Archives mensuelle: février 2019

Combien de pieds carrés au juste ?

Un pied carré, c’est un pied carré ! Mais quand vient le temps de déterminer la surface intérieure d’un immeuble, les choses peuvent se compliquer.

Trouver la superficie exacte d’une pièce n’est pas automatiquement chose facile, surtout quand vous le faites dans le but de vendre votre maison ou votre condo. En fait, c’est loin d’être une science exacte, même si en théorie quelques règles géométriques de base suffisent pour calculer une surface.

Vous pourriez demander à plusieurs personnes, et il est probable que chacune arrive à des superficies différentes. Une personne pourrait utiliser une méthode traditionnelle de prise de mesure ( ruban à mesurer ), alors qu’une autre pourrait s’en remettre à des outils plus technologiques, telle le laser.

Certains vont même y aller au pif quand il est difficile de mesurer une surface . Et les choses se compliquent davantage pour un espace irrégulier, comme une salle de bains.

En effet, souvent les petites pièces comme les salles de bains sont rarement prises en compte, et leurs dimensions ne sont tout simplement pas divulguées.

Quant aux pièces aux dimensions irrégulières, notamment celles où il y a des comptoirs ou des garde-robes, la précision des superficies est difficile à certifier.

Dans le résidentiel, on est loin des normes beaucoup plus précises utilisées dans l’immobilier commercial où l’on mesure de la peinture d’un mur jusqu’à celle du mur opposé.

Superficie erronée

Supposons le descriptif suivant d’une maison à vendre :

Grande superficie entièrement à aire ouverte. Plafond cathédrale de 12 pieds de hauteur surplombant un vaste salon de 322 pieds carrés !

Êtes-vous en mesure d’imaginer ce salon de 322 pieds carrés que vous n’avez jamais vu ? Essayez maintenant d’imaginer la disposition de vos meubles. Ce n’est pas toujours évident. La meilleure mesure, c’est votre ressenti lorsque vous visiterez l’endroit.

Imaginons maintenant que d’éventuels acheteurs de cette maison découvrent ( ou estiment ) que les superficies réelles diffèrent à la baisse de quelques pieds. Rien ne les empêche de se servir de cette découverte comme levier de négociation, par exemple pour faire baisser le prix de 20 000 $, d’où la pertinence pour le vendeur et son courtier d’ajouter à leurs dimensions la mention « irrégulier ».

Au-delà de la superficie

Que vous souhaitiez acheter ou vendre une maison ou un condo, il faut garder en tête que ce n’est pas uniquement la superficie d’une maison qui attire les acheteurs en premier ; il y a son emplacement, son prix, la disposition de ses pièces, le nombre de chambres, de salles de bains, le terrain, les espaces de stationnement, etc. Et plus important que tout : l’impression générale !

En fin de compte, au-delà des chiffres, l’important, au moment d’acheter une maison ou un condo, c’est de s’y sentir à l’aise.

Conseils

  • Si vous achetez une maison ou un condo, ne considérez pas nécessairement exacte la superficie déclarée.
  • Au moment d’une visite en vue d’un potentiel achat, rien ne vous empêche de mesurer certains espaces vous-même.

D’après : Bien calculer la superficie intérieure de votre maison de Ghislain Larochelle, Le Journal de Montréal, 3 septembre 2018

En situation d’offres multiples…

Vous recherchez une maison dans un secteur convoité quand tout à coup, la maison rêvée est enfin mise sur le marché. Puisque vous n’êtes probablement pas le seul acheteur à vouloir déposer une offre d’achat, voici quelques astuces qui vous permettrront de vous démarquer du lot.

Une situation de multioffre survient lorsqu’un vendeur reçoit plusieurs offres pour la même propriété, et ce, dans un court délai. Toutes les offres d’achat sont alors présentées en même temps au vendeur. Les courtiers impliqués dans la transaction ont l’obligation de divulguer chacune des promesses d’achat concurrentielles tout en maintenant leur confidentialité. Les acheteurs pourront alors, s’ils le désirent, avoir la possibilité de bonifier leur offre initiale.

Options du vendeur

Le vendeur dispose alors de plusieurs options, notamment : accepter une des promesses d’achat et refuser toutes les autres, faire une contre-proposition à un seul des acheteurs, accepter une des offres et faire une contre-proposition à un autre acheteur, en s’assurant de mettre cette dernière en deuxième rang ou encore refuser toutes les promesses d’achat. Le tout doit se faire selon les délais d’acceptation entendus sur les promesses d’achat, après quoi ces promesses deviennent nulles.

