À propos: Simon Lupien

Simon Lupien

Je suis courtier hypothécaire depuis 2008, un peu par la force des choses. En 2004, je débutais comme investisseur immobilier et mes démarches pour obtenir du financement ont été une vraie catastrophe. Pour résumé, nulle part je ne me suis senti conseillé. Pour obtenir de l’aide, je suis allé rencontrer un courtier. Tout s’est déroulé à merveille. C’est là que j’ai compris ce que le courtage pouvait amener : des conseils objectifs et la recherche des meilleurs taux et conditions en fonction du profil des clients et du marché. J’ai aussi compris qu’il n’était ni souhaitable ni nécessaire de toujours faire affaire avec la même institution financière et surtout que la fidélité ne comportait aucun avantage financier car ce sont les nouveaux clients qui reçoivent les meilleures offres, comme avec les téléphones cellulaires! J’ai beaucoup appris de ce courtier, beaucoup plus que de tous les conseillers bancaires que j’avais rencontrés dans le passé et j’ai surtout économisé de l’argent sur mon hypothèque. Aujourd’hui, je souhaite être ce courtier pour vous.

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Des menottes déguisées en cadeau de votre courtier immobilier

En apparence, les programmes d’assurance offerts gratuitement par les courtiers immobiliers sont un bel avantage pour les acheteurs de maison. Mais en réalité, le cadeau cache des menottes.

« Aaah ouain ! », comme s’exclame l’hilarant André Sauvé dans la publicité de RE/MAX où l’humoriste vante les mérites de Sécuri-T.

Ce programme d’assurance lancé au début de l’année permet d’assumer les versements hypothécaires pendant 12 mois si le nouveau propriétaire perd son emploi. Via Capitale offre une protection similaire depuis une vingtaine d’années.

Mais pour avoir droit à ces privilèges, les acheteurs doivent contracter une hypothèque auprès d’un démarcheur hypothécaire de la Banque Nationale, de Desjardins ou de la Banque de Montréal.

Pourquoi cette contrainte ? Parce que ces prêteurs retournent une juteuse commission de 0,5 % du montant du prêt au courtier.

Cela fait de coquettes sommes, quand on sait qu’une maison unifamiliale vaut facilement un demi-million de dollars à Montréal. Sur une hypothèque de 400 000 $, le courtier recevra par exemple 2000 $. Juste pour refiler le nom du client au prêteur. Voilà de l’argent vite fait ! Sans compter que le propriétaire du bureau de courtage ainsi que la société mère reçoivent eux aussi leur quote-part.

Bien sûr, le client est libre d’aller voir ailleurs. Mais le courtier lui fait alors signer un formulaire de renonciation qui risque de lui donner des remords. Bref, tout est mis en place pour inciter l’acheteur à faire affaire avec le prêteur qui donne un cadeau au courtier.

Avec ou sans programme d’assurance, ce système de commissions en échange de références existe depuis belle lurette dans le courtage immobilier. Mais il est appelé à disparaître dans le cadre du projet de loi 141 récemment adopté.

L’intention de Québec est de bannir les commissions lorsqu’elles sont conditionnelles à la conclusion d’une hypothèque.

Les commissions pour la simple référence de clients seraient encore permises, mais il y a fort à parier que les prêteurs n’offriraient plus grand-chose aux courtiers qui ne font que remettre leur carte professionnelle à un client, sans obligation de résultat.

De leur côté, les prêteurs hypothécaires espèrent que les courtiers immobiliers obtiendront leur permis de courtage hypothécaire.

Il faut savoir que les institutions financières versent une commission plus élevée aux courtiers hypothécaires ( environ 1 % de la valeur de l’hypothèque ). Mais ceux-ci font un véritable acte de courtage.

Ils analysent le dossier de crédit et les besoins du client, puis ils choisissent l’hypothèque la mieux adaptée parmi les quelque 150 produits sur les rayons. Autrement dit, ils font un vrai magasinage.

C’est bien différent du courtier immobilier, qui se contente d’aiguiller son client vers un prêteur qui le rémunère, sans que le client sache trop ce qui se passe dans les coulisses.

En théorie, les consommateurs doivent être informés des commissions versées par la bande à leur courtier immobilier. Mais en pratique, l’avis de divulgation arrive trop tard.

C’est souvent le démarcheur qui le fait signer à travers le tas de papiers que le client aura à signer quand la transaction sera bouclée.

