Archives de la catégorie: Règles hypothécaires

Nouvelles contraintes hypothécaires imposées par Ottawa

Des menottes ! Voilà les étrennes qu’Ottawa a offertes aux propriétaires de maison pour lancer l’année 2018. Le 1er janvier, de nouvelles règles hypothécaires sont entrées en vigueur. Et les clients dont les finances sont plus serrées risquent d’être pris en otage par leur institution financière lorsqu’ils voudront renouveler leur prêt.

Désormais, tous les acheteurs seront soumis à un test de sécurité, ce qui n’était pas encore obligatoire pour ceux qui avaient une mise de fonds supérieure à 20 %. À partir de maintenant, ils doivent se qualifier avec un taux 200 points au-dessus du taux accordé par leur institution financière. Par exemple, si la banque leur prête à 3 % sur cinq ans, ils devront se qualifier avec un taux « théorique » de 5 %.

Cette mesure a été instaurée par le Bureau du surintendant des institutions financières pour s’assurer que les emprunteurs soient en mesure de rembourser leur hypothèque même si les taux augmentent.

Déjà, le taux directeur de la Banque du Canada a augmenté de 50 points, l’an dernier. Et ce n’est pas fini, car le marché du travail est en feu ! Cela devrait encourager la banque centrale à hausser son taux à nouveau.

Dans ce contexte, le nouveau test est une mesure de protection louable. Je veux bien que les emprunteurs, endettés comme jamais, soient forcés de se garder une marge de manœuvre. Sauf que l’application du nouveau test comporte des effets pervers…

Otage du renouvellement

Rassurez-vous, les banques ne seront pas forcées de faire passer le test aux propriétaires qui renouvellent simplement leur prêt. Ouf ! Tant mieux. Autrement, certains auraient pu perdre leur maison.

Toutefois, les clients ne pourront pas nécessairement aller voir ailleurs si la banque leur propose de renouveler leur prêt à un taux désavantageux.

Pour déménager leur hypothèque dans une autre institution financière, ils seront forcés de passer le fameux test, ce qui ne sera pas possible pour les plus endettés.

Ces clients vulnérables perdront tout leur pouvoir de négociation. Fini le magasinage ! Concurrence, zéro ! Voilà qui fera le bonheur des banques. Mais pas des propriétaires.

Mollo sur le refinancement

Attention aussi aux propriétaires qui veulent refinancer leur prêt, pour faire des rénovations, par exemple. Eux aussi doivent passer le nouveau test.

Déception, déception…

Mais le plus triste, c’est que les clients en mauvaise posture financière risquent de se retrouver dans une impasse. Avec le nouveau test, ils auront du mal à refinancer leur maison pour consolider leurs dettes. Certains seront tentés de frapper à la porte de prêteurs privés qui ne sont pas soumis aux règles fédérales.

Or, ces prêteurs alternatifs imposent des frais de dossier de 3 à 4 % et des intérêts de 10 à 15 %. Rien pour aider un consommateur à surmonter ses difficultés. Un autre effet pervers des nouvelles règles…

Gare aux préautorisations

Les nouvelles règles poseront aussi un défi particulier aux acheteurs qui avaient pris soin d’obtenir un prêt préautorisé pour 90 ou 120 jours, question de « geler » un taux d’intérêt pour se mettre à l’abri d’une possible hausse.

Certains petits prêteurs vont honorer la préautorisation jusqu’à la fin de la période. Mais la plupart des grandes institutions financières exigent que les acheteurs passent le nouveau test s’ils font une promesse d’achat en 2018.

Alors si vous avez obtenu une préautorisation en 2017, il serait sage de valider la somme disponible en 2018, pour ne pas acheter une maison au-dessus de vos moyens… réduits.

