À propos: Simon Lupien

Simon Lupien

Je suis courtier hypothécaire depuis 2008, un peu par la force des choses. En 2004, je débutais comme investisseur immobilier et mes démarches pour obtenir du financement ont été une vraie catastrophe. Pour résumé, nulle part je ne me suis senti conseillé. Pour obtenir de l’aide, je suis allé rencontrer un courtier. Tout s’est déroulé à merveille. C’est là que j’ai compris ce que le courtage pouvait amener : des conseils objectifs et la recherche des meilleurs taux et conditions en fonction du profil des clients et du marché. J’ai aussi compris qu’il n’était ni souhaitable ni nécessaire de toujours faire affaire avec la même institution financière et surtout que la fidélité ne comportait aucun avantage financier car ce sont les nouveaux clients qui reçoivent les meilleures offres, comme avec les téléphones cellulaires! J’ai beaucoup appris de ce courtier, beaucoup plus que de tous les conseillers bancaires que j’avais rencontrés dans le passé et j’ai surtout économisé de l’argent sur mon hypothèque. Aujourd’hui, je souhaite être ce courtier pour vous.

Billets récent par Simon Lupien

Des changements à venir pour les professionnels du monde hypothécaire.

Le ministre des Finances du Québec, Carlos Leitão. Photo Archives / Agence QMI

L’association nationale des courtiers hypothécaires, Professionnels hypothécaires du Canada ( PHC ) presse le ministre des Finances du Québec de déposer le projet de loi réformant le secteur financier.

En mars dernier, le ministre des Finances du Québec, Carlos Leitão, profitait du dépôt du budget 2016-2017 pour faire part de l’intention du gouvernement d’effectuer une réforme en profondeur de l’encadrement du secteur financier, incluant la Loi sur le courtage immobilier qui régit à la fois les secteurs du courtage immobilier et hypothécaire. Pour ce qui en est du courtage hypothécaire, le ministre affirmait la volonté du gouvernement d’en confier la supervision à l’Autorité des marchés financiers (AMF) encadrée par Loi sur la distribution des produits et services financiers.

Sans questionner la pertinence de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ), PHC croit que le prêt hypothécaire s’inscrit davantage dans le champ de compétence de l’AMF, organisme de surveillance du secteur financier. Accueillant favorablement la mesure annoncée, PHC est d’avis que celle-ci permettra de doter le secteur hypothécaire d’un encadrement global davantage adapté aux réalités de ce secteur clé de l’économie québécoise.

Rappelons que le 14 novembre 2016, dans le cadre de l’évènement Rendez-vous avec l’Autorité des marchés financiers, le ministre réitérait son engagement de déposer le projet de loi, soulignant qu’il créerait un environnement intégré et cohérent du secteur financier entièrement dédié à la promotion des intérêts du public. Plus récemment, au début mai 2017, dans le cadre de l’étude des crédits budgétaires du ministère des Finances, le ministre indiquait son intention de procéder au dépôt avant la fin de la présente session parlementaire, soit avant le 16 juin prochain. PHC salue cette initiative et invite le ministre des Finances à passer à l’action.

Dans l’éventualité où le ministre déciderait de ne pas procéder, PHC est d’avis que cela laisserait subsister un niveau élevé d’incertitude sur les intentions du gouvernement, non seulement à l’intérieur de l’industrie mais aussi auprès des consommateurs. M. Paul Taylor, président-directeur général de PHC, appelle à la prudence en précisant « qu’aucun compromis ne doit être consenti pour assurer une protection accrue du secteur québécois du courtage hypothécaire, qu’il s’agisse de l’octroi de permis, de la formation continue, de la lutte contre l’exercice illégal ou encore la mise en place de mesures visant à assurer que l’encadrement soit adapté aux nouvelles réalités de l’industrie hypothécaire ».

