Archives du mots-clés: hausse des taux

L’accessibilité immobilière à son pire

Le resserrement des règles hypothécaires, combiné à la remontée des taux d’intérêt, a poussé l’indice d’accessibilité à la propriété à son pire niveau depuis 1990. Et il n’y a pas d’amélioration en vue, même si la progression des taux en 2019 est moins prononcée que prévu.

À l’échelle canadienne, l’indice d’accessibilité à la propriété de Services économiques RBC est monté à 53,9 %. Un ménage moyen au Canada devait consacrer 53,9 % de ses revenus au paiement des coûts de propriété au troisième trimestre, son pire niveau en une génération, dit la Banque. Cet indice mesure le poids des versements hypothécaires, des services publics et des impôts fonciers sur le revenu mensuel avant impôts d’un ménage type.

« Par le passé, l’augmentation de la mesure de RBC était entièrement attribuable à la hausse des taux d’intérêt. En ajoutant les tests de résistance hypothécaire, les perspectives se sont assombries davantage pour bon nombre d’acheteurs canadiens », souligne l’institution. Elle estime que l’accessibilité a atteint des niveaux critiques à Vancouver et à Toronto. Mais c’est à Montréal qu’elle s’est le plus détériorée au troisième trimestre, avec un indice atteignant 45,2 %, un niveau inégalé en dix ans. À Montréal, soit l’un des marchés immobiliers les plus dynamiques en 2018, « les pressions haussières sur ces coûts s’accroissent depuis trois ans et des problèmes d’accessibilité commencent à surgir […] Les prix des logements ont encore monté rapidement ».

À Ottawa, l’indice est de 38,6 % et de 33,7 % à Québec ou c’est au beau fixe.

Le test de résistance a un impact cette année. Rappelons que de nouvelles règles hypothécaires prévalent depuis janvier dernier. Même pour une mise de fonds d’au moins 20 % permettant de se soustraire à l’assurance hypothèque, les acheteurs potentiels doivent démontrer qu’ils peuvent acquitter leur hypothèque au taux admissible le plus élevé entre le taux hypothécaire contractuel majoré de deux points de pourcentage et le taux de référence de cinq ans publié par la Banque du Canada, fixé présentement à 5,34 %. La Royale a calculé que le revenu requis pour être admissible à la propriété a bondi de 66 % depuis le troisième trimestre de 2015. Le test de résistance appliqué en 2018 compte pour plus de 40 % de cette augmentation.

Il est donc toujours plus difficile de devenir propriétaire dans ces grands marchés alors qu’ailleurs, la propriété demeure accessible. Ils ont été plus nombreux à rechercher des propriétés plus abordables, notamment du côté des copropriétés. Ce déplacement a été plutôt ressenti. Conséquence, « au cours de l’année écoulée, la mesure globale d’accessibilité à la propriété pour les appartements en copropriété au Canada a monté de 3,6 points de pourcentage, contre seulement 1,2 point pour les maisons individuelles. Les appartements en copropriété demeurent le type de logement le plus accessible au Canada, comme le montre la mesure de 43,2 % au niveau national, comparativement à 59,2 % pour les maisons individuelles. Mais l’écart se resserre ».

Hausse attendue des taux

Pour 2019, la hausse attendue des taux d’intérêt va maintenir la pression sur les coûts de propriété. « Cependant, le prix des maisons devrait reculer quelque peu dans plusieurs marchés clés et le revenu des ménages devrait continuer d’augmenter, ce qui compensera en partie les effets négatifs », indique RBC.

Quant au scénario de hausse du loyer de l’argent, le changement de ton des banques centrales face à un ralentissement économique de plus en plus perceptible vient modifier la donne. Selon les projections de BMO, le taux obligataire devrait croître de quelque 40 points de base d’ici à la fin de 2019, que l’échéance soit de 1, de 5 ou de 10 ans. Au Mouvement Desjardins, les dernières cibles publiées évoquent une hausse moyenne du taux hypothécaire affiché de 70 points pour les termes d’un et de trois ans, de 40 points pour l’échéance de cinq ans. Le taux affiché pourrait alors se situer à 4,5 %, 4,6 % et 5,9 % respectivement.