Disons qu’en décembre dernier, vous avez obtenu une préautorisation de 300 000 $, avec une mise de fonds de 100 000 $. En janvier, vous présentez une offre d’achat de 390 000 $. Mais avec le nouveau test, la banque ne peut pas vous prêter plus que 250 000 $. Oups ! À moins que vous gonfliez votre mise de fonds à 140 000 $, la transaction avortera.

Achats et déménagement : modérez vos ardeurs

Les premiers acheteurs et les propriétaires qui rêvent d’une plus grande maison vont aussi devoir refaire leurs calculs. Le nouveau test réduira leur capacité d’emprunt d’environ 65 000 $.

L’anticipation de l’entrée en vigueur des nouvelles règles a d’ailleurs pompé le marché immobilier à la fin de 2017. Le nombre de transactions a bondi de 10 % en décembre dernier, selon les statistiques diffusées début janvier.

Malgré tout, les nouvelles règles n’auront pas un impact majeur sur le marché, prédit Paul Cardinal, économiste à la Fédération des chambres immobilières du Québec. Il s’attend à une année vigoureuse en 2018, avec une augmentation des ventes de 5 % dans la région de Montréal, accompagnée d’une hausse des prix de 5 % dans l’unifamilial et de 3 % dans la copropriété.

Au-delà du nouveau test, la création d’emplois, la confiance des consommateurs et le solde migratoire positif continueront de pousser l’immobilier.

 

D’après : Vos nouvelles menottes hypothécaires, gracieuseté d’Ottawa, de Stéphanie Grammond, La Presse+, le 9 janvier, 2018

Des changements à venir pour les professionnels du monde hypothécaire.

Le ministre des Finances du Québec, Carlos Leitão. Photo Archives / Agence QMI

L’association nationale des courtiers hypothécaires, Professionnels hypothécaires du Canada ( PHC ) presse le ministre des Finances du Québec de déposer le projet de loi réformant le secteur financier.

En mars dernier, le ministre des Finances du Québec, Carlos Leitão, profitait du dépôt du budget 2016-2017 pour faire part de l’intention du gouvernement d’effectuer une réforme en profondeur de l’encadrement du secteur financier, incluant la Loi sur le courtage immobilier qui régit à la fois les secteurs du courtage immobilier et hypothécaire. Pour ce qui en est du courtage hypothécaire, le ministre affirmait la volonté du gouvernement d’en confier la supervision à l’Autorité des marchés financiers (AMF) encadrée par Loi sur la distribution des produits et services financiers.

Sans questionner la pertinence de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ), PHC croit que le prêt hypothécaire s’inscrit davantage dans le champ de compétence de l’AMF, organisme de surveillance du secteur financier. Accueillant favorablement la mesure annoncée, PHC est d’avis que celle-ci permettra de doter le secteur hypothécaire d’un encadrement global davantage adapté aux réalités de ce secteur clé de l’économie québécoise.

Rappelons que le 14 novembre 2016, dans le cadre de l’évènement Rendez-vous avec l’Autorité des marchés financiers, le ministre réitérait son engagement de déposer le projet de loi, soulignant qu’il créerait un environnement intégré et cohérent du secteur financier entièrement dédié à la promotion des intérêts du public. Plus récemment, au début mai 2017, dans le cadre de l’étude des crédits budgétaires du ministère des Finances, le ministre indiquait son intention de procéder au dépôt avant la fin de la présente session parlementaire, soit avant le 16 juin prochain. PHC salue cette initiative et invite le ministre des Finances à passer à l’action.

Dans l’éventualité où le ministre déciderait de ne pas procéder, PHC est d’avis que cela laisserait subsister un niveau élevé d’incertitude sur les intentions du gouvernement, non seulement à l’intérieur de l’industrie mais aussi auprès des consommateurs. M. Paul Taylor, président-directeur général de PHC, appelle à la prudence en précisant « qu’aucun compromis ne doit être consenti pour assurer une protection accrue du secteur québécois du courtage hypothécaire, qu’il s’agisse de l’octroi de permis, de la formation continue, de la lutte contre l’exercice illégal ou encore la mise en place de mesures visant à assurer que l’encadrement soit adapté aux nouvelles réalités de l’industrie hypothécaire ».

