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Accès à la propriété grâce à l’aide des parents

Les parents sont de plus en plus nombreux à donner un coup de main à leurs enfants lorsque vient de temps d’acheter une maison.

En fait, les parents et la famille fournissent une aide deux fois plus importante qu’il y a une trentaine d’années à la nouvelle génération d’acheteurs.

Avec la hausse récente de 0,5 % des taux d’intérêt, le marché immobilier devient encore moins abordable pour les jeunes acheteurs. Il faut désormais 32 mois pour accumuler la mise de fonds nécessaire à l’achat d’une maison, ce qui est au-dessus de la moyenne de 25 mois depuis l’an 2000.

Mais avant d’aider son enfant à s’acheter une maison, il faut prendre ses précautions. Ce genre d’opération financière peut bousiller les relations familiales. Qu’arrive-t-il si le rejeton adoré perd son emploi ? S’il ne peut plus respecter ses promesses ? S’il se sépare de l’amour de sa vie ? Comment réagiront les autres enfants s’ils n’ont pas reçu un cadeau équivalent ?

Voici cinq pistes pour éviter les écueils les plus communs.

Un don pur et simple

Les parents peuvent d’abord faire un don pur et simple. Mais auparavant, ils doivent s’assurer qu’ils ont les moyens de leur générosité. Ils doivent vérifier s’il leur restera assez d’argent pour maintenir leur train de vie jusqu’à 95 ans, même si leur portefeuille s’affaisse à cause d’une correction boursière.

Pour un don important, il est conseillé de procéder par acte notarié. C’est plus prudent. Au moment du décès, la situation sera claire. Les autres héritiers sauront combien a reçu l’enfant. Ils sauront qu’il s’agit d’un don, et non d’un prêt à rembourser. Pas de cachette !

Ce sera aussi beaucoup plus simple si jamais l’enfant se sépare de sa dulcinée ou de son amoureux. Le don du parent qui a servi à la mise de fonds pour la maison peut être exclu du patrimoine familial en cas de divorce. Il peut même être exclu du partage en cas de séparation entre des conjoints de fait qui ont acheté 50/50. Mais encore faut-il avoir les documents pour le prouver…

Prêt ou hypothèque ?

D’autres parents préfèrent accorder un prêt. Il est préférable de prendre une hypothèque de second rang sur la maison s’il s’agit d’un montant important, si l’enfant n’a pas d’autres actifs ou si son historique de remboursement n’est pas fameux.

De cette façon, les parents s’assurent de revoir la couleur de leur argent. Par contre, il faudra débourser des frais de notaire pour créer l’hypothèque (ex. : 600 $) et pour la radier lorsque l’argent sera remboursé (ex. : 500 $). Pour un petit montant, ça ne vaut peut-être pas la peine.

Endosser le prêt

Lorsque l’acheteur n’a pas une situation financière très solide, la banque peut exiger qu’un proche endosse son prêt. Mais avant d’accepter, les parents doivent être conscients qu’ils devront faire les paiements à la place de leur enfant, si jamais celui-ci n’a pas les moyens de payer.

Ainsi, le parent a toutes les responsabilités sans être propriétaire de la maison. Le pire des deux mondes ? Peut-être, mais cette approche a un avantage fiscal : l’enfant qui est propriétaire à 100 % de la maison n’aura pas d’impôt à payer à la revente, car il aura droit à l’exemption pour résidence principale.

Acheter en copropriété

À la place, certains parents décident d’acheter la maison avec leur enfant, pour aider à débloquer le refinancement. Mais il y aura un jour des impôts à payer sur le gain en capital réalisé sur la moitié de maison détenue par le parent, puisqu’il ne s’agit pas de sa résidence principale.

En cas de décès, les impôts incomberont à la succession. Mais pour ne pas causer de préjudice aux autres héritiers, le testament devrait prévoir que c’est l’enfant qui reçoit la moitié de la maison qui devra payer les impôts qui s’y rattachent.

