Archives de la catégorie: Règles hypothécaires

Accès à la propriété plus difficile

Resserrement des règles à la SCHL

Les ménages qui envisageaient de quitter leur appartement pour acheter une maison ou une copropriété seront sans doute moins nombreux au cours de la prochaine année en raison du resserrement des critères donnant accès à une assurance de prêt hypothécaire de la Société canadienne d’hypothèques et de logement.

Un meilleur pointage de crédit – qui est passé de 600 à 680 –, une diminution du ratio d’endettement maximal permis, ainsi que le refus des mises de fonds considérées comme étant non traditionnelles – comme le programme d’aide Accès Condo – comptent parmi les changements, en vigueur depuis le 1er juillet.

Selon l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ), près de 4000 ménages québécois seront touchés par ces mesures. Rappelons qu’un prêt assuré par la SCHL permet aux acheteurs de verser une mise de fonds équivalant à 5 % de la valeur de la propriété, si le prix d’achat est inférieur à 500 000 $.

Ce sera plus difficile pour les gens qui veulent accéder à la propriété de répondre aux critères; plus difficile de se qualifier. Les premiers acheteurs – moins susceptibles d’avoir en banque une grosse mise de fonds – risquent d’être les plus pénalisés.

En plus d’avoir de la difficulté à répondre aux nouveaux critères de la SCHL, ceux-ci font actuellement face à un marché immobilier où les nouvelles inscriptions ne sont pas nombreuses. En raison de la pandémie, l’inventaire de maisons à vendre est très bas et souvent, il y a de la surenchère.

Aussi, le nombre de nouveaux projets de copropriétés pourrait être touché par le resserrement des règles. Imaginons le cas d’un petit bloc de 16 condos en construction dont cinq ou six acheteurs ne se qualifient plus. Le projet est ainsi privé des sommes nécessaires pour qu’il voie le jour à moins de trouver de nouveaux acheteurs.

La SCHL rappelle que le taux d’endettement des ménages est un enjeu important au Canada.

Elle souligne que la pandémie de COVID-19 touche tous les secteurs de l’économie canadienne, y compris le logement. Les pertes d’emplois, les fermetures d’entreprises et la baisse de l’immigration ont une incidence négative sur tous les marchés canadiens de l’habitation, soit sur les mises en chantier, les ventes et les prix. La SCHL prévoit une baisse de 9 à 18 % du prix des logements au cours des 12 prochains mois pour l’ensemble du Canada, selon la trajectoire de la reprise économique. Pour le Québec, la SCHL prévoit une baisse du prix moyen de 6 à 11 % par rapport à son niveau antérieur à la pandémie, avant de commencer à se redresser au deuxième semestre de 2021.

D’après : Un accès à la propriété plus difficile par Nathaëlle Morissette, La Presse, le 2 juillet 2020

Cinq fausses croyances sur les hypothèques partent en fumée

Plusieurs légendes ont cours sur le financement hypothécaire. S’appuyant sur de fausses croyances, plusieurs éventuels acheteurs perdent leur temps et leur argent. En voici cinq.

1. La « préqualification » garantit le prêt

Un des mythes le plus répandu concerne ce qu’on appelle la « préqualification ». Plusieurs croient à tort qu’une «  préqualification » en cinq minutes sur internet, leur assure un financement. Erreur ! Bien des couples déchantent après s’être fait refuser l’hypothèque nécessaire à l’achat de la maison pour laquelle ils ont craqué.

Cette étape, plus proche du marketing, sert à atti­rer les clients en leur donnant une vague idée des prêts et des taux qu’ils pourraient éventuellement obtenir. Pour recevoir des garanties, il faut plutôt demander une préautorisation, un processus beaucoup plus rigoureux.

2. La cote ouvre les portes

Après avoir obtenu une bonne cote de crédit de la part d’Equifax ou de TransUnion, on imagine que les portes du marché immobilier vont s’ouvrir comme par magie. Pas sûr… La note que nous fournissent ces agences n’est pas la même qu’elles communiquent aux prêteurs. Et ces derniers ne financent pas les acheteurs uniquement sur la base de leur cote de crédit. Ils prennent en compte les sources de revenu et les habitudes d’épargne, entre autres.

Variation sur le même thème ; le dossier d’un acheteur est impeccable, mais la banque refuse de lui accorder un prêt parce que la propriété, achetée au-dessus de sa valeur marchande, a un historique à prpblème. Par exemple, les prêteurs redoutent particulièrement les maisons qui ont servi à la culture du « pot ».

3. Fini les prêts amortis sur 30 ans

Le gouvernement fédéral a plafonné à 25 ans l’amortissement des prêts assurés. Toutefois, un acheteur n’est pas obligé de faire assurer son prêt s’il avance une mise de fonds de 20 %. Il pourra alors obtenir une hypothèque amortie sur 30 ans.

4. L’impossible achat d’un chalet avec une mise de fonds de 5 %

On vient de le dire : avec moins de 20 % de mise de fonds, l’assurance hypothécaire est obligatoire. Lorsqu’on a déjà eu recours à un prêt assuré pour l’achat de sa maison principale, on croit à tort qu’il est impossible de faire assurer un autre prêt pour acheter une résidence secondaire.

