Blogue

La hausse des prix en immobilier se poursuivra jusqu’en 2019

Suite à notre récente publication s’appuyant sur une étude économique publiée par Desjardins qui indiquait que les prix dans l’immobilier ne seraient plus jamais comme avant, voici que les récentes prévisions de la SCHL ( Société canadienne d’hypothèques et de logement ) sont une douche froide pour ceux qui espéraient une accalmie dans les prix pour devenir propriétaire. Selon la SCHL, l’attente pourrait être longue.

Selon elle, d’ici 2019, les prix augmenteront en fonction d’une fourchette variant de 13 à 25 %.

C’est au minimum deux fois plus que la croissance annuelle moyenne des prix observée de 2013 à 2016, qui était d’environ 2,5 %.

6,20 %, Hypothèse d’un taux hypothécaire d’une durée de 5 ans en 2019

Ces prévisions ont été établies en tenant compte d’une hausse des taux hypothécaires. Dans le scénario pessimiste, le taux sur 5 ans serait de 6,20 % en 2019. Un scénario plus jovialiste place le taux sur 5 ans à 5,20 %. Le taux sur 5 ans affiché est actuellement de 4,99 %, chez Desjardins.

Cette hausse de prix de 13 à 25 % vaut pour toutes les catégories de logements confondue : plex ( 2 à 5 logements ), condos, maisons en rangée, maisons jumelées et maisons unifamiliales détachées.

La hausse de prix des plex et des maisons unifamiliales pourrait être encore plus spectaculaire, prévient l’organisme fédéral en matière d’habitation.

« La maison unifamiliale et le plex devraient demeurer fortement à l’avantage des vendeurs d’ici 2019, créant une forte pression sur le prix de ces habitations. »

Le dynamisme de l’économie montréalaise nourrira la demande d’habitations sur le marché de la revente. Le nombre de transactions suivra une tendance haussière : de 42 100 à 46 800 transactions en 2018 et de 42 200 à 48 700, en 2019.

L’emploi doit progresser de 3,7 % en 2017, puis de 1,4 % en 2018 et de 1 % en 2019. Dans les derniers mois, les nouveaux emplois ont été occupés principalement par les 25 à 44 ans, cohorte qui correspond à 60 % des acheteurs de logements.

23 000 logements construits en 2019, selon le scénario le plus optimiste

Du côté du neuf, l’action ne manquera pas. Il se construira de 19 000 à 22 000 logements en 2018 et de 19 000 à 23 000 logements en 2019, toujours selon la SCHL. Pour 2017, le total tourne autour de 20 000 logements.

Plus de huit nouveaux logements sur dix seront des logements collectifs : locatif et copropriété. Une partie du locatif se concentre dans les résidences pour personnes âgées, démographie oblige. La construction de logements locatifs conventionnels, qui se porte bien depuis trois ans, continuera de gagner des parts de marché.

« Une proportion de ces projets chercheront d’ailleurs à attirer une clientèle de baby-boomers. Certains de ces derniers arrivent en effet à une période de leur vie où ils pourraient décider de vendre leur propriété et de changer de mode d’occupation », écrit la SCHL.

Conséquence : le taux d’inoccupation des logements remontera à 4,4 % en 2019, taux qui signifie que le marché locatif favorisera les locataires dans leurs négociations avec les propriétaires.

D’après : La hausse des prix se poursuivra jusqu’en 2019,. de André Dubuc, La Presse+, le 27 octobre, 2017

Vous avez aimé notre article? Partagez!

Les prix dans l’immobilier; plus jamais comme avant.

Vous n’aimez pas quand les taux hypothécaires se mettent à grimper, mais il se trouve des gens pour s’en réjouir.

Pour elles, seule une baisse significative du prix des maisons leur permettrait d’en acheter une, ou du moins à un coût qu’ils estiment raisonnable. Certains patientent depuis 10 ans, 10 années durant lesquelles leur foi a peu à peu fait place à la résignation.

Puis, survient cette hausse des taux qui ranime l’espoir. Un signe annonciateur comme on n’en avait pas vu depuis des lustres. Puisque les faibles taux des neuf dernières années ont alimenté la hausse des prix de l’immobilier, logiquement, un resserrement des conditions de crédit aura pour effet de contenir cette progression et, en forçant un peu, de faire basculer le marché sur la pente descendante.

