Archives de la catégorie: Banques

Et si la banque refusait de financer votre achat ?

Il n’est pas rare que les gens soient désespérés lorsqu’ils se font dire « non » par la banque.

Trop de personnes entretiennent cette fausse croyance voulant que les banques soient les seules à pouvoir financer un projet d’achat immobilier. La réalité est qu’il existe plusieurs autres méthodes pour aller chercher du financement.

Voici les quatre principales méthodes.

1. Le solde de prix de vente

Cette technique de financement suppose que le vendeur d’un bien immobilier finance l’acquéreur, en lui octroyant un prêt hypothécaire qui servira à financer une partie de la mise de fonds, et parfois même l’immeuble en entier. Le maximum autorisé pour ce prêt correspond au solde entre le prix demandé pour l’immeuble et la liquidité dont dispose l’acheteur. Même si cette technique suppose que le vendeur ait à mobiliser une somme d’argent, elle permet d’étaler sur une certaine période l’imposition du gain en capital.

2. Les prêteurs privés

Le prêt privé est une pratique tout à fait légale qui peut avoir sa place dans une stratégie d’achat immobilier, que ce soit de manière temporaire ou pour un prêt de courte durée. Les taux d’intérêt offerts par les prêteurs privés varient de 8 % à 18 % par année. À cela, il faut souvent ajouter des frais de dossier de 2 % à 5 %. Ces taux sont plus élevés que ceux des banques, mais l’approbation est moins restrictive et plus rapide.

3. La location-achat

Cette méthode permet à une personne qui ne dispose pas d’un bon dossier de crédit d’acheter une maison sans attendre d’accumuler la mise de fonds. En échange d’un loyer, le futur acheteur peut occuper la maison qu’il souhaite éventuellement acheter. À la fin d’une certaine période ( généralement de 1 à 3 ans ), une part du loyer qui a été versé est alors utilisée comme mise de fonds, et l’hypothèque est signée auprès de la banque.

4. Le love money

Vous avez des amis, de la famille ou d’autres connaissances prêtes à vous prêter de l’argent selon des conditions avantageuses ? Je vous conseille d’envisager sérieusement cette option ! En dehors de votre cercle rapproché, personne ne vous fera de cadeau lorsque viendra le temps de prêter de l’argent.

CONSEILS

  • Serez-vous en mesure de rembourser l’argent emprunté ? Avant d’aller chercher du financement ailleurs, il faut faire de bons calculs afin de déterminer si c’est la meilleure option.
  • Si votre mise de fonds provient d’un prêt à faible taux octroyé par un proche, il faudra le déclarer à la banque au moment de faire votre demande de financement hypothécaire.
  • Pour éviter les erreurs et les malentendus, il est important de faire affaire avec un notaire et/ou un avocat, même si le prêt n’implique pas d’institution financière. Un notaire saura rédiger des documents complets et sécuritaires, et un avocat pourra vous aider à démêler toutes les subtilités juridiques.

D’après : Quand la banque refuse de financer votre maison de Ghislain Larochelle, Le Journal de Montréal, 5 août 2018

Hypothèque et Grand Prix

Pour les amateurs de Formule 1, le concours était alléchant. Des démarcheurs hypothécaires de la Banque Nationale offraient la chance d’assister au Grand Prix du Canada. Course et souper inclus. Qui est invité ? Les courtiers immobiliers qui leur ont recommandé le plus de clients du 1er avril au 31 mai.

Qui sortira gagnant de ce concours de ventes ? Certainement pas le consommateur.

Banni du monde des valeurs mobilières, ce genre de cadeaux demeure la norme dans l’industrie hypothécaire. Croisière dans les Caraïbes, voyage à New York en jet privé, billets de hockey, iPad, repas dans des restaurants de luxe… Les courtiers immobiliers qui envoient le plus de clientèle à des prêteurs hypothécaires peuvent recevoir une panoplie d’avantages non pécuniaires.

Ces douceurs s’ajoutent aux commissions « officielles ». Un courtier immobilier peut recevoir facilement 1000 à 2000 $ en refilant le nom de son client à un prêteur hypothécaire, puisque sa commission s’élève à 0,5 % du montant du prêt. Tout cela pose un sérieux problème d’éthique. C’est pourquoi ces commissions seront interdites par la loi 141 adoptée à Québec au début juin 2018.

Or, les avantages non pécuniaires sont un avantage encore plus insidieux, car ils incitent les courtiers à concentrer leur volume d’affaires auprès d’un seul prêteur s’ils veulent remporter le concours de vente ou obtenir une récompense qui dépend de la quantité de recommandations.

