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Prudence à l’achat d’un condo

Vie de condo et achat intelligent

Acheter un condo, ce n’est pas comme faire l’acquisition d’un bungalow ou d’un « plex ». Il faut savoir pourquoi on veut vivre en copropriété, assumer que la gestion de l’immeuble est l’affaire de tous les propriétaires et bien cibler son secteur, question de protéger son investissement.

David avait tout juste 23 ans lorsqu’il a décidé de quitter Sainte-Thérèse, dans les Basses-Laurentides, pour habiter à L’Île-des-Sœurs, dans son premier condo tout neuf. Il a tellement aimé ce mode de vie qu’il a, depuis, acheté deux autres condos dans son île avec sa conjointe Mylène.

« Nous en sommes à notre troisième copropriété en moins de 15 ans », raconte le copropriétaire âgé dans la mi-trentaine.

Inutile de préciser que le couple, qui a deux filles – âgées de 9 mois et 3 ans – a fait son nid dans l’immobilier en privilégiant la formule sans entretien du condominium.

« On n’a pas de cour gazonnée, pas de terrain à entretenir, racontent les copropriétaires. Si on veut aller jouer dehors avec les enfants, on a un parc en face de notre immeuble ; si on souhaite aller bruncher au centre-ville avec des amis, on prend les transports en commun. Il y a un arrêt d’autobus à proximité. Et on a la piscine ! »

Tous deux ne cachent pas que la décision d’acheter un condo en zone urbaine a été fortement influencée par la proximité des services et le lieu de travail. « On n’a pas besoin d’avoir une deuxième auto, et ça nous fait réaliser d’importances économies », estime le courtier d’assurances, à la tête de sa propre entreprise. Sa conjointe enseigne au primaire, à L’Île-des-Sœurs.

À l’époque, il n’était pas question pour lui de passer une heure et demie en voiture entre Sainte-Thérèse et le centre-ville pour se rendre au travail. C’était la même chose pour sa conjointe.

Cette détermination à vivre avec le moins de contraintes possible a amené le couple à acquérir, l’an dernier, un plus grand condo, pour que la petite famille y trouve son compte, et l’espace requis.

« On a une vue superbe ! s’exclame David. On peut même voir le pont Champlain et la circulation dense aux heures de pointe ! » L’appartement de 1400 pi2, un penthouse, est niché au 19e étage d’un immeuble de 140 logements, « bien administré et bien entretenu », précise-t-il.

Le couple y a mis le prix : 455 000 $, en plus des rénovations qui se sont élevées à 50 000 $. « C’était un appartement qui manquait d’amour, avec des tapis roses, évoque le copropriétaire, en riant. On a tout remis au goût du jour et on est vraiment satisfaits du résultat. »

Un investissement rentable, le condo ? « D’après mon expérience, répond David, c’est le cas, jusqu’à présent. Ça me permet de vivre dans un environnement fort agréable, pour beaucoup moins cher qu’une maison. À L’Île-des-Sœurs, une propriété unifamiliale se vend facilement dans les 800 000 $. »

Il faut comprendre qu’il y est allé par étapes avant d’en arriver là. Il a acquis son premier condo pour 205 000 $ en 2004, qu’il a revendu cinq ans plus tard pour la somme de 323 000 $. « J’ai acheté au bon moment et au bon endroit », se félicite-t-il, après coup.

Cibler les bons quartiers et le bon immeuble

Mais voilà : tous les acheteurs de condo ne font pas nécessairement les bons choix quand vient le moment de s’installer en ville ou en banlieue.

D’où l’importance d’acheter dans des secteurs recherchés qui vont prendre de la valeur.

À cause de promoteurs qui ont « beaucoup trop construit » au cours des dernières années certains secteurs sont saturés et les prix fléchissent.

Dans ce contexte, l’achat d’une copropriété, dans un secteur où l’offre est surabondante, peut s’avérer un investissement négatif, du moins à court et à moyen terme.

Cela dit, la progression du marché du condo est « conditionnelle à la façon dont les propriétés sont gérées et entretenues ».

Il ne faut pas que l’achat devienne un achat à problèmes. Pour cela, l’acheteur doit s’assurer de la qualité de construction de l’immeuble et voir à ce que le fonds de prévoyance soit bien provisionné.

