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Avant d’acheter un plex… 10 conseils

Investir à la Bourse n’est pas votre truc, mais acheter un plex vous fait rêver ? Sachez que devenir ce type d’entrepreneur peut s’avérer plus complexe que d’acheter des certificats de placement garanti. Avant de vous lancer dans cette aventure, voici 10 choses à savoir.

1. Gestionnaire de relations humaines

Soyez prêts à devenir de véritables gestionnaires de relations humaines. S’il y a des locataires qui sont en guerre les uns contre les autres, on ne peut pas leur dire de régler ça entre eux. Le propriétaire a l’obligation de faire en sorte que tout le monde vive paisiblement dans l’immeuble.

S’il y a des locataires autonomes, d’autres qui appellent à 3 heures du matin pour qu’on vienne sur-le-champ déboucher leur toilette.

Les locataires sont des clients, et certains sont plus exigeants. Et parmi les propriétaires, il y a des gens intransigeants qui ont de la difficulté à négocier, qui s’emportent facilement, qui gèrent mal leurs émotions. Mais ça s’apprend et ça se développe.

Un sondage de la CORPIQ rassure cependant les propriétaires; 93 % des locataires y affirment avoir une bonne ou une très bonne relation avec leur propriétaire.

2. Poser les bonnes questions à tous les locataires

Vous visitez l’immeuble rapidement en ne vous informant que sur le prix des loyers ? Vous risquez de faire des cauchemars plus tard. Il est suggéré de rencontrer tous les locataires et de leur poser des questions simples : Comment ça fonctionne ici ? Est-ce que vos relations avec le propriétaire et les voisins sont bonnes ? Avez-vous eu des problèmes ces dernières années ? De bruit, de chauffage, de dégâts d’eau, de moisissures ? Au lieu de poursuivre l’ancien propriétaire après l’achat, vous pourrez soit renégocier ou ne pas acheter l’immeuble selon les réponses reçues à vos questions.

3. Visite complète et inspection obligatoire

L’inspection est essentielle pour évaluer les dépenses à court et  moyen terme qu’exigera l’immeuble. Sur papier, le rendement est peut-être beau, mais s’il y a de l’amiante, des problèmes de fondations, de l’infiltration d’eau, des moisissures et que l’on doive réaliser des travaux, ça va coûter beaucoup plus cher.

Souvent, on veut aller trop vite; on se dit que ce n’est pas grave; que l’on a visité le rez-de-chaussée que l’on veut habiter… Mais la visite de tous les logements est nécerssaire pour savoir s’il y a des travaux à faire. Ça donne aussi une idée de qui habite le logement et comment il l’entretient. Méfiez-vous des propriétaires qui multiplient les raisons pour éviter la visite d’un des appartements.

4. Enquêter sur le quartier

Est-ce un quartier avec un taux de criminalité élevé ? Des gangs de rue ? Pourquoi ne pas passer quelques heures dans le quartier ? Ne dépassez pas à 30 km/h en demeurant dans le véhicule ! Allez manger au petit restaurant du coin et regardez ce qui se passe. Vérifiez aussi de quelle façon évolue le quartier. Parfois, il y a un redressement prévu. Le marché est bon.

5. Les vérifications de base

Vérifiez auprès de la Ville, de la Régie du bâtiment et de la Régie du logement s’il y a eu des amendes, des avis d’infraction et si les taxes sont payées. 60 % des litiges à la Régie du logement portent sur le non-paiement de loyer.

6. Miser sur la piquerie

Souvent, les gens veulent acheter un immeuble récent où il n’y a pas de travaux à faire, où les loyers sont élevés, qui est bien situé et en demande. C’est sûr que vous diminuez ainsi de beaucoup votre risque, mais l’immeuble va coûter très cher et vous allez diminuer votre rendement. Si vous êtes tolérant au risque et que vous souhaitez un rendement rapide, considérez des options moins classiques; un immeuble défraîchi avec du trafic de drogue pourra se négocier à bon prix. Y faire le ménage, obtenir les résiliations de bail, rénover, relouer et éventuellement vendre l’immeuble dans un an ou deux avec des locataires qui payent bien et dont les loyers sont conforme au marché s’avérera payant.