À propos de PHC

Professionnels hypothécaires du Canada est l’association nationale des courtiers hypothécaires, représentant plus de 700 courtiers et prêteurs hypothécaires au Québec, sur un total de 11 500 membres au Canada. Ayant comme mission de maintenir l’excellence de la profession et d’appliquer des normes de professionnalisme dans le secteur hypothécaire, PHC joue un rôle de direction, de représentation, de formation et d’information auprès de ses membres et des instances gouvernementales.

 

D’après : Professionnels hypothécaires du Canada ( PHC ) presse le ministre des Finances du Québec de déposer le projet de loi réformant le secteur financier. MONTRÉAL, le 3 mai 2017 /CNW Telbec

Resserrement hypothécaire; le Québec s’en tire bien

Comme plusieurs je m’attendais à un brutal ralentissement au Québec après l’imposition de nouvelles règles hypothécaires par le Gouvernement fédéral, l’automne dernier mais le coup de frein n’est pas venu.

Selon de nouvelles statistiques publiées à la fin mars par Desjardins, le marché résidentiel du Québec a à peine sursauté suite à l’application des nouvelles règles, même qu’il s’est ressaisi, avec une certaine vigueur, dès le début de 2017.

Les économistes de Desjardins ont comparé le resserrement des conditions d’emprunt de l’automne dernier à celui qui avait eu lieu en 2008. À l’époque, Ottawa avait réduit de 40 à 35 ans la période maximale d’amortissement des prêts hypothécaires, et fait passer de 0 à 5 % la mise de fonds minimale.

Or, le redressement de 2008 coïncidait avec une récession provoquée par la crise immobilière américaine et l’économie québécoise tournait au ralenti.

Par contre, le Québec affichait son taux de chômage le plus bas en quatre décennies (6,5 %) lorsqu’Ottawa a imposé ses nouvelles règles hypothécaires, à l’automne 2016. « Cela a solidifié le marché de l’habitation, qui a résisté aux contraintes des nouvelles règles hypothécaires », souligne Desjardins en ajoutant que « la prudence qui s’imposait l’automne dernier, avant l’entrée en vigueur des mesures plus restrictives pour les emprunts hypothécaires, a fait place à un certain optimisme. »

Le nombre de condos neufs invendus a diminué ce qui a permis le lancement de nouveaux projets.

Mais malgré cette embellie dans le marché de la copropriété, l’offre de condos reste abondante dans toutes les grandes villes du Québec, note Desjardins. Le segment des maisons unifamiliales se révèle beaucoup plus serré et avantage même les vendeurs dans quelques villes, dont Montréal.

Les nouvelles règles hypothécaires imposées par le ministre fédéral des Finances en octobre dernier visent à freiner la croissance de l’endettement des ménages, qui atteint un sommet de tous les temps au Canada. La modification s’applique aux acheteurs qui ont moins de 20 % de mise de fonds, au moment de calculer la valeur maximale du prêt qui peut leur être accordé.

Les calculs sont maintenant faits en fonction du taux affiché par la Banque du Canada plutôt que celui des banques, ce qui peut réduire de plusieurs dizaines de milliers de dollars la somme prêtée.

Avec un impact moindre que prévu de ces mesures au Québec, Desjardins estime que le regain des ventes observé depuis le début de 2017 devrait se poursuivre et entraîner « par ricochet » une légère hausse de la construction neuve.

 

D’après : Le Québec épargné par les éffets du resserrement hypothécaire publié par Maxime Bergeron le 27 mar 2017, La Presse.Canadienne

Se protéger des prêteurs irresponsables

Mon dernier écrit démontrait que les prêteurs ne vérifiaient pas la capacité de remboursement des clients avant de leur offrir une carte de crédit ou d’augmenter leur limite.

Lise Bouchard de l’ACEF de l’Outaouais affirme qu’il est fréquent que les gens obtiennent du crédit sans aucune vérification, alors qu’ils n’ont pas d’emploi, qu’ils sont sur l’aide sociale et que leur capacité de rembourser est à peu près nulle.

