Archives de la catégorie: Marché immobilier

Les prix dans l’immobilier; plus jamais comme avant.

Vous n’aimez pas quand les taux hypothécaires se mettent à grimper, mais il se trouve des gens pour s’en réjouir.

Pour elles, seule une baisse significative du prix des maisons leur permettrait d’en acheter une, ou du moins à un coût qu’ils estiment raisonnable. Certains patientent depuis 10 ans, 10 années durant lesquelles leur foi a peu à peu fait place à la résignation.

Puis, survient cette hausse des taux qui ranime l’espoir. Un signe annonciateur comme on n’en avait pas vu depuis des lustres. Puisque les faibles taux des neuf dernières années ont alimenté la hausse des prix de l’immobilier, logiquement, un resserrement des conditions de crédit aura pour effet de contenir cette progression et, en forçant un peu, de faire basculer le marché sur la pente descendante.

Mais ça augure mal. L’augmentation des taux hypothécaires depuis le milieu de l’été a eu un effet marginal sur l’activité immobilière et les prochaines hausses attendues ne généreront vraisemblablement pas d’occasions pour les acheteurs en quête d’aubaines.

Une étude économique publiée par Desjardins concluait récemment que le marché de l’habitation au Québec ne dérougissait pas. La demande pour les maisons unifamiliales et les copropriétés demeure ferme et partout les prix sont en hausse, à l’exception de la ville Québec aux prises avec un surplus de condos. Dans la grande région de Montréal, où il y a une véritable pénurie de maisons unifamiliales, la valeur de l’immobilier résidentiel s’est accrue de 5,8% en août par rapport à la même période de l’année précédente.

Ces statistiques ne peuvent pas refléter l’effet des hausses de taux hypothécaires, trop récentes. Mais dans le contexte, ces augmentations paraissent un peu maigrelettes pour contrer les forces à l’oeuvre dans le marché.

Après une courte période de relative accalmie, lisait-on récemment dans La Presse la surenchère ferait un retour dans la métropole, où on s’arrache les maisons unifamiliales et les plex. On remarque aussi le phénomène à Québec et à Gatineau. C’est vous dire qu’avant d’assister à la moindre baisse de prix dans ces segments de marché, on aura le temps d’observer bien des hausses.

Des coûts d’emprunt plus élevés sur des maisons plus chères, ce n’est pas tout à fait l’amélioration attendue. Au lieu de déboucher sur des occasions d’achat, l’augmentation des taux d’intérêt restreindra au contraire l’accès à la propriété.

On a progressivement réduit l’amortissement maximal des prêts hypothécaires à 25 ans. On a exigé des mises de fonds de plus en plus élevées. Puis on a limité les sommes qui pouvaient être empruntées en élargissant la portée des tests de résistance sur les prêts hypothécaires assurés de cinq ans à taux fixe. La cible de ces mesures demeure toujours la même : les aspirants propriétaires. Lire « les jeunes ».

Et ça continue. En douce, le taux de qualification pour le test de résistance est passée de 4,64% à 4,84% puis, tout récemment à 4,89%. Cela veut dire que dans l’évaluation de la capacité d’emprunt de leurs clients, les prêteurs doivent appliquer à leurs calculs non pas le taux effectif qu’ils leur accordent ( 3,09% actuellement pour un prêt de cinq ans fixe ), mais le taux théorique de 4,89%.

Et au cours des prochaines semaines, si ce n’est dans les prochains jours, les derniers acheteurs qui échappent encore à ce test, ceux qui versent 20% de mise de fonds et dont l’hypothèque n’est pas assurée devront s’y soumettre également.

Ce qui n’empêche pas de rêver… peut-être plus à une Coupe Stanley à Montréal plutôt qu’à une amélioration significative de l’accessiblité à la propriété.

D’après : Les prix dans l’immobilier, ce ne sera plus jamais comme avant. de Daniel Germain, Les Affaires, le 10 octobre, 2017

Resserrer l’encadrement des copropriétés; une nécessité.

