Archives de la catégorie: Trucs et conseils

Assurance et juste valeur

Et si vous subissiez un sinistre majeur, votre couverture d’assurance couvrirait-elle tous les coûts de reconstruction ?

Un lecteur a écrit qu’il possède une maison à niveaux multiples, sur un terrain atypique. Il doutait du montant de reconstruction à neuf inscrit sur son contrat d’assurance. Il a fini par engager un évaluateur agréé : il a ajouté 150 000 $ à sa couverture en cas de perte totale !

Le problème touche de nombreux propriétaires de maisons ou de copropriétés. Et il ne date pas d’hier : il y a presque 10 ans, un haut dirigeant d’un assureur canadien estimait que les bâtiments étaient sous-assurés de 15 % en moyenne.

En fait, le coût des matériaux et de la main-d’œuvre ne cesse d’augmenter depuis des années. Les systèmes informatiques des compagnies d’assurance tiennent compte de cette réalité, qui varie selon l’endroit où vous habitez.

Valeur assurable

Mais l’assureur doit tout de même fixer une valeur assurable à votre propriété ! Et cela se fait avec l’assuré, au moment où il souscrit de l’assurance. C’est la responsabilité du client de faire en sorte que la valeur assurable colle à la réalité, même si les intermédiaires ( courtiers et agents ) sont formés pour le guider.

Les assureurs reconnaissent que leurs applications informatiques ne sont peut-être pas les meilleurs outils pour évaluer la valeur assurable des maisons atypiques. Parfois, ils envoient un inspecteur, à leurs frais ou aux frais de l’assuré. Souvent, ce sera pour vérifier un risque précis, comme un foyer qui a de l’âge. Certains secteurs ou types de bâtiments sont plus à risque que d’autres.

Si les propriétés atypiques sont particulièrement visées par les montants d’assurance insuffisants, les propriétés qui ont été rénovées le sont également.

Valeur ajoutée

Nouveau plancher en bois précieux, cuisine ou salle de bains neuve, sous-sol refait, toiture neuve en tôle au lieu de bardeaux, garage attenant récemment isolé, nouvelle terrasse, robinetterie de luxe : les projets de rénovation ajoutent parfois beaucoup de valeur. Avertissez l’assureur, même si vous avez fait les travaux vous-même.

Certains assureurs ne distinguent pas la valeur de reconstruction et les biens meubles. Ils fixent un montant global en cas de perte totale. On a vu des calculs de surface ne pas coïncider entre la réalité et le contrat d’assurance : le nombre de pieds carrés influe pourtant directement sur la valeur assurable.

Plusieurs assureurs offrent un avenant ( ajout au contrat ) sans frais, garantissant la valeur de reconstruction, même si l’augmentation des coûts est importante au fil du temps.

Conseils

  • Lorsqu’on souscrit à une assurance habitation, ça peut sembler long, car l’intermédiaire multiplie les questions. La quantité et la qualité des informations que vous divulguez font toute une différence : votre couverture d’assurance collera davantage à la réalité.
  • Constituez un carnet de bord pour votre propriété : consignez-y tous les travaux d’entretien majeur et de rénovations. Conservez toutes les factures et calculez tous les coûts annuels.
  • Dès que vous faites des travaux de plus de 5 000 $, avertissez votre assureur et votre syndicat de copropriété.

D’après : Votre propriété est-elle assurée à sa juste valeur ?  de Stéphane Desjardins, Le Journal de Montréal, le 30 novembre 2018

Avant d’endosser un proche…

Que ce soit pour une marge de crédit étudiante, la consolidation de dettes ou l’obtention de financement, un de vos proches peut solliciter votre endossement.

Les institutions financières et les créanciers hypothécaires exigent parfois un endosseur. C’est qu’ils jugent que l’emprunteur représente un risque plus élevé que la normale. Cela peut être dû à un mauvais dossier de crédit ou à la précarité de sa situation financière.

Puisque le prêteur est souvent un membre de la famille, l’endosseur accepte aisément de lui faire confiance. Il importe toutefois de faire preuve de prudence en vous portant garant auprès d’un prêteur.

Bien plus qu’une simple faveur, il s’agit d’une transaction comportant son lot de risques pouvant éventuellement nuire à votre santé financière.

