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Hypothèque et Grand Prix

Pour les amateurs de Formule 1, le concours était alléchant. Des démarcheurs hypothécaires de la Banque Nationale offraient la chance d’assister au Grand Prix du Canada. Course et souper inclus. Qui est invité ? Les courtiers immobiliers qui leur ont recommandé le plus de clients du 1er avril au 31 mai.

Qui sortira gagnant de ce concours de ventes ? Certainement pas le consommateur.

Banni du monde des valeurs mobilières, ce genre de cadeaux demeure la norme dans l’industrie hypothécaire. Croisière dans les Caraïbes, voyage à New York en jet privé, billets de hockey, iPad, repas dans des restaurants de luxe… Les courtiers immobiliers qui envoient le plus de clientèle à des prêteurs hypothécaires peuvent recevoir une panoplie d’avantages non pécuniaires.

Ces douceurs s’ajoutent aux commissions « officielles ». Un courtier immobilier peut recevoir facilement 1000 à 2000 $ en refilant le nom de son client à un prêteur hypothécaire, puisque sa commission s’élève à 0,5 % du montant du prêt. Tout cela pose un sérieux problème d’éthique. C’est pourquoi ces commissions seront interdites par la loi 141 adoptée à Québec au début juin 2018.

Or, les avantages non pécuniaires sont un avantage encore plus insidieux, car ils incitent les courtiers à concentrer leur volume d’affaires auprès d’un seul prêteur s’ils veulent remporter le concours de vente ou obtenir une récompense qui dépend de la quantité de recommandations.

Tout le monde dans l’industrie minimise l’importance de ces cadeaux qui seraient sur un an, négligeables.

Par exemple, les démarcheurs hypothécaires font tirer des cadeaux lors de tournois de golf. Ils participent à des soirées-bénéfices organisées par les courtiers pour amasser des fonds pour des organismes de bienfaisance. Rien de trop compromettant.

Même son de cloche de la part des prêteurs qui affirment que ces formules de rétribution demeurent marginales.

Mais certains courtiers immobiliers obtiennent des cadeaux plus substantiels, selon un document interne du service de développement hypothécaire de la Banque Nationale.

Le document de 777 pages détaille le budget de « points fidélité » accordés à chacun des courtiers du Québec en fonction du volume de clients référés sur une période d’environ 10 ans ( 2007-2016 ). Ces points sont ensuite utilisés pour offrir toutes sortes de petites douceurs aux courtiers.

Il est vrai que la plupart des courtiers ont reçu des avantages non pécuniaires de seulement quelques centaines de dollars au fil des ans.

Mais pour certains courtiers qui envoient beaucoup de clientèle à la banque, les cadeaux atteignent 1000 $, 2000 $, voire davantage.

Dans un cabinet de la Rive-Sud, l’ensemble des courtiers ont reçu des cadeaux représentant 35 000 $. Les avantages se sont élevés à 42 000 $ dans un cabinet du Saguenay–Lac-Saint-Jean et à 86 000 $ dans un autre de la couronne nord de Montréal.

Les constructeurs de maisons neuves ne sont pas en reste. Un entrepreneur de Laval a obtenu des bonbons de 46 000 $ sur 10 ans. Dans la région, plusieurs de ses concurrents ont aussi obtenu plus de 10 000 $ en cadeaux. Cela s’ajoute aux commissions officielles nettement plus substantielles qui leur sont versées en argent en échange de références.

Alors, ne vous demandez pas pourquoi de nombreux constructeurs imposent des pénalités à leurs clients qui refusent de prendre leur hypothèque avec le démarcheur de la banque.

Il est difficile de comprendre pourquoi, en 2018, ce genre de gâterie n’est pas du tout encadrée dans l’industrie hypothécaire.

Le milieu de l’investissement a fait un grand ménage depuis longtemps. Les manufacturiers de fonds communs de placement n’ont plus le droit d’offrir de cadeaux et de bonis, sauf dans des cas bien précis ( ex. : brochures produites pour une formation ).

Finis les voyages au pays ou à l’étranger, la nourriture, les boissons et le logement, même si ces avantages sont fournis dans le cadre d’une conférence. Exit les billets de concerts, de théâtre, de hockey et la participation au tournoi de golf.

