Archives mensuelle: mai 2019

Vous êtes un premier acheteur ? Voici 7 règles à observer.

Le marché immobilier est en effervescence et le prix des propriétés explose. Cela crée une pression supplémentaire sur les premiers acheteurs – les 25-39 ans – qui ont avantage à bien faire leurs devoirs avant d’arrêter leur choix sur la maison, ou le condo, de leurs rêves. Voici ce que tout acheteur inexpérimenté devait considérer avant de se lancer.

Prendre le temps… mais pas trop !

On ne le répétera jamais assez souvent : il faut prendre le temps de réfléchir avant d’agir !  L’achat d’une maison ne doit pas se faire sous l’impulsion du moment. Il est vrai que le marché favorable aux vendeurs complique les démarches des premiers acheteurs qui doivent faire vite tout en faisant le bon choix.

Viser le moyen-long terme

Il est important de savoir, avant d’acheter, pendant combien d’années on prévoit vivre dans la propriété convoitée. On n’achète pas une maison dans le but de la revendre dans deux ans ! C’est une bonne chose d’avoir une perspective sur un horizon de cinq à dix ans. Il ne faut pas croire que l’immobilier, c’est toujours miraculeux, et qu’on va toujours nécessairement faire un coup d’argent à la revente. Il est vrai qu’à Montréal, le marché est en forte progression, mais en région, là où le bassin d’acheteurs est moins imposant, la réalité peut différer d’une région à l’autre.

Avoir le feu vert de son banquier !

Plusieurs dossiers d’acquisition ne passent pas l’étape du financement hypothécaire. C’est frustrant pour les acheteurs qui en sont à leur première expérience et c’est décevant pour les vendeurs qui voient une occasion de conclure une transaction avorter. D’où l’importance, voire la nécessité, de finaliser les démarches de préqualification auprès de son banquier, avec les documents en mains, avant même d’aller visiter des propriétés. On observe que les prêteurs hypothécaires semblent avoir resserré leurs critères envers les travailleurs autonomes, dont les revenus ne sont pas toujours garantis.

Respecter la règle du 33 %

Vaut mieux réduire sa mise de fonds lors d’une demande de prêt hypothécaire et se garder une marge de manœuvre pour éviter de se retrouver dans le pétrin ! Les jeunes clients devraient respecter la « règle du 33 % ». Le total des obligations hypothécaires ne doit pas dépasser 33 % du revenu brut. Bon nombre de jeunes acheteurs n’ont jamais tenu un marteau dans leurs mains et pour cette raisons, il vaut mieux acheter une maison clés en main plutôt qu’une propriété moins chère, mais qui exige d’importantes rénovations.

Se constituer un coussin pour les « au cas où »…

Au-delà de la mise de fonds et de tous les frais associés à l’achat d’une première propriété ( tondeuse, outils, etc. ), les jeunes acheteurs ont avantage à se constituer un coussin pour disposer d’une marge de manœuvre en cas d’imprévus. Ce coussin devrait représenter l’équivalent de six mois de mensualités hypothécaires. Il ne faut pas commettre l’erreur d’emprunter sur sa carte de crédit pour payer les dépenses courantes, et on sait qu’être propriétaire comporte des coûts. Des calculs sommaires permettent d’avancer qu’il en coûte de 5000 $ à 10 000 $ au cours de la première année d’installation dans la nouvelle propriété.

Ne pas avoir peur de poser des questions !

Avant d’acheter, et plus particulièrement si on est un premier acheteur et qu’on n’a pas d’expérience en matière immobilière, il ne faut pas avoir peur de poser des questions à son courtier. La maison semble parfaite après l’avoir visitée ? Pourquoi ne pas aller flâner dans le quartier pour vous familiariser avec le voisinage, le jour comme le soir ! À ce propos, il est recommandé de la visiter plus d’une fois avant de faire une offre d’achat. Mais d’abord et avant tout, il faut déterminer ses besoins. Veut-on une maison avec un garage ? Est-on prêt à acheter une reprise de finance ? Une maison sans garantie légale ?

Aller au-delà des photos !

Ce n’est pas trop que de consacrer quatre heures de son temps, chaque semaine, lorsqu’on amorce ses démarches pour devenir propriétaire pour la première fois. Il ne faut pas se contenter de regarder les innombrables photos sur internet ! Trop de jeunes acheteurs peuvent passer à côté d’une propriété qui pourrait leur convenir parce qu’ils se fient uniquement aux photos montrant les pièces de la propriété sous tous ses angles. Il faut se rendre sur place pour aller visiter les propriétés, c’est la seule et unique façon de se faire une idée précise. Et il peut arriver, au cours de ces visites, que les acheteurs enthousiastes découvrent qu’il y a une station-service pas trop loin de la maison, ou plus inquiétant encore : deux énormes chiens dans la cour du voisin !

D’après : Les 7 commandements du premier acheteur, par Yvon Laprade, La Presse+, le 28 avril 2019

Votre maison inondée : perte totale ?

Vous avez été inondé. Faudra-t-il reconstruire partiellement ou entièrement ?

La question de la perte totale en cas d’inondation n’est jamais simple, car l’eau est le sinistre le plus insidieux qui soit. Elle s’infiltre dans tous les interstices et entraîne odeurs, pourriture et contamination fongique.

Une fois que vous avez lancé l’opération assèchement, filmez ou prenez des photos de vos biens et de chacune des pièces inondées. Les évaluateurs de l’assureur et du gouvernement produiront éventuellement un rapport pour établir une indemnisation et un coût de reconstruction.

Mais ce coût n’a rien à voir avec la valeur marchande de la maison ni l’évaluation municipale.

En fait, il est déterminé en fonction du prix des matériaux et de la main-d’œuvre. Et ce coût varie selon la région.

