Archives de la catégorie: Trucs et conseils

Pour que l’achat d’une propriété ne tourne pas au cauchemar

Hausse des prix, surenchères, propriétés qui trouvent preneur en 24 heures. Par les temps qui courent, les acheteurs n’ont pas la vie facile ! Quand une offre d’achat est acceptée, l’inspection préachat devient primordiale.

Les acheteurs à la recherche de la propriété idéale à Montréal doivent composer avec les aléas d’un marché en ébullition. Ils sont souvent plusieurs à convoiter la même propriété.

Contrairement à ce que l’on pourrait s’imaginer, il est tout à fait possible de renégocier le prix d’achat à la suite d’une inspection préachat, même quand les vendeurs ont reçu d’autres offres. Dans certains cas, l’inspection révélera des problèmes si importants que la décision la plus sage sera de retirer ses billes.

Voici l’histoire de Marie-Ève, 35 ans, qui souhaitait troquer son duplex de Notre-Dame-de-Grâce contre un triplex dans Saint-Henri. Elle posséderait ainsi un immeuble plus grand et profiterait de l’occasion pour changer de quartier. L’aventure est devenue étourdissante.

L’offre de petits multilogements dans Saint-Henri s’est avérée très faible et la demande, très forte. Lorsqu’un triplex qui correspondait à ses critères est apparu sur le marché, elle n’était pas seule.

Il y avait six autres offres. Elle a visité un des logements en 15 minutes et sur les conseils de son courtier, elle a offert 55 000 $ de plus que le prix demandé. Son offre a été acceptée sans qu’elle n’ait vraiment eu le temps de peser le pour et le contre de sa décision.

Pendant l’inspection préachat, d’autres acheteurs potentiels viennent visiter. Marie-Ève est accompagnée d’un parent et d’un entrepreneur. Elle visite pour la première fois les logements aux étages.

L’inspecteur découvre que les briques et le mortier de la façade avant sont si mal en point qu’un remplacement complet serait préférable à des réparations. Le sous-sol a été excavé pour le rendre habitable, mais sous l’établi, il manque carrément une portion de fondation en sous-œuvre.

L’entrée d’eau arrive par l’immeuble voisin. Un seul chauffe-eau dessert les trois logements. Ces derniers sont propres, mais la moquette ( jusque dans les salles de bains ) est rebutante. Sur le toit, l’acheteuse constate de ses propres yeux l’usure d’une membrane d’asphalte et de gravier qui a probablement le même âge qu’elle.

Pour prendre une décision éclairée, sans pression, Marie-Ève a attendu son rapport d’inspection et l’a lu d’un bout à l’autre. « Quand tu as une offre acceptée sur une propriété que tu as visitée en 15 minutes, le rapport d’un inspecteur qui l’a examinée en deux ou trois heures devient indispensable », dit-elle.

Avec toutes les réparations, ça devenait un achat à 700 000 $ ( plutôt qu’à environ 550 000 $ ).

Elle n’a finalement pas acheté le triplex.

Quatre stratégies

Après l’inspection et la réception du rapport, l’acheteur doit d’abord se demander si les nouvelles informations qu’il détient sur l’état de la propriété font en sorte d’en diminuer la valeur à ses yeux. Si l’ampleur des travaux à réaliser est plus grande qu’il ne le croyait au moment de présenter son offre d’achat, alors quatre stratégies s’offrent à lui.

Chiffrer les travaux inattendus et présenter une nouvelle offre d’achat, à un prix revu à la baisse. Le vendeur devient alors libre d’accepter l’offre d’un autre acheteur. Si la baisse de prix est raisonnable, le vendeur pourrait préférer boucler la transaction avec le premier acheteur, pour ne pas avoir à reprendre l’inspection et se retrouver à devoir renégocier avec un autre acheteur.

Accepter l’état de la propriété sans renégocier le prix, afin de ne pas courir le risque que le vendeur se tourne vers un autre acheteur.

Demander au propriétaire de faire réaliser certains travaux correctifs d’ici à ce que la transaction soit conclue devant le notaire. Mais le vendeur voudra nécessairement payer le moins cher possible, ce qui peut nuire à la qualité des travaux.

Se retirer, en communiquant au vendeur les principaux problèmes découverts en inspection. Dans bien des cas, l’acheteur estime qu’il n’a tout simplement pas le goût d’avoir à composer avec ces problèmes, même si on lui accordait une réduction de prix.

D’après : Acheter, un rêve ou un cauchemar ? de André Dumont, La Presse+, le 10 février 2018

Rembourser son hypothèque plus rapidement. Bonne ou mauvaise idée ?

