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Quand la marge hypothécaire se fait piège

Même si la popularité des marges de crédit hypothécaires a explosé depuis 15 ans, les Canadiens ne comprennent toujours pas les dangers de cet instrument de crédit.

Leur méconnaissance fait frémir quand on sait que plus de trois millions de Canadiens disposent d’une marge de crédit dont le solde moyen est d’environ 65 000 $. Si on exclut les hypothèques traditionnelles, les marges de crédit hypothécaires sont désormais la principale source d’endettement des ménages, représentant plus du double des dettes accumulées sur les cartes de crédit ou les prêts automobiles.

Malgré tout, la majorité des titulaires d’une marge hypothécaire ont obtenu une note inférieure à 50 % dans un test de connaissances préparé par l’Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC).

Bon d’accord, à peu près tout le monde sait que la marge hypothécaire est garantie par la valeur d’une résidence et qu’il s’agit d’une forme de crédit renouvelable qu’on peut rembourser progressivement et réutiliser au besoin, un peu comme une carte de crédit.

Mais là s’arrêtent les connaissances des propriétaires.

La moitié des titulaires de marge ne comprennent pas que leur limite de crédit augmente automatiquement au fur et à mesure qu’ils remboursent le prêt hypothécaire traditionnel qui est associé à leur marge. Ce mécanisme sournois est pourtant… capital.

À cause de ce jeu de vases communicants, certains propriétaires font leurs paiements hypothécaires d’un côté, mais de l’autre, ils puisent dans leur marge dont la limite augmente sans cesse. Au bout du compte, ils ne remboursent jamais leur emprunt total et sont condamnés à payer des intérêts éternellement.

Certains auront des problèmes à boucler leur budget si une hausse des taux d’intérêt survient. Déjà, la Banque du Canada a relevé son taux directeur de 125 points centésimaux (1,25 %) depuis 2017. Et ce n’est pas fini.

Or, la hausse du taux directeur se répercute immédiatement sur le taux préférentiel des banques et, par ricochet, sur le taux d’intérêt des marges. Ça, on le sait. Par contre, six détenteurs de marge de crédit sur sept ignorent que leur prêteur peut aussi augmenter le taux d’intérêt à sa discrétion, selon les modalités du prêt. Inquiétant, non ?

D’autre part, la majorité de ceux qui disposent d’une marge ne réalisent pas que le prêteur peut réduire leur marge de crédit en tout temps ou même leur demander de rembourser le prêt au complet d’un coup.

En effet, les marges hypothécaires sont des produits de crédit entièrement ouverts. Il s’agit de « prêts à demande » pouvant être rappelés par le prêteur à tout moment, même si aucune date d’échéance n’est fixée. Il vaut mieux lire son contrat attentivement si on ne veut pas avoir de mauvaise surprise.

Si les marges de crédit comportent de réels avantages pour ceux qui les utilisent à bon escient. Elles sont souples et abordables.

Leur taux d’intérêt est plus faible que celui d’un prêt à la consommation. Pas besoin de remplir de demande de financement, l’argent est disponible dès qu’on en a besoin. Et on peut rembourser la marge plus rapidement, sans avoir à payer de pénalités astronomiques comme lorsqu’on veut se débarrasser d’une hypothèque fermée avant le terme.

Mais pour les consommateurs qui manquent de discipline, les marges de crédit hypothécaires sont une invitation irrésistible à vivre au-dessus de ses moyens, en utilisant sans cesse sa maison comme guichet automatique, quitte à hypothéquer sa retraite.

L’enquête de l’ACFC démontre justement qu’un titulaire de marge sur cinq ( 19 % ) a emprunté davantage que ce qu’il avait prévu. Il faut dire que près de la moitié des marges servent à financer des rénovations. Et comme les rénos coûtent souvent plus cher qu’on pense, les extras se retrouvent à crédit.

Beaucoup de consommateurs se servent aussi de leur marge de crédit comme fonds d’urgence, se retrouvant alors dans le rouge dès qu’un imprévu survient. D’autres l’utilisent pour consolider des dettes, ce qui leur permet de réduire les intérêts… pourvu qu’ils n’utilisent pas la bouffée d’air pour emprunter de plus belle.

Mais certains consommateurs, en particulier les jeunes de 25 à 34 ans, puisent dans leur marge pour rembourser d’autres emprunts, comme leur carte de crédit. Payer des dettes avec d’autres dettes ? Voilà un cycle infernal qui risque de se terminer dans le bureau d’un syndic en insolvabilité.

Pour ne pas tomber dans le piège du surendettement, les propriétaires devraient plutôt avoir un plan de remboursement du capital de leur marge. Mais on est loin de ça. Plus d’un quart des détenteurs de marge ( 27 % ) paient uniquement les intérêts tous les mois ( ou presque ).

