Archives mensuelle: août 2018

Quelle mise de fonds pour l’achat d’un immeuble à revenu ?

Pour l’investisseur immobilier, le pourcentage de la mise de fonds à l’achat d’un immeuble aura une incidence majeure sur la suite des choses.

Supposons que vous êtes investisseur immobilier et que vous êtes en quête d’un nouvel immeuble à acquérir. Vous avez deux désirs : d’une part, vous désirez trouver l’immeuble le plus rentable possible. De l’autre, vous souhaitez investir le moins d’argent possible pour en faire l’acquisition.

Autrement dit, vous voulez verser la plus petite mise de fonds possible, puisque de cette façon vous maximiserez votre capacité à devenir propriétaire d’immeubles additionnels, au moment opportun.

Ce qu’il faut savoir, c’est que le montant minimum requis pour la mise de fonds varie selon le type d’immeuble et selon la situation de son propriétaire. Voyons les deux cas de figure possibles, soit ceux de l’investisseur occupant et de l’investisseur non occupant.

L’investisseur occupant

L’investisseur occupant achète un immeuble locatif pour s’y loger. Pour les immeubles de trois et quatre logements, il est possible de devenir propriétaire occupant moyennant une mise de fonds représentant aussi peu que 10 % de la valeur d’acquisition. Le même acheteur qui choisirait de ne pas occuper son immeuble de trois ou quatre logements devrait verser une mise de fonds de 15 %, avec une assurance prêt hypothécaire SCHL, ou de 20 % en financement régulier.

Dans une perspective d’enrichissement, il est tout à fait logique de verser la plus petite mise de fonds possible, soit 10 %. Vous pourriez ainsi conserver un maximum de fonds pour acquérir, plus tard, un autre immeuble, puis un autre et ainsi de suite. Il ne faut pas oublier qu’en immobilier locatif, les loyers contribuent à payer l’hypothèque !

L’investisseur non occupant

L’investisseur non occupant achète un immeuble comme il achèterait des actions à la bourse. L’objectif est avant tout d’accroître son capital.

Pour les immeubles de cinq logements et plus, la mise de fonds exigée est de 25 %, peu importe que le propriétaire habite ou non l’immeuble. Mais cette mise de fonds peut être influencée par la nature de l’édifice. Par exemple, dans le cas d’une maison de chambres ou d’un terrain, les institutions bancaires peuvent demander jusqu’à 50 % du prix d’achat.

Quant aux immeubles commerciaux, les exigences ne sont pas aussi bien définies. Les institutions financières évalueront d’une part la situation financière de l’emprunteur et de l’autre la viabilité financière de son projet d’investissement. C’est bien sage de leur part, puisqu’il s’agit là des deux principaux facteurs sur lesquels il faut se pencher avant d’investir.

Quelques conseils

  • Plus votre mise de fonds est importante, plus vous économisez en frais d’intérêt. À l’inverse, moins votre mise de fonds est élevée, plus vous maximisez votre potentiel d’achat. L’astuce est de trouver votre juste milieu.
  • Acheter un immeuble locatif revient à acheter une entreprise. La gestion doit donc se faire en conséquence.
  • Pour connaître le succès en investissement immobilier, il faut avant toute chose faire de bons calculs de rentabilité.
  • Outre la banque, plusieurs méthodes de financement alternatif existent : partenariat, balance de vente, prêteur privé…
D’après : Quelle mise de fonds pour s’enrichir en immobilier ? de Ghislain Larochelle, Le Journal de Montréal, 22 juillet 2018

Location avec option d’achat : une bonne idée ?

Avec le resserrement des règles hypothécaires et une hausse des taux d’intérêt à l’horizon, la location avec option d’achat risque de prendre de l’ampleur.

Bien que cela puisse représenter une façon d’accéder à la propriété, il est important de savoir dans quoi l’on s’embarque.

Qu’est-ce que la location avec option d’achat ?