Les copropriétés résidentielles souffrent d’un déficit d’entretien chronique en raison de règles trop laxistes. Une large coalition demande au gouvernement de remédier à la situation en resserrant les règles entourant l’entretien des copropriétés de 10 unités et plus et la dotation du fonds de prévoyance.

Alors que le gouvernement propose des changements pour encadrer l’assurance des copropriétés, le groupe de travail sur la copropriété demande publiquement à Québec d’élargir les modifications aux règles régissant le marché du condo au-delà de la question de l’assurance.

Le groupe de travail est désormais formé de six organismes couvrant un large spectre de l’activité immobilière : des courtiers immobiliers, des constructeurs d’habitation, des assureurs, des propriétaires d’immeubles locatifs et des gestionnaires de copropriétés.

Forte de ce consensus du milieu, la coalition exhorte le gouvernement à rendre obligatoire la divulgation d’un certificat d’état des parties communes de l’immeuble, d’un carnet d’entretien et d’une étude du fonds de prévoyance. Pour les ensembles de 10 unités et plus, le regroupement demande une plus grande transparence de l’information transmise aux acheteurs et aux copropriétaires.

Le certificat d’état d’immeuble identifie les parties communes assujetties au fonds de prévoyance. Il rapporte l’estimation produite par les professionnels de la durée de vie utile des composantes de l’immeuble. Il détermine ainsi la période probable de leur remplacement et des réparations majeures. Le certificat donne aussi une estimation des coûts pour le remplacement des composantes ou leur réparation.

Ainsi, une étude de fond est faite par une firme compétente qui estime la valeur à neuf de l’immeuble et détermine la dotation du fonds de prévoyance pour que celui-ci puisse couvrir les dépenses d’entretien et de réparations dans les années à venir.

La coalition demande une mise en place progressive des mesures, par exemple sur cinq ans, pour éviter toute distorsion dans le marché entre les unités neuves et les unités plus vieilles.

Actuellement, la loi prévoit l’établissement d’un fonds de prévoyance, qui doit être financé par des contributions équivalant à au moins 5 % des frais de condo.

Une situation inquiétante

41 % des répondants à un sondage en 2015 disaient que le solde du fonds de prévoyance était insuffisant pour effectuer des réparations nécessaires à leur bâtiment.

Pour 67 % des répondants à ce même sondage, le solde de leur fonds de prévoyance était inférieur à 1 % de la valeur à neuf de leur bâtiment.

 

Source : Groupe de travail sur la copropriété

 

Bonnes pratiques

La Coalition demande au gouvernement de financer la préparation et la diffusion d’un guide de bonnes pratiques destinées aux administrateurs des syndicats de copropriétés de la province.

 

10 unités et plus

Pour les ensembles de 10 unités et plus, la coalition demande au gouvernement de contraindre les syndicats de copropriété à réaliser et à tenir à jour un certificat d’état des parties communes, un carnet d’entretien et une étude du fonds de prévoyance. Actuellement, la loi ne prévoit rien de tout ça.

 

Moins de 10 unités

La coalition veut améliorer la prévoyance pour toutes les copropriétés, peu importe leur taille. Toutefois, elle est consciente du coût que pourraient représenter les mesures proposées aux copropriétaires d’ensembles de petite taille, mais sans imposer les mêmes exigences que pour les ensembles de 10 unités et plus.

 

D’après : Québec pressé de resserrer l’encadrement des copropriétés de André Dubuc, La Presse, le 3 octobre, 2017

Resserrement hypothécaire; le Québec s’en tire bien

Comme plusieurs je m’attendais à un brutal ralentissement au Québec après l’imposition de nouvelles règles hypothécaires par le Gouvernement fédéral, l’automne dernier mais le coup de frein n’est pas venu.

