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Le printemps et la fièvre du chalet

J’ai lu avec grand intérêt le récent dossier d’Yvon Laprade dans La Presse+ qui soupesait le pour et le contre de devenir propriétaire d’une résidence secondaire. Je vous en relate ici les grandes lignes.

D’abord, allons-y d’une déclaration criante de vérité mais que les épris de l’idée d’un chalet ne veulent pas vraiment entendre. « Acheter un chalet, c’est réaliser un rêve et non un investissement. »

Même si pour une deuxième année consécutive, en 2016, les ventes ont été en forte hausse dans les régions de villégiature, les délais de vente restent longs… Le délai de vente « moyen » d’une résidence secondaire se situe autour de 200 jours contre 150 jours pour une maison « traditionnelle ». Dans certains marchés, ces délais peuvent aussi s’étirer sur plus d’une année. C’est désespérant pour les vendeurs dont la propriété peut rester sur le marché de la revente deux et même trois ans. Dans un tel contexte, les acheteurs ont tendance à déposer des offres d’achat « irrecevables ».

Ce qui n’empêche pas les acheteurs d’avoir de grandes attentes ce dont les vendeurs doivent être conscients. On veut avoir la paix, un grand terrain, un chalet facilement accessible à moins d’une heure et quart de route. On veut se sentir « dépaysé » pour sortir de la routine. On veut du cachet, un toit cathédrale, un foyer, un poêle à bois, le bord de l’eau.

Un chalet, ce n’est pas un placement selon Sylvain de Champlain, planificateur financier de 53 ans qui vient de vendre son chalet à perte après six ans. Il a mis un an et demi avant de trouver un acheteur. D’un point de vue froidement financier, il est loin d’être certain que le jeu en vaut toujours la chandelle. « Si on veut rentabiliser le chalet, il faut y aller toutes les fins de semaine, ou du moins à une grande fréquence pendant l’année. Autrement, ça fait cher payé si on y va une fois de temps en temps. »

Par ailleurs, il observe que les prix ont plafonné depuis un moment et qu’une baisse est à prévoir ( ou déjà là ). Il pense aussi que ceux qui ont aujourd’hui entre 30 et 45 ans, n’imiteront pas leurs parents en prenant la route de la campagne. « Les choses ont changé, dit-il. Les jeunes préfèrent louer plutôt qu’acheter. Ils ne veulent pas de contraintes hypothécaires. »

Sylvain De Champlain ne regrette pas son expérience mais ne la répétera pas. « Je profite de la vie, résume-t-il, je n’ai plus à faire l’épicerie le dimanche soir en revenant de la campagne ! »

Et il ne parle pas de l’accaparement psychologique que représente une deuxième résidence.

 

D’après : Chalet pour ou contre ? dossier publié par Yvon Laprade. Le 11 mars 2017, La Presse+

Entretenir ses logements locatifs, une mauvaise affaire

 

 

 

 

 

Un récent article que le coloré comptable-chroniqueur, Pierre-Yves McSween publiait dans La Presse+ m’a semblé mettre le doigt sur une situation aussi problématique que cruciale pour les propriétaires de logements locatifs.

Son analyse considère qu’une hypocrisie se cache derrière les logements délabrés dont les journaux font état régulièrement. Selon lui, la réglementation en place met à mort la logique économique de l’entretien des logements. Le « trip à trois » entre la Commission de la construction du Québec, la Régie du logement et les autorités fiscales et réglementaires encourage les mauvais comportements.

Pour ceux qui ne connaissent pas la loi R-20 et qui auraient l’intention d’acheter un multiplex à rénover, il faut faire attention. Même avec un peu de jugement, mais surtout des aptitudes pour faire les travaux, un propriétaire ne pourra pas rénover ses logements lui-même. Bien souvent, selon la Loi, un propriétaire n’a pas le droit de s’occuper des travaux significatifs chez son locataire ou sur les parties communes de l’immeuble.

Les conséquences ? Techniquement, il faudrait engager des employés avec plusieurs formations pour effectuer démolition, menuiserie, plomberie, électricité, carrelage, peinture, etc. Finalement, avec les diverses charges sociales, les jours fériés, les frais de gestion de l’entrepreneur et les taxes, les salaires horaires refilés aux clients frôlent la folie.

Les règles de la Régie du logement qui veulent, avec raison, protéger le locataire des propriétaires abusifs viennent détruire la capacité du propriétaire de voir quelconque avantage économique à entretenir ses logements.

Un exemple. Un triplex avec trois logements identiques à 900 $ par mois. Avec des rénovations majeures dans un logement qui coûteraient 50 000 $, le calculateur 2017 de la Régie du logement estime que pour ces travaux spécifiques, le propriétaire peut augmenter son loyer de 2,4 % de la somme totale. Cela donne 1200 $ par année.

Il faudrait donc plus de 40 ans au propriétaire pour avoir un retour sur son investissement. Ce délai serait réduit en tenant compte de l’amortissement fiscal des travaux. Par contre, à la revente, il y aurait possiblement de la récupération d’amortissement imposable à 100 %.

De plus, il ne faut pas oublier que durant cette période, les 50 000 $ ont généré un coût de renonciation ( l’argent qu’on aurait pu faire ailleurs ).

Résultat, les propriétaires investiront le minimum. les locataires continueront d’habiter des logements vétustes et les services des travailleurs de la construction seront moins en demande.

