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Des menottes déguisées en cadeau de votre courtier immobilier

En apparence, les programmes d’assurance offerts gratuitement par les courtiers immobiliers sont un bel avantage pour les acheteurs de maison. Mais en réalité, le cadeau cache des menottes.

« Aaah ouain ! », comme s’exclame l’hilarant André Sauvé dans la publicité de RE/MAX où l’humoriste vante les mérites de Sécuri-T.

Ce programme d’assurance lancé au début de l’année permet d’assumer les versements hypothécaires pendant 12 mois si le nouveau propriétaire perd son emploi. Via Capitale offre une protection similaire depuis une vingtaine d’années.

Mais pour avoir droit à ces privilèges, les acheteurs doivent contracter une hypothèque auprès d’un démarcheur hypothécaire de la Banque Nationale, de Desjardins ou de la Banque de Montréal.

Pourquoi cette contrainte ? Parce que ces prêteurs retournent une juteuse commission de 0,5 % du montant du prêt au courtier.

Cela fait de coquettes sommes, quand on sait qu’une maison unifamiliale vaut facilement un demi-million de dollars à Montréal. Sur une hypothèque de 400 000 $, le courtier recevra par exemple 2000 $. Juste pour refiler le nom du client au prêteur. Voilà de l’argent vite fait ! Sans compter que le propriétaire du bureau de courtage ainsi que la société mère reçoivent eux aussi leur quote-part.

Bien sûr, le client est libre d’aller voir ailleurs. Mais le courtier lui fait alors signer un formulaire de renonciation qui risque de lui donner des remords. Bref, tout est mis en place pour inciter l’acheteur à faire affaire avec le prêteur qui donne un cadeau au courtier.

Avec ou sans programme d’assurance, ce système de commissions en échange de références existe depuis belle lurette dans le courtage immobilier. Mais il est appelé à disparaître dans le cadre du projet de loi 141 récemment adopté.

L’intention de Québec est de bannir les commissions lorsqu’elles sont conditionnelles à la conclusion d’une hypothèque.

Les commissions pour la simple référence de clients seraient encore permises, mais il y a fort à parier que les prêteurs n’offriraient plus grand-chose aux courtiers qui ne font que remettre leur carte professionnelle à un client, sans obligation de résultat.

De leur côté, les prêteurs hypothécaires espèrent que les courtiers immobiliers obtiendront leur permis de courtage hypothécaire.

Il faut savoir que les institutions financières versent une commission plus élevée aux courtiers hypothécaires ( environ 1 % de la valeur de l’hypothèque ). Mais ceux-ci font un véritable acte de courtage.

Ils analysent le dossier de crédit et les besoins du client, puis ils choisissent l’hypothèque la mieux adaptée parmi les quelque 150 produits sur les rayons. Autrement dit, ils font un vrai magasinage.

C’est bien différent du courtier immobilier, qui se contente d’aiguiller son client vers un prêteur qui le rémunère, sans que le client sache trop ce qui se passe dans les coulisses.

En théorie, les consommateurs doivent être informés des commissions versées par la bande à leur courtier immobilier. Mais en pratique, l’avis de divulgation arrive trop tard.

C’est souvent le démarcheur qui le fait signer à travers le tas de papiers que le client aura à signer quand la transaction sera bouclée.

Il est alors trop tard pour que le client change son fusil d’épaule. Mais de toute façon, le client ne risque pas de tiquer, car le formulaire ne présente même pas le montant de la commission, ni en pourcentage ni en dollars sonnants et trébuchants, comme cela se fait en Colombie-Britannique.

Les clients sursauteraient s’ils apprenaient que leur courtier touche une ristourne qui se chiffre en milliers de dollars et ils se demanderaient ce qui justifie une telle commission.

Cette relation entre le courtier et le représentant hypothécaire pose un problème d’éthique. Même si le client reste libre d’aller voir ailleurs, le système de référence est conçu pour influencer ses choix, pour le guider dans une direction qui rapporte davantage au courtier.

N’en déplaise aux courtiers immobiliers, l’actuel système de commission doit être revu et corrigé pour éliminer les conflits d’intérêts. C’est exactement ce que les États-Unis ont fait après la crise de 2008.

