Courtage illégal dans la construction

Dirigisme. Tordage de bras en douceur. Appelez ça comme vous voulez, mais les constructeurs de maisons neuves ont des méthodes drôlement convaincantes pour orienter leur clientèle vers un prêteur hypothécaire spécifique.

« Les frais de notaire vous seront remboursés jusqu’à concurrence de 950 $ », promet le site web d’un important promoteur de Laval aux clients qui font affaire avec une caisse populaire précise.

Un autre gros constructeur offre une remise de 1000 $ lorsque l’acheteur s’engage à obtenir son financement hypothécaire auprès d’une conseillère désignée de la Banque Royale. Ses contrats prévoient aussi que les acheteurs qui consultent un courtier hypothécaire pour leur financement doivent lui verser des frais de 500 $, plus taxes.

En fait, plusieurs constructeurs imposent des pénalités de 1000 $ ou 2000 $ aux acheteurs qui ne font pas affaire avec leur prêteur hypothécaire, même si ce n’est pas une pratique généralisée, selon l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec ( APCHQ ).

D’après l’APCHQ, le partenariat entre un constructeur et un prêteur qui est parfois installé directement dans le bureau de vente permet de créer un guichet unique et d’améliorer l’expérience client.

Bien sûr, les acheteurs restent libres de contracter leur hypothèque ailleurs.

Néanmoins, la pression est là. Et les pénalités imposées par les constructeurs ne peuvent que décourager la clientèle de magasiner son hypothèque comme il faut.

Mais les commissions ne sont pas la seule raison qui pousse les constructeurs à aiguiller leur clientèle vers un prêteur en particulier.

Dès le début du chantier, les constructeurs ont besoin de financement intérimaire pour soutenir les coûts des travaux avant que les unités soient vendues.

Alors, le banquier leur offre de très bonnes conditions de financement intérimaire dans la mesure où les hypothèques personnelles lui reviennent.

Autrement dit, le constructeur obtient un taux d’intérêt très avantageux sur son prêt à court terme en échange des références de ses clients qui auront ensuite besoin de financement pour 25 ans.

Tout cela est loin d’être idéal pour l’acheteur qui aurait peut-être été mieux servi par une autre institution financière. C’est particulièrement vrai pour les travailleurs autonomes, qui peuvent être refusés ou désavantagés chez certains prêteurs.

C’est vrai aussi pour les nombreux propriétaires qui doivent résilier leur hypothèque avant le terme. Certains prêteurs leur imposent une pénalité de plusieurs milliers de dollars, tandis que d’autres prêteurs moins gourmands ont une pénalité trois fois moins lourde.

Pour le savoir, il faut bien faire ses devoirs au départ, au lieu de signer sans poser de questions avec le prêteur qui offre une commission au constructeur.

Comme je vous le disais d’entrée de jeu, ces commissions constituent une forme de courtage hypothécaire illégal.

La Loi sur le courtage immobilier interdit aux constructeurs de recevoir des commissions. Le hic, c’est que les banques, elles, ont le droit d’en verser. Alors, le coup de semonce de l’OACIQ ( l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec ) en vue d’éliminer cette pratique ne les a pas beaucoup émues.

Pour les prêteurs hypothécaires, ce débat se joue entre l’OACIQ et les constructeurs. 

« Nous, on encourage nos membres à respecter la loi », a indiqué l’APCHQ, qui représente les constructeurs.

De son côté, l’organisme d’autoréglementation a-t-il les dents assez longues ? Ses mécanismes de surveillance sont-ils suffisants ?

Impossible de savoir combien de fois il a sévi contre des constructeurs qui ont reçu des commissions de la part d’institutions financières. Certains cas sur lesquels il a fait enquête sont tombés à l’eau, faute de preuves suffisantes.

D’autres ont mené à des condamnations. En 2017, par exemple, un promoteur s’est fait taper sur les doigts pour avoir exercé le métier de courtier immobilier et hypothécaire. Il avait reçu des commissions de presque 10 000 $ de la part d’une caisse populaire de la région de Québec à qui il avait envoyé cinq clients.

Mais les amendes de 4500 $ ne paraissent pas très dissuasives eu égard aux commissions empochées.

D’après : Courtage illégal institutionnalisé dans la construction de Stéphanie Grammond, La Presse, 5 juin 2018 ( Dans la série : Dans les coulisses de votre hypothèque. )

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