Remarquez qu’il est possible de contourner les impôts en rédigeant une contre-lettre au moment de l’achat. Le document précisera que le parent a acheté la maison pour et au nom de son enfant, uniquement pour des fins de financement, sans intention d’en être copropriétaire et que l’enfant est le seul propriétaire réel.

Mais il faut que tout soit fait selon les règles de l’art pour ne pas avoir d’ennui plus tard.

Donner la maison ou le chalet

Dernier conseil en terminant. Certains parents qui veulent léguer la maison ou le chalet familial à un de leurs enfants doivent prendre bien soin de ne pas payer l’impôt en double.

Pour éviter la facture fiscale, certains sont tentés de vendre la résidence pour 1 $. Grave erreur ! Le fisc imposera quand même la résidence comme si le parent l’avait vendue à sa juste valeur marchande. Mais quand l’enfant voudra la revendre, son coût d’achat sera de 1 $, ce qui fait en sorte qu’il paiera l’impôt à nouveau.

Le parent devrait plutôt donner carrément la résidence à sa juste valeur marchande. Oui, il devra payer l’impôt. Mais il pourra toujours demander à l’enfant de lui rembourser cette facture.

D’après : La banque de papa et maman, de Stéphanie Grammond, La Presse+, le 12 novembre, 2017

 

Nouvelles contraintes hypothécaires imposées par Ottawa

Des menottes ! Voilà les étrennes qu’Ottawa a offertes aux propriétaires de maison pour lancer l’année 2018. Le 1er janvier, de nouvelles règles hypothécaires sont entrées en vigueur. Et les clients dont les finances sont plus serrées risquent d’être pris en otage par leur institution financière lorsqu’ils voudront renouveler leur prêt.

Désormais, tous les acheteurs seront soumis à un test de sécurité, ce qui n’était pas encore obligatoire pour ceux qui avaient une mise de fonds supérieure à 20 %. À partir de maintenant, ils doivent se qualifier avec un taux 200 points au-dessus du taux accordé par leur institution financière. Par exemple, si la banque leur prête à 3 % sur cinq ans, ils devront se qualifier avec un taux « théorique » de 5 %.

Cette mesure a été instaurée par le Bureau du surintendant des institutions financières pour s’assurer que les emprunteurs soient en mesure de rembourser leur hypothèque même si les taux augmentent.

Déjà, le taux directeur de la Banque du Canada a augmenté de 50 points, l’an dernier. Et ce n’est pas fini, car le marché du travail est en feu ! Cela devrait encourager la banque centrale à hausser son taux à nouveau.

Dans ce contexte, le nouveau test est une mesure de protection louable. Je veux bien que les emprunteurs, endettés comme jamais, soient forcés de se garder une marge de manœuvre. Sauf que l’application du nouveau test comporte des effets pervers…

Otage du renouvellement

Rassurez-vous, les banques ne seront pas forcées de faire passer le test aux propriétaires qui renouvellent simplement leur prêt. Ouf ! Tant mieux. Autrement, certains auraient pu perdre leur maison.

Toutefois, les clients ne pourront pas nécessairement aller voir ailleurs si la banque leur propose de renouveler leur prêt à un taux désavantageux.

Pour déménager leur hypothèque dans une autre institution financière, ils seront forcés de passer le fameux test, ce qui ne sera pas possible pour les plus endettés.

Ces clients vulnérables perdront tout leur pouvoir de négociation. Fini le magasinage ! Concurrence, zéro ! Voilà qui fera le bonheur des banques. Mais pas des propriétaires.

Mollo sur le refinancement

Attention aussi aux propriétaires qui veulent refinancer leur prêt, pour faire des rénovations, par exemple. Eux aussi doivent passer le nouveau test.

