À propos: Simon Lupien

Je suis courtier hypothécaire depuis 2008, un peu par la force des choses. En 2004, je débutais comme investisseur immobilier et mes démarches pour obtenir du financement ont été une vraie catastrophe. Pour résumé, nulle part je ne me suis senti conseillé. Pour obtenir de l’aide, je suis allé rencontrer un courtier. Tout s’est déroulé à merveille. C’est là que j’ai compris ce que le courtage pouvait amener : des conseils objectifs et la recherche des meilleurs taux et conditions en fonction du profil des clients et du marché. J’ai aussi compris qu’il n’était ni souhaitable ni nécessaire de toujours faire affaire avec la même institution financière et surtout que la fidélité ne comportait aucun avantage financier car ce sont les nouveaux clients qui reçoivent les meilleures offres, comme avec les téléphones cellulaires! J’ai beaucoup appris de ce courtier, beaucoup plus que de tous les conseillers bancaires que j’avais rencontrés dans le passé et j’ai surtout économisé de l’argent sur mon hypothèque. Aujourd’hui, je souhaite être ce courtier pour vous.

Billets récent par Simon Lupien

Un prêt du fédéral qui pourrait coûter cher

Le programme d’aide fédéral aux premiers acheteurs d’une propriété, qui entrera en vigueur le 2 septembre 2019, pourrait vous coûter plus cher que vous ne le croyez.

Ce nouvel incitatif permettra aux acheteurs d’une première maison de financer une partie de leur demeure auprès de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), jusqu’à concurrence de 5 % de la valeur d’une habitation déjà existante ou de 10 % d’une nouvelle construction.

Ceci sera offert aux acheteurs dont le revenu familial annuel est inférieur à 120 000 $ et qui disposent du montant minimal requis de la mise de fonds pour une hypothèque assurée.

Des économies mensuelles

L’incitatif aura pour effet immédiat d’abaisser les paiements mensuels d’hypothèque des premiers acheteurs et donc de favoriser l’accès à la propriété. Par exemple, une maison de 350 000 $ achetée avec mise de fonds minimale de 5 % par un premier acheteur pourrait représenter une économie de 86,33 $ à 186,10 $ par mois.

Sur toute la durée de l’hypothèque, c’est une épargne de plusieurs milliers de dollars.

Un prêt « sans intérêt »

Toutefois, cet incitatif n’est pas un cadeau, mais bien un prêt sans intérêt. Tôt ou tard, il faudra le rembourser. Éventuellement, soit à la revente de votre maison ou dans un délai maximal de 25 ans, la SCHL vous demandera de rembourser une somme modulée à l’augmentation ou à la baisse de la valeur de votre propriété.

Ainsi, si vous revendez votre maison au bout de 10 ans, vous aurez accumulé suffisamment d’équité pour rembourser la contribution de la SCHL. Mais si, 25 ans plus tard, vous êtes toujours propriétaire, on vous demandera de rembourser l’intégralité du prêt, ce qui pourrait coûter cher, en fonction de la plus-value annuelle. Si vous avez recours à cette aide gouvernementale, il faudra donc planifier son remboursement éventuel en conséquence.

Conseils

  • À considérer dans votre budget : si vous versez moins de 20 % en mise de fonds, il vous faudra payer une assurance prêt hypothécaire, ainsi que les taxes de vente. Ces taxes sont payables chez le notaire.
  • Dans vos calculs, si vous achetez une maison neuve, n’oubliez pas d’inclure les taxes de vente ( TPS et TVQ ). Toutefois, celles-ci pourraient vous être partiellement remboursées, selon certaines conditions.
  • Avec l’aide apportée par le gouvernement, il peut être tentant de s’endetter pour acquérir une maison plus grande que nécessaire. Toutefois, assurez-vous que votre budget sera en mesure d’absorber une hausse éventuelle des taux d’intérêt.

D’après : Un prêt du fédéral qui pourrait vous coûter plus cher que vous le pensez par Ghislain Larochelle , Journal de Montréal, le 25 juin 2019

Assurance et déménagement

Vous déménagez ? Vos primes d’assurance pourraient augmenter… ou baisser !

Contactez votre assureur avant de déménager. Pourquoi ? Parce que votre nouvelle adresse signifie pour lui un risque différent. Vous avez changé de quartier ? Vous êtes passé de la banlieue à la ville ? Ou vice-versa ? Vous avez un nouveau colocataire ? Vous êtes désormais en couple ? Votre nouvelle flamme a des enfants ? Ça se répercute sur vos couvertures habitation, automobile et responsabilité civile.

