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Devenir propriétaire à tout prix ?

Nombreux sont les jeunes couples qui voudraient s’acheter une maison lorsqu’ils décident de fonder une famille. Mais font-ils vraiment le bon choix en voulant devenir propriétaires à tout prix ?

Les dernières enquêtes sur l’immobilier sont claires : les intentions d’achat sont encore très élevées chez les 18-34 ans. En fait, c’est 46 % d’entre eux qui ont l’intention d’acquérir une propriété d’ici cinq ans, selon un sondage réalisé à l’automne 2018 pour le compte de l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec et de la Fédération des chambres immobilières du Québec.

Aspirant à ce qu’elle estime être une meilleure qualité de vie, une bonne part de la génération des milléniaux croit en effet en l’importance d’accéder à la propriété. Mais est-ce la meilleure option à considérer ?

Des erreurs courantes

Dans un monde idéal, nos revenus devraient nous permettre de réaliser tous nos projets : acquérir une maison, voyager, mettre de l’argent de côté pour la retraite, etc. Mais la réalité est bien différente et l’on doit se résoudre à faire des choix.

« Dans les faits, les ressources sont limitées, alors que nos besoins sont illimités ! » souligne Jean-Pierre Bétie, conseiller en sécurité financière de l’Équipe Jean-Maurice Vézina. Il cite en exemple le cas d’une personne qui, à quelques années de la retraite, avait fini de payer sa maison, mais n’avait pas mis un sou de côté pour ses vieux jours.

« Elle a dû mettre les bouchées doubles et elle a littéralement arrêté de vivre pour pouvoir cotiser de grosses sommes à ses REER. De cette façon, elle a réussi à placer 196 000 $ en sept ans. La valeur de son portefeuille est maintenant de 226 000 $. En revanche, si dès l’âge de 30 ans elle avait versé 466 $ par mois dans son régime d’épargne retraite – de façon à économiser le même montant –, aujourd’hui, elle aurait accumulé 338 000 $ avec le même rendement ; une différence de 112 000 $ », explique le conseiller.

Il ajoute qu’acquérir une maison fait énormément appel aux émotions, ce qui n’aide pas à prendre des décisions rationnelles…

Ainsi, on peut être tenté d’acheter une propriété trop chère pour notre budget, sans prendre en compte les conséquences que cela aura sur notre existence. « Par exemple, on devra renoncer aux sorties au restaurant, aux loisirs, aux voyages, car l’essentiel de nos ressources financières sera consacré aux paiements de l’hypothèque », prévient Jean-Pierre Bétie.

Autre erreur : ne pas considérer dans ses calculs tous les autres frais reliés à l’acquisition d’une propriété : la taxe de mutation ( la fameuse taxe de « bienvenue » ), les honoraires du notaire, le coût des rénovations, de déménagement, d’entretien, les taxes municipales, etc. Attention, la facture augmente rapidement !

Plan d’action

Gardez les pieds sur terre en commençant par évaluer le coût de la propriété que vous pouvez vraiment vous permettre, compte tenu de vos revenus. Ensuite, calculez la différence entre ce que vous coûterait un loyer mensuel et un remboursement hypothécaire, et ajoutez-y toutes les dépenses reliées à l’acquisition de la propriété ( taxes de mutation et municipales, notaire, rénovations, etc. ). Enfin, économisez la somme nécessaire avant même d’acheter la propriété convoitée. C’est aussi la meilleure façon de vérifier si vous serez capable de vivre avec ce budget, une fois devenu propriétaire. Si vous êtes trop serré, réfléchissez à des alternatives.

« Bien sûr, plusieurs jeunes familles souhaiteraient posséder une maison unifamiliale avec un terrain. Mais si on ne peut se le permettre financièrement, un logement loué situé en face d’un parc peut constituer une option intéressante, en attendant d’avoir les moyens », suggère Jean-Pierre Bétie.