C’est effectivement le cas si l’on se limite à la SCHL. Toutefois, rien n’empêche un acheteur de se tourner vers Genworth et Canada Guaranty, deux assureurs privés, pour l’hypothèque du chalet.

5. Heureux ceux qui remboursent…

La concurrence est moins féroce sur le marché des prêts qui sont à quelques années de leur échéance. En effet, de nombreux prêteurs ne s’intéressent pas au marché des hypothèques dont la période d’amortissement est de moins de 10 ans; c’est moins payant. Moins de concurrence, de moins bonnes affaires pour les consommateurs.

D’après : Cinq mythes touchant les hypothèques par Daniel Germain, Le Journal de Montréal,le 13 décembre 2019

Mentir pour obtenir un prêt hypothécaire porte à conséquences

Selon un sondage publié par Equifax en septembre dernier, 23 % des millénariaux ( et plus globalement 12 % des Canadiens) seraient prêts à mentir sur leurs revenus afin d’obtenir un plus gros prêt hypothécaire.

Toutefois, le sondage ne dit pas si ces personnes seraient prêtes à vivre avec les conséquences que ce geste peut entraîner, autant sur le plan des finances personnelles que sur le plan individuel.

D’un point de vue légal, il n’y a pas d’ambiguïté : le fait de mentir sur ses revenus dans le but d’obtenir un plus gros prêt hypothécaire est considéré comme une fraude. La personne qui fait ce genre de fausse déclaration pourrait s’exposer à des poursuites criminelles.

Mettre ses finances à risque

Si la banque impose une limite selon le revenu, c’est parce qu’au-delà de ce seuil, elle estime trop important le risque de ne jamais revoir l’argent prêté. Pour l’emprunteur, ce seuil limite ne constitue pas un idéal à atteindre, mais plutôt un seuil à ne pas dépasser. Il vaut souvent mieux contracter un plus petit prêt hypothécaire afin de se garder une marge de manœuvre financière.

Il faut savoir qu’en cas de défaut de paiement, l’emprunteur demeure responsable de sa dette. Éventuellement, la banque pourrait saisir la maison. Et un emprunteur endetté au maximum qui aurait opté pour un taux hypothécaire variable serait encore plus à risque que celui qui aurait opté pour un taux fixe.

De plus, un défaut de paiement nuit à la cote de crédit ce qui peut affecter toutes les demandes ultérieures de prêt. Et quand on sait que selon le sondage cité plus haut, 60 % des Canadiens ne vérifient pas leur cote de crédit avant de contacter un prêteur, c’est signe qu’il faille en parler.

Des options moins risquées

Pour obtenir une maison plus grande ( et plus chère ) que ce que permet la banque, il existe des options beaucoup moins risquées que de mentir sur vos revenus. Par exemple, un parent pourrait vous faire un don ou vous léguer un héritage à l’avance. Une autre option serait d’utiliser l’équité de la maison d’un parent. Souvent, il suffit de demander. Le pire qu’il puisse vous arriver est de vous faire dire non. Autre option : si vous possédez un autre immeuble ( par exemple, un chalet ), vous pourriez le mettre en garantie collatérale sur un deuxième prêt hypothécaire. Enfin, la location-achat pourrait également être une option temporaire, le temps que votre situation financière s’améliore.

Conseils

  • Soyez toujours honnête dans une demande de prêt hypothécaire.
  • Contentez-vous d’une maison et d’un prêt hypothécaire qui correspondent à vos besoins. Ne visez pas systématiquement le maximum accordé par la banque.
  • Faire une fausse déclaration pour obtenir un prêt hypothécaire n’est pas payant à long terme.
  • Demandez de l’aide à votre famille. Il y a souvent moyen d’obtenir de l’aide avantageuse pour le financement d’une maison.

D’après : Les conséquences de mentir pour obtenir un prêt hypothécaire par Ghislain Larochelle, Le Journal de Montréal,le 12 septembre 2019

Un prêt du fédéral qui pourrait coûter cher

Le programme d’aide fédéral aux premiers acheteurs d’une propriété, qui entrera en vigueur le 2 septembre 2019, pourrait vous coûter plus cher que vous ne le croyez.

Ce nouvel incitatif permettra aux acheteurs d’une première maison de financer une partie de leur demeure auprès de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), jusqu’à concurrence de 5 % de la valeur d’une habitation déjà existante ou de 10 % d’une nouvelle construction.

Ceci sera offert aux acheteurs dont le revenu familial annuel est inférieur à 120 000 $ et qui disposent du montant minimal requis de la mise de fonds pour une hypothèque assurée.

Des économies mensuelles

L’incitatif aura pour effet immédiat d’abaisser les paiements mensuels d’hypothèque des premiers acheteurs et donc de favoriser l’accès à la propriété. Par exemple, une maison de 350 000 $ achetée avec mise de fonds minimale de 5 % par un premier acheteur pourrait représenter une économie de 86,33 $ à 186,10 $ par mois.

Sur toute la durée de l’hypothèque, c’est une épargne de plusieurs milliers de dollars.