En assurance habitation, 98 % à 99 % des propriétaires sont assurés, contre 63 % des locataires. Pourtant, l’assurance locataire coûte en moyenne 281 $ par année, selon le Bureau d’assurance du Canada (BAC).

En assurance automobile, la prime varie aussi selon la localisation et l’usage de la voiture. Vous pouvez désormais prendre le transport en commun pour travailler ? Votre coût d’assurance pourrait baisser.

La prime moyenne de 2017 en assurance auto, pour une voiture de tourisme, incluant les dommages matériels, s’élevait à 564 $, selon le BAC. Six assurés sur dix choisissent une couverture en assurance responsabilité civile de un à deux millions $.

Inventaire de vos biens

Tant qu’à déménager, aussi bien faire l’inventaire de vos biens. Prenez votre téléphone et photographiez vos meubles et vos plus précieuses possessions. Numérisez vos factures et stockez photos et documents sur votre nuage.

Le BAC offre une matrice gratuite d’inventaire en ligne (sur le site web infoassurance.ca) qui vous permettra de rapidement estimer la valeur de chacun des articles au coût de remplacement d’aujourd’hui, taxes incluses (pratique si vous avez perdu vos factures). Certains objets les plus courants sont préinscrits.

Tous les calculs se font automatiquement et vous pouvez faire des changements à loisir. Vous pouvez aussi utiliser une application pour téléphone ( Inventaire de la Maison, MyStuff, Sortly, Memento Database, Nest Egg, Magic Inventory… ). Faites le tour de chaque pièce, garage inclus, et consignez tout. Même vos ustensiles ! Profitez-en pour faire estimer vos œuvres d’art par un commissaire-priseur, si vous soupçonnez une valeur de plus de 5000 $.

L’exercice vous permettra de fixer la valeur réelle de vos biens… et celle de votre assurance (et planifier plus facilement votre succession). Attendez-vous à des surprises…

Valeurs des biens

Attention : en assurance habitation, les contrats prévoient un plafond quant à la valeur de certains biens ( infos sur infoassurance.ca, section assurance habitation ) : bijoux, œuvres d’art, vélos, animaux, métaux précieux en lingots, collections, équipement de bureau pour travailleur à domicile, bijoux, fourrures, DVD, CD. Dans ce cas, vous devez demander un montant d’assurance plus élevé, la prime étant ajustée en conséquence.

Avant de déménager, profitez-en pour vendre vos possessions inutiles. Personnellement, quand ça n’a pas servi depuis un an, je donne ou j’affiche sur kijiji.

Conseils

  • Magasinez, magasinez, magasinez. À mon dernier changement d’assureur, j’ai économisé 800 $ !
  • Votre assureur peut se réserver le droit de ne pas assurer votre nouveau logement, mais vous êtes quand même couvert à votre ancien et votre nouveau domicile pour 30 jours… le temps de trouver un autre assureur.
  • Bénéficiez de rabais croisés en couvrant chalet, résidence principale, voiture, VTT, etc. avec le même assureur.
  • La deuxième voiture est-elle nécessaire ? Vendez-la et économisez !

D’après : Avant de déménager, planifiez bien votre assurance habitation par Stéphane Desjardins , Journal de Montréal, le 19 juin 2019

Devenir propriétaire à tout prix ?

Nombreux sont les jeunes couples qui voudraient s’acheter une maison lorsqu’ils décident de fonder une famille. Mais font-ils vraiment le bon choix en voulant devenir propriétaires à tout prix ?

Les dernières enquêtes sur l’immobilier sont claires : les intentions d’achat sont encore très élevées chez les 18-34 ans. En fait, c’est 46 % d’entre eux qui ont l’intention d’acquérir une propriété d’ici cinq ans, selon un sondage réalisé à l’automne 2018 pour le compte de l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec et de la Fédération des chambres immobilières du Québec.

Aspirant à ce qu’elle estime être une meilleure qualité de vie, une bonne part de la génération des milléniaux croit en effet en l’importance d’accéder à la propriété. Mais est-ce la meilleure option à considérer ?

Des erreurs courantes

Dans un monde idéal, nos revenus devraient nous permettre de réaliser tous nos projets : acquérir une maison, voyager, mettre de l’argent de côté pour la retraite, etc. Mais la réalité est bien différente et l’on doit se résoudre à faire des choix.