Selon de nouvelles statistiques publiées à la fin mars par Desjardins, le marché résidentiel du Québec a à peine sursauté suite à l’application des nouvelles règles, même qu’il s’est ressaisi, avec une certaine vigueur, dès le début de 2017.

Les économistes de Desjardins ont comparé le resserrement des conditions d’emprunt de l’automne dernier à celui qui avait eu lieu en 2008. À l’époque, Ottawa avait réduit de 40 à 35 ans la période maximale d’amortissement des prêts hypothécaires, et fait passer de 0 à 5 % la mise de fonds minimale.

Or, le redressement de 2008 coïncidait avec une récession provoquée par la crise immobilière américaine et l’économie québécoise tournait au ralenti.

Par contre, le Québec affichait son taux de chômage le plus bas en quatre décennies (6,5 %) lorsqu’Ottawa a imposé ses nouvelles règles hypothécaires, à l’automne 2016. « Cela a solidifié le marché de l’habitation, qui a résisté aux contraintes des nouvelles règles hypothécaires », souligne Desjardins en ajoutant que « la prudence qui s’imposait l’automne dernier, avant l’entrée en vigueur des mesures plus restrictives pour les emprunts hypothécaires, a fait place à un certain optimisme. »

Le nombre de condos neufs invendus a diminué ce qui a permis le lancement de nouveaux projets.

Mais malgré cette embellie dans le marché de la copropriété, l’offre de condos reste abondante dans toutes les grandes villes du Québec, note Desjardins. Le segment des maisons unifamiliales se révèle beaucoup plus serré et avantage même les vendeurs dans quelques villes, dont Montréal.

Les nouvelles règles hypothécaires imposées par le ministre fédéral des Finances en octobre dernier visent à freiner la croissance de l’endettement des ménages, qui atteint un sommet de tous les temps au Canada. La modification s’applique aux acheteurs qui ont moins de 20 % de mise de fonds, au moment de calculer la valeur maximale du prêt qui peut leur être accordé.

Les calculs sont maintenant faits en fonction du taux affiché par la Banque du Canada plutôt que celui des banques, ce qui peut réduire de plusieurs dizaines de milliers de dollars la somme prêtée.

Avec un impact moindre que prévu de ces mesures au Québec, Desjardins estime que le regain des ventes observé depuis le début de 2017 devrait se poursuivre et entraîner « par ricochet » une légère hausse de la construction neuve.

 

D’après : Le Québec épargné par les éffets du resserrement hypothécaire publié par Maxime Bergeron le 27 mar 2017, La Presse.Canadienne

La propriété partagée (time-sharing): rentable?

 

Comme moi, vous connaissez sans doute des gens qui sont propriétaires de temps d’occupation dans un immeuble pour vacanciers. C’est ce que l’on appelle communément du time-sharing. L’idée de la propriété en temps partagé réunit sous un même toit plusieurs vacanciers mais sans qu’ils ne se côtoient. C’est chacun son tour.

On parle plutôt de propriétaires de temps d’occupation selon une certaine fréquence plutôt que de propriétaires de logements. Autrement dit en échange d’un certain montant, vous obtenez le droit d’occuper le logement lors d’une période déterminée. Et le contrat ( qu’il est conseiller de lire très attentivement ) peut s’étaler sur plusieurs années ou même des dizaines d’années. En plus des coûts « d’achat » le propriétaire doit payer les coûts de gestion et d’entretien ( plusieurs centaines de $ par an ) même s’il n’occupe pas le logement.

Est-ce un concept gagnant ? Selon le professionnel en immbilier Ghislain Larochelle, la réponse est non si votre but est d’investir et éventuellement revendre à profit. Il est même probalbe que votre acquisition perde de la valeur parce que le prix de ce genre de titre de propriété n’augmente généralement pas. Ajoutons qu’il est souvent difficile de se libérer d’un tel contrat à moins de trouver soi-même un acquéreur. Par contre, on peut diminuer les frais en louant le logement si le contrat le permet.

