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Resserrement hypothécaire; le Québec s’en tire bien

Comme plusieurs je m’attendais à un brutal ralentissement au Québec après l’imposition de nouvelles règles hypothécaires par le Gouvernement fédéral, l’automne dernier mais le coup de frein n’est pas venu.

Selon de nouvelles statistiques publiées à la fin mars par Desjardins, le marché résidentiel du Québec a à peine sursauté suite à l’application des nouvelles règles, même qu’il s’est ressaisi, avec une certaine vigueur, dès le début de 2017.

Les économistes de Desjardins ont comparé le resserrement des conditions d’emprunt de l’automne dernier à celui qui avait eu lieu en 2008. À l’époque, Ottawa avait réduit de 40 à 35 ans la période maximale d’amortissement des prêts hypothécaires, et fait passer de 0 à 5 % la mise de fonds minimale.

Or, le redressement de 2008 coïncidait avec une récession provoquée par la crise immobilière américaine et l’économie québécoise tournait au ralenti.

Par contre, le Québec affichait son taux de chômage le plus bas en quatre décennies (6,5 %) lorsqu’Ottawa a imposé ses nouvelles règles hypothécaires, à l’automne 2016. « Cela a solidifié le marché de l’habitation, qui a résisté aux contraintes des nouvelles règles hypothécaires », souligne Desjardins en ajoutant que « la prudence qui s’imposait l’automne dernier, avant l’entrée en vigueur des mesures plus restrictives pour les emprunts hypothécaires, a fait place à un certain optimisme. »

Le nombre de condos neufs invendus a diminué ce qui a permis le lancement de nouveaux projets.

Mais malgré cette embellie dans le marché de la copropriété, l’offre de condos reste abondante dans toutes les grandes villes du Québec, note Desjardins. Le segment des maisons unifamiliales se révèle beaucoup plus serré et avantage même les vendeurs dans quelques villes, dont Montréal.

Les nouvelles règles hypothécaires imposées par le ministre fédéral des Finances en octobre dernier visent à freiner la croissance de l’endettement des ménages, qui atteint un sommet de tous les temps au Canada. La modification s’applique aux acheteurs qui ont moins de 20 % de mise de fonds, au moment de calculer la valeur maximale du prêt qui peut leur être accordé.

Les calculs sont maintenant faits en fonction du taux affiché par la Banque du Canada plutôt que celui des banques, ce qui peut réduire de plusieurs dizaines de milliers de dollars la somme prêtée.

Avec un impact moindre que prévu de ces mesures au Québec, Desjardins estime que le regain des ventes observé depuis le début de 2017 devrait se poursuivre et entraîner « par ricochet » une légère hausse de la construction neuve.

 

D’après : Le Québec épargné par les éffets du resserrement hypothécaire publié par Maxime Bergeron le 27 mar 2017, La Presse.Canadienne

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Se protéger des prêteurs irresponsables

Mon dernier écrit démontrait que les prêteurs ne vérifiaient pas la capacité de remboursement des clients avant de leur offrir une carte de crédit ou d’augmenter leur limite.

Lise Bouchard de l’ACEF de l’Outaouais affirme qu’il est fréquent que les gens obtiennent du crédit sans aucune vérification, alors qu’ils n’ont pas d’emploi, qu’ils sont sur l’aide sociale et que leur capacité de rembourser est à peu près nulle.

Elle venait justement de discuter avec le père d’un jeune schizophrène qui reçoit de l’aide sociale depuis des années. Desjardins lui a accordé une carte de crédit sans jamais vérifier quoi que ce soit. Il se retrouve aujourd’hui avec des dettes de 10 000 $ qu’il ne pourra jamais rembourser.

Il serait grand temps d’intégrer le principe du « prêteur responsable » dans la Loi sur la protection du consommateur (LPC). Cela donnerait l’obligation aux prêteurs de vérifier la capacité de remboursement de leurs clients avant de leur accorder un nouveau prêt.

Évidemment, les consommateurs ont aussi leur part de responsabilité. Voici quelques idées pour éviter de se retrouver face à un mur.

1 – Il n’y a pas de secret : faites votre budget. Tout le monde devrait en avoir un ! C’est tellement simple. On voit combien on gagne, combien on dépense. On ne peut pas faire semblant que ce sont d’autres chiffres.

2 – Prévoyez les imprévus. Accumulez de l’argent tous les mois pour l’achat d’un climatiseur, pour la toiture qui sera à refaire dans une dizaine d’années. Les 10 000 $ à 15 000 $ ne tomberont pas du ciel !

3 – Économisez votre paiement auto. Au lieu de remplacer immédiatement votre voiture à la fin du prêt, conservez la plus longtemps tout en économisant l’équivalent des anciens paiements afin de payer comptant la prochaine voiture, du moins en partie.