« Dans les faits, les ressources sont limitées, alors que nos besoins sont illimités ! » souligne Jean-Pierre Bétie, conseiller en sécurité financière de l’Équipe Jean-Maurice Vézina. Il cite en exemple le cas d’une personne qui, à quelques années de la retraite, avait fini de payer sa maison, mais n’avait pas mis un sou de côté pour ses vieux jours.

« Elle a dû mettre les bouchées doubles et elle a littéralement arrêté de vivre pour pouvoir cotiser de grosses sommes à ses REER. De cette façon, elle a réussi à placer 196 000 $ en sept ans. La valeur de son portefeuille est maintenant de 226 000 $. En revanche, si dès l’âge de 30 ans elle avait versé 466 $ par mois dans son régime d’épargne retraite – de façon à économiser le même montant –, aujourd’hui, elle aurait accumulé 338 000 $ avec le même rendement ; une différence de 112 000 $ », explique le conseiller.

Il ajoute qu’acquérir une maison fait énormément appel aux émotions, ce qui n’aide pas à prendre des décisions rationnelles…

Ainsi, on peut être tenté d’acheter une propriété trop chère pour notre budget, sans prendre en compte les conséquences que cela aura sur notre existence. « Par exemple, on devra renoncer aux sorties au restaurant, aux loisirs, aux voyages, car l’essentiel de nos ressources financières sera consacré aux paiements de l’hypothèque », prévient Jean-Pierre Bétie.

Autre erreur : ne pas considérer dans ses calculs tous les autres frais reliés à l’acquisition d’une propriété : la taxe de mutation ( la fameuse taxe de « bienvenue » ), les honoraires du notaire, le coût des rénovations, de déménagement, d’entretien, les taxes municipales, etc. Attention, la facture augmente rapidement !

Plan d’action

Gardez les pieds sur terre en commençant par évaluer le coût de la propriété que vous pouvez vraiment vous permettre, compte tenu de vos revenus. Ensuite, calculez la différence entre ce que vous coûterait un loyer mensuel et un remboursement hypothécaire, et ajoutez-y toutes les dépenses reliées à l’acquisition de la propriété ( taxes de mutation et municipales, notaire, rénovations, etc. ). Enfin, économisez la somme nécessaire avant même d’acheter la propriété convoitée. C’est aussi la meilleure façon de vérifier si vous serez capable de vivre avec ce budget, une fois devenu propriétaire. Si vous êtes trop serré, réfléchissez à des alternatives.

« Bien sûr, plusieurs jeunes familles souhaiteraient posséder une maison unifamiliale avec un terrain. Mais si on ne peut se le permettre financièrement, un logement loué situé en face d’un parc peut constituer une option intéressante, en attendant d’avoir les moyens », suggère Jean-Pierre Bétie.

CONSEILS

  • Devenir propriétaire ne devrait pas compromettre votre capacité à économiser pour votre retraite ni à mettre de côté un coussin de sécurité pour faire face aux imprévus, une perte d’emploi par exemple.
  • Pour constituer votre mise de fonds, le Régime d’accession à la propriété ( RAP ) vous permet de prélever 25 000 $ dans vos REER, puis de les rembourser progressivement en 15 ans. Mais rappelez-vous que ce faisant, vous perdrez le rendement que vous auriez obtenu durant les 15 années où ces sommes auraient pu fructifier dans votre REER.
  • L’espérance de vie augmente sans cesse. Être propriétaire ne vous consolera pas si vous devez vivre pendant 25 ans sous le seuil de la pauvreté.

D’après : Devenir propriétaire d’une maison à tout… prix, par Emmanuelle Gril , Le Journal de Montréal, le 11 avril 2019

Quand l’assurance prend l’eau…

Les sinistrés des innondations sont passés en mode réclamation et doivent décortiquer le nouveau programme d’indemnisation dévoilé par Québec. Ils devront aussi vérifier si leur police d’assurance offre une protection contre les inondations.

Un bon nombre de propriétaires touchés par la crue ne sont pas couverts par leur assureur. Mais certains assurés bénéficient d’une protection, peut-être même sans le savoir. Voyons voir si votre assurance est à l’épreuve de l’eau…

Suis-je assuré pour les inondations ?

Historiquement, les inondations n’étaient pas couvertes par les polices d’assurance habitation. Mais depuis 2017, plusieurs assureurs comme Desjardins, La Personnelle, Intact, Bélair Direct, Aviva, Co-operators et La Capitale ont développé un avenant qui protège contre le débordement des cours d’eau.

Mais en général, les assureurs ne s’aventurent pas dans les zones à haut risque. Quand une résidence est inondée chaque printemps, ce n’est plus un risque, c’est une certitude.

