Archives de la catégorie: Trucs et conseils

La propriété partagée (time-sharing): rentable?

 

Comme moi, vous connaissez sans doute des gens qui sont propriétaires de temps d’occupation dans un immeuble pour vacanciers. C’est ce que l’on appelle communément du time-sharing. L’idée de la propriété en temps partagé réunit sous un même toit plusieurs vacanciers mais sans qu’ils ne se côtoient. C’est chacun son tour.

On parle plutôt de propriétaires de temps d’occupation selon une certaine fréquence plutôt que de propriétaires de logements. Autrement dit en échange d’un certain montant, vous obtenez le droit d’occuper le logement lors d’une période déterminée. Et le contrat ( qu’il est conseiller de lire très attentivement ) peut s’étaler sur plusieurs années ou même des dizaines d’années. En plus des coûts « d’achat » le propriétaire doit payer les coûts de gestion et d’entretien ( plusieurs centaines de $ par an ) même s’il n’occupe pas le logement.

Est-ce un concept gagnant ? Selon le professionnel en immbilier Ghislain Larochelle, la réponse est non si votre but est d’investir et éventuellement revendre à profit. Il est même probalbe que votre acquisition perde de la valeur parce que le prix de ce genre de titre de propriété n’augmente généralement pas. Ajoutons qu’il est souvent difficile de se libérer d’un tel contrat à moins de trouver soi-même un acquéreur. Par contre, on peut diminuer les frais en louant le logement si le contrat le permet.

Côté avantages, le time-sharing permet de varier les décors puisqu’un propriétaire peut échanger de son temps de séjour pour loger un peu partout sur la planète. Le site de Resort Condominiums International répertorie 4500 résidences dans plus de cent pays. Par contre, pour un séjour de quelques jours à Manhattan, attendez-vous à échanger plusieurs semaines de votre condo dans le Vieux Montréal.

Donc, c’est un pensez-y bien. Pour que l’achat d’un time-sharing représente une économie, vous devrez utiliser toutes vos semaines. Et malgré cela, il est préférable de faire des calculs de rentabilité et comparer avec la location simple ou l’achat en bonne et due forme d’un logement similaire. Si vous décidez de plonger, assurez-vous bien que la propriété réponde à vos besoins, surtout si vous signez pour plusieurs années. Et prenez votre temps, lisez toutes les clauses du contrat et passez votre tout si on tente de vous vendre sous pression.

Il est important que votre désir de liberté ne finisse pas en esclavage.

 

D’après : Est-ce rentable d’être propriétaire à temps partiel ? publié par Ghislain Larochelle. Le 27 mars 2017, Le Journal de Montréal

L’immobilier sans argent ni crédit

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Vous êtes-vous déjà demandé comment investir en immobilier quand on a un dossier de crédit peu enviable et peu d’argent à investir, voire aucun ?

C’est une question qui est très souvent posée à Yvan Cournoyer du journal Les Affaires. Et sa réponse est toujours la même. « Utilisez l’argent des autres ou encore le crédit des autres. »

Dans un récent article, il explique que cette réponse en apparence simpliste correspond aux seules options si on n’a pas le temps d’économiser pour amasser la mise de fonds requise.

« Ne trouvez pas d’excuses pour retarder votre investissement », dit-il, en donnant les quelques pistes de solution que voici.

Le « love money » de papa ou maman, d’un ami, d’un frère, d’une sœur. Ces personnes vous aiment et vous font confiance. Elles n’exigeront en général aucune garantie.

Les prêteurs corporatifs privés. Ces prêteurs peuvent prêter de l’argent en échange, d’un rendement et d’une garantie hypothécaire de premier ou de second rang sur un immeuble que vous possédez déjà ou que vous désirez acheter. Ils décident rapidement, ont des critères flexibles et sont souvent peu réfractaires au risque. ( Contrairement aux banques. ) Il faut les considérer comme des associés dans vos transactions. Mais faites bien vos calculs, leurs taux d’intérêt se situent entre 10 % et 20 %.

Un prêteur privé personnel. Un ami, un parent, une connaissance qui a de l’équité, de l’argent qui dort dans une propriété, une maison payée, par exemple, actif qu’il n’a pas pensé faire fructifier. Lui offrir un taux d’intérêt supérieur au marché ferait peut-être son affaire. Il emprunte à 4 % et vous prête à 6 %. Une situation gagnant-gagnant.

