Archives mensuelle: juillet 2019

Quand la marge hypothécaire se fait piège

Même si la popularité des marges de crédit hypothécaires a explosé depuis 15 ans, les Canadiens ne comprennent toujours pas les dangers de cet instrument de crédit.

Leur méconnaissance fait frémir quand on sait que plus de trois millions de Canadiens disposent d’une marge de crédit dont le solde moyen est d’environ 65 000 $. Si on exclut les hypothèques traditionnelles, les marges de crédit hypothécaires sont désormais la principale source d’endettement des ménages, représentant plus du double des dettes accumulées sur les cartes de crédit ou les prêts automobiles.

Malgré tout, la majorité des titulaires d’une marge hypothécaire ont obtenu une note inférieure à 50 % dans un test de connaissances préparé par l’Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC).

Bon d’accord, à peu près tout le monde sait que la marge hypothécaire est garantie par la valeur d’une résidence et qu’il s’agit d’une forme de crédit renouvelable qu’on peut rembourser progressivement et réutiliser au besoin, un peu comme une carte de crédit.

Mais là s’arrêtent les connaissances des propriétaires.

La moitié des titulaires de marge ne comprennent pas que leur limite de crédit augmente automatiquement au fur et à mesure qu’ils remboursent le prêt hypothécaire traditionnel qui est associé à leur marge. Ce mécanisme sournois est pourtant… capital.

À cause de ce jeu de vases communicants, certains propriétaires font leurs paiements hypothécaires d’un côté, mais de l’autre, ils puisent dans leur marge dont la limite augmente sans cesse. Au bout du compte, ils ne remboursent jamais leur emprunt total et sont condamnés à payer des intérêts éternellement.

Certains auront des problèmes à boucler leur budget si une hausse des taux d’intérêt survient. Déjà, la Banque du Canada a relevé son taux directeur de 125 points centésimaux (1,25 %) depuis 2017. Et ce n’est pas fini.

Or, la hausse du taux directeur se répercute immédiatement sur le taux préférentiel des banques et, par ricochet, sur le taux d’intérêt des marges. Ça, on le sait. Par contre, six détenteurs de marge de crédit sur sept ignorent que leur prêteur peut aussi augmenter le taux d’intérêt à sa discrétion, selon les modalités du prêt. Inquiétant, non ?

D’autre part, la majorité de ceux qui disposent d’une marge ne réalisent pas que le prêteur peut réduire leur marge de crédit en tout temps ou même leur demander de rembourser le prêt au complet d’un coup.

En effet, les marges hypothécaires sont des produits de crédit entièrement ouverts. Il s’agit de « prêts à demande » pouvant être rappelés par le prêteur à tout moment, même si aucune date d’échéance n’est fixée. Il vaut mieux lire son contrat attentivement si on ne veut pas avoir de mauvaise surprise.

Si les marges de crédit comportent de réels avantages pour ceux qui les utilisent à bon escient. Elles sont souples et abordables.

Leur taux d’intérêt est plus faible que celui d’un prêt à la consommation. Pas besoin de remplir de demande de financement, l’argent est disponible dès qu’on en a besoin. Et on peut rembourser la marge plus rapidement, sans avoir à payer de pénalités astronomiques comme lorsqu’on veut se débarrasser d’une hypothèque fermée avant le terme.

Mais pour les consommateurs qui manquent de discipline, les marges de crédit hypothécaires sont une invitation irrésistible à vivre au-dessus de ses moyens, en utilisant sans cesse sa maison comme guichet automatique, quitte à hypothéquer sa retraite.

L’enquête de l’ACFC démontre justement qu’un titulaire de marge sur cinq ( 19 % ) a emprunté davantage que ce qu’il avait prévu. Il faut dire que près de la moitié des marges servent à financer des rénovations. Et comme les rénos coûtent souvent plus cher qu’on pense, les extras se retrouvent à crédit.