Chez Desjardins, par exemple, la protection est offerte gratuitement à tous les assurés qui vivent dans une zone à faible risque, ce qui représente 80 % de la clientèle. Environ 15 % des assurés qui se trouvent dans une zone à risque moyen peuvent acheter la protection, moyennant une prime qui oscille entre 30 et 120 $. Dans cette catégorie, une personne sur trois a choisi de se procurer l’avenant. Les 5 % de clients qui se trouvent en zone à risque n’ont pas accès du tout à la couverture.

Puis-je me faire rembourser mes frais de subsistance ?

Il est bon de savoir que même si vous n’avez pas de protection spécifique contre les inondations, votre assureur peut tout de même vous indemniser pour les frais de subsistance que vous avez engagés durant une période de 14 jours.

Alors, si vous recevez un ordre d’évacuation, conservez précieusement toutes vos factures d’épicerie, d’hôtel, de restaurant, etc.

Si vous avez un avenant contre les inondations, votre assureur sera plus généreux. Il remboursera vos frais de subsistance durant la période nécessaire à la remise en état de votre habitation.

Si ma voiture est remplie d’eau ?

Ces jours-ci, on voit beaucoup d’images de véhicules remplis d’eau jusqu’aux fenêtres. L’eau a monté si vite que les résidants n’ont pas eu le temps de déplacer leur voiture en lieu sûr.

Mauvaise nouvelle : Un véhicule inondé est un véhicule irrécupérable. Si l’eau a dépassé la hauteur du plancher, c’est fichu ! La voiture sera déclarée perte totale. Ça se comprend, car les autos sont devenues des ordinateurs sur quatre roues et sont remplies de composants électroniques qui peuvent fonctionner de manière erratique.

C’est pourquoi il ne faut même pas essayer de démarrer une voiture qui a été imprégnée d’eau. Le véhicule devra être remorqué.

Bonne nouvelle : les propriétaires seront automatiquement indemnisés dans la mesure où ils étaient assurés des « deux bords ». En fait, les dommages sont couverts pour tous ceux qui ont une protection « Tous risques », « Accident sans collision » ou « Risques spécifiés ».

Comment mon assurance s’arrime-t-elle à l’aide du gouvernement ?

L’assurance privée est toujours prioritaire, car le programme du gouvernement est considéré comme une aide de dernier recours. Mais si votre couverture d’assurance est insuffisante, vous pouvez bénéficier de l’aide de Québec.

Québec a mis en place son nouveau Programme général d’indemnisation et d’aide financière, le 15 avril dernier.

En gros, ce programme offre jusqu’à 5000 $ pour les mesures préventives visant à protéger une habitation (par exemple : sacs de sable), sans pièce justificative. Il prévoit une indemnité de 20 $ par jour pour l’hébergement temporaire ( du 4e au 100e jour d’évacuation ) et de 1000 $ par mois lorsque les sinistrés reçoivent un avis les informant que des travaux de structure sont nécessaires.

Le programme couvre aussi les rénovations des pièces essentielles et le remplacement des biens essentiels endommagés ( par exemple : 2000 $ pour le mobilier de salon, 1000 $ pour un frigo, 700 $ pour un four, 850 $ pour une table et quatre chaises, 200 $ pour une batterie de cuisine).

Si vos biens valent plus cher que la somme versée par Québec, il n’est pas possible de réclamer l’excédent à votre assureur. Disons que votre frigo vaut 2000 $, vous ne pouvez donc pas recevoir les 1000 $ maximum de Québec, puis réclamer les 1000 $ restants à votre assureur.

Comme votre couverture d’assurance inondation est plafonnée, il serait donc judicieux de l’utiliser pour les travaux et les biens qui ne sont pas couverts du tout par le gouvernement.

Par exemple, si vous aviez des équipements sportifs ou une cave à vin dans votre sous-sol, ne comptez pas sur l’État pour vous les remplacer. Il est préférable de réclamer ces biens à votre assureur et d’utiliser le programme d’aide du gouvernement pour votre frigo et d’autres biens essentiels.

D’après : Est-ce que votre assurance prend l’eau ?  par Stéphanie Grammond , La Presse+, le 30 avril 2019

Vous êtes un premier acheteur ? Voici 7 règles à observer.

Le marché immobilier est en effervescence et le prix des propriétés explose. Cela crée une pression supplémentaire sur les premiers acheteurs – les 25-39 ans – qui ont avantage à bien faire leurs devoirs avant d’arrêter leur choix sur la maison, ou le condo, de leurs rêves. Voici ce que tout acheteur inexpérimenté devait considérer avant de se lancer.