Un endosseur. Peut-être qu’une personne de votre entourage accepterait de se porter garant au cas où vous feriez défaut. Mais attention, votre relation avec l’endosseur pourrait être mise à mal advenant un défaut de paiement.

Un financement partiel du vendeur. Il est possible que le vendeur accepte de demeurer en solde de prix de vente. Au lieu de toucher la totalité de l’argent qui lui revient à la vente, le vendeur en touche une partie et l’autre lui est due selon des conditions et modalités de paiement négociées.

Monnayer vos efforts de recherche avec des associés. Vous trouvez l’immeuble ( la perle rare ) et en échange, vous recevez une participation en devenant partenaire avec ceux qui disposent de la mise de fonds.

Ces quelques pistes proposées par Yvan Cournoyer invitent à développer sa créativité qui, selon lui peut faire des miracles.

 

D’après : Réussir en immobilier sans argent ni crédit publié par Yvan Cournoyer. Le 17 février 2017, Les Affaires.

Imposition du gain en capital; nuages à l’horizon

 

 

Comme la météo, les rumeurs ne sont jamais garantes de ce que nous vivrons demain. Cependant, comment ne pas leur porter une attention prudente lorsqu’elles se font de plus en plus persistantes. C’est le cas de la rumeur qui veut que le taux d’inclusion du gain en capital passe de 50 % à 75 % dès le prochain budget fédéral. Si cela s’avérait, ça pourrait faire mal.

En effet, selon Dany Provost du journal Les Affaires, étant donné l’état des finances publiques au fédéral, il ne serait pas étonnant de voir une telle mesure mise en place puisqu’elle rapporterait des milliards au trésor public.

Pour parler concrètement, si vous vendez un bien plus cher que vous ne l’avez payé, la différence ( la plus-value ) c’est ce que l’on appelle en général un « gain en capital ». Et 50 % de cette plus-value doit être incluse dans votre revenu de l’année où vous avez vendu le bien en question. Il y a cependant des exceptions. Si vous vendez votre résidence principale, la plus-value n’augmentera pas votre revenu tout comme les premiers 835 716 $ ( en 2017 ) de gains sur des actions de petites entreprises ou encore le premier million de dollars de gain sur du matériel agricole.

Ce qui n’est pas exempté par contre, ce sont tous les autres biens ; votre résidence secondaire ( chalet ou autre ), des actions cotées en bourse, des unités de fonds communs de placement, des œuvres d’art, collections diverses, bijoux…

Dans ces cas, la moitié de la plus-value s’ajoute à votre revenu. Et comme vous avez déjà d’autres revenus, ce supplément de revenu pourrait être imposé à fort taux.

Un exemple. Vous vendez votre chalet que vous avez payé 12 000 $ en 1982 pour la jolie somme de 246 000 $.  La plus-value, le gain, est donc de 234 000 $ dont la moitié ( 50 % ), soit 117 000 $ viendra s’ajouter à votre salaire et autres revenus sur la prochaine déclaration de revenus.

Si votre salaire est de 100 000 $ ( pour prendre un chiffre rond ), l’impôt fédéral que vous devriez payer en 2017 ( personne seule, sans avantages sociaux… ) serait de 29, 572. En ajoutant les 117 000 $ de revenu imposable, votre impôt passerait à 87 356 $, soit 57 784 $ de plus ce qui représente 49,4 % du 117 000 $.

Ce qui est proposé ferait passer le taux d’inclusion à 75 % du gain. Le gain imposable de notre exemple passerait ainsi à 175 000 $ et l’impôt à 88 967 $, une différence importante de 31 183 $ pour la même transaction.

Donc, si vous songiez à vendre votre chalet cet été, faites vite, avant le prochain budget fédéral. Cela pourrait représenter une importante économie d’impôt et remettre au goût du jour la maxime : le temps c’est de l’argent.

D’après : Nouvelle imposition du gain en capital : ça pourrait faire mal ! publié par Dany Provost. Le 17 février 2017, Les Affaires

La faiblesse des taux d’intérêt et la prudence qui appauvrit

 

 

 

 

 

Pour l’épargnant courant, la prudence est naturelle et considérée souvent comme une bonne chose. Mais cette même prudence peut contribuer à nous appauvrir si on lui donne trop de pouvoir sur notre démarche.  Gaétan Veillette, planificateur financier au Groupe Investors dit qu’un changement de culture chez les déposants est souhaitable. Il suggère que leur politique de dépôt se convertisse en une politique de placement, ou un mélange des deux. Un faible rendement de son portefeuille augmente le risque de manquer d’argent à la retraite.