CONSEILS

  • Devenir propriétaire ne devrait pas compromettre votre capacité à économiser pour votre retraite ni à mettre de côté un coussin de sécurité pour faire face aux imprévus, une perte d’emploi par exemple.
  • Pour constituer votre mise de fonds, le Régime d’accession à la propriété ( RAP ) vous permet de prélever 25 000 $ dans vos REER, puis de les rembourser progressivement en 15 ans. Mais rappelez-vous que ce faisant, vous perdrez le rendement que vous auriez obtenu durant les 15 années où ces sommes auraient pu fructifier dans votre REER.
  • L’espérance de vie augmente sans cesse. Être propriétaire ne vous consolera pas si vous devez vivre pendant 25 ans sous le seuil de la pauvreté.

D’après : Devenir propriétaire d’une maison à tout… prix, par Emmanuelle Gril , Le Journal de Montréal, le 11 avril 2019

Cinq erreurs à éviter au moment d’acheter

Avec l’arrivée prochaine du printemps s’accélère le mouvement des transactions immobilières !  Pour réussir une acquisition, il faut éviter les pièges qui guettent les acheteurs inexpérimentés.

1. Négliger de faire des projections

« Le plus grand danger, c’est de voir trop grand, de payer trop cher, mais surtout, de ne pas prendre le temps de faire les bons calculs avant d’acheter une maison ou un condo », résume Nancy Horth, courtière immobilière chez Proprio Direct. Elle suggère trois questions qu’elle juge fondamentales : « La maison que vous payez 300 000 $ a-t-elle besoin de rénovations ? Êtes-vous habile de vos mains pour effectuer les travaux ? Risque-t-il de manquer une chambre le jour où la famille s’agrandira ? » Le mieux à faire, selon elle, c’est de faire des projections sur un horizon minimal de cinq ans.

2. Faire abstraction des bruits ambiants

« Arrêtez-vous un moment et prenez le temps d’écouter les bruits ambiants et environnants avant de prendre la décision de faire une offre d’achat sur la maison convoitée ! », suggère Jean-Marc Léger, courtier chez RE/MAX. Ce moment de silence peut être révélateur à plusieurs points de vue. Il se peut que la maison de rêve soit située près d’une autoroute ou d’un hôpital, et que vous entendiez, sur votre terrasse, la sirène de l’ambulance, le bruit infernal causé par les freins des camions lourds…

3. Acheter sans faire inspecter

« L’erreur à ne pas faire, c’est d’acheter sans faire inspecter ! », martèle le courtier Patrick Fournier, de Royal LePage. Il est toujours étonné de voir des acheteurs – très peu nombreux, fort heureusement – négliger cette étape après avoir signé l’offre d’achat. « On débourse 150 $ pour faire inspecter une auto usagée ; on ne devrait pas se poser de questions pour l’inspection d’une maison de 400 000 $ », souligne-t-il. Le courtier de Trois-Rivières concède que l’inspecteur « ne peut pas tout voir » et qu’il peut arriver que l’acheteur fasse des découvertes désagréables, une fois installé dans sa maison. Mais mieux vaut mettre toutes les chances de son côté…

4. Se fier uniquement à l’évaluation municipale

« L’évaluation foncière [ fixée par la municipalité ] est une chose, la véritable valeur marchande, c’en est une autre », résume le courtier Yvan Nadeau Genest, de RE/MAX, dans la région de Québec. Il suggère fortement à ses clients de ne pas faire une offre d’achat « en se basant sur l’évaluation de la Ville », qui ne reflète pas toujours la réalité. « On peut payer la maison 10 000 $ de moins que l’évaluation municipale en croyant qu’on fait une très bonne affaire, soulève-t-il, mais il se peut qu’on ait quand même payé 20 000 $ de trop ! » Et l’inverse peut être tout aussi vrai. On peut embaucher un évaluateur agréé pour déterminer le juste prix du marché, et de la propriété !