Un contrat de location avec option d’achat est une entente selon laquelle un propriétaire-vendeur offre la possibilité à un locataire-acquéreur d’acheter la propriété qu’il loue à une date ultérieure pour un prix prédéterminé. Dans la majorité des cas, la période de location nécessaire pour que le locataire puisse exercer son option d’achat est d’une durée de 1 à 3 ans.

Les ententes diffèrent l’une de l’autre, mais souvent, le locataire devra agir en propriétaire. L’entretien et les réparations seront donc sous sa responsabilité.

Le locataire-acquéreur effectuera un dépôt au propriétaire couvrant une partie de la mise de fonds qui servira lors du transfert de propriété. Cette somme sera perdue si la transaction ne se réalise pas.

Le loyer sera majoré afin de couvrir des frais comme les taxes scolaires et municipales, les assurances de responsabilité du propriétaire ainsi que son profit. Une somme additionnelle pourrait être ajoutée pour aller vers la mise de fonds.

Les locataires-acquéreurs sont généralement dans une des situations suivantes :

  • Une personne ne pouvant se qualifier pour un emprunt hypothécaire en raison de sa situation financière. Cela peut inclure un individu nouvellement travailleur autonome, un nouvel arrivant ou toute personne dont le dossier de crédit ne répond pas aux exigences.
  • Une personne qui n’a pas accumulé l’entièreté de la mise de fonds nécessaire.
  • Un dernier recours pour le propriétaire traversant une période d’instabilité financière l’empêchant de renouveler son prêt ou de remplir ses obligations hypothécaires. En vendant sa propriété avec option de rachat, il pourra ainsi la conserver le temps de stabiliser sa situation.
  • Il arrive également qu’une personne choisisse la location avec option d’achat afin de déterminer si la propriété en vaut le coup et pour se protéger d’éventuels vices cachés.

On distingue principalement trois types de propriétaires-vendeurs :

  • Un promoteur immobilier loue des condos ou des maisons neuves avec option d’achat. Ce modèle d’affaires permet au promoteur de ne pas se retrouver avec des unités vides.
  • Un investisseur agit en intermédiaire en achetant une propriété pour la louer avec option d’achat. La plupart du temps, c’est avec eux que les propriétaires en difficulté vont faire affaire.
  • Un particulier dont la maison est sur le marché, mais ne trouve pas preneur ou qui pour une raison quelconque veut repousser la vente à plus tard tout en recevant des revenus de loyer du futur acquéreur.

Quelques mises en garde

Certaines ententes prévoient que le loyer soit majoré d’une somme supplémentaire qui ira vers l’accumulation de la mise de fonds. Si le locataire n’exerce pas son option d’achat, cette somme sera perdue.

Pour le propriétaire en difficulté, il est impératif d’évaluer toutes ses options de refinancement. Avant d’appeler une agence spécialisée en location avec option d’achat, il est préférable de consulter un courtier hypothécaire.

Une recherche rapide sur le web permet de trouver plusieurs investisseurs et agences offrant ce service. Il est hautement recommandé d’obtenir des références et l’avis d’un professionnel indépendant avant de signer l’entente.

Rappelons aussi que les règles hypothécaires ont pour objectif d’éviter que des acheteurs se placent dans des situations trop à risque.

Conséquemment, si vous ne pouvez pas vous qualifier pour un emprunt ou si vous n’avez pas accumulé une mise de fonds suffisante, peut-être vaudrait-il mieux patienter et mettre en pratique des habitudes budgétaires qui vous donneront éventuellement les moyens d’acheter.

Cela dit, puisque les critères varient d’un prêteur à l’autre, le fait de ne pas vous qualifier auprès d’une institution ne signifie pas qu’on ne pourrait pas accepter votre demande ailleurs. La meilleure façon d’évaluer toutes vos options demeure de contacter un courtier hypothécaire qui pourra magasiner pour vous et trouver le financement qui vous convient.

D’après : Louer pour acheter : une option viable pour devenir proprio ? de Mickael Deshais, Journal de Montréal, le 12 mars 2018.