Les rares avantages qui sont encore autorisés doivent être comptabilisés. Et les régulateurs s’assurent que cela reste dans le domaine du raisonnable.

Évidemment, ces cadeaux peuvent biaiser le jugement du conseiller, ce qui est préjudiciable pour la clientèle. Si ces pratiques sont proscrites dans le milieu de l’investissement, il serait parfaitement logique qu’elles le soient aussi dans le milieu hypothécaire.

L’éthique, c’est bon pour tout le monde.

D’après : Comment votre prêt mène au Grand Prix de Stéphanie Grammond, La Presse, 4 juin 2018 ( Dans la série : Dans les coulisses de votre hypothèque. )

Il est très payant d’oser négocier avec sa banque

On croit souvent—à tort—que ce qu’édicte une banque est sans appel. Or, un récent article de Fabien Major du Journal de Montréal remet les pendules à l’heure. Il cite un récent sondage de RateHub qui confirme que 59 % des baby-boomers et 25 % des gens de la génération X font affaire avec la même institution depuis plus de 20 ans. Est-ce par fidélité, satisfaction élevée, paresse ou sans raison précise ? Un peu de tout ça sans doute, mais il faut comprendre que notre banque ou caisse a beaucoup changé en 20 ans.

Épargner des milliers de dollars ( sans exagération ) est possible si vous décidez de revoir toutes vos conditions avec votre financière habituelle.

Avec la vive compétition entre les institutions à succursales physiques et les banques virtuelles, vous gagnez à magasiner vos produits et services. L’outil internet http://urlz.fr/5izz de comparaison des différents taux et conditions de TOUS les comptes bancaires préparé par l’Agence de la consommation financière au Canada vous donnera l’heure juste. C’est très bien fait. En quelques clics, on peut identifier les institutions offrant des rabais aux étudiants, aux aînés, aux nouveaux arrivants, etc. On peut repérer celles qui permettent les dépôts mobiles avec téléphones intelligents, les rabais pour produits multiples, les outils de gestion budgétaires… et celles qui offrent du soutien en ligne ou par téléphone.

Vérifiez si vos forfaits bancaires sont avantageux ou pas. Si vous avez un doute, prenez rendez-vous avec un conseiller de votre institution en faisant valoir que vous souhaitez revoir tous vos frais annuels.

Le meilleur pouvoir de négociation qui soit passe par un bon dossier de crédit. N’hésitez pas à demander un meilleur taux pour vos cartes ou une adhésion à un programme de récompenses plus généreux. Quant à vos hypothèques, même s’il vous reste deux ans avant l’échéance, prenez le pouls de ce que le courtage offre. Vous serez surpris. Parfois, même avec la pénalité et les frais de notaire on peut épargner quelques milliers de dollars en déménageant son prêt avant terme.

Vous avez bien fait de revoir la performance de vos REER et CELI en début d’année. Profitez maintenant du début de l’été pour revoir de bout en bout la structure de vos frais de gestion et comment ils se comparent avec le reste de l’industrie. Pour un compte de 100 000 $ qui connaît une croissance moyenne de 5 % annuellement, une réduction de 0,25 % représentera 3900 $ de plus dans vos poches au bout de 10 ans.

Oser négocier c’est…

  • Ne pas hésiter à demander de meilleures conditions de prêts et de dépôts.
  • Se documenter AVANT de se déplacer; imprimer les taux de la compétition.
  • Ne pas concentrer TOUS ses produits et services financiers sous la même bannière.
  • Comprendre que les barèmes de taux d’hypothèque ou de frais de gestion des placements sont toujours négociables.
D’après : Négocier avec sa banque, c’est payant. Fabien Major. Le Journal de Montréal, le 29 mai 2017.

Question de profits…

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À l’amorce du 4e trimestre, les grandes institutions financières publient les résultats de leur dernière période d’exercice.

Les résultats ?
Sans grand étonnement… la plupart d’entre elles enregistrent une hausse notable de leur bénéfice net. Voici d’ailleurs quelques grands titres retenus dans l’actualité sur le sujet :

  • « La Scotia fait mieux que prévu! » avec un bénéfice net de 2 milliards $,
  • « La CIBC surpasse les attentes au 3e trimestre » comptant 1,072 milliards $,
  • « La Banque Royale bat les attentes…» en enregistrant 2,66 milliards $,
  • « Le bénéfice de la BMO atteint 1,25 milliard $»,
  • « Légère hausse des profits à la Banque Laurentienne », plus petites des institutions québécoises, comptant un profit de 45,1 millions $,
  • etc.