À propos de PHC

Professionnels hypothécaires du Canada est l’association nationale des courtiers hypothécaires, représentant plus de 700 courtiers et prêteurs hypothécaires au Québec, sur un total de 11 500 membres au Canada. Ayant comme mission de maintenir l’excellence de la profession et d’appliquer des normes de professionnalisme dans le secteur hypothécaire, PHC joue un rôle de direction, de représentation, de formation et d’information auprès de ses membres et des instances gouvernementales.

 

D’après : Professionnels hypothécaires du Canada ( PHC ) presse le ministre des Finances du Québec de déposer le projet de loi réformant le secteur financier. MONTRÉAL, le 3 mai 2017 /CNW Telbec

Resserrement hypothécaire; le Québec s’en tire bien

Comme plusieurs je m’attendais à un brutal ralentissement au Québec après l’imposition de nouvelles règles hypothécaires par le Gouvernement fédéral, l’automne dernier mais le coup de frein n’est pas venu.

Selon de nouvelles statistiques publiées à la fin mars par Desjardins, le marché résidentiel du Québec a à peine sursauté suite à l’application des nouvelles règles, même qu’il s’est ressaisi, avec une certaine vigueur, dès le début de 2017.

Les économistes de Desjardins ont comparé le resserrement des conditions d’emprunt de l’automne dernier à celui qui avait eu lieu en 2008. À l’époque, Ottawa avait réduit de 40 à 35 ans la période maximale d’amortissement des prêts hypothécaires, et fait passer de 0 à 5 % la mise de fonds minimale.

Or, le redressement de 2008 coïncidait avec une récession provoquée par la crise immobilière américaine et l’économie québécoise tournait au ralenti.

Par contre, le Québec affichait son taux de chômage le plus bas en quatre décennies (6,5 %) lorsqu’Ottawa a imposé ses nouvelles règles hypothécaires, à l’automne 2016. « Cela a solidifié le marché de l’habitation, qui a résisté aux contraintes des nouvelles règles hypothécaires », souligne Desjardins en ajoutant que « la prudence qui s’imposait l’automne dernier, avant l’entrée en vigueur des mesures plus restrictives pour les emprunts hypothécaires, a fait place à un certain optimisme. »

Le nombre de condos neufs invendus a diminué ce qui a permis le lancement de nouveaux projets.

Mais malgré cette embellie dans le marché de la copropriété, l’offre de condos reste abondante dans toutes les grandes villes du Québec, note Desjardins. Le segment des maisons unifamiliales se révèle beaucoup plus serré et avantage même les vendeurs dans quelques villes, dont Montréal.

Les nouvelles règles hypothécaires imposées par le ministre fédéral des Finances en octobre dernier visent à freiner la croissance de l’endettement des ménages, qui atteint un sommet de tous les temps au Canada. La modification s’applique aux acheteurs qui ont moins de 20 % de mise de fonds, au moment de calculer la valeur maximale du prêt qui peut leur être accordé.

Les calculs sont maintenant faits en fonction du taux affiché par la Banque du Canada plutôt que celui des banques, ce qui peut réduire de plusieurs dizaines de milliers de dollars la somme prêtée.

Avec un impact moindre que prévu de ces mesures au Québec, Desjardins estime que le regain des ventes observé depuis le début de 2017 devrait se poursuivre et entraîner « par ricochet » une légère hausse de la construction neuve.