D’après : L’accessibilité immobilière à son pire par Gérard Bérubé, Le Devoir, le 22 décembre 2018

Taux à la hausse… Faudra s’y faire.

En soi, la récentehausse des taux d’intérêt n’a rien de sensationnel mais comme il s’agit dela cinquième hausse depuis le début du cycle de resserrement monétaire, la pression monte chez les consommateurs nerveux.

Sondage après sondage,on sent que le poids des dettes commence à stresser sérieusement. Le tiers d’entre eux craignent que la hausse des taux les pousse vers la faillite, une augmentation significative de six points de pourcentage par rapport à juin 2018.

Les jeunes sont particulièrement sur les nerfs, les membres de la génération Y n’ayant jamais vécu une période où le crédit n’était pas abordable et facilement accessible. Certains d’entre eux ont contracté beaucoup de dettes en achetant une maison ou un véhicule, et ils sont habitués à recourir au crédit pour couvrir les imprévus.

Malheureusement, il faudra s’y faire. Les taux d’intérêt anémiques ne sont pas éternels. La crise du crédit est terminée depuis longtemps. Il est temps de revenir à des taux plus normaux. Déjà, le taux directeur a remonté de 125 points centésimaux (1,25 %) depuis son creux de 0,5 %.

Et c’est pas fini. Le taux directeur pourrait grimper de 125 de plus, pour atteindre 3 % plutôttôt que tard, si l’on se fie au ton de la Banque du Canada qui a éliminé le terme « graduel » de son vocabulaire.

***

Les propriétaires qui ont des prêts fermés ou des hypothèques à taux fixe ressentiront l’impact seulement au renouvellement.

Un conseil : commencez tout de suite à adapter votre budget si vous ne voulez pas vous heurter à un mur. Même le gouverneur de la Banque du Canada a suggéré aux ménages « d’avoir un plan », lui qui est généralement si mesuré dans ses commentaires.

Mais l’augmentation des taux aura un impact immédiat sur les gens qui ont des marges de crédit et des hypothèques à taux variable. Ce taux fluctue en fonction du taux préférentiel que les banques ont relevé de 3,70 % à 3,95 % immédiatement après l’annonce de la Banque du Canada fin octobre.

Pour donner une idée, chaque hausse de 25 points augmente d’environ 12 $ les mensualités sur une hypothèque de 100 000 $ amortie sur 25 ans. Mine de rien, la hausse de 1,25 % qu’on a eue depuis 2017 va donc coûter 2200 $ de plus d’intérêts chaque année pour un ménage qui a un prêt de 300 000 $.

Et ce chiffre pourrait doubler si l’on considère qu’on est encore seulement à mi-chemin du resserrement. Ouch !

Pourtant, les consommateurs ne peuvent pas dire qu’ils n’ont pas été prévenus.

Depuis deux ans, Ottawa force les propriétaires à se qualifier pour leur hypothèque en considérant un taux d’intérêt environ 2 % au-dessus de celui que le prêteur leur consentira.

Certains se sont lamentés que ces règles allaient dégonfler de 15 à 20 % la capacité d’achat maximale des gens qui magasinent une maison. C’est vrai. Mais cela n’a pas freiné le marché immobilier québécois, qui se porte mieux que jamais.

En fait, ces règles de prudence se sont révélées justifiées. Elles auront empêché les acheteurs d’abuser du crédit accessible pour ensuite se faire pincer par la hausse des taux.

***

Les propriétaires qui ont une hypothèque à taux variable seront peut-être tentés de geler leur taux pour ne pas subir les prochaines hausses. Mais attention! Certaines banques convertiront le prêt au taux affiché qui est plus élevé de 2 % qu’un taux négocié. Il serait donc préférable de payer la pénalité de trois mois et de repartir à zéro avec une hypothèque fermée de cinq ans.

D’autres prêteurs traitent les hypothèques à taux variable différemment et laissent généralement le paiement au même niveau, malgré les hausses de taux.

À première vue, cela peut sembler avantageux pour le client. Mais en réalité, les intérêts additionnels qui s’accumulent devront être ajoutés au solde lorsque leprêt arrivera à terme. Au bout du compte, le client mettra plus de temps à rembourser son hypothèque… et paiera davantage d’intérêts.

