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Cinq fausses croyances sur les hypothèques partent en fumée

Plusieurs légendes ont cours sur le financement hypothécaire. S’appuyant sur de fausses croyances, plusieurs éventuels acheteurs perdent leur temps et leur argent. En voici cinq.

1. La « préqualification » garantit le prêt

Un des mythes le plus répandu concerne ce qu’on appelle la « préqualification ». Plusieurs croient à tort qu’une «  préqualification » en cinq minutes sur internet, leur assure un financement. Erreur ! Bien des couples déchantent après s’être fait refuser l’hypothèque nécessaire à l’achat de la maison pour laquelle ils ont craqué.

Cette étape, plus proche du marketing, sert à atti­rer les clients en leur donnant une vague idée des prêts et des taux qu’ils pourraient éventuellement obtenir. Pour recevoir des garanties, il faut plutôt demander une préautorisation, un processus beaucoup plus rigoureux.

2. La cote ouvre les portes

Après avoir obtenu une bonne cote de crédit de la part d’Equifax ou de TransUnion, on imagine que les portes du marché immobilier vont s’ouvrir comme par magie. Pas sûr… La note que nous fournissent ces agences n’est pas la même qu’elles communiquent aux prêteurs. Et ces derniers ne financent pas les acheteurs uniquement sur la base de leur cote de crédit. Ils prennent en compte les sources de revenu et les habitudes d’épargne, entre autres.

Variation sur le même thème ; le dossier d’un acheteur est impeccable, mais la banque refuse de lui accorder un prêt parce que la propriété, achetée au-dessus de sa valeur marchande, a un historique à prpblème. Par exemple, les prêteurs redoutent particulièrement les maisons qui ont servi à la culture du « pot ».

3. Fini les prêts amortis sur 30 ans

Le gouvernement fédéral a plafonné à 25 ans l’amortissement des prêts assurés. Toutefois, un acheteur n’est pas obligé de faire assurer son prêt s’il avance une mise de fonds de 20 %. Il pourra alors obtenir une hypothèque amortie sur 30 ans.

4. L’impossible achat d’un chalet avec une mise de fonds de 5 %

On vient de le dire : avec moins de 20 % de mise de fonds, l’assurance hypothécaire est obligatoire. Lorsqu’on a déjà eu recours à un prêt assuré pour l’achat de sa maison principale, on croit à tort qu’il est impossible de faire assurer un autre prêt pour acheter une résidence secondaire.

C’est effectivement le cas si l’on se limite à la SCHL. Toutefois, rien n’empêche un acheteur de se tourner vers Genworth et Canada Guaranty, deux assureurs privés, pour l’hypothèque du chalet.

5. Heureux ceux qui remboursent…

La concurrence est moins féroce sur le marché des prêts qui sont à quelques années de leur échéance. En effet, de nombreux prêteurs ne s’intéressent pas au marché des hypothèques dont la période d’amortissement est de moins de 10 ans; c’est moins payant. Moins de concurrence, de moins bonnes affaires pour les consommateurs.

D’après : Cinq mythes touchant les hypothèques par Daniel Germain, Le Journal de Montréal,le 13 décembre 2019

Est-il possible d’acheter une maison malgré un mauvais dossier de crédit ?

Un mauvais crédit peut mettre sur la glace votre rêve d’acheter une maison. Heureusement, il existe des solutions. Voici cinq astuces qui pourraient vous permettre d’acheter une maison malgré un dossier de crédit mal en point.

1 Soumettre votre dossier à plusieurs banques

Bien que leurs critères soient semblables, les banques ne partagent pas exactement les mêmes critères d’acceptation. Si votre dossier est à un cheveu d’être accepté par la banque A, peut-être le sera-t-il par la banque B. Un courtier hypothécaire pourra vous aider à présenter votre dossier à plusieurs prêteurs, puis à dénicher la meilleure offre.

2 Améliorer votre crédit

Pour être en mesure d’améliorer votre crédit, vous devez d’abord connaître votre cote ( pointage ) de crédit. Ce pointage peut osciller entre 300 et 900. Les deux agences qui vous permettront de le connaître sont Équifax et TransUnion. Ce service vous coûtera plus ou moins 25 $.

Vous obtiendrez un prêt hypothécaire si votre score est minimalement de 650 et idéalement au-dessus de 700. Pour améliorer votre score, il faut : payer vos soldes à temps, ne pas surutiliser votre crédit disponible, éviter les demandes de crédit inutiles et varier vos emprunts. Aussi, un long historique de crédit est un atout.