Côté avantages, le time-sharing permet de varier les décors puisqu’un propriétaire peut échanger de son temps de séjour pour loger un peu partout sur la planète. Le site de Resort Condominiums International répertorie 4500 résidences dans plus de cent pays. Par contre, pour un séjour de quelques jours à Manhattan, attendez-vous à échanger plusieurs semaines de votre condo dans le Vieux Montréal.

Donc, c’est un pensez-y bien. Pour que l’achat d’un time-sharing représente une économie, vous devrez utiliser toutes vos semaines. Et malgré cela, il est préférable de faire des calculs de rentabilité et comparer avec la location simple ou l’achat en bonne et due forme d’un logement similaire. Si vous décidez de plonger, assurez-vous bien que la propriété réponde à vos besoins, surtout si vous signez pour plusieurs années. Et prenez votre temps, lisez toutes les clauses du contrat et passez votre tout si on tente de vous vendre sous pression.

Il est important que votre désir de liberté ne finisse pas en esclavage.

 

D’après : Est-ce rentable d’être propriétaire à temps partiel ? publié par Ghislain Larochelle. Le 27 mars 2017, Le Journal de Montréal

Le printemps et la fièvre du chalet

J’ai lu avec grand intérêt le récent dossier d’Yvon Laprade dans La Presse+ qui soupesait le pour et le contre de devenir propriétaire d’une résidence secondaire. Je vous en relate ici les grandes lignes.

D’abord, allons-y d’une déclaration criante de vérité mais que les épris de l’idée d’un chalet ne veulent pas vraiment entendre. « Acheter un chalet, c’est réaliser un rêve et non un investissement. »

Même si pour une deuxième année consécutive, en 2016, les ventes ont été en forte hausse dans les régions de villégiature, les délais de vente restent longs… Le délai de vente « moyen » d’une résidence secondaire se situe autour de 200 jours contre 150 jours pour une maison « traditionnelle ». Dans certains marchés, ces délais peuvent aussi s’étirer sur plus d’une année. C’est désespérant pour les vendeurs dont la propriété peut rester sur le marché de la revente deux et même trois ans. Dans un tel contexte, les acheteurs ont tendance à déposer des offres d’achat « irrecevables ».

Ce qui n’empêche pas les acheteurs d’avoir de grandes attentes ce dont les vendeurs doivent être conscients. On veut avoir la paix, un grand terrain, un chalet facilement accessible à moins d’une heure et quart de route. On veut se sentir « dépaysé » pour sortir de la routine. On veut du cachet, un toit cathédrale, un foyer, un poêle à bois, le bord de l’eau.

Un chalet, ce n’est pas un placement selon Sylvain de Champlain, planificateur financier de 53 ans qui vient de vendre son chalet à perte après six ans. Il a mis un an et demi avant de trouver un acheteur. D’un point de vue froidement financier, il est loin d’être certain que le jeu en vaut toujours la chandelle. « Si on veut rentabiliser le chalet, il faut y aller toutes les fins de semaine, ou du moins à une grande fréquence pendant l’année. Autrement, ça fait cher payé si on y va une fois de temps en temps. »

Par ailleurs, il observe que les prix ont plafonné depuis un moment et qu’une baisse est à prévoir ( ou déjà là ). Il pense aussi que ceux qui ont aujourd’hui entre 30 et 45 ans, n’imiteront pas leurs parents en prenant la route de la campagne. « Les choses ont changé, dit-il. Les jeunes préfèrent louer plutôt qu’acheter. Ils ne veulent pas de contraintes hypothécaires. »

Sylvain De Champlain ne regrette pas son expérience mais ne la répétera pas. « Je profite de la vie, résume-t-il, je n’ai plus à faire l’épicerie le dimanche soir en revenant de la campagne ! »

Et il ne parle pas de l’accaparement psychologique que représente une deuxième résidence.

 

D’après : Chalet pour ou contre ? dossier publié par Yvon Laprade. Le 11 mars 2017, La Presse+