Discernement et vigilance demeurent les mots d’ordre.

Avant de cautionner le prêt, une discussion à propos des habitudes financières du débiteur s’impose. Analysez ensemble son budget, son dossier de crédit, et surtout, les raisons qui le poussent à devoir emprunter.

Assurez-vous de bien cerner sa capacité et sa motivation à redresser ses finances personnelles.

Dès que vous consentez à endosser un proche, le prêt dont vous êtes consignataire augmente votre niveau d’endettement.

Tant que la dette n’a pas été entièrement acquittée, il risque d’y avoir des effets négatifs sur votre capacité de contracter du crédit. C’est parce que votre ratio dettes/revenus est bouleversé.

De surcroît, l’historique de paiement de l’emprunteur sera désormais lié au vôtre.

Le moindre retard de sa part entachera votre cote de crédit comme si vous étiez le seul débiteur du prêt. D’où l’importance d’avoir confiance en la discipline financière de la personne dont vous vous portez garant.

Informez-vous aussi au sujet de la déchéance du terme, c’est-à-dire de la sanction subie lorsque l’emprunteur ne respecte pas ses engagements.

Lorsque le défaut d’honorer ses paiements perdure, le prêteur se retournera vers vous pour acquitter l’entièreté de l’obligation financière.

Si la personne endossée déclare faillite, vous serez le seul responsable du remboursement de la dette. Voyez donc dans quelle mesure un recours juridique peut être entamé.

D’après : Ce que vous devez savoir avant d’endosser, Le Journal de Montréal, 22 octobre 2018

Combien de pieds carrés au juste ?

Un pied carré, c’est un pied carré ! Mais quand vient le temps de déterminer la surface intérieure d’un immeuble, les choses peuvent se compliquer.

Trouver la superficie exacte d’une pièce n’est pas automatiquement chose facile, surtout quand vous le faites dans le but de vendre votre maison ou votre condo. En fait, c’est loin d’être une science exacte, même si en théorie quelques règles géométriques de base suffisent pour calculer une surface.

Vous pourriez demander à plusieurs personnes, et il est probable que chacune arrive à des superficies différentes. Une personne pourrait utiliser une méthode traditionnelle de prise de mesure ( ruban à mesurer ), alors qu’une autre pourrait s’en remettre à des outils plus technologiques, telle le laser.

Certains vont même y aller au pif quand il est difficile de mesurer une surface . Et les choses se compliquent davantage pour un espace irrégulier, comme une salle de bains.

En effet, souvent les petites pièces comme les salles de bains sont rarement prises en compte, et leurs dimensions ne sont tout simplement pas divulguées.

Quant aux pièces aux dimensions irrégulières, notamment celles où il y a des comptoirs ou des garde-robes, la précision des superficies est difficile à certifier.

Dans le résidentiel, on est loin des normes beaucoup plus précises utilisées dans l’immobilier commercial où l’on mesure de la peinture d’un mur jusqu’à celle du mur opposé.

Superficie erronée

Supposons le descriptif suivant d’une maison à vendre :

Grande superficie entièrement à aire ouverte. Plafond cathédrale de 12 pieds de hauteur surplombant un vaste salon de 322 pieds carrés !

Êtes-vous en mesure d’imaginer ce salon de 322 pieds carrés que vous n’avez jamais vu ? Essayez maintenant d’imaginer la disposition de vos meubles. Ce n’est pas toujours évident. La meilleure mesure, c’est votre ressenti lorsque vous visiterez l’endroit.

Imaginons maintenant que d’éventuels acheteurs de cette maison découvrent ( ou estiment ) que les superficies réelles diffèrent à la baisse de quelques pieds. Rien ne les empêche de se servir de cette découverte comme levier de négociation, par exemple pour faire baisser le prix de 20 000 $, d’où la pertinence pour le vendeur et son courtier d’ajouter à leurs dimensions la mention « irrégulier ».

Au-delà de la superficie

Que vous souhaitiez acheter ou vendre une maison ou un condo, il faut garder en tête que ce n’est pas uniquement la superficie d’une maison qui attire les acheteurs en premier ; il y a son emplacement, son prix, la disposition de ses pièces, le nombre de chambres, de salles de bains, le terrain, les espaces de stationnement, etc. Et plus important que tout : l’impression générale !