3 Faire appel à un prêteur privé

Les taux d’intérêt des prêteurs privés sont bien supérieurs à ceux des banques. On parle de taux qui oscillent entre 10 % et 18 %, à comparer à des taux de 3 % à 5 % actuellement pour les banques.

Toutefois, il s’agit d’une méthode facile et plus rapide pour financer une maison, puisque les prêteurs privés sont plus flexibles dans leurs critères d’acceptation.

L’idéal est d’employer cette stratégie temporairement. Par exemple, vous pourriez financer votre maison avec un prêt privé la première année, le temps de redresser votre dossier de crédit, pour ensuite transférer votre hypothèque à une banque conventionnelle.

4 Emprunter d’un proche

L’avantage d’emprunter de l’argent à un proche est que cet emprunt est normalement soumis à un taux d’intérêt moindre que ceux des prêteurs privés. Aussi, c’est une manière pour votre proche de vous aider tout en faisant fructifier son argent. L’astuce est de viser un partenariat de type « gagnant-gagnant ». Il n’est pas recommandé d’opter pour un prêt à 0 %. Pour celui qui avance les fonds, il est préférable soit de donner de l’argent ( faire un don d’équité ), soit de le prêter à un taux raisonnable.

5 Utiliser la location-achat

La location-achat permet au futur acheteur d’une maison d’obtenir le droit de la louer quelque temps avant d’en devenir officiellement propriétaire. Ce type d’entente est scellé par un contrat qui détermine la période de location ( normalement 1 à 3 ans ), le loyer, le dépôt de garantie ( entre 5 % et 10 % de la valeur de la propriété ), ainsi que le prix auquel sera vendue la propriété au terme de l’entente.

Conseils

  • Pour éviter les surprises et les déceptions, il est important d’obtenir une préapprobation hypothécaire avant de visiter des maisons et de déposer des offres d’achat.
  • Emprunter de l’argent à 0 % d’intérêt de vos proches peut être tentant. Toutefois, évitez de ne rien donner en retour, même si l’argent est prêté par votre mère. D’une part, un taux d’intérêt vous encouragera à rembourser dans les délais convenus et d’une autre part, il encouragera votre proche à éventuellement vous prêter à nouveau de l’argent si vous en avez besoin.

D’après : Peut-on acheter une maison avec un mauvais dossier de crédit ? par Ghislain Larochelle, Le Journal de Montréal,le 21 octobre 2019

Mentir pour obtenir un prêt hypothécaire porte à conséquences

Selon un sondage publié par Equifax en septembre dernier, 23 % des millénariaux ( et plus globalement 12 % des Canadiens) seraient prêts à mentir sur leurs revenus afin d’obtenir un plus gros prêt hypothécaire.

Toutefois, le sondage ne dit pas si ces personnes seraient prêtes à vivre avec les conséquences que ce geste peut entraîner, autant sur le plan des finances personnelles que sur le plan individuel.

D’un point de vue légal, il n’y a pas d’ambiguïté : le fait de mentir sur ses revenus dans le but d’obtenir un plus gros prêt hypothécaire est considéré comme une fraude. La personne qui fait ce genre de fausse déclaration pourrait s’exposer à des poursuites criminelles.

Mettre ses finances à risque

Si la banque impose une limite selon le revenu, c’est parce qu’au-delà de ce seuil, elle estime trop important le risque de ne jamais revoir l’argent prêté. Pour l’emprunteur, ce seuil limite ne constitue pas un idéal à atteindre, mais plutôt un seuil à ne pas dépasser. Il vaut souvent mieux contracter un plus petit prêt hypothécaire afin de se garder une marge de manœuvre financière.

Il faut savoir qu’en cas de défaut de paiement, l’emprunteur demeure responsable de sa dette. Éventuellement, la banque pourrait saisir la maison. Et un emprunteur endetté au maximum qui aurait opté pour un taux hypothécaire variable serait encore plus à risque que celui qui aurait opté pour un taux fixe.

De plus, un défaut de paiement nuit à la cote de crédit ce qui peut affecter toutes les demandes ultérieures de prêt. Et quand on sait que selon le sondage cité plus haut, 60 % des Canadiens ne vérifient pas leur cote de crédit avant de contacter un prêteur, c’est signe qu’il faille en parler.