Pourtant, la plupart des propriétaires ( 61 % ) pensent être en mesure de rembourser leur marge au grand complet d’ici cinq ans. Comptent-ils sur un héritage ? Pensent-ils que l’argent va tomber du ciel ?

Vive la pensée magique !D’après : Dans les patates avec la marge hypothécaire par Stéphanie Grammond, La Presse+, le 15 janvier 2019

Se protéger des prêteurs irresponsables

Mon dernier écrit démontrait que les prêteurs ne vérifiaient pas la capacité de remboursement des clients avant de leur offrir une carte de crédit ou d’augmenter leur limite.

Lise Bouchard de l’ACEF de l’Outaouais affirme qu’il est fréquent que les gens obtiennent du crédit sans aucune vérification, alors qu’ils n’ont pas d’emploi, qu’ils sont sur l’aide sociale et que leur capacité de rembourser est à peu près nulle.

Elle venait justement de discuter avec le père d’un jeune schizophrène qui reçoit de l’aide sociale depuis des années. Desjardins lui a accordé une carte de crédit sans jamais vérifier quoi que ce soit. Il se retrouve aujourd’hui avec des dettes de 10 000 $ qu’il ne pourra jamais rembourser.

Il serait grand temps d’intégrer le principe du « prêteur responsable » dans la Loi sur la protection du consommateur (LPC). Cela donnerait l’obligation aux prêteurs de vérifier la capacité de remboursement de leurs clients avant de leur accorder un nouveau prêt.

Évidemment, les consommateurs ont aussi leur part de responsabilité. Voici quelques idées pour éviter de se retrouver face à un mur.

1 – Il n’y a pas de secret : faites votre budget. Tout le monde devrait en avoir un ! C’est tellement simple. On voit combien on gagne, combien on dépense. On ne peut pas faire semblant que ce sont d’autres chiffres.

2 – Prévoyez les imprévus. Accumulez de l’argent tous les mois pour l’achat d’un climatiseur, pour la toiture qui sera à refaire dans une dizaine d’années. Les 10 000 $ à 15 000 $ ne tomberont pas du ciel !

3 – Économisez votre paiement auto. Au lieu de remplacer immédiatement votre voiture à la fin du prêt, conservez la plus longtemps tout en économisant l’équivalent des anciens paiements afin de payer comptant la prochaine voiture, du moins en partie.

4 – Attention à la maison. Ne vous fiez pas aux banques pour savoir quel prix payer. Leurs ratios sont trop audacieux et mal conçus. Si vous les écoutez, vos obligations mensuelles (hypothèques, taxes, remboursement des autres dettes) pourraient atteindre 44 % de vos revenus bruts. Après avoir payé vos impôts, il ne vous restera pas grand-chose pour vivre ! Il vaudrait mieux ne pas dépasser 35 % de vos revenus nets.

5 – Gare à la pensée magique. Les jeunes ont un sentiment de puissance : ils se disent qu’ils vont bientôt gagner un bon salaire, que tout va toujours aller mieux. Mais dans la vie, c’est rarement comme ça. C’est souvent plus long.

 

D’après : Les prêteurs irresponsables publié par Stéphanie Grammond le 26 février 2017, La Presse Canadienne dans La Presse+

Prêteurs irresponsables

Stéphanie Grammond de La Presse racontait récemment l’histoire ( très révélatrice ) de Marina et Julien dont je vous relate ici l’essentiel.

Marina et Julien voulaient prendre les grands moyens pour éliminer leurs dettes de consommation d’environ 40 000 $. Mais au lieu de les aider, l’émetteur de leur carte de crédit leur a plutôt offert davantage de corde pour se pendre.

Devinez de qui il s’agit ? Visa Desjardins !

Les consommateurs doivent en effet savoir s’arrêter eux-mêmes, car ce ne sont pas les prêteurs qui vont les empêcher de se rendre au bord du précipice.

La surconsommation a commencé à s’infiltrer dans la vie de Marina et Julien* après l’achat de leur première maison, il y a trois ans.

Le couple ne s’est pas privé des plaisirs de la vie. Voyages en Écosse, en Espagne… sans avoir l’argent pour payer.

Avec les paiements hypothécaires, les taxes et les autres dépenses reliées à la maison, le couple roulait dans le rouge malgré un revenu familial de plus de 100 000 $. En moins de trois ans, il s’est retrouvé avec des dettes de 40 000 $ : quatre cartes de crédit pleines à ras bord, un prêt de 12 000 $ pour l’achat de meubles, alouette.

Un premier retard de paiement les a réveillés. Comme ils possèdent des cartes à taux réduit de Visa Desjardins, Marina et Julien ont demandé à l’émetteur de consolider les dettes plus coûteuses qu’ils avaient ailleurs.