 D’après : Cadeau ou menottes de votre courtier immobilier ? de Stéphanie Grammond, La Presse, 3 juin 2018 ( Dans la série : Dans les coulisses de votre hypothèque. )

Prudence à l’achat d’un condo

Vie de condo et achat intelligent

Acheter un condo, ce n’est pas comme faire l’acquisition d’un bungalow ou d’un « plex ». Il faut savoir pourquoi on veut vivre en copropriété, assumer que la gestion de l’immeuble est l’affaire de tous les propriétaires et bien cibler son secteur, question de protéger son investissement.

David avait tout juste 23 ans lorsqu’il a décidé de quitter Sainte-Thérèse, dans les Basses-Laurentides, pour habiter à L’Île-des-Sœurs, dans son premier condo tout neuf. Il a tellement aimé ce mode de vie qu’il a, depuis, acheté deux autres condos dans son île avec sa conjointe Mylène.

« Nous en sommes à notre troisième copropriété en moins de 15 ans », raconte le copropriétaire âgé dans la mi-trentaine.

Inutile de préciser que le couple, qui a deux filles – âgées de 9 mois et 3 ans – a fait son nid dans l’immobilier en privilégiant la formule sans entretien du condominium.

« On n’a pas de cour gazonnée, pas de terrain à entretenir, racontent les copropriétaires. Si on veut aller jouer dehors avec les enfants, on a un parc en face de notre immeuble ; si on souhaite aller bruncher au centre-ville avec des amis, on prend les transports en commun. Il y a un arrêt d’autobus à proximité. Et on a la piscine ! »

Tous deux ne cachent pas que la décision d’acheter un condo en zone urbaine a été fortement influencée par la proximité des services et le lieu de travail. « On n’a pas besoin d’avoir une deuxième auto, et ça nous fait réaliser d’importances économies », estime le courtier d’assurances, à la tête de sa propre entreprise. Sa conjointe enseigne au primaire, à L’Île-des-Sœurs.

À l’époque, il n’était pas question pour lui de passer une heure et demie en voiture entre Sainte-Thérèse et le centre-ville pour se rendre au travail. C’était la même chose pour sa conjointe.

Cette détermination à vivre avec le moins de contraintes possible a amené le couple à acquérir, l’an dernier, un plus grand condo, pour que la petite famille y trouve son compte, et l’espace requis.

« On a une vue superbe ! s’exclame David. On peut même voir le pont Champlain et la circulation dense aux heures de pointe ! » L’appartement de 1400 pi2, un penthouse, est niché au 19e étage d’un immeuble de 140 logements, « bien administré et bien entretenu », précise-t-il.

Le couple y a mis le prix : 455 000 $, en plus des rénovations qui se sont élevées à 50 000 $. « C’était un appartement qui manquait d’amour, avec des tapis roses, évoque le copropriétaire, en riant. On a tout remis au goût du jour et on est vraiment satisfaits du résultat. »

Un investissement rentable, le condo ? « D’après mon expérience, répond David, c’est le cas, jusqu’à présent. Ça me permet de vivre dans un environnement fort agréable, pour beaucoup moins cher qu’une maison. À L’Île-des-Sœurs, une propriété unifamiliale se vend facilement dans les 800 000 $. »

Il faut comprendre qu’il y est allé par étapes avant d’en arriver là. Il a acquis son premier condo pour 205 000 $ en 2004, qu’il a revendu cinq ans plus tard pour la somme de 323 000 $. « J’ai acheté au bon moment et au bon endroit », se félicite-t-il, après coup.

Cibler les bons quartiers et le bon immeuble

Mais voilà : tous les acheteurs de condo ne font pas nécessairement les bons choix quand vient le moment de s’installer en ville ou en banlieue.

D’où l’importance d’acheter dans des secteurs recherchés qui vont prendre de la valeur.

À cause de promoteurs qui ont « beaucoup trop construit » au cours des dernières années certains secteurs sont saturés et les prix fléchissent.

Dans ce contexte, l’achat d’une copropriété, dans un secteur où l’offre est surabondante, peut s’avérer un investissement négatif, du moins à court et à moyen terme.

Cela dit, la progression du marché du condo est « conditionnelle à la façon dont les propriétés sont gérées et entretenues ».

Il ne faut pas que l’achat devienne un achat à problèmes. Pour cela, l’acheteur doit s’assurer de la qualité de construction de l’immeuble et voir à ce que le fonds de prévoyance soit bien provisionné.

Donc, si on veut que son achat devienne rentable, il faut prendre le temps de trouver la bonne copropriété, dans le bon immeuble, et en fonction de son emplacement.