Les assureurs disposent de plusieurs outils pour le calculer, et ils ne se fient pas seulement au nombre de pieds carrés par étage. Car il faut tenir compte des finis, qui varient grandement d’une propriété à l’autre, ainsi que de l’état de la maison.

Au cas par cas

Il n’y a aucune formule mathématique précise. Chaque cas est unique, même si tous vos voisins ont été inondés.

Après une inondation, il faut enlever tous les murs et leurs contenus pour mettre à nu la structure de la maison, jusqu’à un mètre au-dessus du niveau où l’eau s’est arrêtée. Il faut ensuite tout reconstruire.

Si l’eau a envahi le sous-sol, il faudra reconstruire depuis le solage jusqu’au plancher du rez-de-chaussée.

Si l’eau s’est infiltrée jusqu’au milieu du rez-de-chaussée, il faudra tout démolir jusqu’au plafond.

Évidemment, tous les biens doivent être remplacés.

Vaut-il alors la peine de lancer un chantier de rénovation de 200 000 $ pour une maison qui en vaut 300 000 $ ? Il serait peut-être approprié de raser et reconstruire à zéro.

Si possible, engagez un avocat ou un expert en sinistre indépendant, surtout si les dommages excèdent 30 000 $, suggèrent des sinistrés de 2017. « Les gens n’ont généralement pas idée de ce qui les attend. Surtout qu’ils ont le fardeau de la preuve. Dans tous mes dossiers, j’obtiens entre 22 % et 25 % de plus que ce que l’assureur est disposé à payer », explique Michel Deraspe, du cabinet Services aux assurés +. Vérifiez si l’expert en sinistre est inscrit au registre de l’AMF.

Conseils

  • En assurance habitation, une indemnisation couvrant une reconstruction en cas de perte totale s’applique en cas d’incendie, tempête de verglas, tornade ou tremblement de terre, selon le contrat et les avenants, mais pas en cas d’inondation. Cette couverture dépasse rarement 25 000 $ à 40 000 $, selon l’avenant. Et si vous habitez en zone à risque ( possibilité d’inondations 0 à 20 ans ), cette couverture est inexistante.
  • Vous aurez peut-être à financer les coûts de reconstruction, couverts ou non par l’assureur et le gouvernement, durant plusieurs mois ou années.
  • Le gouvernement offre une aide financière représentant 90 % des dommages admissibles jusqu’à un plafond de 200 000 $. Info : Site internet du Ministère de la Sécurité publique • 1-888-643-2433 • aide.financiere@msp.gouv.qc.ca
  • Gardez une copie de toutes vos factures.

D’après : Votre maison inondée est-elle une perte totale ? par Stéphane Desjardins, Le Journal de Montréal, le 1er mai 2019

Rénover au bon moment de l’année pour économiser

Vous avez un projet de rénovation en tête et vous souhaitez limiter les coûts ? Vous pourriez économiser sur vos travaux simplement en planifiant votre projet à un certain moment de l’année.

Le marché de la rénovation n’échappe pas à la loi de l’offre et de la demande, qui influence les prix, à la hausse ou à la baisse. Certaines périodes sont plus occupées que d’autres. Cela dépend de la nature des travaux que vous souhaitez réaliser. Il peut donc être économique de choisir la saison de vos travaux en conséquence.

L’été

La saison estivale est la période à laquelle les entrepreneurs reçoivent le plus d’appels. Puisque la demande y est la plus forte, les tarifs sont conséquemment plus élevés. L’été représente toutefois un bon moment pour entreprendre des travaux que vous pouvez réaliser vous-même, tels un projet de peinture ou la réfection de votre patio, si vous en avez les compétences.

L’automne et l’hiver

C’est lorsque le froid s’installe que les entrepreneurs sont le moins sollicités. Règle générale, leurs tarifs tendent également à baisser au cours de cette période.

Celà vaut également pour les matériaux de construction. Bien que des soldes soient annoncées à divers moments dans l’année, c’est généralement en hiver que les prix sont les plus intéressants. Toutefois, pour certains matériaux spécifiques, la livraison peut se faire attendre.

Aussi, lorsqu’il fait froid, les délais de construction sont à votre avantage. Disposant de plus de temps, votre entrepreneur réagira mieux aux imprévus, ce qui limite les risques d’erreurs et de travail bâclé. Les délais d’obtention de permis de construction sont également plus courts l’automne et l’hiver, puisque la demande est moins grande.

Le printemps

Lorsque le mercure remonte, la demande et les prix en font tout autant. Par contre, certains travaux gagneront à être exécutés au retour du beau temps, notamment des travaux de toiture. Vous n’économiserez pas nécessairement sur le coût de la main-d’œuvre, mais vous maximiserez vos chances que les bardeaux soient posés correctement, puisque leur installation est particulièrement sensible au froid et à la chaleur intense.

Conseils

  • Peu importe la saison, vous gagnerez à demander plusieurs soumissions auprès de différents entrepreneurs. Vous pourrez comparer les prix et les expertises, pour ensuite choisir le meilleur soumissionnaire qui n’est pas toujours le plus bas soumissionnaire.
  • Ceci est également vrai pour le prix des matériaux. Vous pourriez être surpris de la différence du prix de certains matériaux d’un magasin à l’autre.
  • Ouvrez l’œil : parfois, des fins de lot sont vendues pour une fraction du prix courant.
  • La plupart des gens profitent davantage de leur maison en plein été ( terrasse, piscine, barbecue ). Effectuer des rénovations lors de la saison froide permet donc de ne pas hypothéquer la saison estivale.

D’après : Rénover sa résidence au bon moment pour économiser par Ghislain Larochelle, Le Journal de Montréal, le 18 février 2019