Archives mensuelle: octobre 2018

Nouveau casse-tête pour les propriétaires de condos

Les syndicats de copropriétés doivent désormais tenir un registre des améliorations apportées aux parties privatives de leurs immeubles. Gros problèmes en vue.

Les nouvelles règles vont entraîner tout un lot de surprises pour les syndicats et gestionnaires d’immeubles de condos. Elles prévoient notamment que le syndicat doit tenir un registre des améliorations apportées aux parties privatives.

Vous avez bien lu : dès qu’un copropriétaire rénove ou améliore son espace privé ( ou son unité ), le syndicat doit en connaître les détails, soit la nature et la valeur des travaux.

La vaste majorité des syndicats ( plus de 80 %, selon certaines sources ) ne disposent pas d’un tel registre. Pourtant, la plupart des déclarations d’immeubles en copropriété prévoient déjà qu’un copropriétaire qui rénove son unité doit en avertir son syndicat.

Règlement

Le nouveau règlement ne doit pas juste intéresser les experts : tous les propriétaires de copropriétés devraient le connaître, car il influera sur la valeur de votre unité à la revente ainsi que sur la couverture d’assurance de l’immeuble et de l’unité ( donc, son coût ).

Car la nouvelle règle précise qu’à défaut d’un tel registre, c’est la valeur de l’unité au moment de la livraison de l’immeuble qui est reconnue. Si vous avez remplacé les armoires de mélamine pour du thermoplastique, le comptoir de stratifié pour du granite, ou changé les planchers pour du bois exotique, la valeur de ces travaux ne sera pas reconnue en cas de sinistre ou, peut-être, de revente. Même si vos améliorations ont coûté 100 000 $.

En cas de sinistre

Admettons qu’un dégât d’eau survient dans votre immeuble et qu’il faille rénover votre condo, en tout ou en partie. Quelle est sa valeur avant sinistre ? Sans registre, l’assureur ne tiendra compte que de celle des finis originaux… à la construction de l’immeuble.

Le syndicat de copropriété a donc désormais l’obligation de définir exactement la valeur d’un appartement standard d’origine, ainsi que les améliorations apportées au fil des ans. Ça peut se compliquer si les copropriétaires ou leur syndicat n’ont conservé aucun document ou facture. Ou si un promoteur a converti en condos un ancien bâtiment industriel, mais les a livrés sans les finis. Si ces condos sont revendus, l’acheteur n’a aucune idée de la valeur originale et de celle des améliorations apportées à son unité. En cas de sinistre, l’opinion des experts en sinistre du syndicat et celui des copropriétaires pourraient diverger grandement. Qui aura raison ?

Le problème peut être particulièrement grave dans les immeubles de deux à huit copropriétés, où les gestionnaires sont souvent bénévoles et les documents souvent mal conservés.

Conseils

  • Conservez et transmettez systématiquement à votre syndicat toutes les factures de rénovation de votre unité.
  • Syndicats et acheteurs devraient toujours obtenir les documents promotionnels du promoteur, qui décrivent clairement les finis et les plans de chaque unité.
  • Les acheteurs doivent demander au syndicat s’il existe un registre des améliorations aux parties privatives.
  • Un expert, Me Yves Joli-Cœur, donne un cours sur le sujet (info : condolegal.com)

 

D’après : Un nouveau casse-tête pour les propriétaires de condos de Stéphane Desjardins, Le Journal de Montréal, 22 août 2018

Les risques de faire pousser du pot à la maison

Même si Ottawa a légalisé la consommation de cannabis récréatif et autorisé sa culture jusqu’à quatre plants à la maison, Québec a interdit ce genre de jardinage amateur. Peu importe son illégalité, il y a toujours eu des gens qui l’ont fait et ça va certainement continuer.

Or, sur fond de légalisation pilotée par le gouvernement fédéral, l’Institut canadien des évaluateurs ( ICE ) s’inquiète des effets d’une telle culture sur l’état des propriétés au pays. « Quatre plants, ça paraît peu, mais dans certaines circonstances, il est possible de créer des conditions d’humidité inacceptables pour la structure d’une propriété », explique un porte-parole de l’ICE.

Cela pourrait favoriser l’éclosion de moisissures, un des pires problèmes résidentiels, qui nécessite souvent une semi-démolition ou de coûteuses rénovations.

Cependant, la probabilité que la culture de quelques plants seulement cause un dommage est extrêmement faible par rapport aux cultures importantes du crime organisé, qui causent des dommages bien réels.

Caché ou non ?

Et si un inspecteur trouvait des plants dans une maison, dans le cadre de son travail ? L’ICE a demandé un avis au Commissaire à la protection de la vie privée du Canada : selon ce dernier, s’il y a dommage, il doit le mentionner sans évoquer la culture elle-même.

Le président de l’Ordre des évaluateurs agréés diverge de cette position. Selon lui, si la cause est indéniable, l’inspecteur doit mentionner la culture de cannabis dans son rapport.

Par contre, une maison qui a un historique de culture de cannabis n’est pas nécessairement considérée comme viciée. Il faudra que des dommages significatifs soient constatés par l’inspecteur pour déclarer un vice caché.

À noter : les vendeurs qui engagent un agent d’immeuble doivent obligatoirement déclarer qu’il y a eu culture hydroponique de pot à large échelle, au même titre qu’un suicide ou un meurtre. Cette obligation ne s’applique pas aux vendeurs sans agent d’immeuble ni à ceux qui ne cultivent que quelques plants.

Conseils

Le contrat d’assurance en habitation ne prévoit pas d’exclusion pour la culture artisanale du cannabis. Donc, pas besoin d’avertir son assureur.

Par contre, le Code civil prévoit que l’assuré doit transmettre à son assureur toute information susceptible d’évaluer le risque. Si votre logement ou maison a abrité une culture à grande échelle, votre assureur doit le savoir ( et il enverra peut-être un inspecteur ), que vous soyez propriétaire ou locataire.

Avec la nouvelle loi québécoise, les propriétaires peuvent envoyer un avis de réouverture de bail leur permettant d’interdire la consommation de cannabis dans leur logement.

Les propriétaires sont normalement tenus d’avertir leur assureur que certains locataires cultivent ou consomment du cannabis dans leur logement. Ne pas le faire est considéré comme de l’aveuglement volontaire, selon un jugement récent. En cas de sinistre, comme un incendie relié à cette culture, l’assureur pourrait refuser d’indemniser le propriétaire.

D’après : Faire pousser du pot à la maison comporte des risques de Stéphane Desjardins, Le Journal de Montréal, 11 octobre 2018