La rénovation, dépense ou investissement ?

Agrandir la cuisine, refaire la salle de bains, aménager le sous-sol, faire creuser une piscine, transformer une pièce en cellier ou investir dans un aménagement paysager de rêve ? Tous les moyens sont bons pour bien se sentir à la maison. Mais qu’en est-il de l’impact de ces travaux sur la valeur de la propriété ? La rénovation, dépense ou investissement ?

L’art de maximiser son investissement

On ne regarde pas à la dépense pour personnaliser sa demeure. Mais au moment de la revendre, que récupère-t-on ? Deux facteurs importants : respecter l’harmonie avec le voisinage et d’éviter les « sur-améliorations ».

Lorsque le client entre dans une maison et constate qu’il n’y a pas de travaux à faire avant d’y déposer ses boîtes, il y a un impact positif sur le prix qu’il est prêt à payer. Les gens qui rénovent et qui réussissent bien font tout pour que l’acheteur ait l’impression d’entrer dans une maison neuve, clés en main. Les rénovations partielles créent davantage un problème. Le client qui achète n’a pas le choix de se dire qu’il y aura des travaux à faire, et c’est là qu’il commence à calculer.

Vaut mieux faire rêver que calculer.

Avec le « clés en main », il n’y a pas d’incertitudes, de risque de dépassement de coûts ou autre. Tout est déjà là, prêt à être habité. Si on vise un résultat sobre et bien fait, ça peut valoir la peine de rénover. La clé, c’est de rester raisonnable dans les projets et les matériaux, puis de se garder des marges de manœuvre sur le projet pour pouvoir s’ouvrir sur un marché plus large.

Le bon projet, pour le bon quartier

À Mont-Royal une maison à paliers multiples achetée 1,2 million, dans laquelle le propriétaire a investi 800 000 $ a été vendue 2,7 millions. Il a réussi à avoir ce prix-là parce que les choix étaient très judicieux et que le projet s’est fait avec l’aide d’un architecte et d’un designer. Et comme la clientèle du secteur recherche du haut de gamme, les propriétaires ont misé juste avec un projet d’une telle envergure.

À l’inverse, dans un quartier de jeunes familles, un couple sans enfant qui achète une maison pour transformer le deuxième niveau en une immense chambre de style loft ou qui décide d’aménager un grand cellier à vin au sous-sol pourrait, pour sa part, avoir de la difficulté à récupérer son argent. À la revente, le client typique du quartier, c’est une famille. Même si c’est très beau, ce sont des rénovations hors normes qui représentent des sous mal investis. Si ce n’est pas très utile ou si ça devient trop niché, c’est difficile de trouver le client qui acceptera d’en payer le prix.

Sa maison, ses voisins

Au moment d’évaluer la valeur marchande de la propriété, on se base sur les produits comparables dans le même secteur. Ainsi, le propriétaire qui planche sur un projet de rénovation et qui espère du même coup augmenter la valeur de sa maison doit prendre en considération son emplacement.

Si la propriété est la seule avec une entrée en asphalte alors que tous les voisins ont des stationnements en pavé uni, elle se vendra moins cher. Mais investir pour des blocs de pavé uni dans un secteur où toutes les maisons ont des entrées asphaltées, ça ne vaut pas la peine. Même chose pour les cuisines extérieures, les piscines creusées ou les spas. Il y a des quartiers où il n’y a pas de demande pour ce genre d’aménagement ou d’installation. Dans ces cas-là, on ne peut pas espérer récupérer son investissement.

En plus de prendre en compte la clientèle d’un quartier, il faut aussi considérer le prix maximal que le quartier peut absorber. Si l’investissement dans une cuisine force le dépassement du prix maximum moyen du secteur, même si, de façon générale, on dit que l’on récupère habituellement l’argent d’une nouvelle cuisine, on n’y arrivera pas. Dans ce cas, on le fait pour soi, mais pas pour la revente. D’être la maison la plus chère de la rue, ce n’est jamais très bon.

Rendement de l’investissement

Pour que des rénovations soient payantes, il faut arriver à maximiser le rendement du capital investi. Le bon projet, dans le bon secteur, pour la bonne clientèle.

Plusieurs variables entrent en ligne de compte pour calculer son rendement.

On ne peut pas se baser uniquement sur des chiffres et des formules mathématiques. Il faut considérer l’ensemble. Investir 40 000 $ dans une salle de bains d’une maison de 150 000 $, c’est complètement différent que d’investir le même montant dans une maison de 500 000 $. Mettre des matériaux haut de gamme dans une propriété de premiers acheteurs, ce n’est pas le meilleur choix si l’on souhaite maximiser ses chances de rendement. »

Quant au choix des matériaux, le luxe n’est pas payant à tout coup. Entre choisir un bois franc à 15 $ le pied carré ou celui à 7 $ le pied carré, l’acheteur moyen qui visitera la propriété n’est pas nécessairement au courant de toutes les qualités de plancher. Bien souvent, il ne verra pas la différence. La grande question est donc la suivante : « Combien de plus l’acheteur moyen est-il prêt à payer pour un élément donné ? C’est ce qui permet de déterminer la réelle valeur contributive d’un projet de rénovation. »

Les rénovations de la salle de bains et de la cuisine permettent d’espérer un retour de 75 à 100 % de la valeur investie. Dans le cas de la rénovation d’un sous-sol, l’ajout d’une salle familiale, l’installation d’un foyer, le changement des portes et fenêtres ou la construction d’un garage, on parle plutôt d’un taux de récupération de 50 à 75 %. Quant à eux, la piscine, la clôture et l’aménagement paysager sont des travaux qui n’offrent pas de très bons retours sur le capital investi. Bien entendu, ces chiffres dépendent de l’ampleur des travaux, du type de propriété et du secteur dans laquelle elle se situe.

D’après : Des rénos payantes… ou pas de Charles-Édouard Carrier, La Presse+, le 10 février 2018

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