7. Un bon investissement, vraiment ?

Les années de gloire des plex sont derrière nous. Si vous avez l’intention de vous acheter un plex comme investissement pur et non pour y habiter, ce n’est pas un bon investissement. Début 1990, on payait cinq fois les revenus bruts; maintenant, c’est quinze fois les revenus bruts. Mathématiquement, ça ne marche plus. Par contre, si on y habite pendant 30 ans, que ce soit dans une maison, un condo ou un plex, l’effet du temps va faire en sorte que c’est un bon investissement. La stratégie d’acheter et de revendre constamment nuit au rendement à cause des frais. Rappelons aussi que les augmentations de loyer n’ont pas suivi le coût de la vie, mais le prix des plex, lui, n’a jamais cessé d’augmenter depuis 20 ans.

8. La facture des travaux aux locataires ?

Le parc immobilier est vieillissant au Québec. Pas de problème, vous allez rénover et refiler la facture aux locataires ? Impossible.

La Régie du logement prend le montant des travaux qu’on a réalisés et le met dans une formule qui donnait pour l’année 2018 une augmentation de 2,7 %. Ça veut dire que ça prend plus de 35 ans avant de récupérer son investissement. Ce n’est pas tout à fait la même chose que de le récupérer dans la première année.

9. Reprise de possession d’un logement

Vous comptez vivre au rez-de-chaussée ou loger un de vos enfants dans un logement ? C’est automatique et ça ne coûte rien, croyez-vous ? Au contraire. Tout d’abord, prévoyez de payer des frais de déménagement et des mois de loyer gratuit. Ensuite, ayez en tête que les locataires ne partiront pas quand bon vous semblera. Pour un bail de plus de 12 mois, il faut envoyer un avis au moins six mois avant la fin du bail.

La reprise est interdite par la loi si vous achetez à deux et que vous n’êtes pas conjoints. Interdit aussi par la loi d’évincer une personne âgée. Depuis 2016, si les gens qui habitent dans le logement ont 70 ans et plus, qu’ils y habitent depuis plus de 10 ans et qu’ils ont un revenu égal ou inférieur au maximum qui leur permet d’être admissibles à un logement à loyer modique, ils ont le droit de rester là à vie. »

10. Vérifier les baux

Plusieurs personnes, trop pressées d’acheter, raient beaucoup de conditions de l’offre d’achat. Les acheteurs se disent  que ce n’est pas grave, mais il y a souvent des ententes qui ont été faites dans le passé. C’est vraiment essentiel pour le futur propriétaire occupant de les connaître. Si, par exemple un locataire a le droit d’utiliser le stationnement, de profiter de la cour et même de la piscine, avez-vous envie qu’il débarque lors de vos fêtes familiales ?

Les baux peuvent aussi en dire long sur la qualité des locataires. Imaginez qu’en consultant les baux, vous vous rendiez compte que tout le monde a emménagé il y a six mois.

D’après : Dix choses à savoir avant d’acheter un plex par Isabelle Dubé, La Presse+, le 1er septembre 2019

Vous êtes un premier acheteur ? Voici 7 règles à observer.

Le marché immobilier est en effervescence et le prix des propriétés explose. Cela crée une pression supplémentaire sur les premiers acheteurs – les 25-39 ans – qui ont avantage à bien faire leurs devoirs avant d’arrêter leur choix sur la maison, ou le condo, de leurs rêves. Voici ce que tout acheteur inexpérimenté devait considérer avant de se lancer.

Prendre le temps… mais pas trop !

On ne le répétera jamais assez souvent : il faut prendre le temps de réfléchir avant d’agir !  L’achat d’une maison ne doit pas se faire sous l’impulsion du moment. Il est vrai que le marché favorable aux vendeurs complique les démarches des premiers acheteurs qui doivent faire vite tout en faisant le bon choix.