4 – Attention à la maison. Ne vous fiez pas aux banques pour savoir quel prix payer. Leurs ratios sont trop audacieux et mal conçus. Si vous les écoutez, vos obligations mensuelles (hypothèques, taxes, remboursement des autres dettes) pourraient atteindre 44 % de vos revenus bruts. Après avoir payé vos impôts, il ne vous restera pas grand-chose pour vivre ! Il vaudrait mieux ne pas dépasser 35 % de vos revenus nets.

5 – Gare à la pensée magique. Les jeunes ont un sentiment de puissance : ils se disent qu’ils vont bientôt gagner un bon salaire, que tout va toujours aller mieux. Mais dans la vie, c’est rarement comme ça. C’est souvent plus long.

 

D’après : Les prêteurs irresponsables publié par Stéphanie Grammond le 26 février 2017, La Presse Canadienne dans La Presse+

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Prêteurs irresponsables

Stéphanie Grammond de La Presse racontait récemment l’histoire ( très révélatrice ) de Marina et Julien dont je vous relate ici l’essentiel.

Marina et Julien voulaient prendre les grands moyens pour éliminer leurs dettes de consommation d’environ 40 000 $. Mais au lieu de les aider, l’émetteur de leur carte de crédit leur a plutôt offert davantage de corde pour se pendre.

Devinez de qui il s’agit ? Visa Desjardins !

Les consommateurs doivent en effet savoir s’arrêter eux-mêmes, car ce ne sont pas les prêteurs qui vont les empêcher de se rendre au bord du précipice.

La surconsommation a commencé à s’infiltrer dans la vie de Marina et Julien* après l’achat de leur première maison, il y a trois ans.

Le couple ne s’est pas privé des plaisirs de la vie. Voyages en Écosse, en Espagne… sans avoir l’argent pour payer.

Avec les paiements hypothécaires, les taxes et les autres dépenses reliées à la maison, le couple roulait dans le rouge malgré un revenu familial de plus de 100 000 $. En moins de trois ans, il s’est retrouvé avec des dettes de 40 000 $ : quatre cartes de crédit pleines à ras bord, un prêt de 12 000 $ pour l’achat de meubles, alouette.

Un premier retard de paiement les a réveillés. Comme ils possèdent des cartes à taux réduit de Visa Desjardins, Marina et Julien ont demandé à l’émetteur de consolider les dettes plus coûteuses qu’ils avaient ailleurs.

Réponse : non. Vous êtes trop endettés.

Finalement, le couple est parvenu à obtenir autrement un prêt à la consommation pour consolider la moitié de ses dettes. Comme le taux du nouveau prêt est plus faible, les jeunes économisent beaucoup d’intérêts, ce qui leur permet de rembourser les deux cartes de crédit Desjardins qui restent encore pleines.

Tout est bien qui finit bien ? Presque…

Voilà que Marina reçoit une lettre de Desjardins qui lui offre d’augmenter la limite de crédit de sa carte de 6000 à 11 000 $ « en raison de l’excellence de votre dossier et de vos bonnes habitudes de paiement ».

Ben oui, me semble ! Marina a le nez collé sur sa limite de crédit. Elle fait à peine son paiement minimum. Et on vient de lui dire qu’elle est trop endettée.

Le porte-parole de Desjardins a expliqué que cette situation n’aurait pas dû se produire en s’excusant auprès de sa cliente.

N’empêche, l’anecdote prouve que les prêteurs ne vérifient pas la capacité de remboursement des clients avant de leur offrir une carte de crédit ou d’augmenter leur limite.

Cette question cruciale de la responsabilité des prêteurs n’a été ici qu’effleurée. Je compte y revenir dans les semaines qui viennent car il y a beaucoup plus à dire sur ce sujet.

* Noms fictifs pour préserver l’anonymat du couple

D’après : Les prêteurs irresponsables publié par Stéphanie Grammond le 26 février 2017, La Presse Canadienne dans La Presse+

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La propriété partagée (time-sharing): rentable?

 

Comme moi, vous connaissez sans doute des gens qui sont propriétaires de temps d’occupation dans un immeuble pour vacanciers. C’est ce que l’on appelle communément du time-sharing. L’idée de la propriété en temps partagé réunit sous un même toit plusieurs vacanciers mais sans qu’ils ne se côtoient. C’est chacun son tour.

On parle plutôt de propriétaires de temps d’occupation selon une certaine fréquence plutôt que de propriétaires de logements. Autrement dit en échange d’un certain montant, vous obtenez le droit d’occuper le logement lors d’une période déterminée. Et le contrat ( qu’il est conseiller de lire très attentivement ) peut s’étaler sur plusieurs années ou même des dizaines d’années. En plus des coûts « d’achat » le propriétaire doit payer les coûts de gestion et d’entretien ( plusieurs centaines de $ par an ) même s’il n’occupe pas le logement.