5. Omettre de lire la déclaration du vendeur

« Trop d’acheteurs enthousiastes – et qui sont tombés en amour avec la brique, le mortier, la cuisine et la salle de bains ! – ne lisent pas d’un bout à l’autre la déclaration du vendeur. C’est pourtant là, en noir sur blanc, que se trouvent toutes les informations, s’il y a eu culture de cannabis, un incendie, des problèmes d’eau », énumère Jasmine Bousquet, courtière immobilière chez Via Capitale à Saint-Hyacinthe. Un coup de cœur pour une maison peut se transformer en coup de cafard si l’on ne se donne pas la peine de faire ses devoirs… « Il ne faut pas aller trop vite même si on croit avoir trouvé LA maison », conclut-elle.

D’après : Cinq erreurs à éviter au moment d’acheter par Yvon Laprade, La Presse , le 9 mars 2019

Et si la banque refusait de financer votre achat ?

Il n’est pas rare que les gens soient désespérés lorsqu’ils se font dire « non » par la banque.

Trop de personnes entretiennent cette fausse croyance voulant que les banques soient les seules à pouvoir financer un projet d’achat immobilier. La réalité est qu’il existe plusieurs autres méthodes pour aller chercher du financement.

Voici les quatre principales méthodes.

1. Le solde de prix de vente

Cette technique de financement suppose que le vendeur d’un bien immobilier finance l’acquéreur, en lui octroyant un prêt hypothécaire qui servira à financer une partie de la mise de fonds, et parfois même l’immeuble en entier. Le maximum autorisé pour ce prêt correspond au solde entre le prix demandé pour l’immeuble et la liquidité dont dispose l’acheteur. Même si cette technique suppose que le vendeur ait à mobiliser une somme d’argent, elle permet d’étaler sur une certaine période l’imposition du gain en capital.

2. Les prêteurs privés

Le prêt privé est une pratique tout à fait légale qui peut avoir sa place dans une stratégie d’achat immobilier, que ce soit de manière temporaire ou pour un prêt de courte durée. Les taux d’intérêt offerts par les prêteurs privés varient de 8 % à 18 % par année. À cela, il faut souvent ajouter des frais de dossier de 2 % à 5 %. Ces taux sont plus élevés que ceux des banques, mais l’approbation est moins restrictive et plus rapide.

3. La location-achat

Cette méthode permet à une personne qui ne dispose pas d’un bon dossier de crédit d’acheter une maison sans attendre d’accumuler la mise de fonds. En échange d’un loyer, le futur acheteur peut occuper la maison qu’il souhaite éventuellement acheter. À la fin d’une certaine période ( généralement de 1 à 3 ans ), une part du loyer qui a été versé est alors utilisée comme mise de fonds, et l’hypothèque est signée auprès de la banque.

4. Le love money

Vous avez des amis, de la famille ou d’autres connaissances prêtes à vous prêter de l’argent selon des conditions avantageuses ? Je vous conseille d’envisager sérieusement cette option ! En dehors de votre cercle rapproché, personne ne vous fera de cadeau lorsque viendra le temps de prêter de l’argent.

CONSEILS

  • Serez-vous en mesure de rembourser l’argent emprunté ? Avant d’aller chercher du financement ailleurs, il faut faire de bons calculs afin de déterminer si c’est la meilleure option.
  • Si votre mise de fonds provient d’un prêt à faible taux octroyé par un proche, il faudra le déclarer à la banque au moment de faire votre demande de financement hypothécaire.
  • Pour éviter les erreurs et les malentendus, il est important de faire affaire avec un notaire et/ou un avocat, même si le prêt n’implique pas d’institution financière. Un notaire saura rédiger des documents complets et sécuritaires, et un avocat pourra vous aider à démêler toutes les subtilités juridiques.

D’après : Quand la banque refuse de financer votre maison de Ghislain Larochelle, Le Journal de Montréal, 5 août 2018

Maison parfaite, quartier parfait…

Suburban residential street with red brick houses

Après tant de recherches, de visites et de réflexions, vous avez trouvé un véritable petit bijou qui correspond à toutes vos attentes. Vous vous y voyez déjà. Et tout est en ordre dans cette maison parfaite.