Viser le moyen-long terme

Il est important de savoir, avant d’acheter, pendant combien d’années on prévoit vivre dans la propriété convoitée. On n’achète pas une maison dans le but de la revendre dans deux ans ! C’est une bonne chose d’avoir une perspective sur un horizon de cinq à dix ans. Il ne faut pas croire que l’immobilier, c’est toujours miraculeux, et qu’on va toujours nécessairement faire un coup d’argent à la revente. Il est vrai qu’à Montréal, le marché est en forte progression, mais en région, là où le bassin d’acheteurs est moins imposant, la réalité peut différer d’une région à l’autre.

Avoir le feu vert de son banquier !

Plusieurs dossiers d’acquisition ne passent pas l’étape du financement hypothécaire. C’est frustrant pour les acheteurs qui en sont à leur première expérience et c’est décevant pour les vendeurs qui voient une occasion de conclure une transaction avorter. D’où l’importance, voire la nécessité, de finaliser les démarches de préqualification auprès de son banquier, avec les documents en mains, avant même d’aller visiter des propriétés. On observe que les prêteurs hypothécaires semblent avoir resserré leurs critères envers les travailleurs autonomes, dont les revenus ne sont pas toujours garantis.

Respecter la règle du 33 %

Vaut mieux réduire sa mise de fonds lors d’une demande de prêt hypothécaire et se garder une marge de manœuvre pour éviter de se retrouver dans le pétrin ! Les jeunes clients devraient respecter la « règle du 33 % ». Le total des obligations hypothécaires ne doit pas dépasser 33 % du revenu brut. Bon nombre de jeunes acheteurs n’ont jamais tenu un marteau dans leurs mains et pour cette raisons, il vaut mieux acheter une maison clés en main plutôt qu’une propriété moins chère, mais qui exige d’importantes rénovations.

Se constituer un coussin pour les « au cas où »…

Au-delà de la mise de fonds et de tous les frais associés à l’achat d’une première propriété ( tondeuse, outils, etc. ), les jeunes acheteurs ont avantage à se constituer un coussin pour disposer d’une marge de manœuvre en cas d’imprévus. Ce coussin devrait représenter l’équivalent de six mois de mensualités hypothécaires. Il ne faut pas commettre l’erreur d’emprunter sur sa carte de crédit pour payer les dépenses courantes, et on sait qu’être propriétaire comporte des coûts. Des calculs sommaires permettent d’avancer qu’il en coûte de 5000 $ à 10 000 $ au cours de la première année d’installation dans la nouvelle propriété.

Ne pas avoir peur de poser des questions !

Avant d’acheter, et plus particulièrement si on est un premier acheteur et qu’on n’a pas d’expérience en matière immobilière, il ne faut pas avoir peur de poser des questions à son courtier. La maison semble parfaite après l’avoir visitée ? Pourquoi ne pas aller flâner dans le quartier pour vous familiariser avec le voisinage, le jour comme le soir ! À ce propos, il est recommandé de la visiter plus d’une fois avant de faire une offre d’achat. Mais d’abord et avant tout, il faut déterminer ses besoins. Veut-on une maison avec un garage ? Est-on prêt à acheter une reprise de finance ? Une maison sans garantie légale ?

Aller au-delà des photos !

Ce n’est pas trop que de consacrer quatre heures de son temps, chaque semaine, lorsqu’on amorce ses démarches pour devenir propriétaire pour la première fois. Il ne faut pas se contenter de regarder les innombrables photos sur internet ! Trop de jeunes acheteurs peuvent passer à côté d’une propriété qui pourrait leur convenir parce qu’ils se fient uniquement aux photos montrant les pièces de la propriété sous tous ses angles. Il faut se rendre sur place pour aller visiter les propriétés, c’est la seule et unique façon de se faire une idée précise. Et il peut arriver, au cours de ces visites, que les acheteurs enthousiastes découvrent qu’il y a une station-service pas trop loin de la maison, ou plus inquiétant encore : deux énormes chiens dans la cour du voisin !

D’après : Les 7 commandements du premier acheteur, par Yvon Laprade, La Presse+, le 28 avril 2019

En situation d’offres multiples…

Vous recherchez une maison dans un secteur convoité quand tout à coup, la maison rêvée est enfin mise sur le marché. Puisque vous n’êtes probablement pas le seul acheteur à vouloir déposer une offre d’achat, voici quelques astuces qui vous permettrront de vous démarquer du lot.

