de la mise de fonds à l’achat d’un immeuble aura une incidence majeure sur la suite des choses.

Supposons que vous êtes investisseur immobilier et que vous êtes en quête d’un nouvel immeuble à acquérir. Vous avez deux désirs : d’une part, vous désirez trouver l’immeuble le plus rentable possible. De l’autre, vous souhaitez investir le moins d’argent possible pour en faire l’acquisition.

Autrement dit, vous voulez verser la plus petite mise de fonds possible, puisque de cette façon vous maximiserez votre capacité à devenir propriétaire d’immeubles additionnels, au moment opportun.

Ce qu’il faut savoir, c’est que le montant minimum requis pour la mise de fonds varie selon le type d’immeuble et selon la situation de son propriétaire. Voyons les deux cas de figure possibles, soit ceux de l’investisseur occupant et de l’investisseur non occupant.

L’investisseur occupant

L’investisseur occupant achète un immeuble locatif pour s’y loger. Pour les immeubles de trois et quatre logements, il est possible de devenir propriétaire occupant moyennant une mise de fonds représentant aussi peu que 10 % de la valeur d’acquisition. Le même acheteur qui choisirait de ne pas occuper son immeuble de trois ou quatre logements devrait verser une mise de fonds de 15 %, avec une assurance prêt hypothécaire SCHL, ou de 20 % en financement régulier.

Dans une perspective d’enrichissement, il est tout à fait logique de verser la plus petite mise de fonds possible, soit 10 %. Vous pourriez ainsi conserver un maximum de fonds pour acquérir, plus tard, un autre immeuble, puis un autre et ainsi de suite. Il ne faut pas oublier qu’en immobilier locatif, les loyers contribuent à payer l’hypothèque !

L’investisseur non occupant

L’investisseur non occupant achète un immeuble comme il achèterait des actions à la bourse. L’objectif est avant tout d’accroître son capital.

Pour les immeubles de cinq logements et plus, la mise de fonds exigée est de 25 %, peu importe que le propriétaire habite ou non l’immeuble. Mais cette mise de fonds peut être influencée par la nature de l’édifice. Par exemple, dans le cas d’une maison de chambres ou d’un terrain, les institutions bancaires peuvent demander jusqu’à 50 % du prix d’achat.

Quant aux immeubles commerciaux, les exigences ne sont pas aussi bien définies. Les institutions financières évalueront d’une part la situation financière de l’emprunteur et de l’autre la viabilité financière de son projet d’investissement. C’est bien sage de leur part, puisqu’il s’agit là des deux principaux facteurs sur lesquels il faut se pencher avant d’investir.

Quelques conseils

  • Plus votre mise de fonds est importante, plus vous économisez en frais d’intérêt. À l’inverse, moins votre mise de fonds est élevée, plus vous maximisez votre potentiel d’achat. L’astuce est de trouver votre juste milieu.
  • Acheter un immeuble locatif revient à acheter une entreprise. La gestion doit donc se faire en conséquence.
  • Pour connaître le succès en investissement immobilier, il faut avant toute chose faire de bons calculs de rentabilité.
  • Outre la banque, plusieurs méthodes de financement alternatif existent : partenariat, balance de vente, prêteur privé…
D’après : Quelle mise de fonds pour s’enrichir en immobilier ? de Ghislain Larochelle, Le Journal de Montréal, 22 juillet 2018

L’immobilier sans argent ni crédit

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Vous êtes-vous déjà demandé comment investir en immobilier quand on a un dossier de crédit peu enviable et peu d’argent à investir, voire aucun ?

C’est une question qui est très souvent posée à Yvan Cournoyer du journal Les Affaires. Et sa réponse est toujours la même. « Utilisez l’argent des autres ou encore le crédit des autres. »

Dans un récent article, il explique que cette réponse en apparence simpliste correspond aux seules options si on n’a pas le temps d’économiser pour amasser la mise de fonds requise.

« Ne trouvez pas d’excuses pour retarder votre investissement », dit-il, en donnant les quelques pistes de solution que voici.

Le « love money » de papa ou maman, d’un ami, d’un frère, d’une sœur. Ces personnes vous aiment et vous font confiance. Elles n’exigeront en général aucune garantie.

Les prêteurs corporatifs privés. Ces prêteurs peuvent prêter de l’argent en échange, d’un rendement et d’une garantie hypothécaire de premier ou de second rang sur un immeuble que vous possédez déjà ou que vous désirez acheter. Ils décident rapidement, ont des critères flexibles et sont souvent peu réfractaires au risque. ( Contrairement aux banques. ) Il faut les considérer comme des associés dans vos transactions. Mais faites bien vos calculs, leurs taux d’intérêt se situent entre 10 % et 20 %.

Un prêteur privé personnel. Un ami, un parent, une connaissance qui a de l’équité, de l’argent qui dort dans une propriété, une maison payée, par exemple, actif qu’il n’a pas pensé faire fructifier. Lui offrir un taux d’intérêt supérieur au marché ferait peut-être son affaire. Il emprunte à 4 % et vous prête à 6 %. Une situation gagnant-gagnant.

Un endosseur. Peut-être qu’une personne de votre entourage accepterait de se porter garant au cas où vous feriez défaut. Mais attention, votre relation avec l’endosseur pourrait être mise à mal advenant un défaut de paiement.

Un financement partiel du vendeur. Il est possible que le vendeur accepte de demeurer en solde de prix de vente. Au lieu de toucher la totalité de l’argent qui lui revient à la vente, le vendeur en touche une partie et l’autre lui est due selon des conditions et modalités de paiement négociées.

Monnayer vos efforts de recherche avec des associés. Vous trouvez l’immeuble ( la perle rare ) et en échange, vous recevez une participation en devenant partenaire avec ceux qui disposent de la mise de fonds.

Ces quelques pistes proposées par Yvan Cournoyer invitent à développer sa créativité qui, selon lui peut faire des miracles.

 

D’après : Réussir en immobilier sans argent ni crédit publié par Yvan Cournoyer. Le 17 février 2017, Les Affaires.