Mais ça augure mal. L’augmentation des taux hypothécaires depuis le milieu de l’été a eu un effet marginal sur l’activité immobilière et les prochaines hausses attendues ne généreront vraisemblablement pas d’occasions pour les acheteurs en quête d’aubaines.

Une étude économique publiée par Desjardins concluait récemment que le marché de l’habitation au Québec ne dérougissait pas. La demande pour les maisons unifamiliales et les copropriétés demeure ferme et partout les prix sont en hausse, à l’exception de la ville Québec aux prises avec un surplus de condos. Dans la grande région de Montréal, où il y a une véritable pénurie de maisons unifamiliales, la valeur de l’immobilier résidentiel s’est accrue de 5,8% en août par rapport à la même période de l’année précédente.

Ces statistiques ne peuvent pas refléter l’effet des hausses de taux hypothécaires, trop récentes. Mais dans le contexte, ces augmentations paraissent un peu maigrelettes pour contrer les forces à l’oeuvre dans le marché.

Après une courte période de relative accalmie, lisait-on récemment dans La Presse la surenchère ferait un retour dans la métropole, où on s’arrache les maisons unifamiliales et les plex. On remarque aussi le phénomène à Québec et à Gatineau. C’est vous dire qu’avant d’assister à la moindre baisse de prix dans ces segments de marché, on aura le temps d’observer bien des hausses.

Des coûts d’emprunt plus élevés sur des maisons plus chères, ce n’est pas tout à fait l’amélioration attendue. Au lieu de déboucher sur des occasions d’achat, l’augmentation des taux d’intérêt restreindra au contraire l’accès à la propriété.

On a progressivement réduit l’amortissement maximal des prêts hypothécaires à 25 ans. On a exigé des mises de fonds de plus en plus élevées. Puis on a limité les sommes qui pouvaient être empruntées en élargissant la portée des tests de résistance sur les prêts hypothécaires assurés de cinq ans à taux fixe. La cible de ces mesures demeure toujours la même : les aspirants propriétaires. Lire « les jeunes ».

Et ça continue. En douce, le taux de qualification pour le test de résistance est passée de 4,64% à 4,84% puis, tout récemment à 4,89%. Cela veut dire que dans l’évaluation de la capacité d’emprunt de leurs clients, les prêteurs doivent appliquer à leurs calculs non pas le taux effectif qu’ils leur accordent ( 3,09% actuellement pour un prêt de cinq ans fixe ), mais le taux théorique de 4,89%.

Et au cours des prochaines semaines, si ce n’est dans les prochains jours, les derniers acheteurs qui échappent encore à ce test, ceux qui versent 20% de mise de fonds et dont l’hypothèque n’est pas assurée devront s’y soumettre également.

Ce qui n’empêche pas de rêver… peut-être plus à une Coupe Stanley à Montréal plutôt qu’à une amélioration significative de l’accessiblité à la propriété.

D’après : Les prix dans l’immobilier, ce ne sera plus jamais comme avant. de Daniel Germain, Les Affaires, le 10 octobre, 2017

Vous avez aimé notre article? Partagez!

Resserrer l’encadrement des copropriétés; une nécessité.

Les copropriétés résidentielles souffrent d’un déficit d’entretien chronique en raison de règles trop laxistes. Une large coalition demande au gouvernement de remédier à la situation en resserrant les règles entourant l’entretien des copropriétés de 10 unités et plus et la dotation du fonds de prévoyance.

Alors que le gouvernement propose des changements pour encadrer l’assurance des copropriétés, le groupe de travail sur la copropriété demande publiquement à Québec d’élargir les modifications aux règles régissant le marché du condo au-delà de la question de l’assurance.

Le groupe de travail est désormais formé de six organismes couvrant un large spectre de l’activité immobilière : des courtiers immobiliers, des constructeurs d’habitation, des assureurs, des propriétaires d’immeubles locatifs et des gestionnaires de copropriétés.

Forte de ce consensus du milieu, la coalition exhorte le gouvernement à rendre obligatoire la divulgation d’un certificat d’état des parties communes de l’immeuble, d’un carnet d’entretien et d’une étude du fonds de prévoyance. Pour les ensembles de 10 unités et plus, le regroupement demande une plus grande transparence de l’information transmise aux acheteurs et aux copropriétaires.

Le certificat d’état d’immeuble identifie les parties communes assujetties au fonds de prévoyance. Il rapporte l’estimation produite par les professionnels de la durée de vie utile des composantes de l’immeuble. Il détermine ainsi la période probable de leur remplacement et des réparations majeures. Le certificat donne aussi une estimation des coûts pour le remplacement des composantes ou leur réparation.