 

Afin de contrer la hausse des taux d’intérêt, certains propriétaires envisagent d’accélérer le remboursement de leurs hypothèques. Est-ce sage ?

Les raisons qui poussent à rembourser rapidement une hypothèque sont nombreuses. D’abord, certaines personnes à l’approche de la retraite veulent éliminer le plus possible leurs dettes. D’autres souhaitent simplement vivre le moins possible à crédit. Mais bien souvent, c’est la perspective de payer moins d’intérêts qui motive les propriétaires à accélérer leurs paiements.

Il existe deux manières d’accélérer le remboursement d’une hypothèque. D’abord, vous pouvez opter pour une période d’amortissement plus courte ; par exemple, 15 ans au lieu de 25 ans. L’autre méthode possible est de verser un paiement supplémentaire. Certains établissements le permettent une fois par année, ou encore au renouvellement de votre hypothèque. Le mieux est de s’en assurer avant de signer.

Quel est votre meilleur placement ?

Vous êtes tentés d’accélérer le remboursement de votre hypothèque ? Avant même d’entreprendre de telles démarches, posez-vous la question suivante : quel placement vous sera le plus profitable ? Serait-ce d’utiliser vos épargnes pour rembourser plus rapidement votre hypothèque, ou plutôt d’investir dans vos épargnes ?

Prenons un exemple pour illustrer la différence. Supposons une hypothèque pour laquelle vous empruntez 200 000 $ au taux de 3,5 %. Trois options s’offrent à vous :

  • D’abord, vous pouvez étaler votre prêt sur 25 ans. Ainsi, vos paiements mensuels sont de 998,54 $.
  • Plutôt que de rembourser votre prêt en 25 ans, vous choisissez de le faire en 15 ans. Vos mensualités se soldent donc à 1427,29 $ et vous économisez 42 649,80 $ en frais d’intérêt pour la durée totale de votre prêt (si votre taux d’intérêt demeure virtuellement à 3,5 %).
  • Dans le troisième scénario, vous optez pour un terme de 25 ans. Mais pendant les 15 premières années, vous versez dans un compte non enregistré les 428,75 $ que vous auriez utilisés pour accélérer le remboursement de votre hypothèque. Supposons que vos placements vous donnent un rendement de 5 % par année. Au bout de 15 ans, grâce à l’intérêt composé de vos cotisations, vous récoltez 114 006,14 $.

Toutefois, à moins de verser vos économies dans un compte enregistré libre d’impôt, vous devrez également prendre en considération votre taux d’imposition personnel, qui amputera vos gains.

Conseils

  • Avant d’accélérer le remboursement de votre hypothèque, évaluez les taux d’intérêt. Comparez les rendements de vos placements et faites des choix logiques. Un planificateur financier pourra vous guider dans la bonne direction.
  • Évaluez également vos objectifs financiers. Votre priorité devrait être de vous constituer un fond d’urgence suffisamment garni pour combler 6 mois de vos revenus. Tâchez de vous bâtir de l’épargne sur laquelle vous pourriez compter pour éventuellement rembourser votre hypothèque.
  • À l’approche de la retraite, assurez-vous d’avoir suffisamment de liquidités. Si vous versez tous vos revenus dans le remboursement de votre hypothèque, il pourrait être difficile de tirer ensuite un revenu de votre propriété.
D’après : Devrais-je me hâter à rembourser mon hypothèque ? de Ghylain Larochelle, Journal de Montréal, le 18 février 2018

Accès à la propriété grâce à l’aide des parents

Les parents sont de plus en plus nombreux à donner un coup de main à leurs enfants lorsque vient de temps d’acheter une maison.

En fait, les parents et la famille fournissent une aide deux fois plus importante qu’il y a une trentaine d’années à la nouvelle génération d’acheteurs.

Avec la hausse récente de 0,5 % des taux d’intérêt, le marché immobilier devient encore moins abordable pour les jeunes acheteurs. Il faut désormais 32 mois pour accumuler la mise de fonds nécessaire à l’achat d’une maison, ce qui est au-dessus de la moyenne de 25 mois depuis l’an 2000.

Mais avant d’aider son enfant à s’acheter une maison, il faut prendre ses précautions. Ce genre d’opération financière peut bousiller les relations familiales. Qu’arrive-t-il si le rejeton adoré perd son emploi ? S’il ne peut plus respecter ses promesses ? S’il se sépare de l’amour de sa vie ? Comment réagiront les autres enfants s’ils n’ont pas reçu un cadeau équivalent ?

Voici cinq pistes pour éviter les écueils les plus communs.