Et le travail au noir ne s’en portera que mieux.

 

D’après : L’hypocrisie derrière les logements délabrés, publié par Pierre-Yves McSween. Le 15 mars 2017, La Presse+.

Imposition du gain en capital; nuages à l’horizon

 

 

Comme la météo, les rumeurs ne sont jamais garantes de ce que nous vivrons demain. Cependant, comment ne pas leur porter une attention prudente lorsqu’elles se font de plus en plus persistantes. C’est le cas de la rumeur qui veut que le taux d’inclusion du gain en capital passe de 50 % à 75 % dès le prochain budget fédéral. Si cela s’avérait, ça pourrait faire mal.

En effet, selon Dany Provost du journal Les Affaires, étant donné l’état des finances publiques au fédéral, il ne serait pas étonnant de voir une telle mesure mise en place puisqu’elle rapporterait des milliards au trésor public.

Pour parler concrètement, si vous vendez un bien plus cher que vous ne l’avez payé, la différence ( la plus-value ) c’est ce que l’on appelle en général un « gain en capital ». Et 50 % de cette plus-value doit être incluse dans votre revenu de l’année où vous avez vendu le bien en question. Il y a cependant des exceptions. Si vous vendez votre résidence principale, la plus-value n’augmentera pas votre revenu tout comme les premiers 835 716 $ ( en 2017 ) de gains sur des actions de petites entreprises ou encore le premier million de dollars de gain sur du matériel agricole.

Ce qui n’est pas exempté par contre, ce sont tous les autres biens ; votre résidence secondaire ( chalet ou autre ), des actions cotées en bourse, des unités de fonds communs de placement, des œuvres d’art, collections diverses, bijoux…

Dans ces cas, la moitié de la plus-value s’ajoute à votre revenu. Et comme vous avez déjà d’autres revenus, ce supplément de revenu pourrait être imposé à fort taux.

Un exemple. Vous vendez votre chalet que vous avez payé 12 000 $ en 1982 pour la jolie somme de 246 000 $.  La plus-value, le gain, est donc de 234 000 $ dont la moitié ( 50 % ), soit 117 000 $ viendra s’ajouter à votre salaire et autres revenus sur la prochaine déclaration de revenus.

Si votre salaire est de 100 000 $ ( pour prendre un chiffre rond ), l’impôt fédéral que vous devriez payer en 2017 ( personne seule, sans avantages sociaux… ) serait de 29, 572. En ajoutant les 117 000 $ de revenu imposable, votre impôt passerait à 87 356 $, soit 57 784 $ de plus ce qui représente 49,4 % du 117 000 $.

Ce qui est proposé ferait passer le taux d’inclusion à 75 % du gain. Le gain imposable de notre exemple passerait ainsi à 175 000 $ et l’impôt à 88 967 $, une différence importante de 31 183 $ pour la même transaction.

Donc, si vous songiez à vendre votre chalet cet été, faites vite, avant le prochain budget fédéral. Cela pourrait représenter une importante économie d’impôt et remettre au goût du jour la maxime : le temps c’est de l’argent.

D’après : Nouvelle imposition du gain en capital : ça pourrait faire mal ! publié par Dany Provost. Le 17 février 2017, Les Affaires

Joyeuses Fêtes!

Alors que le temps passe si vite, nous voulons prendre quelques instants pour vous souhaites de Joyeuses Fêtes remplies d’amour, de repos et de plaisirs. Vous le méritez !

On reconnecte en 2017.

Maison parfaite, quartier parfait…

Suburban residential street with red brick houses

Après tant de recherches, de visites et de réflexions, vous avez trouvé un véritable petit bijou qui correspond à toutes vos attentes. Vous vous y voyez déjà. Et tout est en ordre dans cette maison parfaite.

Et le critère voisin…
Si le proverbe russe « N’achète pas la maison, mais achète le voisin » nous met en garde, qui se donne la peine de rencontrer les gens d’en face et d’à côté avant d’acheter ? Cette simple initiative, bien qu’anodine, peut pourtant être fort révélatrice.

Des histoires de chien qui jappe, d’ordures qui s’accumulent, de mauvaises herbes qui se propagent jusqu’à chez vous, d’arbre nuisible ET DE BRUITS !

À longue haleine, de telles situations enveniment votre bien-être et votre qualité de vie au quotidien. À tout coup, en sortant de chez vous, vous partagez un milieu commun avec vos voisins et ne pouvez les extraire de votre havre de paix. Les clôtures ne peuvent faire plus de 6 pieds et malgré tout, le son et les odeurs voyagent entre ses mailles…

Avant de prendre une décision
Appliquez le même effort que pour la recherche de votre propriété idéale, car un voisinage exigeant et perturbant peut considérablement enlever du charme à votre trouvaille.

  • Sortez donc ! Rencontrez l’entourage pour en apprendre plus sur le quartier, mais aussi de ses habitants !
  • Faites un tour d’horizon pour vous informer de la maturité du voisinage.
  • Écoutez l’environnement (autoroute, usine, etc.).
  • Promenez-vous dans les environs et empreignez-vous du secteur (proximité du service de transport, de l’épicerie, des écoles, etc.)

Dans quelques semaines à peine, ils iront se terrer pour l’hiver.
Ne vous inquiétez pas, vous les retrouverez bien vite au printemps prochain 😉