Donc, si on veut que son achat devienne rentable, il faut prendre le temps de trouver la bonne copropriété, dans le bon immeuble, et en fonction de son emplacement.

D’après : Vie de condo, dossier de Yvon Laprade, La Presse+, le 3 février 2018

Resserrer l’encadrement des copropriétés; une nécessité.

Les copropriétés résidentielles souffrent d’un déficit d’entretien chronique en raison de règles trop laxistes. Une large coalition demande au gouvernement de remédier à la situation en resserrant les règles entourant l’entretien des copropriétés de 10 unités et plus et la dotation du fonds de prévoyance.

Alors que le gouvernement propose des changements pour encadrer l’assurance des copropriétés, le groupe de travail sur la copropriété demande publiquement à Québec d’élargir les modifications aux règles régissant le marché du condo au-delà de la question de l’assurance.

Le groupe de travail est désormais formé de six organismes couvrant un large spectre de l’activité immobilière : des courtiers immobiliers, des constructeurs d’habitation, des assureurs, des propriétaires d’immeubles locatifs et des gestionnaires de copropriétés.

Forte de ce consensus du milieu, la coalition exhorte le gouvernement à rendre obligatoire la divulgation d’un certificat d’état des parties communes de l’immeuble, d’un carnet d’entretien et d’une étude du fonds de prévoyance. Pour les ensembles de 10 unités et plus, le regroupement demande une plus grande transparence de l’information transmise aux acheteurs et aux copropriétaires.

Le certificat d’état d’immeuble identifie les parties communes assujetties au fonds de prévoyance. Il rapporte l’estimation produite par les professionnels de la durée de vie utile des composantes de l’immeuble. Il détermine ainsi la période probable de leur remplacement et des réparations majeures. Le certificat donne aussi une estimation des coûts pour le remplacement des composantes ou leur réparation.

Ainsi, une étude de fond est faite par une firme compétente qui estime la valeur à neuf de l’immeuble et détermine la dotation du fonds de prévoyance pour que celui-ci puisse couvrir les dépenses d’entretien et de réparations dans les années à venir.

La coalition demande une mise en place progressive des mesures, par exemple sur cinq ans, pour éviter toute distorsion dans le marché entre les unités neuves et les unités plus vieilles.

Actuellement, la loi prévoit l’établissement d’un fonds de prévoyance, qui doit être financé par des contributions équivalant à au moins 5 % des frais de condo.

Une situation inquiétante

41 % des répondants à un sondage en 2015 disaient que le solde du fonds de prévoyance était insuffisant pour effectuer des réparations nécessaires à leur bâtiment.

Pour 67 % des répondants à ce même sondage, le solde de leur fonds de prévoyance était inférieur à 1 % de la valeur à neuf de leur bâtiment.

 

Source : Groupe de travail sur la copropriété

 

Bonnes pratiques

La Coalition demande au gouvernement de financer la préparation et la diffusion d’un guide de bonnes pratiques destinées aux administrateurs des syndicats de copropriétés de la province.

 

10 unités et plus

Pour les ensembles de 10 unités et plus, la coalition demande au gouvernement de contraindre les syndicats de copropriété à réaliser et à tenir à jour un certificat d’état des parties communes, un carnet d’entretien et une étude du fonds de prévoyance. Actuellement, la loi ne prévoit rien de tout ça.

 

Moins de 10 unités

La coalition veut améliorer la prévoyance pour toutes les copropriétés, peu importe leur taille. Toutefois, elle est consciente du coût que pourraient représenter les mesures proposées aux copropriétaires d’ensembles de petite taille, mais sans imposer les mêmes exigences que pour les ensembles de 10 unités et plus.

 

D’après : Québec pressé de resserrer l’encadrement des copropriétés de André Dubuc, La Presse, le 3 octobre, 2017

Le prix au pied carré

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Un de mes blogues immobiliers favoris, nourris par Maxime Bergeron de La Presse, a présenté un billet sur la valeur au pied carré des copropriétés dans plusieurs villes québécoises.

Tirant les données de la Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ), je vous invite à faire une petite visite sur le billet.

http://blogues.lapresse.ca/lapresseaffaires/immobilier/2014/03/31/le-prix-des-condos-au-pied-carre/