Une situation de multioffre survient lorsqu’un vendeur reçoit plusieurs offres pour la même propriété, et ce, dans un court délai. Toutes les offres d’achat sont alors présentées en même temps au vendeur. Les courtiers impliqués dans la transaction ont l’obligation de divulguer chacune des promesses d’achat concurrentielles tout en maintenant leur confidentialité. Les acheteurs pourront alors, s’ils le désirent, avoir la possibilité de bonifier leur offre initiale.

Options du vendeur

Le vendeur dispose alors de plusieurs options, notamment : accepter une des promesses d’achat et refuser toutes les autres, faire une contre-proposition à un seul des acheteurs, accepter une des offres et faire une contre-proposition à un autre acheteur, en s’assurant de mettre cette dernière en deuxième rang ou encore refuser toutes les promesses d’achat. Le tout doit se faire selon les délais d’acceptation entendus sur les promesses d’achat, après quoi ces promesses deviennent nulles.

Faire briller son offre

L’acheteur qui dépose la proposition la plus intéressante est normalement celui dont l’offre sera acceptée. Bien que la tactique la plus commune soit d’offrir un prix élevé, d’autres dispositions permettent de faire en sorte que votre offre se démarque :

  • Inscrivez le moins de clauses et de conditions possible. Trop de clauses spéciales peuvent laisser entendre que votre financement pose problème.
  • Dans le même ordre d’idée, évitez les clauses créatives et farfelues, du genre : « Cette offre est conditionnelle à une visite avec mon patron. » Ou encore : « Cette offre est conditionnelle à l’entière satisfaction de ma mère. »
  • Assurez-vous d’avoir une lettre attestant votre pré-qualification auprès d’un prêteur hypothécaire. Sinon, il est probable que le vendeur ne souhaite pas prendre de risque inutile avec vous.
  • Fournissez une preuve de possession des liquidités nécessaires à la mise de fonds.
  • Vous pouvez aussi joindre à votre offre une lettre expliquant vos motivations à vouloir acquérir cette propriété. Parfois, c’est le facteur affectif qui fait pencher la balance en faveur de tel ou tel acheteur.
  • Si vous souhaitez vous porter acquéreur d’un immeuble à revenus et que vous possédez déjà d’autres immeubles, démontrez votre sérieux en envoyant un aperçu des autres projets que vous avez déjà réalisés. Cela démontrera que vous avez la ferme intention d’accompagner le vendeur jusque chez le notaire.

CONSEILS

  • Peu importe votre désir d’obtenir une maison donnée, la clause de l’inspection préachat est incontournable. Autrement, vous pourriez vous retrouver avec de coûteuses rénovations qui atténueront considérablement la joie d’avoir déniché votre maison de rêve.
  • Avant de déposer des offres d’achat, tâchez d’obtenir une pré-approbation pour votre financement. C’est essentiel, puisque cela démontrera votre sérieux au vendeur.
  • Parfois, l’émotion l’emporte sur la raison. Avant de faire une offre d’achat, assurez-vous de bien lire la fiche descriptive de la maison, et de visiter l’endroit.
  • Si vous vous faites accompagner par un courtier immobilier dans le processus, celui-ci pourra vous conseiller à chacune des étapes de la transaction. Le courtier doit respecter des devoirs et obligations en vertu de la Loi sur le courtage immobilier : il est notamment tenu de promouvoir vos intérêts et de protéger vos droits.

D’après : Gagner la bataille de la contre-offre pour acheter une maison de Ghislain Larochelle, Le Journal de Montréal, le 17 décembre 2018

L’accessibilité immobilière à son pire

Le resserrement des règles hypothécaires, combiné à la remontée des taux d’intérêt, a poussé l’indice d’accessibilité à la propriété à son pire niveau depuis 1990. Et il n’y a pas d’amélioration en vue, même si la progression des taux en 2019 est moins prononcée que prévu.