Est-ce un concept gagnant ? Selon le professionnel en immbilier Ghislain Larochelle, la réponse est non si votre but est d’investir et éventuellement revendre à profit. Il est même probalbe que votre acquisition perde de la valeur parce que le prix de ce genre de titre de propriété n’augmente généralement pas. Ajoutons qu’il est souvent difficile de se libérer d’un tel contrat à moins de trouver soi-même un acquéreur. Par contre, on peut diminuer les frais en louant le logement si le contrat le permet.

Côté avantages, le time-sharing permet de varier les décors puisqu’un propriétaire peut échanger de son temps de séjour pour loger un peu partout sur la planète. Le site de Resort Condominiums International répertorie 4500 résidences dans plus de cent pays. Par contre, pour un séjour de quelques jours à Manhattan, attendez-vous à échanger plusieurs semaines de votre condo dans le Vieux Montréal.

Donc, c’est un pensez-y bien. Pour que l’achat d’un time-sharing représente une économie, vous devrez utiliser toutes vos semaines. Et malgré cela, il est préférable de faire des calculs de rentabilité et comparer avec la location simple ou l’achat en bonne et due forme d’un logement similaire. Si vous décidez de plonger, assurez-vous bien que la propriété réponde à vos besoins, surtout si vous signez pour plusieurs années. Et prenez votre temps, lisez toutes les clauses du contrat et passez votre tout si on tente de vous vendre sous pression.

Il est important que votre désir de liberté ne finisse pas en esclavage.

 

D’après : Est-ce rentable d’être propriétaire à temps partiel ? publié par Ghislain Larochelle. Le 27 mars 2017, Le Journal de Montréal

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Le printemps et la fièvre du chalet

J’ai lu avec grand intérêt le récent dossier d’Yvon Laprade dans La Presse+ qui soupesait le pour et le contre de devenir propriétaire d’une résidence secondaire. Je vous en relate ici les grandes lignes.

D’abord, allons-y d’une déclaration criante de vérité mais que les épris de l’idée d’un chalet ne veulent pas vraiment entendre. « Acheter un chalet, c’est réaliser un rêve et non un investissement. »

Même si pour une deuxième année consécutive, en 2016, les ventes ont été en forte hausse dans les régions de villégiature, les délais de vente restent longs… Le délai de vente « moyen » d’une résidence secondaire se situe autour de 200 jours contre 150 jours pour une maison « traditionnelle ». Dans certains marchés, ces délais peuvent aussi s’étirer sur plus d’une année. C’est désespérant pour les vendeurs dont la propriété peut rester sur le marché de la revente deux et même trois ans. Dans un tel contexte, les acheteurs ont tendance à déposer des offres d’achat « irrecevables ».

Ce qui n’empêche pas les acheteurs d’avoir de grandes attentes ce dont les vendeurs doivent être conscients. On veut avoir la paix, un grand terrain, un chalet facilement accessible à moins d’une heure et quart de route. On veut se sentir « dépaysé » pour sortir de la routine. On veut du cachet, un toit cathédrale, un foyer, un poêle à bois, le bord de l’eau.

Un chalet, ce n’est pas un placement selon Sylvain de Champlain, planificateur financier de 53 ans qui vient de vendre son chalet à perte après six ans. Il a mis un an et demi avant de trouver un acheteur. D’un point de vue froidement financier, il est loin d’être certain que le jeu en vaut toujours la chandelle. « Si on veut rentabiliser le chalet, il faut y aller toutes les fins de semaine, ou du moins à une grande fréquence pendant l’année. Autrement, ça fait cher payé si on y va une fois de temps en temps. »

Par ailleurs, il observe que les prix ont plafonné depuis un moment et qu’une baisse est à prévoir ( ou déjà là ). Il pense aussi que ceux qui ont aujourd’hui entre 30 et 45 ans, n’imiteront pas leurs parents en prenant la route de la campagne. « Les choses ont changé, dit-il. Les jeunes préfèrent louer plutôt qu’acheter. Ils ne veulent pas de contraintes hypothécaires. »

Sylvain De Champlain ne regrette pas son expérience mais ne la répétera pas. « Je profite de la vie, résume-t-il, je n’ai plus à faire l’épicerie le dimanche soir en revenant de la campagne ! »

Et il ne parle pas de l’accaparement psychologique que représente une deuxième résidence.

 

D’après : Chalet pour ou contre ? dossier publié par Yvon Laprade. Le 11 mars 2017, La Presse+

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