Déception, déception…

Mais le plus triste, c’est que les clients en mauvaise posture financière risquent de se retrouver dans une impasse. Avec le nouveau test, ils auront du mal à refinancer leur maison pour consolider leurs dettes. Certains seront tentés de frapper à la porte de prêteurs privés qui ne sont pas soumis aux règles fédérales.

Or, ces prêteurs alternatifs imposent des frais de dossier de 3 à 4 % et des intérêts de 10 à 15 %. Rien pour aider un consommateur à surmonter ses difficultés. Un autre effet pervers des nouvelles règles…

Gare aux préautorisations

Les nouvelles règles poseront aussi un défi particulier aux acheteurs qui avaient pris soin d’obtenir un prêt préautorisé pour 90 ou 120 jours, question de « geler » un taux d’intérêt pour se mettre à l’abri d’une possible hausse.

Certains petits prêteurs vont honorer la préautorisation jusqu’à la fin de la période. Mais la plupart des grandes institutions financières exigent que les acheteurs passent le nouveau test s’ils font une promesse d’achat en 2018.

Alors si vous avez obtenu une préautorisation en 2017, il serait sage de valider la somme disponible en 2018, pour ne pas acheter une maison au-dessus de vos moyens… réduits.

Disons qu’en décembre dernier, vous avez obtenu une préautorisation de 300 000 $, avec une mise de fonds de 100 000 $. En janvier, vous présentez une offre d’achat de 390 000 $. Mais avec le nouveau test, la banque ne peut pas vous prêter plus que 250 000 $. Oups ! À moins que vous gonfliez votre mise de fonds à 140 000 $, la transaction avortera.

Achats et déménagement : modérez vos ardeurs

Les premiers acheteurs et les propriétaires qui rêvent d’une plus grande maison vont aussi devoir refaire leurs calculs. Le nouveau test réduira leur capacité d’emprunt d’environ 65 000 $.

L’anticipation de l’entrée en vigueur des nouvelles règles a d’ailleurs pompé le marché immobilier à la fin de 2017. Le nombre de transactions a bondi de 10 % en décembre dernier, selon les statistiques diffusées début janvier.

Malgré tout, les nouvelles règles n’auront pas un impact majeur sur le marché, prédit Paul Cardinal, économiste à la Fédération des chambres immobilières du Québec. Il s’attend à une année vigoureuse en 2018, avec une augmentation des ventes de 5 % dans la région de Montréal, accompagnée d’une hausse des prix de 5 % dans l’unifamilial et de 3 % dans la copropriété.

Au-delà du nouveau test, la création d’emplois, la confiance des consommateurs et le solde migratoire positif continueront de pousser l’immobilier.

 

D’après : Vos nouvelles menottes hypothécaires, gracieuseté d’Ottawa, de Stéphanie Grammond, La Presse+, le 9 janvier, 2018

Le Québec bon dernier pour le taux de propriété.

L’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ) a demandé jeudi que des mesures soient prises par la province pour hausser le nombre de ménages propriétaires du logement qu’ils habitent.

Six Québécois sur dix sont propriétaires, selon les données du dernier recensement. Ce taux demeure le plus faible parmi les provinces canadiennes et il fait du surplace à 61 % depuis 2011, déplore l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ). « Depuis plusieurs années, l’APCHQ demande que des mesures pour favoriser l’achat d’une première propriété soient mises en place.

Malheureusement, aucune mesure réelle n’a été instaurée et le constat est on ne peut plus clair : l’inaction a fait en sorte que le Québec est demeuré bon dernier au Canada pour le taux de propriété », affirme François-William Simard, vice-président, Développement stratégique et communications de l’APCHQ.

Cette association représentant les entrepreneurs en construction propose notamment d’abolir la « taxe de bienvenue » pour les premiers acheteurs, de permettre à des parents de transférer une partie de leur REER, sans pénalité, à leurs enfants pour les aider à devenir propriétaire ou d’instaurer un programme québécois d’aide à la mise de fonds pour l’achat d’une première propriété.