Il est alors trop tard pour que le client change son fusil d’épaule. Mais de toute façon, le client ne risque pas de tiquer, car le formulaire ne présente même pas le montant de la commission, ni en pourcentage ni en dollars sonnants et trébuchants, comme cela se fait en Colombie-Britannique.

Les clients sursauteraient s’ils apprenaient que leur courtier touche une ristourne qui se chiffre en milliers de dollars et ils se demanderaient ce qui justifie une telle commission.

Cette relation entre le courtier et le représentant hypothécaire pose un problème d’éthique. Même si le client reste libre d’aller voir ailleurs, le système de référence est conçu pour influencer ses choix, pour le guider dans une direction qui rapporte davantage au courtier.

N’en déplaise aux courtiers immobiliers, l’actuel système de commission doit être revu et corrigé pour éliminer les conflits d’intérêts. C’est exactement ce que les États-Unis ont fait après la crise de 2008.

 D’après : Cadeau ou menottes de votre courtier immobilier ? de Stéphanie Grammond, La Presse, 3 juin 2018 ( Dans la série : Dans les coulisses de votre hypothèque. )

Faire le ménage dans l’industrie de l’assurance dommages

Si on avait le goût d’applaudir, l’automne dernier, quand Québec a décidé de faire le ménage dans l’industrie de l’assurance de dommages (auto et habitation). Mais les jeux de coulisses en marge des consultations sur le projet de loi 150 feront peut-être en sorte que les consommateurs s’en fassent passer une p’tite vite.

Comme cela a été maintes fois dénoncé, de nombreux cabinets sont maintenant contrôlés par un gros assureur à qui ils envoient pratiquement tous leurs clients, sans aucune forme de magasinage. En fait, ces représentants n’ont de courtier que le nom. Ainsi, de nombreux consommateurs paient trop cher, sans le savoir.

Pour assainir l’industrie, le gouvernement veut forcer les courtiers à présenter au moins quatre soumissions à chacun de leurs clients. De plus, leur cabinet ne pourra pas être détenu à plus de 20 % par un assureur.

Pour leur part, les représentants qui ne magasinent pas vraiment deviendront tout simplement des « agents affiliés » à un assureur et le grand public saura à quoi s’en tenir.

Courtier d’un côté, agent de l’autre. La solution a le mérite d’être claire.

Mais voilà que l’Alliance pour un courtage plus fort, qui regroupe beaucoup de cabinets contrôlés par un assureur, réclame la création d’un troisième titre, soit celui de « courtier affilié ». Celui-ci pourrait présenter la soumission d’un seul assureur. Et cet assureur pourrait détenir 49 % des actions avec droit de vote de son cabinet, et même 80 % des actions participantes.

Cela n’a aucun sens. À la base, « courtier » et « affilié » sont deux termes contradictoires.

Un courtier doit être indépendant, alors qu’un affilié est forcément lié à quelqu’un. Fusionner les deux mots dans une seule expression est pour le moins tordu. Cela ne ferait qu’entretenir la confusion dans l’esprit du public.

Les vrais courtiers indépendants sont outrés, même s’ils ont peur de le dire haut et fort à cause de l’influence exercée par les gros assureurs. « Le gouvernement va rabaisser notre profession en faisant croire au public que les agents sont des courtiers », disent-ils. Et ils ont raison.

Par ailleurs, l’industrie réclame aussi des assouplissements au projet de loi 150 quant au nombre de soumissions qui devraient être présentées par un courtier.

La règle des quatre soumissions semble mal adaptée du côté commercial dont l’univers est beaucoup moins standardisé. Le travail du courtier repose davantage sur la négociation avec un seul assureur, pour développer une police sur mesure qui répond exactement aux besoins de son client, que sur le magasinage de prix auprès de différents assureurs.

Du côté des particuliers, certains se plaignent qu’en exigeant quatre soumissions, on nuira aux petits cabinets.

Il faut savoir que le cabinet moyen a des revenus primes de 2,2 millions de dollars par année. Souvent, les assureurs exigent d’un cabinet qu’il leur achemine de 500 000 $ à 1 million de revenus par année pour faire affaire avec lui. Sinon, la relation d’affaires coûte trop cher pour les bénéfices qu’elle rapporte.

Certains petits cabinets pourraient donc avoir de la difficulté à obtenir quatre soumissions. Mais ils auraient des manières de s’en sortir, par exemple en adhérant à une enseigne qui donne accès à une brochette d’assureurs.

Mais que le chiffre magique soit de trois ou quatre soumissions, il faut réaliser que ce ne sera pas suffisant pour mettre les courtiers à l’abri de l’influence indue qu’exercent les assureurs par toutes sortes de moyens insidieux. Pensons entre autres au système de commissions qui force les courtiers à envoyer sans cesse davantage de clients à un assureur.

