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Hypothèque et nouvel emploi

Est-ce une bonne idée de renouveler ou de souscrire à une hypothèque alors qu’on a un nouvel emploi ?

La vie est truffée d’aléas souvent imprévisibles.

Quelques exemples… Contre toute attente, votre patron vous remercie, et vous devez trouver du nouveau travail. Ou encore, vous trouvez enfin l’emploi de vos rêves, et par conséquent vous quittez votre poste actuel pour accepter ce nouvel emploi. Or, nouvel emploi, signifie fort probablement période d’essai. Celle-ci s’étale généralement sur quelques mois.

L’ennui, c’est que vous projetez de faire une demande de financement hypothécaire dans les jours qui suivent. La banque verra-t-elle en vous un bon candidat ?

La banque n’aime pas l’incertitude.

Deux éléments motivent les institutions financières à vous prêter de l’argent.

Il s’agit d’abord de votre capacité à rembourser le montant prêté, mais surtout de votre capacité à payer les intérêts qui vous seront facturés.

Ainsi, aux yeux de votre banquier, le candidat parfait ne sera pas celui qui gagne le plus d’argent, mais plutôt celui qui présente le profil le moins risqué possible.

Malheureusement, rien ne garantit que vous conserverez votre nouvel emploi pendant votre période d’essai. Vous pouvez tout de même demander à votre employeur une lettre confirmant que vous êtes bel et bien à son emploi. Mais si votre lettre fait état de votre statut d’employé en période d’essai, votre approbation hypothécaire sera conditionnelle à ce que cette période d’essai soit terminée avant de signer chez le notaire.

Quant au renouvellement hypothécaire, le processus se fait généralement sans devoir fournir de preuve de revenus. Toutefois, la perte d’un emploi prive d’un pouvoir de négociation. Il sera plus difficile de changer d’institution financière, ou encore d’emprunter un plus gros montant.

Au-delà de la banque : le vendeur

L’autre personne que vous devez convaincre de votre capacité d’achat, c’est le vendeur.

Supposons que malgré les contraintes, vous changiez d’emploi et réussissiez à obtenir une hypothèque. Ce financement sera donc conditionnel à l’obtention d’un statut d’employé permanentent, avant la signature chez le notaire.

Vous trouvez une propriété à vendre qui vous enchante et vous déposez une offre d’achat, avec une clause stipulant que votre financement est conditionnel.

À moins que vous ne soyez le seul candidat dans les parages, il y a de fortes chances que le vendeur reçoive d’autres offres. Le cas échéant, il pourrait vous demander de lever toutes les conditions de votre achat dans un délai de 72 heures, ce qui comprend l’inspection et votre financement. Au delà de ce délai, il pourra choisir de vendre sa propriété à un acheteur dont le financement est entièrement approuvé et libre de toute contrainte reliée à l’emploi.

Conseils

  • Le meilleur moment pour contracter une hypothèque est dans une période de stabilité financière.
  • Dans l’éventualité d’une mise à pied, il est essentiel de prévoir un fond d’urgence. Celui-ci doit être minimalement suffisant pour couvrir trois mois de revenus, idéalement six mois.
  • Pour éviter les surprises, négociez à l’avance votre hypothèque et obtenez une pré-approbation hypothécaire.

D’après : Hypothèque et nouvel emploi : un mauvais mélange de Ghislain Larochelle, Le Journal de Montréal, 12 août 2018

Hausse des taux hypothécaires; pas de quoi paniquer.

 

Depuis le temps qu’on prédit une hausse des taux d’intérêt. Ça y est ! La voici venue. Mais ne partez pas en peur. Cette augmentation de 0,25 % n’aura pas un effet monstre sur vos paiements hypothécaires.

Même si le taux d’endettement des ménages est dans le plafond, les Québécois ne sont pas trop vulnérables à une remontée des taux d’intérêt. Seulement 4 % des propriétaires doivent consacrer plus de 40 % de leurs revenus disponibles au remboursement de leurs dettes, un seuil jugé critique.

Alors, pas de panique !

La hausse du taux directeur de la Banque du Canada aura un effet direct uniquement sur les propriétaires qui ont une hypothèque à taux variable, soit moins du tiers des emprunteurs.

Actuellement, les hypothèques à taux variables sont fixées de 0,35 % à 0,70 % sous le taux préférentiel, selon le profil du client. Cet écart reste toujours fixe. Comme le taux préférentiel est passé de 2,7 % à 2,95 %, le client qui avait un taux variable de 2 % paiera désormais 2,25 %, par exemple.