Selon Fabien Major, associé principal et fondateur de Major Gestion Privée, succursale de Gestion financière Assante, le certificat de dépôt est le placement le plus en demande par la clientèle la moins informée qui ne voit que deux catégories de placements ; les certificats de dépôt et la Bourse. C’est comme s’il n’y avait rien entre les deux alors qu’il y a un monde entre les deux. En utilisant les certificats de dépôt, avec les bas taux et l’impôt, on s’appauvrit.

Que faire ? Diversifier et prendre un peu plus de risques.

Selon M. Major, si une personne à l’approche de la retraite a une portion assez sécuritaire dans son portefeuille, par exemple, elle doit la diversifier et la décomposer dans toutes sortes de choses. Elle peut commencer à investir dans le marché obligataire international. Les taux d’intérêt peuvent être bas au Canada, mais un peu plus élevés ailleurs.

Ainsi prendre un produit un peu plus risqué (et payant !) que ce qu’on aurait choisi spontanément au départ peut être bénéfique pour son portefeuille. Comme l’explique M. Major, on peut avoir des placements en actions intéressants, mais pas trop risqués comme détenir des actions d’une grande banque. Le rendement est plus élevé et l’imposition moindre que pour un certificat de dépôt. Voilà l’importance de la diversification.

Alors ne soyez pas surpris si votre conseiller en gestion de patrimoine vous parle en ces termes. Ça vaut la peine de l’écouter attentivement et éviter le piège de l’appauvrissement que cachent les faibles taux d’intérêt.

 

D’après : Quand la prudence devient risquée publié par Nathalie Côté. Février 2017 Conseiller.ca

Perte d’emploi ne rime pas avec Adieu maison

perdre son emploi pas sa maison

Un mardi. Comme ça. Michèle revient du bureau plus tôt que prévu.
« Chéri, j’ai perdu mon job… »

C’est certain, cette nouvelle ébranlerait tout ménage, entraînant son lot de stress.
Fois mille si vous êtes en rénovation… Si vous avez des enfants à charge…
Si le terme de votre prêt hypothécaire arrive à échéance sous peu…

Pas de panique !
Le renouvellement d’un prêt hypothécaire s’enregistre automatiquement suivant les mêmes conditions. Seul le taux est mis à jour. Nul besoin donc de présenter une nouvelle demande, de procéder à une nouvelle évaluation ou de présenter une preuve de revenus tels qu’exigés à la conclusion du prêt initial.

La principale difficulté survient lorsque les emprunteurs désirent modifier les conditions du prêt, soit pour changer d’institution financière (et accéder à un meilleur taux), soit pour demander un refinancement (et ainsi augmenter le montant du capital emprunté).

Quand la situation perdure et que l’argent vient à manquer…
Tant d’événements imprévus (accident, maladie, travaux majeurs, etc.) risquent de plonger rapidement un ménage dans des problèmes financiers. Pour répondre à un scénario extrême, la provision d’un fonds d’urgence reste la meilleure protection. Considérant que plusieurs ménages vivent d’une paie à l’autre et que la période de chômage moyenne peut s’étendre jusqu’à 6 mois, le défaut de paiement suivant une perte d’emploi arrive inévitablement à court ou moyen terme.

Pour pallier cette situation, le recours à une autre source de financement TEMPORAIRE peut être envisageable pour répondre à des obligations pressantes. Gare au surendettement par contre !

Si, inévitablement, 4,5,6 mois suivent sans versement sur l’hypothèque, des complications peuvent émerger et conduire l’institution prêteuse actuelle à refuser tout renouvellement, voire entamer un processus de reprise de finance…

La clé, c’est (encore) la planification !
Voici les premières actions à envisager advenant une perte d’emploi :

  • Évaluez vos priorités et coupez le superflu ;
  • Révisez le budget de votre ménage ;
  • Soyez rigoureux et disciplinés ;
  • Soyez créatifs !

S’il est possible de prévoir des coupures de poste, prenez les devants.
Préparez votre renouvellement ou refinancement à l’avance.

Discutez-en avec un courtier de l’Équipe 😉