« Sans des mesures concrètes, il ne fait aucun doute que la situation continuera à stagner au Québec dans les prochaines années. Les données publiées par Statistique Canada démontrent qu’il est temps, plus que jamais, d’agir pour permettre aux jeunes familles de devenir propriétaires. Nous encourageons le gouvernement du Québec, et plus particulièrement la nouvelle ministre de la Protection des consommateurs et de l’Habitation, Lise Thériault, à se pencher sur cette question le plus rapidement possible », a ajouté M. Simard.

D’après : Agence QMI, le 26 octobre, 2017

La hausse des prix en immobilier se poursuivra jusqu’en 2019

Suite à notre récente publication s’appuyant sur une étude économique publiée par Desjardins qui indiquait que les prix dans l’immobilier ne seraient plus jamais comme avant, voici que les récentes prévisions de la SCHL ( Société canadienne d’hypothèques et de logement ) sont une douche froide pour ceux qui espéraient une accalmie dans les prix pour devenir propriétaire. Selon la SCHL, l’attente pourrait être longue.

Selon elle, d’ici 2019, les prix augmenteront en fonction d’une fourchette variant de 13 à 25 %.

C’est au minimum deux fois plus que la croissance annuelle moyenne des prix observée de 2013 à 2016, qui était d’environ 2,5 %.

6,20 %, Hypothèse d’un taux hypothécaire d’une durée de 5 ans en 2019

Ces prévisions ont été établies en tenant compte d’une hausse des taux hypothécaires. Dans le scénario pessimiste, le taux sur 5 ans serait de 6,20 % en 2019. Un scénario plus jovialiste place le taux sur 5 ans à 5,20 %. Le taux sur 5 ans affiché est actuellement de 4,99 %, chez Desjardins.

Cette hausse de prix de 13 à 25 % vaut pour toutes les catégories de logements confondue : plex ( 2 à 5 logements ), condos, maisons en rangée, maisons jumelées et maisons unifamiliales détachées.

La hausse de prix des plex et des maisons unifamiliales pourrait être encore plus spectaculaire, prévient l’organisme fédéral en matière d’habitation.

« La maison unifamiliale et le plex devraient demeurer fortement à l’avantage des vendeurs d’ici 2019, créant une forte pression sur le prix de ces habitations. »

Le dynamisme de l’économie montréalaise nourrira la demande d’habitations sur le marché de la revente. Le nombre de transactions suivra une tendance haussière : de 42 100 à 46 800 transactions en 2018 et de 42 200 à 48 700, en 2019.

L’emploi doit progresser de 3,7 % en 2017, puis de 1,4 % en 2018 et de 1 % en 2019. Dans les derniers mois, les nouveaux emplois ont été occupés principalement par les 25 à 44 ans, cohorte qui correspond à 60 % des acheteurs de logements.

23 000 logements construits en 2019, selon le scénario le plus optimiste

Du côté du neuf, l’action ne manquera pas. Il se construira de 19 000 à 22 000 logements en 2018 et de 19 000 à 23 000 logements en 2019, toujours selon la SCHL. Pour 2017, le total tourne autour de 20 000 logements.

Plus de huit nouveaux logements sur dix seront des logements collectifs : locatif et copropriété. Une partie du locatif se concentre dans les résidences pour personnes âgées, démographie oblige. La construction de logements locatifs conventionnels, qui se porte bien depuis trois ans, continuera de gagner des parts de marché.

« Une proportion de ces projets chercheront d’ailleurs à attirer une clientèle de baby-boomers. Certains de ces derniers arrivent en effet à une période de leur vie où ils pourraient décider de vendre leur propriété et de changer de mode d’occupation », écrit la SCHL.

Conséquence : le taux d’inoccupation des logements remontera à 4,4 % en 2019, taux qui signifie que le marché locatif favorisera les locataires dans leurs négociations avec les propriétaires.

D’après : La hausse des prix se poursuivra jusqu’en 2019,. de André Dubuc, La Presse+, le 27 octobre, 2017

Les prix dans l’immobilier; plus jamais comme avant.