Petite suggestion pour les ménages qui ont une hypothèque à taux fixe qui arrive bientôt à échéance : ça vaut peut-être la peine de payer la pénalité pour renouveler tout de suite, de manière à éviter les prochaines hausses de taux, peut-être dès le mois de décembre prochain.

Les ménages qui seront coincés par la hausse des taux seront peut-être tentés de renouveler leur prêt en allongeant leur période d’amortissement ce qui est loin d’être souhaitable.

Enfin, les ménages qui planifient l’achat d’une maison devraient aller tout de suite à la banque pour geler un taux. Il est possible de le faire de 90 à 120 jours avant de passer chez le notaire. Et ça n’engage à rien.

D’après : Et c’est pas fini,  de Stéphanie Grammond, La Presse+, 25 octobre 2018

La hausse des prix en immobilier se poursuivra jusqu’en 2019

Suite à notre récente publication s’appuyant sur une étude économique publiée par Desjardins qui indiquait que les prix dans l’immobilier ne seraient plus jamais comme avant, voici que les récentes prévisions de la SCHL ( Société canadienne d’hypothèques et de logement ) sont une douche froide pour ceux qui espéraient une accalmie dans les prix pour devenir propriétaire. Selon la SCHL, l’attente pourrait être longue.

Selon elle, d’ici 2019, les prix augmenteront en fonction d’une fourchette variant de 13 à 25 %.

C’est au minimum deux fois plus que la croissance annuelle moyenne des prix observée de 2013 à 2016, qui était d’environ 2,5 %.

6,20 %, Hypothèse d’un taux hypothécaire d’une durée de 5 ans en 2019

Ces prévisions ont été établies en tenant compte d’une hausse des taux hypothécaires. Dans le scénario pessimiste, le taux sur 5 ans serait de 6,20 % en 2019. Un scénario plus jovialiste place le taux sur 5 ans à 5,20 %. Le taux sur 5 ans affiché est actuellement de 4,99 %, chez Desjardins.

Cette hausse de prix de 13 à 25 % vaut pour toutes les catégories de logements confondue : plex ( 2 à 5 logements ), condos, maisons en rangée, maisons jumelées et maisons unifamiliales détachées.

La hausse de prix des plex et des maisons unifamiliales pourrait être encore plus spectaculaire, prévient l’organisme fédéral en matière d’habitation.

« La maison unifamiliale et le plex devraient demeurer fortement à l’avantage des vendeurs d’ici 2019, créant une forte pression sur le prix de ces habitations. »

Le dynamisme de l’économie montréalaise nourrira la demande d’habitations sur le marché de la revente. Le nombre de transactions suivra une tendance haussière : de 42 100 à 46 800 transactions en 2018 et de 42 200 à 48 700, en 2019.

L’emploi doit progresser de 3,7 % en 2017, puis de 1,4 % en 2018 et de 1 % en 2019. Dans les derniers mois, les nouveaux emplois ont été occupés principalement par les 25 à 44 ans, cohorte qui correspond à 60 % des acheteurs de logements.

23 000 logements construits en 2019, selon le scénario le plus optimiste

Du côté du neuf, l’action ne manquera pas. Il se construira de 19 000 à 22 000 logements en 2018 et de 19 000 à 23 000 logements en 2019, toujours selon la SCHL. Pour 2017, le total tourne autour de 20 000 logements.

Plus de huit nouveaux logements sur dix seront des logements collectifs : locatif et copropriété. Une partie du locatif se concentre dans les résidences pour personnes âgées, démographie oblige. La construction de logements locatifs conventionnels, qui se porte bien depuis trois ans, continuera de gagner des parts de marché.

« Une proportion de ces projets chercheront d’ailleurs à attirer une clientèle de baby-boomers. Certains de ces derniers arrivent en effet à une période de leur vie où ils pourraient décider de vendre leur propriété et de changer de mode d’occupation », écrit la SCHL.

Conséquence : le taux d’inoccupation des logements remontera à 4,4 % en 2019, taux qui signifie que le marché locatif favorisera les locataires dans leurs négociations avec les propriétaires.

D’après : La hausse des prix se poursuivra jusqu’en 2019,. de André Dubuc, La Presse+, le 27 octobre, 2017

Les prix dans l’immobilier; plus jamais comme avant.