Elle venait justement de discuter avec le père d’un jeune schizophrène qui reçoit de l’aide sociale depuis des années. Desjardins lui a accordé une carte de crédit sans jamais vérifier quoi que ce soit. Il se retrouve aujourd’hui avec des dettes de 10 000 $ qu’il ne pourra jamais rembourser.

Il serait grand temps d’intégrer le principe du « prêteur responsable » dans la Loi sur la protection du consommateur (LPC). Cela donnerait l’obligation aux prêteurs de vérifier la capacité de remboursement de leurs clients avant de leur accorder un nouveau prêt.

Évidemment, les consommateurs ont aussi leur part de responsabilité. Voici quelques idées pour éviter de se retrouver face à un mur.

1 – Il n’y a pas de secret : faites votre budget. Tout le monde devrait en avoir un ! C’est tellement simple. On voit combien on gagne, combien on dépense. On ne peut pas faire semblant que ce sont d’autres chiffres.

2 – Prévoyez les imprévus. Accumulez de l’argent tous les mois pour l’achat d’un climatiseur, pour la toiture qui sera à refaire dans une dizaine d’années. Les 10 000 $ à 15 000 $ ne tomberont pas du ciel !

3 – Économisez votre paiement auto. Au lieu de remplacer immédiatement votre voiture à la fin du prêt, conservez la plus longtemps tout en économisant l’équivalent des anciens paiements afin de payer comptant la prochaine voiture, du moins en partie.

4 – Attention à la maison. Ne vous fiez pas aux banques pour savoir quel prix payer. Leurs ratios sont trop audacieux et mal conçus. Si vous les écoutez, vos obligations mensuelles (hypothèques, taxes, remboursement des autres dettes) pourraient atteindre 44 % de vos revenus bruts. Après avoir payé vos impôts, il ne vous restera pas grand-chose pour vivre ! Il vaudrait mieux ne pas dépasser 35 % de vos revenus nets.

5 – Gare à la pensée magique. Les jeunes ont un sentiment de puissance : ils se disent qu’ils vont bientôt gagner un bon salaire, que tout va toujours aller mieux. Mais dans la vie, c’est rarement comme ça. C’est souvent plus long.

 

D’après : Les prêteurs irresponsables publié par Stéphanie Grammond le 26 février 2017, La Presse Canadienne dans La Presse+

Prêteurs irresponsables

Stéphanie Grammond de La Presse racontait récemment l’histoire ( très révélatrice ) de Marina et Julien dont je vous relate ici l’essentiel.

Marina et Julien voulaient prendre les grands moyens pour éliminer leurs dettes de consommation d’environ 40 000 $. Mais au lieu de les aider, l’émetteur de leur carte de crédit leur a plutôt offert davantage de corde pour se pendre.

Devinez de qui il s’agit ? Visa Desjardins !

Les consommateurs doivent en effet savoir s’arrêter eux-mêmes, car ce ne sont pas les prêteurs qui vont les empêcher de se rendre au bord du précipice.

La surconsommation a commencé à s’infiltrer dans la vie de Marina et Julien* après l’achat de leur première maison, il y a trois ans.

Le couple ne s’est pas privé des plaisirs de la vie. Voyages en Écosse, en Espagne… sans avoir l’argent pour payer.

Avec les paiements hypothécaires, les taxes et les autres dépenses reliées à la maison, le couple roulait dans le rouge malgré un revenu familial de plus de 100 000 $. En moins de trois ans, il s’est retrouvé avec des dettes de 40 000 $ : quatre cartes de crédit pleines à ras bord, un prêt de 12 000 $ pour l’achat de meubles, alouette.

Un premier retard de paiement les a réveillés. Comme ils possèdent des cartes à taux réduit de Visa Desjardins, Marina et Julien ont demandé à l’émetteur de consolider les dettes plus coûteuses qu’ils avaient ailleurs.

Réponse : non. Vous êtes trop endettés.

Finalement, le couple est parvenu à obtenir autrement un prêt à la consommation pour consolider la moitié de ses dettes. Comme le taux du nouveau prêt est plus faible, les jeunes économisent beaucoup d’intérêts, ce qui leur permet de rembourser les deux cartes de crédit Desjardins qui restent encore pleines.