Et votre poche ? Quel rendement a-t-elle récolté ?
Êtes-vous plus riche maintenant grâce aux judicieux conseils de votre conseiller en institution ? Peut-être pas.

Un conseil ou deux

  • Fuyez les solutions prémâchées. Nul ne peut tout savoir, sur tous les sujets tout en excellant dans tout !
    Ne vous laissez pas emballer par votre institution financière. Bien qu’elle semble plus accessible par la multiplication de ces succursales et ces plateformes de communication, sa structure est plus rigide que jamais. Les décisions sont centralisées en un lieu et elles s’éloignent des besoins uniques de leurs clients.
    Et vous dans tout ça?
    On veut vous fidéliser et grossir votre portefeuille de produits en institution, de sorte que si vous aviez l’idée de quitter la maison, le processus vous apparaisse trop compliqué et qu’il en résulte un effet désagréable…
  • Allez voir ailleurs! Le client est ROI après tout.
    Et en tant que consommateur, vous avez le choix.

    Découvrez les courtiers hypothécaires, les conseillers en sécurité financière ou en assurance, les planificateurs stratégique et autres professionnel du monde de la finance personnelle.

Découvrez la vraie valeur de leur travail. Celle qui réside dans l’analyse de votre situation vers une solution qui a du sens pour VOUS et qui est adaptée à VOTRE situation.
Accédez à l’ensemble de l’offre du marché, à une offre personnalisée dans VOTRE intérêt.

Partant?

 

SOURCES :
Scotia : http://affaires.lapresse.ca/resultats-financiers/201608/30/01-5015393-la-scotia-fait-mieux-que-prevu.php
CIBC : https://www.lesaffaires.com/bourse/nouvelles-economiques/la-banque-cibc-surpasse-les-attentes-au-troisieme-trimestre/589468
RBC : https://www.lesaffaires.com/bourse/nouvelles-economiques/la-banque-royale-bat-les-attentes-hausse-son-dividende/589451
BMO : http://www.journaldemontreal.com/2016/08/23/le-benefice-de-la-bmo-atteint-125-milliard-1
Banque Laurentienne: http://www.journaldemontreal.com/2016/08/31/legere-hausse-des-profits-a-la-banque-laurentienne-1

La valeur du contact humain en finance

holdphone

Alors que les nombreuses mises à pied dans les institutions financières se cumulent, je m’interroge sur la pertinence de telles démarches…

D’une part, cette initiative est cohérente avec l’évolution du comportement du consommateur qui révèle un fort penchant pour la mobilité des services ainsi que l’émergence de nouveaux joueurs sur le marché bancaire.

Pourtant, considérant que la connaissance et la maîtrise de ses finances sont nécessaires dans la saine gestion de ses avoirs, il est légitime de se demander s’il s’agit d’une bonne alternative que de migrer vers des solutions financières essentiellement numériques.

Pour les transactions simples, ça va de soi il me semble.

Mais en fait d’hypothèque : Comment trouver LA meilleure issue dans une offre standardisée ?

Après tout, chaque individu est unique.

À qui revient donc la responsabilité d’informer, de conseiller et d’éclairer le public 😉

Source: http://www.journaldequebec.com/2016/06/01/des-banques-nerveuses

 

Le privilège du membre Desjardins hors Québec

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Source: ZagBank

La filiale du Mouvement Desjardins au Canada anglais, la Zag Bank, promet une épargne facile et avantageuse avec un séduisant 2,5% d’intérêt sur les économies placées dans un compte d’épargne à intérêts élevés… Tout en s’abstenant d’offrir ces mêmes produits et services aux résidents du Québec.

Bien que cette initiative suive un horizon de courte durée, la promotion réservée à nos voisins ontariens, fait envie auprès des fidèles membres de la Caisse au Québec, qui se contentent d’un maigre 0,75% d’intérêt.

Considérant que cette stratégie vise à positionner l’institution financière sur le marché concurrentie