Vous n’aimez pas quand les taux hypothécaires se mettent à grimper, mais il se trouve des gens pour s’en réjouir.

Pour elles, seule une baisse significative du prix des maisons leur permettrait d’en acheter une, ou du moins à un coût qu’ils estiment raisonnable. Certains patientent depuis 10 ans, 10 années durant lesquelles leur foi a peu à peu fait place à la résignation.

Puis, survient cette hausse des taux qui ranime l’espoir. Un signe annonciateur comme on n’en avait pas vu depuis des lustres. Puisque les faibles taux des neuf dernières années ont alimenté la hausse des prix de l’immobilier, logiquement, un resserrement des conditions de crédit aura pour effet de contenir cette progression et, en forçant un peu, de faire basculer le marché sur la pente descendante.

Mais ça augure mal. L’augmentation des taux hypothécaires depuis le milieu de l’été a eu un effet marginal sur l’activité immobilière et les prochaines hausses attendues ne généreront vraisemblablement pas d’occasions pour les acheteurs en quête d’aubaines.

Une étude économique publiée par Desjardins concluait récemment que le marché de l’habitation au Québec ne dérougissait pas. La demande pour les maisons unifamiliales et les copropriétés demeure ferme et partout les prix sont en hausse, à l’exception de la ville Québec aux prises avec un surplus de condos. Dans la grande région de Montréal, où il y a une véritable pénurie de maisons unifamiliales, la valeur de l’immobilier résidentiel s’est accrue de 5,8% en août par rapport à la même période de l’année précédente.

Ces statistiques ne peuvent pas refléter l’effet des hausses de taux hypothécaires, trop récentes. Mais dans le contexte, ces augmentations paraissent un peu maigrelettes pour contrer les forces à l’oeuvre dans le marché.

Après une courte période de relative accalmie, lisait-on récemment dans La Presse la surenchère ferait un retour dans la métropole, où on s’arrache les maisons unifamiliales et les plex. On remarque aussi le phénomène à Québec et à Gatineau. C’est vous dire qu’avant d’assister à la moindre baisse de prix dans ces segments de marché, on aura le temps d’observer bien des hausses.

Des coûts d’emprunt plus élevés sur des maisons plus chères, ce n’est pas tout à fait l’amélioration attendue. Au lieu de déboucher sur des occasions d’achat, l’augmentation des taux d’intérêt restreindra au contraire l’accès à la propriété.

On a progressivement réduit l’amortissement maximal des prêts hypothécaires à 25 ans. On a exigé des mises de fonds de plus en plus élevées. Puis on a limité les sommes qui pouvaient être empruntées en élargissant la portée des tests de résistance sur les prêts hypothécaires assurés de cinq ans à taux fixe. La cible de ces mesures demeure toujours la même : les aspirants propriétaires. Lire « les jeunes ».

Et ça continue. En douce, le taux de qualification pour le test de résistance est passée de 4,64% à 4,84% puis, tout récemment à 4,89%. Cela veut dire que dans l’évaluation de la capacité d’emprunt de leurs clients, les prêteurs doivent appliquer à leurs calculs non pas le taux effectif qu’ils leur accordent ( 3,09% actuellement pour un prêt de cinq ans fixe ), mais le taux théorique de 4,89%.

Et au cours des prochaines semaines, si ce n’est dans les prochains jours, les derniers acheteurs qui échappent encore à ce test, ceux qui versent 20% de mise de fonds et dont l’hypothèque n’est pas assurée devront s’y soumettre également.

Ce qui n’empêche pas de rêver… peut-être plus à une Coupe Stanley à Montréal plutôt qu’à une amélioration significative de l’accessiblité à la propriété.

D’après : Les prix dans l’immobilier, ce ne sera plus jamais comme avant. de Daniel Germain, Les Affaires, le 10 octobre, 2017

Hausse des taux hypothécaires; pas de quoi paniquer.

 

Depuis le temps qu’on prédit une hausse des taux d’intérêt. Ça y est ! La voici venue. Mais ne partez pas en peur. Cette augmentation de 0,25 % n’aura pas un effet monstre sur vos paiements hypothécaires.