Beaucoup de consommateurs se servent aussi de leur marge de crédit comme fonds d’urgence, se retrouvant alors dans le rouge dès qu’un imprévu survient. D’autres l’utilisent pour consolider des dettes, ce qui leur permet de réduire les intérêts… pourvu qu’ils n’utilisent pas la bouffée d’air pour emprunter de plus belle.

Mais certains consommateurs, en particulier les jeunes de 25 à 34 ans, puisent dans leur marge pour rembourser d’autres emprunts, comme leur carte de crédit. Payer des dettes avec d’autres dettes ? Voilà un cycle infernal qui risque de se terminer dans le bureau d’un syndic en insolvabilité.

Pour ne pas tomber dans le piège du surendettement, les propriétaires devraient plutôt avoir un plan de remboursement du capital de leur marge. Mais on est loin de ça. Plus d’un quart des détenteurs de marge ( 27 % ) paient uniquement les intérêts tous les mois ( ou presque ).

Pourtant, la plupart des propriétaires ( 61 % ) pensent être en mesure de rembourser leur marge au grand complet d’ici cinq ans. Comptent-ils sur un héritage ? Pensent-ils que l’argent va tomber du ciel ?

Vive la pensée magique !D’après : Dans les patates avec la marge hypothécaire par Stéphanie Grammond, La Presse+, le 15 janvier 2019

Un prêt du fédéral qui pourrait coûter cher

Le programme d’aide fédéral aux premiers acheteurs d’une propriété, qui entrera en vigueur le 2 septembre 2019, pourrait vous coûter plus cher que vous ne le croyez.

Ce nouvel incitatif permettra aux acheteurs d’une première maison de financer une partie de leur demeure auprès de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), jusqu’à concurrence de 5 % de la valeur d’une habitation déjà existante ou de 10 % d’une nouvelle construction.

Ceci sera offert aux acheteurs dont le revenu familial annuel est inférieur à 120 000 $ et qui disposent du montant minimal requis de la mise de fonds pour une hypothèque assurée.

Des économies mensuelles

L’incitatif aura pour effet immédiat d’abaisser les paiements mensuels d’hypothèque des premiers acheteurs et donc de favoriser l’accès à la propriété. Par exemple, une maison de 350 000 $ achetée avec mise de fonds minimale de 5 % par un premier acheteur pourrait représenter une économie de 86,33 $ à 186,10 $ par mois.

Sur toute la durée de l’hypothèque, c’est une épargne de plusieurs milliers de dollars.

Un prêt « sans intérêt »

Toutefois, cet incitatif n’est pas un cadeau, mais bien un prêt sans intérêt. Tôt ou tard, il faudra le rembourser. Éventuellement, soit à la revente de votre maison ou dans un délai maximal de 25 ans, la SCHL vous demandera de rembourser une somme modulée à l’augmentation ou à la baisse de la valeur de votre propriété.

Ainsi, si vous revendez votre maison au bout de 10 ans, vous aurez accumulé suffisamment d’équité pour rembourser la contribution de la SCHL. Mais si, 25 ans plus tard, vous êtes toujours propriétaire, on vous demandera de rembourser l’intégralité du prêt, ce qui pourrait coûter cher, en fonction de la plus-value annuelle. Si vous avez recours à cette aide gouvernementale, il faudra donc planifier son remboursement éventuel en conséquence.

Conseils

  • À considérer dans votre budget : si vous versez moins de 20 % en mise de fonds, il vous faudra payer une assurance prêt hypothécaire, ainsi que les taxes de vente. Ces taxes sont payables chez le notaire.
  • Dans vos calculs, si vous achetez une maison neuve, n’oubliez pas d’inclure les taxes de vente ( TPS et TVQ ). Toutefois, celles-ci pourraient vous être partiellement remboursées, selon certaines conditions.
  • Avec l’aide apportée par le gouvernement, il peut être tentant de s’endetter pour acquérir une maison plus grande que nécessaire. Toutefois, assurez-vous que votre budget sera en mesure d’absorber une hausse éventuelle des taux d’intérêt.

D’après : Un prêt du fédéral qui pourrait vous coûter plus cher que vous le pensez par Ghislain Larochelle , Journal de Montréal, le 25 juin 2019