Pour agir de manière durable, Québec devrait donc édicter un principe plus large d’indépendance, et pas seulement s’attaquer au problème sous un seul angle, celui du nombre de soumissions minimum, que l’industrie aura tôt fait de contourner.

Il faudrait aussi qu’il confie un mandat de surveillance clair à l’Autorité des marchés financiers (AMF), qui n’a pas joué suffisamment son rôle ces dernières années.

L’industrie est complètement polarisée, déchirée. Pour vous donner une idée, lors du dernier congrès du Regroupement des cabinets de courtage d’assurance du Québec (RCCAQ), une partie de la salle s’est levée pour applaudir le discours prononcé par le ministre des Finances Carlos Leitão, tandis que d’autres participants le huaient.

D’après : Désolée, vous n’êtes pas courtiers d’assurance de Stéphanie Grammond, La Presse+, le 10 février 2018

Prudence à l’achat d’un condo

Vie de condo et achat intelligent

Acheter un condo, ce n’est pas comme faire l’acquisition d’un bungalow ou d’un « plex ». Il faut savoir pourquoi on veut vivre en copropriété, assumer que la gestion de l’immeuble est l’affaire de tous les propriétaires et bien cibler son secteur, question de protéger son investissement.

David avait tout juste 23 ans lorsqu’il a décidé de quitter Sainte-Thérèse, dans les Basses-Laurentides, pour habiter à L’Île-des-Sœurs, dans son premier condo tout neuf. Il a tellement aimé ce mode de vie qu’il a, depuis, acheté deux autres condos dans son île avec sa conjointe Mylène.

« Nous en sommes à notre troisième copropriété en moins de 15 ans », raconte le copropriétaire âgé dans la mi-trentaine.

Inutile de préciser que le couple, qui a deux filles – âgées de 9 mois et 3 ans – a fait son nid dans l’immobilier en privilégiant la formule sans entretien du condominium.

« On n’a pas de cour gazonnée, pas de terrain à entretenir, racontent les copropriétaires. Si on veut aller jouer dehors avec les enfants, on a un parc en face de notre immeuble ; si on souhaite aller bruncher au centre-ville avec des amis, on prend les transports en commun. Il y a un arrêt d’autobus à proximité. Et on a la piscine ! »

Tous deux ne cachent pas que la décision d’acheter un condo en zone urbaine a été fortement influencée par la proximité des services et le lieu de travail. « On n’a pas besoin d’avoir une deuxième auto, et ça nous fait réaliser d’importances économies », estime le courtier d’assurances, à la tête de sa propre entreprise. Sa conjointe enseigne au primaire, à L’Île-des-Sœurs.

À l’époque, il n’était pas question pour lui de passer une heure et demie en voiture entre Sainte-Thérèse et le centre-ville pour se rendre au travail. C’était la même chose pour sa conjointe.

Cette détermination à vivre avec le moins de contraintes possible a amené le couple à acquérir, l’an dernier, un plus grand condo, pour que la petite famille y trouve son compte, et l’espace requis.

« On a une vue superbe ! s’exclame David. On peut même voir le pont Champlain et la circulation dense aux heures de pointe ! » L’appartement de 1400 pi2, un penthouse, est niché au 19e étage d’un immeuble de 140 logements, « bien administré et bien entretenu », précise-t-il.

Le couple y a mis le prix : 455 000 $, en plus des rénovations qui se sont élevées à 50 000 $. « C’était un appartement qui manquait d’amour, avec des tapis roses, évoque le copropriétaire, en riant. On a tout remis au goût du jour et on est vraiment satisfaits du résultat. »

Un investissement rentable, le condo ? « D’après mon expérience, répond David, c’est le cas, jusqu’à présent. Ça me permet de vivre dans un environnement fort agréable, pour beaucoup moins cher qu’une maison. À L’Île-des-Sœurs, une propriété unifamiliale se vend facilement dans les 800 000 $. »

Il faut comprendre qu’il y est allé par étapes avant d’en arriver là. Il a acquis son premier condo pour 205 000 $ en 2004, qu’il a revendu cinq ans plus tard pour la somme de 323 000 $. « J’ai acheté au bon moment et au bon endroit », se félicite-t-il, après coup.

Cibler les bons quartiers et le bon immeuble

Mais voilà : tous les acheteurs de condo ne font pas nécessairement les bons choix quand vient le moment de s’installer en ville ou en banlieue.