Tout le monde dans l’industrie minimise l’importance de ces cadeaux qui seraient sur un an, négligeables.

Par exemple, les démarcheurs hypothécaires font tirer des cadeaux lors de tournois de golf. Ils participent à des soirées-bénéfices organisées par les courtiers pour amasser des fonds pour des organismes de bienfaisance. Rien de trop compromettant.

Même son de cloche de la part des prêteurs qui affirment que ces formules de rétribution demeurent marginales.

Mais certains courtiers immobiliers obtiennent des cadeaux plus substantiels, selon un document interne du service de développement hypothécaire de la Banque Nationale.

Le document de 777 pages détaille le budget de « points fidélité » accordés à chacun des courtiers du Québec en fonction du volume de clients référés sur une période d’environ 10 ans ( 2007-2016 ). Ces points sont ensuite utilisés pour offrir toutes sortes de petites douceurs aux courtiers.

Il est vrai que la plupart des courtiers ont reçu des avantages non pécuniaires de seulement quelques centaines de dollars au fil des ans.

Mais pour certains courtiers qui envoient beaucoup de clientèle à la banque, les cadeaux atteignent 1000 $, 2000 $, voire davantage.

Dans un cabinet de la Rive-Sud, l’ensemble des courtiers ont reçu des cadeaux représentant 35 000 $. Les avantages se sont élevés à 42 000 $ dans un cabinet du Saguenay–Lac-Saint-Jean et à 86 000 $ dans un autre de la couronne nord de Montréal.

Les constructeurs de maisons neuves ne sont pas en reste. Un entrepreneur de Laval a obtenu des bonbons de 46 000 $ sur 10 ans. Dans la région, plusieurs de ses concurrents ont aussi obtenu plus de 10 000 $ en cadeaux. Cela s’ajoute aux commissions officielles nettement plus substantielles qui leur sont versées en argent en échange de références.

Alors, ne vous demandez pas pourquoi de nombreux constructeurs imposent des pénalités à leurs clients qui refusent de prendre leur hypothèque avec le démarcheur de la banque.

Il est difficile de comprendre pourquoi, en 2018, ce genre de gâterie n’est pas du tout encadrée dans l’industrie hypothécaire.

Le milieu de l’investissement a fait un grand ménage depuis longtemps. Les manufacturiers de fonds communs de placement n’ont plus le droit d’offrir de cadeaux et de bonis, sauf dans des cas bien précis ( ex. : brochures produites pour une formation ).

Finis les voyages au pays ou à l’étranger, la nourriture, les boissons et le logement, même si ces avantages sont fournis dans le cadre d’une conférence. Exit les billets de concerts, de théâtre, de hockey et la participation au tournoi de golf.

Les rares avantages qui sont encore autorisés doivent être comptabilisés. Et les régulateurs s’assurent que cela reste dans le domaine du raisonnable.

Évidemment, ces cadeaux peuvent biaiser le jugement du conseiller, ce qui est préjudiciable pour la clientèle. Si ces pratiques sont proscrites dans le milieu de l’investissement, il serait parfaitement logique qu’elles le soient aussi dans le milieu hypothécaire.

L’éthique, c’est bon pour tout le monde.

D’après : Comment votre prêt mène au Grand Prix de Stéphanie Grammond, La Presse, 4 juin 2018 ( Dans la série : Dans les coulisses de votre hypothèque. )

Fin du crédit facile pour les emprunteurs ?

Tout juste avant l’annonce d’un nouveau taux directeur de la Banque du Canada, les hypothèques à taux fixe ont repris une marche ascendante qui signale la fin du crédit facile pour les emprunteurs.

La Banque Royale, qui est souvent la première à donner le ton, a augmenté le taux officiel de ses prêts hypothécaires de cinq ans. La Banque TD et la CIBC l’ont imitée peu après avant que les autres institutions financières suivent le mouvement.

Le taux affiché pour un prêt à taux fixe de cinq ans est passé de 4,99 % à 5,14 %. C’est la première fois depuis 2014 que ce taux, de loin le plus populaire auprès des emprunteurs hypothécaires, passe au-dessus de 5 %.

C’est la hausse constante des taux obligataires à long terme depuis le début de l’année qui explique le réveil des taux de cinq ans. Les grandes banques se financent sur le marché obligataire, dont la remontée les force à ajuster les taux de leurs prêts.