D’après : Vie de condo, dossier de Yvon Laprade, La Presse+, le 3 février 2018

Le marché de l’immobilier plus solide que prévu

Le bilan publié par la Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ) montre que le marché immobilier du Québec a connu une croissance des ventes pour le 12e trimestre consécutif et une performance exceptionnelle des marchés immobiliers des petits centres urbains. Par ailleurs, le bilan montre aussi que les copropriétés séduisent de plus en plus les Québécois.

Un autre record

En 2017, 82 639 propriétés immobilières ont été vendues au Québec, environ 2000 de plus que le sommet atteint en 2007. Le marché a été plus solide que les acteurs ne le prévoyaient. Les premiers resserrements hypothécaires introduits par le gouvernement Trudeau avaient soulevé des craintes dans le secteur. Toutefois, l’impact des resserrements a été moindre qu’anticipé.

Des petits centres urbains très performants

Les marchés immobiliers de plusieurs petits centres urbains ont connu une performance exceptionnelle au quatrième trimestre de 2017. C’est le cas pour Mont-Tremblant, où les ventes ont augmenté de 23 %. À Rouyn-Noranda et à Sorel-Tracy, les ventes ont connu une croissance de 20 et 19 %, respectivement. Selon Paul Cardinal, directeur d’analyse à la FCIQ, les changements démographiques peuvent expliquer l’intérêt de nombreux acheteurs pour ces villes.

« Il y a deux tendances qui sont en cause, indique M. Cardinal. D’une part, les baby-boomers peuvent se permettre d’acheter des résidences secondaires, car ils sont pour la plupart avancés dans le paiement de leurs hypothèques. D’autre part, les semi-retraités ont la possibilité de s’accommoder pour se rendre au bureau un ou deux jours par semaine. Ces gens vont aussi opter pour une résidence dans ces secteurs de villégiature pour y passer une grande partie de la semaine. »

La copropriété : une option séduisante

La copropriété est le type de propriété qui a connu la plus forte croissance du niveau des ventes au quatrième trimestre de 2017, soit une hausse de 15 %. Les ventes des plex et des unifamiliales ont augmenté légèrement, de 4 et de 3 %. Cette tendance devra continuer à s’amplifier en 2018, selon Paul Cardinal. « Le facteur principal est la réduction de la taille des ménages, a-t-il dit. On a des ménages qui n’ont pas d’enfants et qui sont prêts à renoncer à de la superficie pour économiser au niveau des coûts d’entretien. Il y aussi des jeunes professionnels voulant être près du travail qui vont s’établir dans les quartiers centraux. »

Kevin Hughes, économiste à la Société canadienne d’hypothèques et de logement,  constate aussi cet engouement pour la copropriété. « On a vu que les stocks s’écoulaient dans ce segment de marché », dit-il. Selon Paul Cardinal, le marché immobilier québécois s’adapte actuellement aux nouvelles réalités démographiques. « Les copropriétés attirent également les baby-boomers. Certains d’entre eux quittent leur maison pour s’établir dans une copropriété. »

Les nouveaux contrats de courtage en baisse

Si les ventes ont crû dans la province durant le dernier trimestre, les inscriptions en vigueur ont toutefois diminué de 7 % par rapport à 2016. Dans le contexte immobilier, les inscriptions désignent les contrats de courtage signés et correspondent à peu près à l’offre de propriétés. Cependant, cette baisse ne semble pas inquiéter Paul Cardinal.

« Le marché immobilier nous a montré que l’offre répond assez bien à la demande, affirme-t-il. Les constructeurs aussi s’ajustent à la demande en lançant de nouveaux projets sur le marché. »

D’après : Un marché plus solide qu’anticipé, de Jeiel Onel Mézil, La Presse+, le 20 janvier, 2018

Le Québec bon dernier pour le taux de propriété.

L’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ) a demandé jeudi que des mesures soient prises par la province pour hausser le nombre de ménages propriétaires du logement qu’ils habitent.

Six Québécois sur dix sont propriétaires, selon les données du dernier recensement. Ce taux demeure le plus faible parmi les provinces canadiennes et il fait du surplace à 61 % depuis 2011, déplore l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ). « Depuis plusieurs années, l’APCHQ demande que des mesures pour favoriser l’achat d’une première propriété soient mises en place.

Malheureusement, aucune mesure réelle n’a été instaurée et le constat est on ne peut plus clair : l’inaction a fait en sorte que le Québec est demeuré bon dernier au Canada pour le taux de propriété », affirme François-William Simard, vice-président, Développement stratégique et communications de l’APCHQ.