D’où l’importance d’acheter dans des secteurs recherchés qui vont prendre de la valeur.

À cause de promoteurs qui ont « beaucoup trop construit » au cours des dernières années certains secteurs sont saturés et les prix fléchissent.

Dans ce contexte, l’achat d’une copropriété, dans un secteur où l’offre est surabondante, peut s’avérer un investissement négatif, du moins à court et à moyen terme.

Cela dit, la progression du marché du condo est « conditionnelle à la façon dont les propriétés sont gérées et entretenues ».

Il ne faut pas que l’achat devienne un achat à problèmes. Pour cela, l’acheteur doit s’assurer de la qualité de construction de l’immeuble et voir à ce que le fonds de prévoyance soit bien provisionné.

Donc, si on veut que son achat devienne rentable, il faut prendre le temps de trouver la bonne copropriété, dans le bon immeuble, et en fonction de son emplacement.

D’après : Vie de condo, dossier de Yvon Laprade, La Presse+, le 3 février 2018

Pour que l’achat d’une propriété ne tourne pas au cauchemar

Hausse des prix, surenchères, propriétés qui trouvent preneur en 24 heures. Par les temps qui courent, les acheteurs n’ont pas la vie facile ! Quand une offre d’achat est acceptée, l’inspection préachat devient primordiale.

Les acheteurs à la recherche de la propriété idéale à Montréal doivent composer avec les aléas d’un marché en ébullition. Ils sont souvent plusieurs à convoiter la même propriété.

Contrairement à ce que l’on pourrait s’imaginer, il est tout à fait possible de renégocier le prix d’achat à la suite d’une inspection préachat, même quand les vendeurs ont reçu d’autres offres. Dans certains cas, l’inspection révélera des problèmes si importants que la décision la plus sage sera de retirer ses billes.

Voici l’histoire de Marie-Ève, 35 ans, qui souhaitait troquer son duplex de Notre-Dame-de-Grâce contre un triplex dans Saint-Henri. Elle posséderait ainsi un immeuble plus grand et profiterait de l’occasion pour changer de quartier. L’aventure est devenue étourdissante.

L’offre de petits multilogements dans Saint-Henri s’est avérée très faible et la demande, très forte. Lorsqu’un triplex qui correspondait à ses critères est apparu sur le marché, elle n’était pas seule.

Il y avait six autres offres. Elle a visité un des logements en 15 minutes et sur les conseils de son courtier, elle a offert 55 000 $ de plus que le prix demandé. Son offre a été acceptée sans qu’elle n’ait vraiment eu le temps de peser le pour et le contre de sa décision.

Pendant l’inspection préachat, d’autres acheteurs potentiels viennent visiter. Marie-Ève est accompagnée d’un parent et d’un entrepreneur. Elle visite pour la première fois les logements aux étages.

L’inspecteur découvre que les briques et le mortier de la façade avant sont si mal en point qu’un remplacement complet serait préférable à des réparations. Le sous-sol a été excavé pour le rendre habitable, mais sous l’établi, il manque carrément une portion de fondation en sous-œuvre.

L’entrée d’eau arrive par l’immeuble voisin. Un seul chauffe-eau dessert les trois logements. Ces derniers sont propres, mais la moquette ( jusque dans les salles de bains ) est rebutante. Sur le toit, l’acheteuse constate de ses propres yeux l’usure d’une membrane d’asphalte et de gravier qui a probablement le même âge qu’elle.

Pour prendre une décision éclairée, sans pression, Marie-Ève a attendu son rapport d’inspection et l’a lu d’un bout à l’autre. « Quand tu as une offre acceptée sur une propriété que tu as visitée en 15 minutes, le rapport d’un inspecteur qui l’a examinée en deux ou trois heures devient indispensable », dit-elle.

Avec toutes les réparations, ça devenait un achat à 700 000 $ ( plutôt qu’à environ 550 000 $ ).

Elle n’a finalement pas acheté le triplex.

Quatre stratégies

Après l’inspection et la réception du rapport, l’acheteur doit d’abord se demander si les nouvelles informations qu’il détient sur l’état de la propriété font en sorte d’en diminuer la valeur à ses yeux. Si l’ampleur des travaux à réaliser est plus grande qu’il ne le croyait au moment de présenter son offre d’achat, alors quatre stratégies s’offrent à lui.