En fin de compte, au-delà des chiffres, l’important, au moment d’acheter une maison ou un condo, c’est de s’y sentir à l’aise.

Conseils

  • Si vous achetez une maison ou un condo, ne considérez pas nécessairement exacte la superficie déclarée.
  • Au moment d’une visite en vue d’un potentiel achat, rien ne vous empêche de mesurer certains espaces vous-même.

D’après : Bien calculer la superficie intérieure de votre maison de Ghislain Larochelle, Le Journal de Montréal, 3 septembre 2018

CELI ou REER pour la mise de fonds ?

Lorsque vient le temps d’accumuler la mise de fonds requise à l’achat d’une maison, le CELI (Compte d’épargne libre d’impôt ) et le REER ( Régime enregistré d’épargne retraite ) réprésentent tous deux l’avantage de faire croître votre épargne à l’abri de l’impôt.

Une question s’impose donc : lequel de ces deux véhicules d’épargne est le plus approprié pour accumuler cette mise de fonds ?

Cela dépend !

Dans les deux cas, REER et CELI peuvent contenir les mêmes produits financiers. De plus, les retraits peuvent se faire sans incidence fiscale. En 2018 Le CELI permet d’épargner un montant cumulatif de 57 500 $. Pour ce qui est du REER, le RAP ( Régime d’accession à la propriété ) permet d’y retirer un maximum de 25 000 $ par propriétaire occupant, pourvu que ce retrait se fasse dans le cadre de l’acquisition d’une première propriété, ou qu’aucune autre propriété n’ait été acquise dans les cinq années qui précèdent.

Le REER

Dans le cas d’un RAP, il est obligatoire de rembourser la somme empruntée dans un délai de 15 ans. Toutefois, le fait de cotiser à votre REER vous permet d’économiser l’impôt que normalement vous auriez payé à la fin de l’année d’imposition. Autrement dit, vous reportez cet impôt au moment où vous décaisserez votre REER, c’est-à-dire très probablement à votre retraite.

Le CELI

Le CELI offre beaucoup plus de souplesse. Il est possible d’y retirer davantage que les 25 000 $ permis dans le cas du REER, soit 57 500 $ (plus des rendements) pour les Canadiens qui étaient âgés de 18 ans ou plus en 2009. De plus, le transfert d’argent se fait avec un minimum de paperasse.

Le verdict

Si vous avez déjà un bon montant accumulé à votre REER et que vous prévoyez être en mesure de rembourser les fonds que vous y retirerez, le RAP pourrait être une option à envisager. Cependant, si vous êtes jeunes et que vous commencez à mettre de l’argent de côté, le CELI vous offrira davantage de flexibilité et vous laissera libre d’y retirer ou d’y ajouter le montant que vous souhaitez, pourvu que vous ne dépassiez pas la limite permise.

Enfin, pourquoi ne pas utiliser à la fois le CELI et le RAP ? Cela pourrait vous faciliter la tâche si vous souhaitez verser les 20 % de mise de fonds requis pour éviter de payer l’assurance SCHL.

Conseil

  • Cotiser à un REER permet de repousser une partie de l’impôt que vous auriez normalement payé à la fin de l’année fiscale. Si vous comptez acheter une propriété qui aura besoin de quelques rénovations, maximisez autant que possible les cotisations à votre REER. Par la suite, vous pourriez utiliser le RAP afin d’acquérir votre propriété tout en économisant sur vos impôts, ce qui vous aidera à financer vos rénovations.
  • Si vous comptez utiliser le RAP, gardez en tête que les fonds doivent demeurer au moins 90 jours dans votre REER avant de pouvoir les utiliser pour l’achat d’une propriété. De plus, le traitement d’une demande de RAP peut prendre quelques jours. Planifiez donc en conséquence.
  • Si vous avez de la difficulté à épargner, vous pouvez envisager le RAP comme une méthode d’épargne forcée. Tôt ou tard, il faudra rembourser le montant emprunté à votre REER.
D’après : Mise de fonds sur une maison : le CELI ou le REER  de Ghislain Larochelle, Journal de Québec, le 17 février 2018

Location avec option d’achat : une bonne idée ?

Avec le resserrement des règles hypothécaires et une hausse des taux d’intérêt à l’horizon, la location avec option d’achat risque de prendre de l’ampleur.