Vous n’aimez pas quand les taux hypothécaires se mettent à grimper, mais il se trouve des gens pour s’en réjouir.

Pour elles, seule une baisse significative du prix des maisons leur permettrait d’en acheter une, ou du moins à un coût qu’ils estiment raisonnable. Certains patientent depuis 10 ans, 10 années durant lesquelles leur foi a peu à peu fait place à la résignation.

Puis, survient cette hausse des taux qui ranime l’espoir. Un signe annonciateur comme on n’en avait pas vu depuis des lustres. Puisque les faibles taux des neuf dernières années ont alimenté la hausse des prix de l’immobilier, logiquement, un resserrement des conditions de crédit aura pour effet de contenir cette progression et, en forçant un peu, de faire basculer le marché sur la pente descendante.

Mais ça augure mal. L’augmentation des taux hypothécaires depuis le milieu de l’été a eu un effet marginal sur l’activité immobilière et les prochaines hausses attendues ne généreront vraisemblablement pas d’occasions pour les acheteurs en quête d’aubaines.

Une étude économique publiée par Desjardins concluait récemment que le marché de l’habitation au Québec ne dérougissait pas. La demande pour les maisons unifamiliales et les copropriétés demeure ferme et partout les prix sont en hausse, à l’exception de la ville Québec aux prises avec un surplus de condos. Dans la grande région de Montréal, où il y a une véritable pénurie de maisons unifamiliales, la valeur de l’immobilier résidentiel s’est accrue de 5,8% en août par rapport à la même période de l’année précédente.

Ces statistiques ne peuvent pas refléter l’effet des hausses de taux hypothécaires, trop récentes. Mais dans le contexte, ces augmentations paraissent un peu maigrelettes pour contrer les forces à l’oeuvre dans le marché.

Après une courte période de relative accalmie, lisait-on récemment dans La Presse la surenchère ferait un retour dans la métropole, où on s’arrache les maisons unifamiliales et les plex. On remarque aussi le phénomène à Québec et à Gatineau. C’est vous dire qu’avant d’assister à la moindre baisse de prix dans ces segments de marché, on aura le temps d’observer bien des hausses.

Des coûts d’emprunt plus élevés sur des maisons plus chères, ce n’est pas tout à fait l’amélioration attendue. Au lieu de déboucher sur des occasions d’achat, l’augmentation des taux d’intérêt restreindra au contraire l’accès à la propriété.

On a progressivement réduit l’amortissement maximal des prêts hypothécaires à 25 ans. On a exigé des mises de fonds de plus en plus élevées. Puis on a limité les sommes qui pouvaient être empruntées en élargissant la portée des tests de résistance sur les prêts hypothécaires assurés de cinq ans à taux fixe. La cible de ces mesures demeure toujours la même : les aspirants propriétaires. Lire « les jeunes ».

Et ça continue. En douce, le taux de qualification pour le test de résistance est passée de 4,64% à 4,84% puis, tout récemment à 4,89%. Cela veut dire que dans l’évaluation de la capacité d’emprunt de leurs clients, les prêteurs doivent appliquer à leurs calculs non pas le taux effectif qu’ils leur accordent ( 3,09% actuellement pour un prêt de cinq ans fixe ), mais le taux théorique de 4,89%.

Et au cours des prochaines semaines, si ce n’est dans les prochains jours, les derniers acheteurs qui échappent encore à ce test, ceux qui versent 20% de mise de fonds et dont l’hypothèque n’est pas assurée devront s’y soumettre également.

Ce qui n’empêche pas de rêver… peut-être plus à une Coupe Stanley à Montréal plutôt qu’à une amélioration significative de l’accessiblité à la propriété.

D’après : Les prix dans l’immobilier, ce ne sera plus jamais comme avant. de Daniel Germain, Les Affaires, le 10 octobre, 2017