Chiffrer les travaux inattendus et présenter une nouvelle offre d’achat, à un prix revu à la baisse. Le vendeur devient alors libre d’accepter l’offre d’un autre acheteur. Si la baisse de prix est raisonnable, le vendeur pourrait préférer boucler la transaction avec le premier acheteur, pour ne pas avoir à reprendre l’inspection et se retrouver à devoir renégocier avec un autre acheteur.

Accepter l’état de la propriété sans renégocier le prix, afin de ne pas courir le risque que le vendeur se tourne vers un autre acheteur.

Demander au propriétaire de faire réaliser certains travaux correctifs d’ici à ce que la transaction soit conclue devant le notaire. Mais le vendeur voudra nécessairement payer le moins cher possible, ce qui peut nuire à la qualité des travaux.

Se retirer, en communiquant au vendeur les principaux problèmes découverts en inspection. Dans bien des cas, l’acheteur estime qu’il n’a tout simplement pas le goût d’avoir à composer avec ces problèmes, même si on lui accordait une réduction de prix.

D’après : Acheter, un rêve ou un cauchemar ? de André Dumont, La Presse+, le 10 février 2018

Rembourser son hypothèque plus rapidement. Bonne ou mauvaise idée ?

 

Afin de contrer la hausse des taux d’intérêt, certains propriétaires envisagent d’accélérer le remboursement de leurs hypothèques. Est-ce sage ?

Les raisons qui poussent à rembourser rapidement une hypothèque sont nombreuses. D’abord, certaines personnes à l’approche de la retraite veulent éliminer le plus possible leurs dettes. D’autres souhaitent simplement vivre le moins possible à crédit. Mais bien souvent, c’est la perspective de payer moins d’intérêts qui motive les propriétaires à accélérer leurs paiements.

Il existe deux manières d’accélérer le remboursement d’une hypothèque. D’abord, vous pouvez opter pour une période d’amortissement plus courte ; par exemple, 15 ans au lieu de 25 ans. L’autre méthode possible est de verser un paiement supplémentaire. Certains établissements le permettent une fois par année, ou encore au renouvellement de votre hypothèque. Le mieux est de s’en assurer avant de signer.

Quel est votre meilleur placement ?

Vous êtes tentés d’accélérer le remboursement de votre hypothèque ? Avant même d’entreprendre de telles démarches, posez-vous la question suivante : quel placement vous sera le plus profitable ? Serait-ce d’utiliser vos épargnes pour rembourser plus rapidement votre hypothèque, ou plutôt d’investir dans vos épargnes ?

Prenons un exemple pour illustrer la différence. Supposons une hypothèque pour laquelle vous empruntez 200 000 $ au taux de 3,5 %. Trois options s’offrent à vous :

  • D’abord, vous pouvez étaler votre prêt sur 25 ans. Ainsi, vos paiements mensuels sont de 998,54 $.
  • Plutôt que de rembourser votre prêt en 25 ans, vous choisissez de le faire en 15 ans. Vos mensualités se soldent donc à 1427,29 $ et vous économisez 42 649,80 $ en frais d’intérêt pour la durée totale de votre prêt (si votre taux d’intérêt demeure virtuellement à 3,5 %).
  • Dans le troisième scénario, vous optez pour un terme de 25 ans. Mais pendant les 15 premières années, vous versez dans un compte non enregistré les 428,75 $ que vous auriez utilisés pour accélérer le remboursement de votre hypothèque. Supposons que vos placements vous donnent un rendement de 5 % par année. Au bout de 15 ans, grâce à l’intérêt composé de vos cotisations, vous récoltez 114 006,14 $.

Toutefois, à moins de verser vos économies dans un compte enregistré libre d’impôt, vous devrez également prendre en considération votre taux d’imposition personnel, qui amputera vos gains.

Conseils

  • Avant d’accélérer le remboursement de votre hypothèque, évaluez les taux d’intérêt. Comparez les rendements de vos placements et faites des choix logiques. Un planificateur financier pourra vous guider dans la bonne direction.
  • Évaluez également vos objectifs financiers. Votre priorité devrait être de vous constituer un fond d’urgence suffisamment garni pour combler 6 mois de vos revenus. Tâchez de vous bâtir de l’épargne sur laquelle vous pourriez compter pour éventuellement rembourser votre hypothèque.
  • À l’approche de la retraite, assurez-vous d’avoir suffisamment de liquidités. Si vous versez tous vos revenus dans le remboursement de votre hypothèque, il pourrait être difficile de tirer ensuite un revenu de votre propriété.
D’après : Devrais-je me hâter à rembourser mon hypothèque ? de Ghylain Larochelle, Journal de Montréal, le 18 février 2018

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