 

D’après : Le Québec épargné par les éffets du resserrement hypothécaire publié par Maxime Bergeron le 27 mar 2017, La Presse.Canadienne

Augmentation des primes d’assurances de la SCHL

 

 

 

 

 

La SCHL (Société canadienne d’hypothèque et de logement) a annoncé aujourd’hui une augmentation significative de ses primes d’assurance pour propriétaire-occupant. Par exemple, un acheteur disposant de 10% de mise de fonds devait payer une prime supplémentaire de 2.4%. Dès le 17 mars, cette prime grimpera à 3,1%. L’impact sur les emprunteurs représentera quelques dollars de plus par mois en paiement hypothécaire.

Il s’agit d’une autre augmentation en peu de temps pour la SCHL, les dernières ayant eu lieu en avril 2015 et en mai 2014. La SCHL justifie cette augmentation par de nouvelles exigences de capital du Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) depuis le 1er janvier dernier.

Rappelons qu’à moins d’avoir 20% de mise de fonds, un prêt hypothécaire doit nécessairement être assuré. La SCHL est le plus ancien et le plus gros des trois assureurs hypothécaires canadiens. Les deux autres, Genworth et Canada Garanty devraient également arrimer leurs primes sous peu.

Pour plus d’information: https://www.cmhc-schl.gc.ca/fr/inso/sapr/co/2017/2017-01-17-0830.cfm

Les changements aux règles hypothécaires

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Bon, la tempête est passée et nous avons maintenant assez de recul pour juger ce qui vient de se produire dans le resserrement des règles hypothécaires au Canada.

Dans un premier temps, le gouvernement fédéral a annoncé il y a quelques semaines une mesure importante. Les acheteurs disposant de moins de 20% de mise de fonds (prêts hypothécaires assurés par assureur hypothécaire comme la SCHL, Genworth ou Canada Garanty) devront maintenant qualifier leur achat avec le taux affiché de la banque du Canada, plus haut de plus de 2% actuellement. On appelle cela une simulation de hausse de taux. L’exercice sert à voir si les emprunteurs seraient en mesure de faire leurs paiements advenant une augmentation des taux, comme par exemple à leur prochain renouvellement. Concrètement, cette mesure fera augmenter artificiellement le taux d’endettement des emprunteurs et comme il y a une limite à ce taux d’endettement, cela réduira le potentiel d’emprunt. Une famille pouvant acheter une propriété à 300 000$ aux anciennes normes pourrait se voir limiter à 240 000$ par exemple. Donc, il est possible que cette famille ne puisse pas devenir propriétaire du type de bien souhaité et demeure locataire.

Le but du gouvernement est d’éviter la surchauffe, de diminuer l’endettement et de préparer à une éventuelle hausse de taux. Cependant, le Canada étant un pays assez vaste avec des réalités régionales très différentes, le Québec n’était clairement pas la raison de cette mesure. Les marchés de Vancouver et de Toronto étaient plutôt les cibles, mais il est compliqué d’appliquer des règles différentes d’une région à l’autre. Alors, le Québec va subir ces conséquences. Si je dis cela, c’est que le taux d’endettement des Québécois est inférieur à celui des Canadiens tandis que le taux de ménage propriétaire est également inférieur à celui des Canadiens. Cela veut dire que le problème principal n’est pas ici et qu’au contraire il est dans l’intérêt de l’économie québécoise de stimuler l’accès à la propriété.

Il y aura également d’autres conséquences au niveau des prêteurs et d’autres changements pourraient aussi être apportés au courant des prochaines semaines. Nous suivrons ce dossier avec grand intérêt.

Ceci étant dit, il n’est jamais mauvais d’être prudent et ces changements obligeront les acheteurs à être mieux préparé, à ne pas viser trop gros, à ne pas s’endetter à outrance. Il aurait été préférable de légiférer dans la consommation (carte de crédit, prêt auto, prêt personnel, etc.), mais cela est une autre paire de manche à réaliser. La santé financière devrait être l’objectif à tous et ces modifications pourraient être le prétexte à avoir une réflexion sur notre propre consommation et ainsi pouvoir réagir à n’importe quel changement pouvant se produire.