Réponse : non. Vous êtes trop endettés.

Finalement, le couple est parvenu à obtenir autrement un prêt à la consommation pour consolider la moitié de ses dettes. Comme le taux du nouveau prêt est plus faible, les jeunes économisent beaucoup d’intérêts, ce qui leur permet de rembourser les deux cartes de crédit Desjardins qui restent encore pleines.

Tout est bien qui finit bien ? Presque…

Voilà que Marina reçoit une lettre de Desjardins qui lui offre d’augmenter la limite de crédit de sa carte de 6000 à 11 000 $ « en raison de l’excellence de votre dossier et de vos bonnes habitudes de paiement ».

Ben oui, me semble ! Marina a le nez collé sur sa limite de crédit. Elle fait à peine son paiement minimum. Et on vient de lui dire qu’elle est trop endettée.

Le porte-parole de Desjardins a expliqué que cette situation n’aurait pas dû se produire en s’excusant auprès de sa cliente.

N’empêche, l’anecdote prouve que les prêteurs ne vérifient pas la capacité de remboursement des clients avant de leur offrir une carte de crédit ou d’augmenter leur limite.

Cette question cruciale de la responsabilité des prêteurs n’a été ici qu’effleurée. Je compte y revenir dans les semaines qui viennent car il y a beaucoup plus à dire sur ce sujet.

* Noms fictifs pour préserver l’anonymat du couple

D’après : Les prêteurs irresponsables publié par Stéphanie Grammond le 26 février 2017, La Presse Canadienne dans La Presse+

Les changements aux règles hypothécaires

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Bon, la tempête est passée et nous avons maintenant assez de recul pour juger ce qui vient de se produire dans le resserrement des règles hypothécaires au Canada.

Dans un premier temps, le gouvernement fédéral a annoncé il y a quelques semaines une mesure importante. Les acheteurs disposant de moins de 20% de mise de fonds (prêts hypothécaires assurés par assureur hypothécaire comme la SCHL, Genworth ou Canada Garanty) devront maintenant qualifier leur achat avec le taux affiché de la banque du Canada, plus haut de plus de 2% actuellement. On appelle cela une simulation de hausse de taux. L’exercice sert à voir si les emprunteurs seraient en mesure de faire leurs paiements advenant une augmentation des taux, comme par exemple à leur prochain renouvellement. Concrètement, cette mesure fera augmenter artificiellement le taux d’endettement des emprunteurs et comme il y a une limite à ce taux d’endettement, cela réduira le potentiel d’emprunt. Une famille pouvant acheter une propriété à 300 000$ aux anciennes normes pourrait se voir limiter à 240 000$ par exemple. Donc, il est possible que cette famille ne puisse pas devenir propriétaire du type de bien souhaité et demeure locataire.

Le but du gouvernement est d’éviter la surchauffe, de diminuer l’endettement et de préparer à une éventuelle hausse de taux. Cependant, le Canada étant un pays assez vaste avec des réalités régionales très différentes, le Québec n’était clairement pas la raison de cette mesure. Les marchés de Vancouver et de Toronto étaient plutôt les cibles, mais il est compliqué d’appliquer des règles différentes d’une région à l’autre. Alors, le Québec va subir ces conséquences. Si je dis cela, c’est que le taux d’endettement des Québécois est inférieur à celui des Canadiens tandis que le taux de ménage propriétaire est également inférieur à celui des Canadiens. Cela veut dire que le problème principal n’est pas ici et qu’au contraire il est dans l’intérêt de l’économie québécoise de stimuler l’accès à la propriété.

Il y aura également d’autres conséquences au niveau des prêteurs et d’autres changements pourraient aussi être apportés au courant des prochaines semaines. Nous suivrons ce dossier avec grand intérêt.

Ceci étant dit, il n’est jamais mauvais d’être prudent et ces changements obligeront les acheteurs à être mieux préparé, à ne pas viser trop gros, à ne pas s’endetter à outrance. Il aurait été préférable de légiférer dans la consommation (carte de crédit, prêt auto, prêt personnel, etc.), mais cela est une autre paire de manche à réaliser. La santé financière devrait être l’objectif à tous et ces modifications pourraient être le prétexte à avoir une réflexion sur notre propre consommation et ainsi pouvoir réagir à n’importe quel changement pouvant se produire.

Insignifiante une hausse des taux de 1% ? Vraiment ?

L’environnement économique actuel propose encore des taux forts avantageux variant entre 2,5% et 3%, du jamais vu depuis longtemps. Et c’est aux consommateurs que ces années record profitent largement.

…Mais un jour, le vent va tourner.
Qu’adviendra-t-il suivant une hausse inévitable, dans 1, 2, 5 ans : quel accueil au cœur des ménages canadiens ?