Même si le taux d’endettement des ménages est dans le plafond, les Québécois ne sont pas trop vulnérables à une remontée des taux d’intérêt. Seulement 4 % des propriétaires doivent consacrer plus de 40 % de leurs revenus disponibles au remboursement de leurs dettes, un seuil jugé critique.

Alors, pas de panique !

La hausse du taux directeur de la Banque du Canada aura un effet direct uniquement sur les propriétaires qui ont une hypothèque à taux variable, soit moins du tiers des emprunteurs.

Actuellement, les hypothèques à taux variables sont fixées de 0,35 % à 0,70 % sous le taux préférentiel, selon le profil du client. Cet écart reste toujours fixe. Comme le taux préférentiel est passé de 2,7 % à 2,95 %, le client qui avait un taux variable de 2 % paiera désormais 2,25 %, par exemple.

Grosso modo, une hausse de 0,25 % aura un impact de 6 $ par mois par tranche de 50 000 $. Pour une hypothèque de 250 000 $, cela équivaut donc à une hausse de 30 $ par mois. Ce n’est pas la mer à boire.

Pour les deux tiers des propriétaires qui ont une hypothèque à taux fixe, c’est une autre histoire. Ils ne subiront pas de hausse avant le renouvellement de leur prêt, souvent dans plusieurs années, car la plupart optent pour un terme de cinq ans.

Les taux fixes sont plutôt influencés par le comportement du marché obligataire. Le meilleur taux se situe désormais autour de 2,6 %, ce qui reste extrêmement faible.

Geler ou pas ?

Si vous avez une hypothèque à taux variable, vous pourriez être tenté de « geler » votre taux, c’est-à-dire de convertir votre hypothèque en prêt à taux fixe.

Mais ce n’est pas nécessairement une bonne idée, car le taux fixe risque d’être prohibitif. Dans la plupart des grandes institutions financières, les gens qui veulent convertir leur prêt devront le faire au taux affiché.

Ça ne vaut pas la peine de convertir un taux variable (présentement entre 2,25 % et 2,6 %) pour un taux fixe de cinq ans affiché à 4,74 % ( un bon 2 % au-dessus du meilleur taux négocié ).

Renouveler avant le terme ?

Par ailleurs, la plupart des prêteurs offrent la possibilité de renouveler votre hypothèque trois ou quatre mois avant l’échéance, sans pénalité.

Les économistes et les marchés financiers prévoient déjà une deuxième hausse de 0,25 % en septembre ou en octobre prochain. Alors si votre prêt arrive à échéance à l’automne, pourquoi ne pas le renouveler dès maintenant ? Vous éviterez ainsi la deuxième hausse. Mais magasinez et négociez le taux.

Bloquer un taux ?

Si vous magasinez une maison en ce moment, il serait judicieux de bloquer votre taux d’intérêt auprès d’un prêteur. La plupart des institutions financières garantissent un taux de 90 à 180 jours à l’avance. Ça ne vous engage à rien. Mais si les taux d’intérêt grimpent, la banque honorera ce taux.

Petit conseil : si vous utilisez cette tactique, assurez-vous de bloquer le taux pour un montant suffisant, car si l’hypothèque dont vous avez besoin dépasse le montant accordé, le taux « bloqué » tombera à l’eau.

Fixe ou variable ?

C’est la question que se posent les emprunteurs.

Le taux variable est généralement plus bas que les taux fixes. Cet écart de taux peut être vu comme le coût d’une police d’assurance contre une augmentation des taux.

Comme le taux variable se situe à 2,25 %, par rapport à 2,6 % pour le taux fixe de cinq ans, l’écart n’est que de 0,35 % en ce moment. Et il sera presque complètement refermé si la Banque du Canada donne un autre tour de vis de 0,25 % cet automne. Alors la police d’assurance ne coûte pas très cher.

Par contre le taux fixe comporte aussi des inconvénients. Notamment, il impose des pénalités astronomiques aux clients qui doivent briser leur hypothèque en cours de route, alors que le taux variable permet de rembourser le prêt avant le terme moyennant une pénalité de seulement trois mois d’intérêt.

D’après : Pas de panique hypothécaire, chronique de Stéphanie Grammond. La Presse+, le 13 juillet 2017.