Tout est bien qui finit bien ? Presque…

Voilà que Marina reçoit une lettre de Desjardins qui lui offre d’augmenter la limite de crédit de sa carte de 6000 à 11 000 $ « en raison de l’excellence de votre dossier et de vos bonnes habitudes de paiement ».

Ben oui, me semble ! Marina a le nez collé sur sa limite de crédit. Elle fait à peine son paiement minimum. Et on vient de lui dire qu’elle est trop endettée.

Le porte-parole de Desjardins a expliqué que cette situation n’aurait pas dû se produire en s’excusant auprès de sa cliente.

N’empêche, l’anecdote prouve que les prêteurs ne vérifient pas la capacité de remboursement des clients avant de leur offrir une carte de crédit ou d’augmenter leur limite.

Cette question cruciale de la responsabilité des prêteurs n’a été ici qu’effleurée. Je compte y revenir dans les semaines qui viennent car il y a beaucoup plus à dire sur ce sujet.

* Noms fictifs pour préserver l’anonymat du couple

D’après : Les prêteurs irresponsables publié par Stéphanie Grammond le 26 février 2017, La Presse Canadienne dans La Presse+

La propriété partagée (time-sharing): rentable?

 

Comme moi, vous connaissez sans doute des gens qui sont propriétaires de temps d’occupation dans un immeuble pour vacanciers. C’est ce que l’on appelle communément du time-sharing. L’idée de la propriété en temps partagé réunit sous un même toit plusieurs vacanciers mais sans qu’ils ne se côtoient. C’est chacun son tour.

On parle plutôt de propriétaires de temps d’occupation selon une certaine fréquence plutôt que de propriétaires de logements. Autrement dit en échange d’un certain montant, vous obtenez le droit d’occuper le logement lors d’une période déterminée. Et le contrat ( qu’il est conseiller de lire très attentivement ) peut s’étaler sur plusieurs années ou même des dizaines d’années. En plus des coûts « d’achat » le propriétaire doit payer les coûts de gestion et d’entretien ( plusieurs centaines de $ par an ) même s’il n’occupe pas le logement.

Est-ce un concept gagnant ? Selon le professionnel en immbilier Ghislain Larochelle, la réponse est non si votre but est d’investir et éventuellement revendre à profit. Il est même probalbe que votre acquisition perde de la valeur parce que le prix de ce genre de titre de propriété n’augmente généralement pas. Ajoutons qu’il est souvent difficile de se libérer d’un tel contrat à moins de trouver soi-même un acquéreur. Par contre, on peut diminuer les frais en louant le logement si le contrat le permet.

Côté avantages, le time-sharing permet de varier les décors puisqu’un propriétaire peut échanger de son temps de séjour pour loger un peu partout sur la planète. Le site de Resort Condominiums International répertorie 4500 résidences dans plus de cent pays. Par contre, pour un séjour de quelques jours à Manhattan, attendez-vous à échanger plusieurs semaines de votre condo dans le Vieux Montréal.

Donc, c’est un pensez-y bien. Pour que l’achat d’un time-sharing représente une économie, vous devrez utiliser toutes vos semaines. Et malgré cela, il est préférable de faire des calculs de rentabilité et comparer avec la location simple ou l’achat en bonne et due forme d’un logement similaire. Si vous décidez de plonger, assurez-vous bien que la propriété réponde à vos besoins, surtout si vous signez pour plusieurs années. Et prenez votre temps, lisez toutes les clauses du contrat et passez votre tout si on tente de vous vendre sous pression.

Il est important que votre désir de liberté ne finisse pas en esclavage.

 

D’après : Est-ce rentable d’être propriétaire à temps partiel ? publié par Ghislain Larochelle. Le 27 mars 2017, Le Journal de Montréal

Plugin by Social Author Bio

Commentaires récents par Simon Lupien

    Aucun commentaire par Simon Lupien encore.