Les taux du marché obligataire avaient grimpé un peu en 2017, à la suite de l’amélioration des conditions économiques et des hausses des taux directeurs des deux côtés de la frontière, mais il a connu une poussée plus récemment. Par exemple, le taux de rendement des obligations du Canada à 5 ans a bondi de 30 centièmes depuis décembre dernier pour atteindre 1,97 % à la mi-janvier.

« Ça a pris plus longtemps qu’on pensait, mais le marché obligataire réagit aux bonnes nouvelles économiques qui s’accumulent au Canada et aux États-Unis, mais aussi à l’international », explique Mathieu d’Anjou, économiste chez Desjardins.

C’est le début d’une nouvelle ère sur le marché du crédit, après plusieurs années de taux très bas. « On va réaliser que les taux d’intérêt, ça ne fait pas que baisser », commente Mathieu d’Anjou, économiste chez Desjardins.

Même si le taux officiel des prêts à cinq ans remonte, les institutions financières continuent d’offrir en promotion des taux plus bas. Par exemple, la Banque Royale offre toujours un prêt à taux fixe de cinq ans à 3,54 % à ses meilleurs clients.

La hausse du taux fixe de cinq ans revêt une importance particulière cette année, parce qu’il servira de balise aux institutions financières qui ont maintenant l’obligation de s’assurer que leurs clients peuvent encaisser une hausse de taux avant de leur consentir un prêt.

Ces nouvelles règles, destinées à contenir l’endettement des ménages, ne devraient pas avoir une incidence importante au Québec, estime l’économiste de Desjardins, le plus important prêteur hypothécaire sur le marché québécois. Elles correspondent à ce que font déjà les prêteurs, a-t-il dit.

Trois ou quatre hausses à venir

Après deux hausses coup sur coup en 2017, suivies d’une pause, la remontée du taux directeur devrait reprendre.

« Vu les solides résultats du marché du travail canadien en 2017 et étant donné le décalage de l’effet de la politique monétaire sur l’économie et l’inflation, nous pensons que la situation est désormais telle que la banque centrale ne peut plus observer sans réagir », estiment les économistes de la Banque Nationale dans leur revue hebdomadaire.

La Banque Nationale, qui prévoyait trois hausses du taux directeur en 2018, en anticipe maintenant quatre, ce qui le conduirait à 2 % à la fin de l’année.

Chez Desjardins, on mise encore sur trois hausses, à 1,75 % à la fin de l’année.

Les hausses du taux directeur ont un effet immédiat sur les prêts à taux variable, qui devrait augmenter en conséquence.

Au-delà du nouveau test, la création d’emplois, la confiance des consommateurs et le solde migratoire positif continueront de pousser l’immobilier.

D’après : Les taux hypothécaires de cinq ans repartent à la hausse, de Hélène Baril, La Presse+, le 13 janvier, 2018

Il est très payant d’oser négocier avec sa banque

On croit souvent—à tort—que ce qu’édicte une banque est sans appel. Or, un récent article de Fabien Major du Journal de Montréal remet les pendules à l’heure. Il cite un récent sondage de RateHub qui confirme que 59 % des baby-boomers et 25 % des gens de la génération X font affaire avec la même institution depuis plus de 20 ans. Est-ce par fidélité, satisfaction élevée, paresse ou sans raison précise ? Un peu de tout ça sans doute, mais il faut comprendre que notre banque ou caisse a beaucoup changé en 20 ans.

Épargner des milliers de dollars ( sans exagération ) est possible si vous décidez de revoir toutes vos conditions avec votre financière habituelle.

Avec la vive compétition entre les institutions à succursales physiques et les banques virtuelles, vous gagnez à magasiner vos produits et services. L’outil internet http://urlz.fr/5izz de comparaison des différents taux et conditions de TOUS les comptes bancaires préparé par l’Agence de la consommation financière au Canada vous donnera l’heure juste. C’est très bien fait. En quelques clics, on peut identifier les institutions offrant des rabais aux étudiants, aux aînés, aux nouveaux arrivants, etc. On peut repérer celles qui permettent les dépôts mobiles avec téléphones intelligents, les rabais pour produits multiples, les outils de gestion budgétaires… et celles qui offrent du soutien en ligne ou par téléphone.

Vérifiez si vos forfaits bancaires sont avantageux ou pas. Si vous avez un doute, prenez rendez-vous avec un conseiller de votre institution en faisant valoir que vous souhaitez revoir tous vos frais annuels.