Prendre le temps… mais pas trop !

On ne le répétera jamais assez souvent : il faut prendre le temps de réfléchir avant d’agir !  L’achat d’une maison ne doit pas se faire sous l’impulsion du moment. Il est vrai que le marché favorable aux vendeurs complique les démarches des premiers acheteurs qui doivent faire vite tout en faisant le bon choix.

Viser le moyen-long terme

Il est important de savoir, avant d’acheter, pendant combien d’années on prévoit vivre dans la propriété convoitée. On n’achète pas une maison dans le but de la revendre dans deux ans ! C’est une bonne chose d’avoir une perspective sur un horizon de cinq à dix ans. Il ne faut pas croire que l’immobilier, c’est toujours miraculeux, et qu’on va toujours nécessairement faire un coup d’argent à la revente. Il est vrai qu’à Montréal, le marché est en forte progression, mais en région, là où le bassin d’acheteurs est moins imposant, la réalité peut différer d’une région à l’autre.

Avoir le feu vert de son banquier !

Plusieurs dossiers d’acquisition ne passent pas l’étape du financement hypothécaire. C’est frustrant pour les acheteurs qui en sont à leur première expérience et c’est décevant pour les vendeurs qui voient une occasion de conclure une transaction avorter. D’où l’importance, voire la nécessité, de finaliser les démarches de préqualification auprès de son banquier, avec les documents en mains, avant même d’aller visiter des propriétés. On observe que les prêteurs hypothécaires semblent avoir resserré leurs critères envers les travailleurs autonomes, dont les revenus ne sont pas toujours garantis.

Respecter la règle du 33 %

Vaut mieux réduire sa mise de fonds lors d’une demande de prêt hypothécaire et se garder une marge de manœuvre pour éviter de se retrouver dans le pétrin ! Les jeunes clients devraient respecter la « règle du 33 % ». Le total des obligations hypothécaires ne doit pas dépasser 33 % du revenu brut. Bon nombre de jeunes acheteurs n’ont jamais tenu un marteau dans leurs mains et pour cette raisons, il vaut mieux acheter une maison clés en main plutôt qu’une propriété moins chère, mais qui exige d’importantes rénovations.

Se constituer un coussin pour les « au cas où »…

Au-delà de la mise de fonds et de tous les frais associés à l’achat d’une première propriété ( tondeuse, outils, etc. ), les jeunes acheteurs ont avantage à se constituer un coussin pour disposer d’une marge de manœuvre en cas d’imprévus. Ce coussin devrait représenter l’équivalent de six mois de mensualités hypothécaires. Il ne faut pas commettre l’erreur d’emprunter sur sa carte de crédit pour payer les dépenses courantes, et on sait qu’être propriétaire comporte des coûts. Des calculs sommaires permettent d’avancer qu’il en coûte de 5000 $ à 10 000 $ au cours de la première année d’installation dans la nouvelle propriété.

Ne pas avoir peur de poser des questions !

Avant d’acheter, et plus particulièrement si on est un premier acheteur et qu’on n’a pas d’expérience en matière immobilière, il ne faut pas avoir peur de poser des questions à son courtier. La maison semble parfaite après l’avoir visitée ? Pourquoi ne pas aller flâner dans le quartier pour vous familiariser avec le voisinage, le jour comme le soir ! À ce propos, il est recommandé de la visiter plus d’une fois avant de faire une offre d’achat. Mais d’abord et avant tout, il faut déterminer ses besoins. Veut-on une maison avec un garage ? Est-on prêt à acheter une reprise de finance ? Une maison sans garantie légale ?

Aller au-delà des photos !

Ce n’est pas trop que de consacrer quatre heures de son temps, chaque semaine, lorsqu’on amorce ses démarches pour devenir propriétaire pour la première fois. Il ne faut pas se contenter de regarder les innombrables photos sur internet ! Trop de jeunes acheteurs peuvent passer à côté d’une propriété qui pourrait leur convenir parce qu’ils se fient uniquement aux photos montrant les pièces de la propriété sous tous ses angles. Il faut se rendre sur place pour aller visiter les propriétés, c’est la seule et unique façon de se faire une idée précise. Et il peut arriver, au cours de ces visites, que les acheteurs enthousiastes découvrent qu’il y a une station-service pas trop loin de la maison, ou plus inquiétant encore : deux énormes chiens dans la cour du voisin !

D’après : Les 7 commandements du premier acheteur, par Yvon Laprade, La Presse+, le 28 avril 2019

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