Bien que cela puisse représenter une façon d’accéder à la propriété, il est important de savoir dans quoi l’on s’embarque.

Qu’est-ce que la location avec option d’achat ?

Un contrat de location avec option d’achat est une entente selon laquelle un propriétaire-vendeur offre la possibilité à un locataire-acquéreur d’acheter la propriété qu’il loue à une date ultérieure pour un prix prédéterminé. Dans la majorité des cas, la période de location nécessaire pour que le locataire puisse exercer son option d’achat est d’une durée de 1 à 3 ans.

Les ententes diffèrent l’une de l’autre, mais souvent, le locataire devra agir en propriétaire. L’entretien et les réparations seront donc sous sa responsabilité.

Le locataire-acquéreur effectuera un dépôt au propriétaire couvrant une partie de la mise de fonds qui servira lors du transfert de propriété. Cette somme sera perdue si la transaction ne se réalise pas.

Le loyer sera majoré afin de couvrir des frais comme les taxes scolaires et municipales, les assurances de responsabilité du propriétaire ainsi que son profit. Une somme additionnelle pourrait être ajoutée pour aller vers la mise de fonds.

Les locataires-acquéreurs sont généralement dans une des situations suivantes :

  • Une personne ne pouvant se qualifier pour un emprunt hypothécaire en raison de sa situation financière. Cela peut inclure un individu nouvellement travailleur autonome, un nouvel arrivant ou toute personne dont le dossier de crédit ne répond pas aux exigences.
  • Une personne qui n’a pas accumulé l’entièreté de la mise de fonds nécessaire.
  • Un dernier recours pour le propriétaire traversant une période d’instabilité financière l’empêchant de renouveler son prêt ou de remplir ses obligations hypothécaires. En vendant sa propriété avec option de rachat, il pourra ainsi la conserver le temps de stabiliser sa situation.
  • Il arrive également qu’une personne choisisse la location avec option d’achat afin de déterminer si la propriété en vaut le coup et pour se protéger d’éventuels vices cachés.

On distingue principalement trois types de propriétaires-vendeurs :

  • Un promoteur immobilier loue des condos ou des maisons neuves avec option d’achat. Ce modèle d’affaires permet au promoteur de ne pas se retrouver avec des unités vides.
  • Un investisseur agit en intermédiaire en achetant une propriété pour la louer avec option d’achat. La plupart du temps, c’est avec eux que les propriétaires en difficulté vont faire affaire.
  • Un particulier dont la maison est sur le marché, mais ne trouve pas preneur ou qui pour une raison quelconque veut repousser la vente à plus tard tout en recevant des revenus de loyer du futur acquéreur.

Quelques mises en garde

Certaines ententes prévoient que le loyer soit majoré d’une somme supplémentaire qui ira vers l’accumulation de la mise de fonds. Si le locataire n’exerce pas son option d’achat, cette somme sera perdue.

Pour le propriétaire en difficulté, il est impératif d’évaluer toutes ses options de refinancement. Avant d’appeler une agence spécialisée en location avec option d’achat, il est préférable de consulter un courtier hypothécaire.

Une recherche rapide sur le web permet de trouver plusieurs investisseurs et agences offrant ce service. Il est hautement recommandé d’obtenir des références et l’avis d’un professionnel indépendant avant de signer l’entente.

Rappelons aussi que les règles hypothécaires ont pour objectif d’éviter que des acheteurs se placent dans des situations trop à risque.

Conséquemment, si vous ne pouvez pas vous qualifier pour un emprunt ou si vous n’avez pas accumulé une mise de fonds suffisante, peut-être vaudrait-il mieux patienter et mettre en pratique des habitudes budgétaires qui vous donneront éventuellement les moyens d’acheter.

Cela dit, puisque les critères varient d’un prêteur à l’autre, le fait de ne pas vous qualifier auprès d’une institution ne signifie pas qu’on ne pourrait pas accepter votre demande ailleurs. La meilleure façon d’évaluer toutes vos options demeure de contacter un courtier hypothécaire qui pourra magasiner pour vous et trouver le financement qui vous convient.

D’après : Louer pour acheter : une option viable pour devenir proprio ? de Mickael Deshais, Journal de Montréal, le 12 mars 2018.