Cette association représentant les entrepreneurs en construction propose notamment d’abolir la « taxe de bienvenue » pour les premiers acheteurs, de permettre à des parents de transférer une partie de leur REER, sans pénalité, à leurs enfants pour les aider à devenir propriétaire ou d’instaurer un programme québécois d’aide à la mise de fonds pour l’achat d’une première propriété.

« Sans des mesures concrètes, il ne fait aucun doute que la situation continuera à stagner au Québec dans les prochaines années. Les données publiées par Statistique Canada démontrent qu’il est temps, plus que jamais, d’agir pour permettre aux jeunes familles de devenir propriétaires. Nous encourageons le gouvernement du Québec, et plus particulièrement la nouvelle ministre de la Protection des consommateurs et de l’Habitation, Lise Thériault, à se pencher sur cette question le plus rapidement possible », a ajouté M. Simard.

D’après : Agence QMI, le 26 octobre, 2017

La hausse des prix en immobilier se poursuivra jusqu’en 2019

Suite à notre récente publication s’appuyant sur une étude économique publiée par Desjardins qui indiquait que les prix dans l’immobilier ne seraient plus jamais comme avant, voici que les récentes prévisions de la SCHL ( Société canadienne d’hypothèques et de logement ) sont une douche froide pour ceux qui espéraient une accalmie dans les prix pour devenir propriétaire. Selon la SCHL, l’attente pourrait être longue.

Selon elle, d’ici 2019, les prix augmenteront en fonction d’une fourchette variant de 13 à 25 %.

C’est au minimum deux fois plus que la croissance annuelle moyenne des prix observée de 2013 à 2016, qui était d’environ 2,5 %.

6,20 %, Hypothèse d’un taux hypothécaire d’une durée de 5 ans en 2019

Ces prévisions ont été établies en tenant compte d’une hausse des taux hypothécaires. Dans le scénario pessimiste, le taux sur 5 ans serait de 6,20 % en 2019. Un scénario plus jovialiste place le taux sur 5 ans à 5,20 %. Le taux sur 5 ans affiché est actuellement de 4,99 %, chez Desjardins.

Cette hausse de prix de 13 à 25 % vaut pour toutes les catégories de logements confondue : plex ( 2 à 5 logements ), condos, maisons en rangée, maisons jumelées et maisons unifamiliales détachées.

La hausse de prix des plex et des maisons unifamiliales pourrait être encore plus spectaculaire, prévient l’organisme fédéral en matière d’habitation.

« La maison unifamiliale et le plex devraient demeurer fortement à l’avantage des vendeurs d’ici 2019, créant une forte pression sur le prix de ces habitations. »

Le dynamisme de l’économie montréalaise nourrira la demande d’habitations sur le marché de la revente. Le nombre de transactions suivra une tendance haussière : de 42 100 à 46 800 transactions en 2018 et de 42 200 à 48 700, en 2019.

L’emploi doit progresser de 3,7 % en 2017, puis de 1,4 % en 2018 et de 1 % en 2019. Dans les derniers mois, les nouveaux emplois ont été occupés principalement par les 25 à 44 ans, cohorte qui correspond à 60 % des acheteurs de logements.

23 000 logements construits en 2019, selon le scénario le plus optimiste

Du côté du neuf, l’action ne manquera pas. Il se construira de 19 000 à 22 000 logements en 2018 et de 19 000 à 23 000 logements en 2019, toujours selon la SCHL. Pour 2017, le total tourne autour de 20 000 logements.

Plus de huit nouveaux logements sur dix seront des logements collectifs : locatif et copropriété. Une partie du locatif se concentre dans les résidences pour personnes âgées, démographie oblige. La construction de logements locatifs conventionnels, qui se porte bien depuis trois ans, continuera de gagner des parts de marché.

« Une proportion de ces projets chercheront d’ailleurs à attirer une clientèle de baby-boomers. Certains de ces derniers arrivent en effet à une période de leur vie où ils pourraient décider de vendre leur propriété et de changer de mode d’occupation », écrit la SCHL.

Conséquence : le taux d’inoccupation des logements remontera à 4,4 % en 2019, taux qui signifie que le marché locatif favorisera les locataires dans leurs négociations avec les propriétaires.

D’après : La hausse des prix se poursuivra jusqu’en 2019,. de André Dubuc, La Presse+, le 27 octobre, 2017