Un don pur et simple

Les parents peuvent d’abord faire un don pur et simple. Mais auparavant, ils doivent s’assurer qu’ils ont les moyens de leur générosité. Ils doivent vérifier s’il leur restera assez d’argent pour maintenir leur train de vie jusqu’à 95 ans, même si leur portefeuille s’affaisse à cause d’une correction boursière.

Pour un don important, il est conseillé de procéder par acte notarié. C’est plus prudent. Au moment du décès, la situation sera claire. Les autres héritiers sauront combien a reçu l’enfant. Ils sauront qu’il s’agit d’un don, et non d’un prêt à rembourser. Pas de cachette !

Ce sera aussi beaucoup plus simple si jamais l’enfant se sépare de sa dulcinée ou de son amoureux. Le don du parent qui a servi à la mise de fonds pour la maison peut être exclu du patrimoine familial en cas de divorce. Il peut même être exclu du partage en cas de séparation entre des conjoints de fait qui ont acheté 50/50. Mais encore faut-il avoir les documents pour le prouver…

Prêt ou hypothèque ?

D’autres parents préfèrent accorder un prêt. Il est préférable de prendre une hypothèque de second rang sur la maison s’il s’agit d’un montant important, si l’enfant n’a pas d’autres actifs ou si son historique de remboursement n’est pas fameux.

De cette façon, les parents s’assurent de revoir la couleur de leur argent. Par contre, il faudra débourser des frais de notaire pour créer l’hypothèque (ex. : 600 $) et pour la radier lorsque l’argent sera remboursé (ex. : 500 $). Pour un petit montant, ça ne vaut peut-être pas la peine.

Endosser le prêt

Lorsque l’acheteur n’a pas une situation financière très solide, la banque peut exiger qu’un proche endosse son prêt. Mais avant d’accepter, les parents doivent être conscients qu’ils devront faire les paiements à la place de leur enfant, si jamais celui-ci n’a pas les moyens de payer.

Ainsi, le parent a toutes les responsabilités sans être propriétaire de la maison. Le pire des deux mondes ? Peut-être, mais cette approche a un avantage fiscal : l’enfant qui est propriétaire à 100 % de la maison n’aura pas d’impôt à payer à la revente, car il aura droit à l’exemption pour résidence principale.

Acheter en copropriété

À la place, certains parents décident d’acheter la maison avec leur enfant, pour aider à débloquer le refinancement. Mais il y aura un jour des impôts à payer sur le gain en capital réalisé sur la moitié de maison détenue par le parent, puisqu’il ne s’agit pas de sa résidence principale.

En cas de décès, les impôts incomberont à la succession. Mais pour ne pas causer de préjudice aux autres héritiers, le testament devrait prévoir que c’est l’enfant qui reçoit la moitié de la maison qui devra payer les impôts qui s’y rattachent.

Remarquez qu’il est possible de contourner les impôts en rédigeant une contre-lettre au moment de l’achat. Le document précisera que le parent a acheté la maison pour et au nom de son enfant, uniquement pour des fins de financement, sans intention d’en être copropriétaire et que l’enfant est le seul propriétaire réel.

Mais il faut que tout soit fait selon les règles de l’art pour ne pas avoir d’ennui plus tard.

Donner la maison ou le chalet

Dernier conseil en terminant. Certains parents qui veulent léguer la maison ou le chalet familial à un de leurs enfants doivent prendre bien soin de ne pas payer l’impôt en double.

Pour éviter la facture fiscale, certains sont tentés de vendre la résidence pour 1 $. Grave erreur ! Le fisc imposera quand même la résidence comme si le parent l’avait vendue à sa juste valeur marchande. Mais quand l’enfant voudra la revendre, son coût d’achat sera de 1 $, ce qui fait en sorte qu’il paiera l’impôt à nouveau.

Le parent devrait plutôt donner carrément la résidence à sa juste valeur marchande. Oui, il devra payer l’impôt. Mais il pourra toujours demander à l’enfant de lui rembourser cette facture.

D’après : La banque de papa et maman, de Stéphanie Grammond, La Presse+, le 12 novembre, 2017

 

Afficher le taux d’efficacité énergétique des maisons à vendre ?

Une coalition de groupes environnementaux souhaite que la description des maisons offertes à la revente au Canada affiche dorénavant la consommation énergétique.

Dix organisations, dont le Pembina Institute et Équiterre, demandent  fait au gouvernement fédéral de mettre en œuvre plus d’une vingtaine de mesures qui permettraient de réduire la consommation d’énergie dans les édifices commerciaux et résidentiels.