À l’échelle canadienne, l’indice d’accessibilité à la propriété de Services économiques RBC est monté à 53,9 %. Un ménage moyen au Canada devait consacrer 53,9 % de ses revenus au paiement des coûts de propriété au troisième trimestre, son pire niveau en une génération, dit la Banque. Cet indice mesure le poids des versements hypothécaires, des services publics et des impôts fonciers sur le revenu mensuel avant impôts d’un ménage type.

« Par le passé, l’augmentation de la mesure de RBC était entièrement attribuable à la hausse des taux d’intérêt. En ajoutant les tests de résistance hypothécaire, les perspectives se sont assombries davantage pour bon nombre d’acheteurs canadiens », souligne l’institution. Elle estime que l’accessibilité a atteint des niveaux critiques à Vancouver et à Toronto. Mais c’est à Montréal qu’elle s’est le plus détériorée au troisième trimestre, avec un indice atteignant 45,2 %, un niveau inégalé en dix ans. À Montréal, soit l’un des marchés immobiliers les plus dynamiques en 2018, « les pressions haussières sur ces coûts s’accroissent depuis trois ans et des problèmes d’accessibilité commencent à surgir […] Les prix des logements ont encore monté rapidement ».

À Ottawa, l’indice est de 38,6 % et de 33,7 % à Québec ou c’est au beau fixe.

Le test de résistance a un impact cette année. Rappelons que de nouvelles règles hypothécaires prévalent depuis janvier dernier. Même pour une mise de fonds d’au moins 20 % permettant de se soustraire à l’assurance hypothèque, les acheteurs potentiels doivent démontrer qu’ils peuvent acquitter leur hypothèque au taux admissible le plus élevé entre le taux hypothécaire contractuel majoré de deux points de pourcentage et le taux de référence de cinq ans publié par la Banque du Canada, fixé présentement à 5,34 %. La Royale a calculé que le revenu requis pour être admissible à la propriété a bondi de 66 % depuis le troisième trimestre de 2015. Le test de résistance appliqué en 2018 compte pour plus de 40 % de cette augmentation.

Il est donc toujours plus difficile de devenir propriétaire dans ces grands marchés alors qu’ailleurs, la propriété demeure accessible. Ils ont été plus nombreux à rechercher des propriétés plus abordables, notamment du côté des copropriétés. Ce déplacement a été plutôt ressenti. Conséquence, « au cours de l’année écoulée, la mesure globale d’accessibilité à la propriété pour les appartements en copropriété au Canada a monté de 3,6 points de pourcentage, contre seulement 1,2 point pour les maisons individuelles. Les appartements en copropriété demeurent le type de logement le plus accessible au Canada, comme le montre la mesure de 43,2 % au niveau national, comparativement à 59,2 % pour les maisons individuelles. Mais l’écart se resserre ».

Hausse attendue des taux

Pour 2019, la hausse attendue des taux d’intérêt va maintenir la pression sur les coûts de propriété. « Cependant, le prix des maisons devrait reculer quelque peu dans plusieurs marchés clés et le revenu des ménages devrait continuer d’augmenter, ce qui compensera en partie les effets négatifs », indique RBC.

Quant au scénario de hausse du loyer de l’argent, le changement de ton des banques centrales face à un ralentissement économique de plus en plus perceptible vient modifier la donne. Selon les projections de BMO, le taux obligataire devrait croître de quelque 40 points de base d’ici à la fin de 2019, que l’échéance soit de 1, de 5 ou de 10 ans. Au Mouvement Desjardins, les dernières cibles publiées évoquent une hausse moyenne du taux hypothécaire affiché de 70 points pour les termes d’un et de trois ans, de 40 points pour l’échéance de cinq ans. Le taux affiché pourrait alors se situer à 4,5 %, 4,6 % et 5,9 % respectivement.

D’après : L’accessibilité immobilière à son pire par Gérard Bérubé, Le Devoir, le 22 décembre 2018

Courtage illégal dans la construction

Dirigisme. Tordage de bras en douceur. Appelez ça comme vous voulez, mais les constructeurs de maisons neuves ont des méthodes drôlement convaincantes pour orienter leur clientèle vers un prêteur hypothécaire spécifique.