Faire briller son offre

L’acheteur qui dépose la proposition la plus intéressante est normalement celui dont l’offre sera acceptée. Bien que la tactique la plus commune soit d’offrir un prix élevé, d’autres dispositions permettent de faire en sorte que votre offre se démarque :

  • Inscrivez le moins de clauses et de conditions possible. Trop de clauses spéciales peuvent laisser entendre que votre financement pose problème.
  • Dans le même ordre d’idée, évitez les clauses créatives et farfelues, du genre : « Cette offre est conditionnelle à une visite avec mon patron. » Ou encore : « Cette offre est conditionnelle à l’entière satisfaction de ma mère. »
  • Assurez-vous d’avoir une lettre attestant votre pré-qualification auprès d’un prêteur hypothécaire. Sinon, il est probable que le vendeur ne souhaite pas prendre de risque inutile avec vous.
  • Fournissez une preuve de possession des liquidités nécessaires à la mise de fonds.
  • Vous pouvez aussi joindre à votre offre une lettre expliquant vos motivations à vouloir acquérir cette propriété. Parfois, c’est le facteur affectif qui fait pencher la balance en faveur de tel ou tel acheteur.
  • Si vous souhaitez vous porter acquéreur d’un immeuble à revenus et que vous possédez déjà d’autres immeubles, démontrez votre sérieux en envoyant un aperçu des autres projets que vous avez déjà réalisés. Cela démontrera que vous avez la ferme intention d’accompagner le vendeur jusque chez le notaire.

CONSEILS

  • Peu importe votre désir d’obtenir une maison donnée, la clause de l’inspection préachat est incontournable. Autrement, vous pourriez vous retrouver avec de coûteuses rénovations qui atténueront considérablement la joie d’avoir déniché votre maison de rêve.
  • Avant de déposer des offres d’achat, tâchez d’obtenir une pré-approbation pour votre financement. C’est essentiel, puisque cela démontrera votre sérieux au vendeur.
  • Parfois, l’émotion l’emporte sur la raison. Avant de faire une offre d’achat, assurez-vous de bien lire la fiche descriptive de la maison, et de visiter l’endroit.
  • Si vous vous faites accompagner par un courtier immobilier dans le processus, celui-ci pourra vous conseiller à chacune des étapes de la transaction. Le courtier doit respecter des devoirs et obligations en vertu de la Loi sur le courtage immobilier : il est notamment tenu de promouvoir vos intérêts et de protéger vos droits.

D’après : Gagner la bataille de la contre-offre pour acheter une maison de Ghislain Larochelle, Le Journal de Montréal, le 17 décembre 2018

Hypothèque et nouvel emploi

Est-ce une bonne idée de renouveler ou de souscrire à une hypothèque alors qu’on a un nouvel emploi ?

La vie est truffée d’aléas souvent imprévisibles.

Quelques exemples… Contre toute attente, votre patron vous remercie, et vous devez trouver du nouveau travail. Ou encore, vous trouvez enfin l’emploi de vos rêves, et par conséquent vous quittez votre poste actuel pour accepter ce nouvel emploi. Or, nouvel emploi, signifie fort probablement période d’essai. Celle-ci s’étale généralement sur quelques mois.

L’ennui, c’est que vous projetez de faire une demande de financement hypothécaire dans les jours qui suivent. La banque verra-t-elle en vous un bon candidat ?

La banque n’aime pas l’incertitude.

Deux éléments motivent les institutions financières à vous prêter de l’argent.

Il s’agit d’abord de votre capacité à rembourser le montant prêté, mais surtout de votre capacité à payer les intérêts qui vous seront facturés.

Ainsi, aux yeux de votre banquier, le candidat parfait ne sera pas celui qui gagne le plus d’argent, mais plutôt celui qui présente le profil le moins risqué possible.

Malheureusement, rien ne garantit que vous conserverez votre nouvel emploi pendant votre période d’essai. Vous pouvez tout de même demander à votre employeur une lettre confirmant que vous êtes bel et bien à son emploi. Mais si votre lettre fait état de votre statut d’employé en période d’essai, votre approbation hypothécaire sera conditionnelle à ce que cette période d’essai soit terminée avant de signer chez le notaire.

Quant au renouvellement hypothécaire, le processus se fait généralement sans devoir fournir de preuve de revenus. Toutefois, la perte d’un emploi prive d’un pouvoir de négociation. Il sera plus difficile de changer d’institution financière, ou encore d’emprunter un plus gros montant.

Au-delà de la banque : le vendeur

L’autre personne que vous devez convaincre de votre capacité d’achat, c’est le vendeur.

Supposons que malgré les contraintes, vous changiez d’emploi et réussissiez à obtenir une hypothèque. Ce financement sera donc conditionnel à l’obtention d’un statut d’employé permanentent, avant la signature chez le notaire.

Vous trouvez une propriété à vendre qui vous enchante et vous déposez une offre d’achat, avec une clause stipulant que votre financement est conditionnel.

À moins que vous ne soyez le seul candidat dans les parages, il y a de fortes chances que le vendeur reçoive d’autres offres. Le cas échéant, il pourrait vous demander de lever toutes les conditions de votre achat dans un délai de 72 heures, ce qui comprend l’inspection et votre financement. Au delà de ce délai, il pourra choisir de vendre sa propriété à un acheteur dont le financement est entièrement approuvé et libre de toute contrainte reliée à l’emploi.

Conseils

  • Le meilleur moment pour contracter une hypothèque est dans une période de stabilité financière.
  • Dans l’éventualité d’une mise à pied, il est essentiel de prévoir un fond d’urgence. Celui-ci doit être minimalement suffisant pour couvrir trois mois de revenus, idéalement six mois.
  • Pour éviter les surprises, négociez à l’avance votre hypothèque et obtenez une pré-approbation hypothécaire.

D’après : Hypothèque et nouvel emploi : un mauvais mélange de Ghislain Larochelle, Le Journal de Montréal, 12 août 2018