Dans une lettre à la ministre de l’Environnement, Catherine McKenna, et au ministre des Ressources naturelles, Jim Carr, la coalition soutient que cette consommation d’énergie est à elle seule responsable de près du quart des émissions de gaz à effet de serre (GES) au Canada.

Les environnementalistes souhaitent qu’Ottawa pose rapidement des gestes concrets alors que le Canada veut réduire de 200 millions de tonnes ses émissions annuelles de GES d’ici 2030.

On propose notamment d’obliger d’ici 2030 les constructeurs d’habitations à offrir de nouvelles maisons qui pourraient être autosuffisantes au plan de l’énergie, grâce au solaire ou à d’autres sources.

Ils recommandent par ailleurs que les maisons remises en vente affichent leur consommation d’énergie. Karen Tam Wu, directrice du programme habitat et urbanisme au Pembina Institute, soutient que de telles mesures donneraient déjà aux futurs acheteurs une bonne idée de ce qui resterait à faire pour améliorer l’efficacité énergétique d’une maison.

La lettre aux ministres fédéraux a été signée notamment par l’Association québécoise pour la maîtrise de l’énergie et par Architecture Canada. Le site de cette association https://aqme.org/ contient d’ailleurs un botin de référencement de l’efficacité énergétique. Il s’agit d’un outil important, le seul du genre au Québec, qui réunit des dizaines de fournisseurs susceptibles de vous aider relativement à vos besoins en efficacité énergétique lors de la réalisation de vos projets.

D’après : Affichera-t-on un jour l’efficacité énergétique des maisons mises en vente? La Presse Canadienne, Ottawa, le 16 août 2017.

Il est très payant d’oser négocier avec sa banque

On croit souvent—à tort—que ce qu’édicte une banque est sans appel. Or, un récent article de Fabien Major du Journal de Montréal remet les pendules à l’heure. Il cite un récent sondage de RateHub qui confirme que 59 % des baby-boomers et 25 % des gens de la génération X font affaire avec la même institution depuis plus de 20 ans. Est-ce par fidélité, satisfaction élevée, paresse ou sans raison précise ? Un peu de tout ça sans doute, mais il faut comprendre que notre banque ou caisse a beaucoup changé en 20 ans.

Épargner des milliers de dollars ( sans exagération ) est possible si vous décidez de revoir toutes vos conditions avec votre financière habituelle.

Avec la vive compétition entre les institutions à succursales physiques et les banques virtuelles, vous gagnez à magasiner vos produits et services. L’outil internet http://urlz.fr/5izz de comparaison des différents taux et conditions de TOUS les comptes bancaires préparé par l’Agence de la consommation financière au Canada vous donnera l’heure juste. C’est très bien fait. En quelques clics, on peut identifier les institutions offrant des rabais aux étudiants, aux aînés, aux nouveaux arrivants, etc. On peut repérer celles qui permettent les dépôts mobiles avec téléphones intelligents, les rabais pour produits multiples, les outils de gestion budgétaires… et celles qui offrent du soutien en ligne ou par téléphone.

Vérifiez si vos forfaits bancaires sont avantageux ou pas. Si vous avez un doute, prenez rendez-vous avec un conseiller de votre institution en faisant valoir que vous souhaitez revoir tous vos frais annuels.

Le meilleur pouvoir de négociation qui soit passe par un bon dossier de crédit. N’hésitez pas à demander un meilleur taux pour vos cartes ou une adhésion à un programme de récompenses plus généreux. Quant à vos hypothèques, même s’il vous reste deux ans avant l’échéance, prenez le pouls de ce que le courtage offre. Vous serez surpris. Parfois, même avec la pénalité et les frais de notaire on peut épargner quelques milliers de dollars en déménageant son prêt avant terme.

Vous avez bien fait de revoir la performance de vos REER et CELI en début d’année. Profitez maintenant du début de l’été pour revoir de bout en bout la structure de vos frais de gestion et comment ils se comparent avec le reste de l’industrie. Pour un compte de 100 000 $ qui connaît une croissance moyenne de 5 % annuellement, une réduction de 0,25 % représentera 3900 $ de plus dans vos poches au bout de 10 ans.

Oser négocier c’est…

  • Ne pas hésiter à demander de meilleures conditions de prêts et de dépôts.
  • Se documenter AVANT de se déplacer; imprimer les taux de la compétition.
  • Ne pas concentrer TOUS ses produits et services financiers sous la même bannière.
  • Comprendre que les barèmes de taux d’hypothèque ou de frais de gestion des placements sont toujours négociables.
D’après : Négocier avec sa banque, c’est payant. Fabien Major. Le Journal de Montréal, le 29 mai 2017.