Le meilleur pouvoir de négociation qui soit passe par un bon dossier de crédit. N’hésitez pas à demander un meilleur taux pour vos cartes ou une adhésion à un programme de récompenses plus généreux. Quant à vos hypothèques, même s’il vous reste deux ans avant l’échéance, prenez le pouls de ce que le courtage offre. Vous serez surpris. Parfois, même avec la pénalité et les frais de notaire on peut épargner quelques milliers de dollars en déménageant son prêt avant terme.

Vous avez bien fait de revoir la performance de vos REER et CELI en début d’année. Profitez maintenant du début de l’été pour revoir de bout en bout la structure de vos frais de gestion et comment ils se comparent avec le reste de l’industrie. Pour un compte de 100 000 $ qui connaît une croissance moyenne de 5 % annuellement, une réduction de 0,25 % représentera 3900 $ de plus dans vos poches au bout de 10 ans.

Oser négocier c’est…

  • Ne pas hésiter à demander de meilleures conditions de prêts et de dépôts.
  • Se documenter AVANT de se déplacer; imprimer les taux de la compétition.
  • Ne pas concentrer TOUS ses produits et services financiers sous la même bannière.
  • Comprendre que les barèmes de taux d’hypothèque ou de frais de gestion des placements sont toujours négociables.
D’après : Négocier avec sa banque, c’est payant. Fabien Major. Le Journal de Montréal, le 29 mai 2017.

Prêteurs irresponsables

Stéphanie Grammond de La Presse racontait récemment l’histoire ( très révélatrice ) de Marina et Julien dont je vous relate ici l’essentiel.

Marina et Julien voulaient prendre les grands moyens pour éliminer leurs dettes de consommation d’environ 40 000 $. Mais au lieu de les aider, l’émetteur de leur carte de crédit leur a plutôt offert davantage de corde pour se pendre.

Devinez de qui il s’agit ? Visa Desjardins !

Les consommateurs doivent en effet savoir s’arrêter eux-mêmes, car ce ne sont pas les prêteurs qui vont les empêcher de se rendre au bord du précipice.

La surconsommation a commencé à s’infiltrer dans la vie de Marina et Julien* après l’achat de leur première maison, il y a trois ans.

Le couple ne s’est pas privé des plaisirs de la vie. Voyages en Écosse, en Espagne… sans avoir l’argent pour payer.

Avec les paiements hypothécaires, les taxes et les autres dépenses reliées à la maison, le couple roulait dans le rouge malgré un revenu familial de plus de 100 000 $. En moins de trois ans, il s’est retrouvé avec des dettes de 40 000 $ : quatre cartes de crédit pleines à ras bord, un prêt de 12 000 $ pour l’achat de meubles, alouette.

Un premier retard de paiement les a réveillés. Comme ils possèdent des cartes à taux réduit de Visa Desjardins, Marina et Julien ont demandé à l’émetteur de consolider les dettes plus coûteuses qu’ils avaient ailleurs.

Réponse : non. Vous êtes trop endettés.

Finalement, le couple est parvenu à obtenir autrement un prêt à la consommation pour consolider la moitié de ses dettes. Comme le taux du nouveau prêt est plus faible, les jeunes économisent beaucoup d’intérêts, ce qui leur permet de rembourser les deux cartes de crédit Desjardins qui restent encore pleines.

Tout est bien qui finit bien ? Presque…

Voilà que Marina reçoit une lettre de Desjardins qui lui offre d’augmenter la limite de crédit de sa carte de 6000 à 11 000 $ « en raison de l’excellence de votre dossier et de vos bonnes habitudes de paiement ».

Ben oui, me semble ! Marina a le nez collé sur sa limite de crédit. Elle fait à peine son paiement minimum. Et on vient de lui dire qu’elle est trop endettée.

Le porte-parole de Desjardins a expliqué que cette situation n’aurait pas dû se produire en s’excusant auprès de sa cliente.

N’empêche, l’anecdote prouve que les prêteurs ne vérifient pas la capacité de remboursement des clients avant de leur offrir une carte de crédit ou d’augmenter leur limite.

Cette question cruciale de la responsabilité des prêteurs n’a été ici qu’effleurée. Je compte y revenir dans les semaines qui viennent car il y a beaucoup plus à dire sur ce sujet.

* Noms fictifs pour préserver l’anonymat du couple

D’après : Les prêteurs irresponsables publié par Stéphanie Grammond le 26 février 2017, La Presse Canadienne dans La Presse+