« Les frais de notaire vous seront remboursés jusqu’à concurrence de 950 $ », promet le site web d’un important promoteur de Laval aux clients qui font affaire avec une caisse populaire précise.

Un autre gros constructeur offre une remise de 1000 $ lorsque l’acheteur s’engage à obtenir son financement hypothécaire auprès d’une conseillère désignée de la Banque Royale. Ses contrats prévoient aussi que les acheteurs qui consultent un courtier hypothécaire pour leur financement doivent lui verser des frais de 500 $, plus taxes.

En fait, plusieurs constructeurs imposent des pénalités de 1000 $ ou 2000 $ aux acheteurs qui ne font pas affaire avec leur prêteur hypothécaire, même si ce n’est pas une pratique généralisée, selon l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec ( APCHQ ).

D’après l’APCHQ, le partenariat entre un constructeur et un prêteur qui est parfois installé directement dans le bureau de vente permet de créer un guichet unique et d’améliorer l’expérience client.

Bien sûr, les acheteurs restent libres de contracter leur hypothèque ailleurs.

Néanmoins, la pression est là. Et les pénalités imposées par les constructeurs ne peuvent que décourager la clientèle de magasiner son hypothèque comme il faut.

Mais les commissions ne sont pas la seule raison qui pousse les constructeurs à aiguiller leur clientèle vers un prêteur en particulier.

Dès le début du chantier, les constructeurs ont besoin de financement intérimaire pour soutenir les coûts des travaux avant que les unités soient vendues.

Alors, le banquier leur offre de très bonnes conditions de financement intérimaire dans la mesure où les hypothèques personnelles lui reviennent.

Autrement dit, le constructeur obtient un taux d’intérêt très avantageux sur son prêt à court terme en échange des références de ses clients qui auront ensuite besoin de financement pour 25 ans.

Tout cela est loin d’être idéal pour l’acheteur qui aurait peut-être été mieux servi par une autre institution financière. C’est particulièrement vrai pour les travailleurs autonomes, qui peuvent être refusés ou désavantagés chez certains prêteurs.

C’est vrai aussi pour les nombreux propriétaires qui doivent résilier leur hypothèque avant le terme. Certains prêteurs leur imposent une pénalité de plusieurs milliers de dollars, tandis que d’autres prêteurs moins gourmands ont une pénalité trois fois moins lourde.

Pour le savoir, il faut bien faire ses devoirs au départ, au lieu de signer sans poser de questions avec le prêteur qui offre une commission au constructeur.

Comme je vous le disais d’entrée de jeu, ces commissions constituent une forme de courtage hypothécaire illégal.

La Loi sur le courtage immobilier interdit aux constructeurs de recevoir des commissions. Le hic, c’est que les banques, elles, ont le droit d’en verser. Alors, le coup de semonce de l’OACIQ ( l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec ) en vue d’éliminer cette pratique ne les a pas beaucoup émues.

Pour les prêteurs hypothécaires, ce débat se joue entre l’OACIQ et les constructeurs. 

« Nous, on encourage nos membres à respecter la loi », a indiqué l’APCHQ, qui représente les constructeurs.

De son côté, l’organisme d’autoréglementation a-t-il les dents assez longues ? Ses mécanismes de surveillance sont-ils suffisants ?

Impossible de savoir combien de fois il a sévi contre des constructeurs qui ont reçu des commissions de la part d’institutions financières. Certains cas sur lesquels il a fait enquête sont tombés à l’eau, faute de preuves suffisantes.

D’autres ont mené à des condamnations. En 2017, par exemple, un promoteur s’est fait taper sur les doigts pour avoir exercé le métier de courtier immobilier et hypothécaire. Il avait reçu des commissions de presque 10 000 $ de la part d’une caisse populaire de la région de Québec à qui il avait envoyé cinq clients.

Mais les amendes de 4500 $ ne paraissent pas très dissuasives eu égard aux commissions empochées.

D’après : Courtage illégal institutionnalisé dans la construction de Stéphanie Grammond, La Presse, 5 juin 2018 ( Dans la série : Dans les coulisses de votre hypothèque. )