Grosso modo, une hausse de 0,25 % aura un impact de 6 $ par mois par tranche de 50 000 $. Pour une hypothèque de 250 000 $, cela équivaut donc à une hausse de 30 $ par mois. Ce n’est pas la mer à boire.

Pour les deux tiers des propriétaires qui ont une hypothèque à taux fixe, c’est une autre histoire. Ils ne subiront pas de hausse avant le renouvellement de leur prêt, souvent dans plusieurs années, car la plupart optent pour un terme de cinq ans.

Les taux fixes sont plutôt influencés par le comportement du marché obligataire. Le meilleur taux se situe désormais autour de 2,6 %, ce qui reste extrêmement faible.

Geler ou pas ?

Si vous avez une hypothèque à taux variable, vous pourriez être tenté de « geler » votre taux, c’est-à-dire de convertir votre hypothèque en prêt à taux fixe.

Mais ce n’est pas nécessairement une bonne idée, car le taux fixe risque d’être prohibitif. Dans la plupart des grandes institutions financières, les gens qui veulent convertir leur prêt devront le faire au taux affiché.

Ça ne vaut pas la peine de convertir un taux variable (présentement entre 2,25 % et 2,6 %) pour un taux fixe de cinq ans affiché à 4,74 % ( un bon 2 % au-dessus du meilleur taux négocié ).

Renouveler avant le terme ?

Par ailleurs, la plupart des prêteurs offrent la possibilité de renouveler votre hypothèque trois ou quatre mois avant l’échéance, sans pénalité.

Les économistes et les marchés financiers prévoient déjà une deuxième hausse de 0,25 % en septembre ou en octobre prochain. Alors si votre prêt arrive à échéance à l’automne, pourquoi ne pas le renouveler dès maintenant ? Vous éviterez ainsi la deuxième hausse. Mais magasinez et négociez le taux.

Bloquer un taux ?

Si vous magasinez une maison en ce moment, il serait judicieux de bloquer votre taux d’intérêt auprès d’un prêteur. La plupart des institutions financières garantissent un taux de 90 à 180 jours à l’avance. Ça ne vous engage à rien. Mais si les taux d’intérêt grimpent, la banque honorera ce taux.

Petit conseil : si vous utilisez cette tactique, assurez-vous de bloquer le taux pour un montant suffisant, car si l’hypothèque dont vous avez besoin dépasse le montant accordé, le taux « bloqué » tombera à l’eau.

Fixe ou variable ?

C’est la question que se posent les emprunteurs.

Le taux variable est généralement plus bas que les taux fixes. Cet écart de taux peut être vu comme le coût d’une police d’assurance contre une augmentation des taux.

Comme le taux variable se situe à 2,25 %, par rapport à 2,6 % pour le taux fixe de cinq ans, l’écart n’est que de 0,35 % en ce moment. Et il sera presque complètement refermé si la Banque du Canada donne un autre tour de vis de 0,25 % cet automne. Alors la police d’assurance ne coûte pas très cher.

Par contre le taux fixe comporte aussi des inconvénients. Notamment, il impose des pénalités astronomiques aux clients qui doivent briser leur hypothèque en cours de route, alors que le taux variable permet de rembourser le prêt avant le terme moyennant une pénalité de seulement trois mois d’intérêt.

D’après : Pas de panique hypothécaire, chronique de Stéphanie Grammond. La Presse+, le 13 juillet 2017.

Augmentation des primes d’assurances de la SCHL

 

 

 

 

 

La SCHL (Société canadienne d’hypothèque et de logement) a annoncé aujourd’hui une augmentation significative de ses primes d’assurance pour propriétaire-occupant. Par exemple, un acheteur disposant de 10% de mise de fonds devait payer une prime supplémentaire de 2.4%. Dès le 17 mars, cette prime grimpera à 3,1%. L’impact sur les emprunteurs représentera quelques dollars de plus par mois en paiement hypothécaire.

Il s’agit d’une autre augmentation en peu de temps pour la SCHL, les dernières ayant eu lieu en avril 2015 et en mai 2014. La SCHL justifie cette augmentation par de nouvelles exigences de capital du Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) depuis le 1er janvier dernier.

Rappelons qu’à moins d’avoir 20% de mise de fonds, un prêt hypothécaire doit nécessairement être assuré. La SCHL est le plus ancien et le plus gros des trois assureurs hypothécaires canadiens. Les deux autres, Genworth et Canada Garanty devraient également arrimer leurs primes sous peu.