Un prêt « sans intérêt »

Toutefois, cet incitatif n’est pas un cadeau, mais bien un prêt sans intérêt. Tôt ou tard, il faudra le rembourser. Éventuellement, soit à la revente de votre maison ou dans un délai maximal de 25 ans, la SCHL vous demandera de rembourser une somme modulée à l’augmentation ou à la baisse de la valeur de votre propriété.

Ainsi, si vous revendez votre maison au bout de 10 ans, vous aurez accumulé suffisamment d’équité pour rembourser la contribution de la SCHL. Mais si, 25 ans plus tard, vous êtes toujours propriétaire, on vous demandera de rembourser l’intégralité du prêt, ce qui pourrait coûter cher, en fonction de la plus-value annuelle. Si vous avez recours à cette aide gouvernementale, il faudra donc planifier son remboursement éventuel en conséquence.

Conseils

  • À considérer dans votre budget : si vous versez moins de 20 % en mise de fonds, il vous faudra payer une assurance prêt hypothécaire, ainsi que les taxes de vente. Ces taxes sont payables chez le notaire.
  • Dans vos calculs, si vous achetez une maison neuve, n’oubliez pas d’inclure les taxes de vente ( TPS et TVQ ). Toutefois, celles-ci pourraient vous être partiellement remboursées, selon certaines conditions.
  • Avec l’aide apportée par le gouvernement, il peut être tentant de s’endetter pour acquérir une maison plus grande que nécessaire. Toutefois, assurez-vous que votre budget sera en mesure d’absorber une hausse éventuelle des taux d’intérêt.

D’après : Un prêt du fédéral qui pourrait vous coûter plus cher que vous le pensez par Ghislain Larochelle , Journal de Montréal, le 25 juin 2019

Hypothèque et nouvel emploi

Est-ce une bonne idée de renouveler ou de souscrire à une hypothèque alors qu’on a un nouvel emploi ?

La vie est truffée d’aléas souvent imprévisibles.

Quelques exemples… Contre toute attente, votre patron vous remercie, et vous devez trouver du nouveau travail. Ou encore, vous trouvez enfin l’emploi de vos rêves, et par conséquent vous quittez votre poste actuel pour accepter ce nouvel emploi. Or, nouvel emploi, signifie fort probablement période d’essai. Celle-ci s’étale généralement sur quelques mois.

L’ennui, c’est que vous projetez de faire une demande de financement hypothécaire dans les jours qui suivent. La banque verra-t-elle en vous un bon candidat ?

La banque n’aime pas l’incertitude.

Deux éléments motivent les institutions financières à vous prêter de l’argent.

Il s’agit d’abord de votre capacité à rembourser le montant prêté, mais surtout de votre capacité à payer les intérêts qui vous seront facturés.

Ainsi, aux yeux de votre banquier, le candidat parfait ne sera pas celui qui gagne le plus d’argent, mais plutôt celui qui présente le profil le moins risqué possible.

Malheureusement, rien ne garantit que vous conserverez votre nouvel emploi pendant votre période d’essai. Vous pouvez tout de même demander à votre employeur une lettre confirmant que vous êtes bel et bien à son emploi. Mais si votre lettre fait état de votre statut d’employé en période d’essai, votre approbation hypothécaire sera conditionnelle à ce que cette période d’essai soit terminée avant de signer chez le notaire.

Quant au renouvellement hypothécaire, le processus se fait généralement sans devoir fournir de preuve de revenus. Toutefois, la perte d’un emploi prive d’un pouvoir de négociation. Il sera plus difficile de changer d’institution financière, ou encore d’emprunter un plus gros montant.

Au-delà de la banque : le vendeur

L’autre personne que vous devez convaincre de votre capacité d’achat, c’est le vendeur.

Supposons que malgré les contraintes, vous changiez d’emploi et réussissiez à obtenir une hypothèque. Ce financement sera donc conditionnel à l’obtention d’un statut d’employé permanentent, avant la signature chez le notaire.

Vous trouvez une propriété à vendre qui vous enchante et vous déposez une offre d’achat, avec une clause stipulant que votre financement est conditionnel.

À moins que vous ne soyez le seul candidat dans les parages, il y a de fortes chances que le vendeur reçoive d’autres offres. Le cas échéant, il pourrait vous demander de lever toutes les conditions de votre achat dans un délai de 72 heures, ce qui comprend l’inspection et votre financement. Au delà de ce délai, il pourra choisir de vendre sa propriété à un acheteur dont le financement est entièrement approuvé et libre de toute contrainte reliée à l’emploi.

Conseils

  • Le meilleur moment pour contracter une hypothèque est dans une période de stabilité financière.
  • Dans l’éventualité d’une mise à pied, il est essentiel de prévoir un fond d’urgence. Celui-ci doit être minimalement suffisant pour couvrir trois mois de revenus, idéalement six mois.
  • Pour éviter les surprises, négociez à l’avance votre hypothèque et obtenez une pré-approbation hypothécaire.

D’après : Hypothèque et nouvel emploi : un mauvais mélange de Ghislain Larochelle, Le Journal de Montréal, 12 août 2018