Ainsi, une étude de fond est faite par une firme compétente qui estime la valeur à neuf de l’immeuble et détermine la dotation du fonds de prévoyance pour que celui-ci puisse couvrir les dépenses d’entretien et de réparations dans les années à venir.

La coalition demande une mise en place progressive des mesures, par exemple sur cinq ans, pour éviter toute distorsion dans le marché entre les unités neuves et les unités plus vieilles.

Actuellement, la loi prévoit l’établissement d’un fonds de prévoyance, qui doit être financé par des contributions équivalant à au moins 5 % des frais de condo.

Une situation inquiétante

41 % des répondants à un sondage en 2015 disaient que le solde du fonds de prévoyance était insuffisant pour effectuer des réparations nécessaires à leur bâtiment.

Pour 67 % des répondants à ce même sondage, le solde de leur fonds de prévoyance était inférieur à 1 % de la valeur à neuf de leur bâtiment.

 

Source : Groupe de travail sur la copropriété

 

Bonnes pratiques

La Coalition demande au gouvernement de financer la préparation et la diffusion d’un guide de bonnes pratiques destinées aux administrateurs des syndicats de copropriétés de la province.

 

10 unités et plus

Pour les ensembles de 10 unités et plus, la coalition demande au gouvernement de contraindre les syndicats de copropriété à réaliser et à tenir à jour un certificat d’état des parties communes, un carnet d’entretien et une étude du fonds de prévoyance. Actuellement, la loi ne prévoit rien de tout ça.

 

Moins de 10 unités

La coalition veut améliorer la prévoyance pour toutes les copropriétés, peu importe leur taille. Toutefois, elle est consciente du coût que pourraient représenter les mesures proposées aux copropriétaires d’ensembles de petite taille, mais sans imposer les mêmes exigences que pour les ensembles de 10 unités et plus.

 

D’après : Québec pressé de resserrer l’encadrement des copropriétés de André Dubuc, La Presse, le 3 octobre, 2017
Vous avez aimé notre article? Partagez!

Afficher le taux d’efficacité énergétique des maisons à vendre ?

Une coalition de groupes environnementaux souhaite que la description des maisons offertes à la revente au Canada affiche dorénavant la consommation énergétique.

Dix organisations, dont le Pembina Institute et Équiterre, demandent  fait au gouvernement fédéral de mettre en œuvre plus d’une vingtaine de mesures qui permettraient de réduire la consommation d’énergie dans les édifices commerciaux et résidentiels.

Dans une lettre à la ministre de l’Environnement, Catherine McKenna, et au ministre des Ressources naturelles, Jim Carr, la coalition soutient que cette consommation d’énergie est à elle seule responsable de près du quart des émissions de gaz à effet de serre (GES) au Canada.

Les environnementalistes souhaitent qu’Ottawa pose rapidement des gestes concrets alors que le Canada veut réduire de 200 millions de tonnes ses émissions annuelles de GES d’ici 2030.

On propose notamment d’obliger d’ici 2030 les constructeurs d’habitations à offrir de nouvelles maisons qui pourraient être autosuffisantes au plan de l’énergie, grâce au solaire ou à d’autres sources.

Ils recommandent par ailleurs que les maisons remises en vente affichent leur consommation d’énergie. Karen Tam Wu, directrice du programme habitat et urbanisme au Pembina Institute, soutient que de telles mesures donneraient déjà aux futurs acheteurs une bonne idée de ce qui resterait à faire pour améliorer l’efficacité énergétique d’une maison.

La lettre aux ministres fédéraux a été signée notamment par l’Association québécoise pour la maîtrise de l’énergie et par Architecture Canada. Le site de cette association https://aqme.org/ contient d’ailleurs un botin de référencement de l’efficacité énergétique. Il s’agit d’un outil important, le seul du genre au Québec, qui réunit des dizaines de fournisseurs susceptibles de vous aider relativement à vos besoins en efficacité énergétique lors de la réalisation de vos projets.

D’après : Affichera-t-on un jour l’efficacité énergétique des maisons mises en vente? La Presse Canadienne, Ottawa, le 16 août 2017.

Vous avez aimé notre article? Partagez!

Hausse des taux hypothécaires; pas de quoi paniquer.