Et le critère voisin…
Si le proverbe russe « N’achète pas la maison, mais achète le voisin » nous met en garde, qui se donne la peine de rencontrer les gens d’en face et d’à côté avant d’acheter ? Cette simple initiative, bien qu’anodine, peut pourtant être fort révélatrice.

Des histoires de chien qui jappe, d’ordures qui s’accumulent, de mauvaises herbes qui se propagent jusqu’à chez vous, d’arbre nuisible ET DE BRUITS !

À longue haleine, de telles situations enveniment votre bien-être et votre qualité de vie au quotidien. À tout coup, en sortant de chez vous, vous partagez un milieu commun avec vos voisins et ne pouvez les extraire de votre havre de paix. Les clôtures ne peuvent faire plus de 6 pieds et malgré tout, le son et les odeurs voyagent entre ses mailles…

Avant de prendre une décision
Appliquez le même effort que pour la recherche de votre propriété idéale, car un voisinage exigeant et perturbant peut considérablement enlever du charme à votre trouvaille.

  • Sortez donc ! Rencontrez l’entourage pour en apprendre plus sur le quartier, mais aussi de ses habitants !
  • Faites un tour d’horizon pour vous informer de la maturité du voisinage.
  • Écoutez l’environnement (autoroute, usine, etc.).
  • Promenez-vous dans les environs et empreignez-vous du secteur (proximité du service de transport, de l’épicerie, des écoles, etc.)

Dans quelques semaines à peine, ils iront se terrer pour l’hiver.
Ne vous inquiétez pas, vous les retrouverez bien vite au printemps prochain 😉

 

Quels sont les frais à prévoir pour l’achat d’une propriété?

hypothèque

 

 

 

 

Je n’aborderai pas la mise de fonds dans cet article. Cela sera abordé une autre fois.

Tout débute lorsqu’une promesse d’achat est acceptée. Il y a d’abord l’inspection fait par un professionnel. Celle-ci vous permet de connaître l’état des lieux et des rénovations à prévoir ou à faire immédiatement. Ce n’est pas obligatoire, mais fortement recommandé.

Coût : entre 400 et 600$

Une des étapes dans l’obtention du prêt hypothécaire est l’évaluation de la propriété fait par un évaluateur. L’évaluation permet au prêteur de confirmer que vous payez le prix du marché et non pas trop cher pour votre propriété.

Coût: Gratuit en passant avec un courtier hypothécaire. De 300 à 400$ en passant directement avec une institution financière.

L’assurance hypothécaire est exigée par le prêteur lorsque la mise de fond est inférieur à 20%. Cette assurance est fournis par la SCHL, Genworth ou Canada Garanty.
Le montant de le prime d’assurance variera entre 1.8% et 3.6% selon votre mise de fond. Cette prime sera additionnée à votre prêt hypothécaire.

Coût: Une taxe de 9% de la prime est payable chez le notaire.

Pour préparer et finaliser la vente, il y aussi les frais du notaire.

Coût: entre 1000 et 1200$

Un coup déménagé, vous allez recevoir une facture de la municipalité pour les droits de mutation aussi appelée « taxe de bienvenue ».

Coût : Le montant varie selon le prix d’achat. On parle d’un frais de 1750$ pour un achat de 200 000$ par exemple.
Première tranche de 50 000$ = 0,50%
50 à 250 000$ = 1%
250 000$ et plus = 1,5%

On peut encore parler d’autres frais qui vont du déménagement, aux rénovations, à la décoration, aux nouveaux meubles, aux outils d’entretien, etc. La liste est longue lorsqu’on devient propriétaire.

Comme l’achat d’une propriété comporte plusieurs frais, il est très important de rencontrer un courtier hypothécaire pour bien se préparer.