Pour plus d’information: https://www.cmhc-schl.gc.ca/fr/inso/sapr/co/2017/2017-01-17-0830.cfm

Les changements aux règles hypothécaires

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Bon, la tempête est passée et nous avons maintenant assez de recul pour juger ce qui vient de se produire dans le resserrement des règles hypothécaires au Canada.

Dans un premier temps, le gouvernement fédéral a annoncé il y a quelques semaines une mesure importante. Les acheteurs disposant de moins de 20% de mise de fonds (prêts hypothécaires assurés par assureur hypothécaire comme la SCHL, Genworth ou Canada Garanty) devront maintenant qualifier leur achat avec le taux affiché de la banque du Canada, plus haut de plus de 2% actuellement. On appelle cela une simulation de hausse de taux. L’exercice sert à voir si les emprunteurs seraient en mesure de faire leurs paiements advenant une augmentation des taux, comme par exemple à leur prochain renouvellement. Concrètement, cette mesure fera augmenter artificiellement le taux d’endettement des emprunteurs et comme il y a une limite à ce taux d’endettement, cela réduira le potentiel d’emprunt. Une famille pouvant acheter une propriété à 300 000$ aux anciennes normes pourrait se voir limiter à 240 000$ par exemple. Donc, il est possible que cette famille ne puisse pas devenir propriétaire du type de bien souhaité et demeure locataire.

Le but du gouvernement est d’éviter la surchauffe, de diminuer l’endettement et de préparer à une éventuelle hausse de taux. Cependant, le Canada étant un pays assez vaste avec des réalités régionales très différentes, le Québec n’était clairement pas la raison de cette mesure. Les marchés de Vancouver et de Toronto étaient plutôt les cibles, mais il est compliqué d’appliquer des règles différentes d’une région à l’autre. Alors, le Québec va subir ces conséquences. Si je dis cela, c’est que le taux d’endettement des Québécois est inférieur à celui des Canadiens tandis que le taux de ménage propriétaire est également inférieur à celui des Canadiens. Cela veut dire que le problème principal n’est pas ici et qu’au contraire il est dans l’intérêt de l’économie québécoise de stimuler l’accès à la propriété.

Il y aura également d’autres conséquences au niveau des prêteurs et d’autres changements pourraient aussi être apportés au courant des prochaines semaines. Nous suivrons ce dossier avec grand intérêt.

Ceci étant dit, il n’est jamais mauvais d’être prudent et ces changements obligeront les acheteurs à être mieux préparé, à ne pas viser trop gros, à ne pas s’endetter à outrance. Il aurait été préférable de légiférer dans la consommation (carte de crédit, prêt auto, prêt personnel, etc.), mais cela est une autre paire de manche à réaliser. La santé financière devrait être l’objectif à tous et ces modifications pourraient être le prétexte à avoir une réflexion sur notre propre consommation et ainsi pouvoir réagir à n’importe quel changement pouvant se produire.

Pourquoi utiliser les services d’un courtier hypothécaire?

courtier hypothécaire aide

 

 

 

 

 

En fait, la première question serait pourquoi ne pas utiliser les services d’un courtier!

D’abord, les services sont gratuits. Il n’y a pas d’attrape, pas de faux-frais, pas de sur-prime, pas de surprise, etc. Le courtier travaille pour son client gratuitement. Ensuite, il est un spécialiste des prêts hypothécaires. Il ne fait rien d’autre que du financement tandis que le conseiller bancaire est plus un généraliste. Voudriez-vous être opérer par un chirurgien ou un généraliste? Et il y a le choix. Le courtier hypothécaire magasine auprès de plusieurs institutions financières selon le besoin de ses clients. Par sa connaissance du marché, il est en mesure de trouver le bon produit qui ira de pair avec la stratégie de remboursement qu’il aura proposé à ses clients.

Au Québec, environ 1 prêt hypothécaire sur 3 est conclu par un courtier. Ce sont de bons chiffres, mais ça pourrait être plus. Une des raison qui explique ce fait est qu’encore aujourd’hui, une grande majorité d’emprunteurs ne magasine pas son hypothèque. Et ce pour toutes sortes de raisons, qui vont du manque de temps au manque de connaissance.

Dans le fonds, faire affaire avec un courtier, c’est de travailler avec quelqu’un dont la job est de nous faire sauver de l’argent, tout en nous faisant sauver du temps. C’est rentable!