 

Depuis le temps qu’on prédit une hausse des taux d’intérêt. Ça y est ! La voici venue. Mais ne partez pas en peur. Cette augmentation de 0,25 % n’aura pas un effet monstre sur vos paiements hypothécaires.

Même si le taux d’endettement des ménages est dans le plafond, les Québécois ne sont pas trop vulnérables à une remontée des taux d’intérêt. Seulement 4 % des propriétaires doivent consacrer plus de 40 % de leurs revenus disponibles au remboursement de leurs dettes, un seuil jugé critique.

Alors, pas de panique !

La hausse du taux directeur de la Banque du Canada aura un effet direct uniquement sur les propriétaires qui ont une hypothèque à taux variable, soit moins du tiers des emprunteurs.

Actuellement, les hypothèques à taux variables sont fixées de 0,35 % à 0,70 % sous le taux préférentiel, selon le profil du client. Cet écart reste toujours fixe. Comme le taux préférentiel est passé de 2,7 % à 2,95 %, le client qui avait un taux variable de 2 % paiera désormais 2,25 %, par exemple.

Grosso modo, une hausse de 0,25 % aura un impact de 6 $ par mois par tranche de 50 000 $. Pour une hypothèque de 250 000 $, cela équivaut donc à une hausse de 30 $ par mois. Ce n’est pas la mer à boire.

Pour les deux tiers des propriétaires qui ont une hypothèque à taux fixe, c’est une autre histoire. Ils ne subiront pas de hausse avant le renouvellement de leur prêt, souvent dans plusieurs années, car la plupart optent pour un terme de cinq ans.

Les taux fixes sont plutôt influencés par le comportement du marché obligataire. Le meilleur taux se situe désormais autour de 2,6 %, ce qui reste extrêmement faible.

Geler ou pas ?

Si vous avez une hypothèque à taux variable, vous pourriez être tenté de « geler » votre taux, c’est-à-dire de convertir votre hypothèque en prêt à taux fixe.

Mais ce n’est pas nécessairement une bonne idée, car le taux fixe risque d’être prohibitif. Dans la plupart des grandes institutions financières, les gens qui veulent convertir leur prêt devront le faire au taux affiché.

Ça ne vaut pas la peine de convertir un taux variable (présentement entre 2,25 % et 2,6 %) pour un taux fixe de cinq ans affiché à 4,74 % ( un bon 2 % au-dessus du meilleur taux négocié ).

Renouveler avant le terme ?

Par ailleurs, la plupart des prêteurs offrent la possibilité de renouveler votre hypothèque trois ou quatre mois avant l’échéance, sans pénalité.

Les économistes et les marchés financiers prévoient déjà une deuxième hausse de 0,25 % en septembre ou en octobre prochain. Alors si votre prêt arrive à échéance à l’automne, pourquoi ne pas le renouveler dès maintenant ? Vous éviterez ainsi la deuxième hausse. Mais magasinez et négociez le taux.

Bloquer un taux ?

Si vous magasinez une maison en ce moment, il serait judicieux de bloquer votre taux d’intérêt auprès d’un prêteur. La plupart des institutions financières garantissent un taux de 90 à 180 jours à l’avance. Ça ne vous engage à rien. Mais si les taux d’intérêt grimpent, la banque honorera ce taux.

Petit conseil : si vous utilisez cette tactique, assurez-vous de bloquer le taux pour un montant suffisant, car si l’hypothèque dont vous avez besoin dépasse le montant accordé, le taux « bloqué » tombera à l’eau.

Fixe ou variable ?

C’est la question que se posent les emprunteurs.

Le taux variable est généralement plus bas que les taux fixes. Cet écart de taux peut être vu comme le coût d’une police d’assurance contre une augmentation des taux.

Comme le taux variable se situe à 2,25 %, par rapport à 2,6 % pour le taux fixe de cinq ans, l’écart n’est que de 0,35 % en ce moment. Et il sera presque complètement refermé si la Banque du Canada donne un autre tour de vis de 0,25 % cet automne. Alors la police d’assurance ne coûte pas très cher.

Par contre le taux fixe comporte aussi des inconvénients. Notamment, il impose des pénalités astronomiques aux clients qui doivent briser leur hypothèque en cours de route, alors que le taux variable permet de rembourser le prêt avant le terme moyennant une pénalité de seulement trois mois d’intérêt.

D’après : Pas de panique hypothécaire, chronique de Stéphanie Grammond. La Presse+, le 13 juillet 2017.
Vous avez aimé notre article? Partagez!