Des options moins risquées

Pour obtenir une maison plus grande ( et plus chère ) que ce que permet la banque, il existe des options beaucoup moins risquées que de mentir sur vos revenus. Par exemple, un parent pourrait vous faire un don ou vous léguer un héritage à l’avance. Une autre option serait d’utiliser l’équité de la maison d’un parent. Souvent, il suffit de demander. Le pire qu’il puisse vous arriver est de vous faire dire non. Autre option : si vous possédez un autre immeuble ( par exemple, un chalet ), vous pourriez le mettre en garantie collatérale sur un deuxième prêt hypothécaire. Enfin, la location-achat pourrait également être une option temporaire, le temps que votre situation financière s’améliore.

Conseils

  • Soyez toujours honnête dans une demande de prêt hypothécaire.
  • Contentez-vous d’une maison et d’un prêt hypothécaire qui correspondent à vos besoins. Ne visez pas systématiquement le maximum accordé par la banque.
  • Faire une fausse déclaration pour obtenir un prêt hypothécaire n’est pas payant à long terme.
  • Demandez de l’aide à votre famille. Il y a souvent moyen d’obtenir de l’aide avantageuse pour le financement d’une maison.

D’après : Les conséquences de mentir pour obtenir un prêt hypothécaire par Ghislain Larochelle, Le Journal de Montréal,le 12 septembre 2019

Avant d’acheter un plex… 10 conseils

Investir à la Bourse n’est pas votre truc, mais acheter un plex vous fait rêver ? Sachez que devenir ce type d’entrepreneur peut s’avérer plus complexe que d’acheter des certificats de placement garanti. Avant de vous lancer dans cette aventure, voici 10 choses à savoir.

1. Gestionnaire de relations humaines

Soyez prêts à devenir de véritables gestionnaires de relations humaines. S’il y a des locataires qui sont en guerre les uns contre les autres, on ne peut pas leur dire de régler ça entre eux. Le propriétaire a l’obligation de faire en sorte que tout le monde vive paisiblement dans l’immeuble.

S’il y a des locataires autonomes, d’autres qui appellent à 3 heures du matin pour qu’on vienne sur-le-champ déboucher leur toilette.

Les locataires sont des clients, et certains sont plus exigeants. Et parmi les propriétaires, il y a des gens intransigeants qui ont de la difficulté à négocier, qui s’emportent facilement, qui gèrent mal leurs émotions. Mais ça s’apprend et ça se développe.

Un sondage de la CORPIQ rassure cependant les propriétaires; 93 % des locataires y affirment avoir une bonne ou une très bonne relation avec leur propriétaire.

2. Poser les bonnes questions à tous les locataires

Vous visitez l’immeuble rapidement en ne vous informant que sur le prix des loyers ? Vous risquez de faire des cauchemars plus tard. Il est suggéré de rencontrer tous les locataires et de leur poser des questions simples : Comment ça fonctionne ici ? Est-ce que vos relations avec le propriétaire et les voisins sont bonnes ? Avez-vous eu des problèmes ces dernières années ? De bruit, de chauffage, de dégâts d’eau, de moisissures ? Au lieu de poursuivre l’ancien propriétaire après l’achat, vous pourrez soit renégocier ou ne pas acheter l’immeuble selon les réponses reçues à vos questions.

3. Visite complète et inspection obligatoire

L’inspection est essentielle pour évaluer les dépenses à court et  moyen terme qu’exigera l’immeuble. Sur papier, le rendement est peut-être beau, mais s’il y a de l’amiante, des problèmes de fondations, de l’infiltration d’eau, des moisissures et que l’on doive réaliser des travaux, ça va coûter beaucoup plus cher.

Souvent, on veut aller trop vite; on se dit que ce n’est pas grave; que l’on a visité le rez-de-chaussée que l’on veut habiter… Mais la visite de tous les logements est nécerssaire pour savoir s’il y a des travaux à faire. Ça donne aussi une idée de qui habite le logement et comment il l’entretient. Méfiez-vous des propriétaires qui multiplient les raisons pour éviter la visite d’un des appartements.

4. Enquêter sur le quartier

Est-ce un quartier avec un taux de criminalité élevé ? Des gangs de rue ? Pourquoi ne pas passer quelques heures dans le quartier ? Ne dépassez pas à 30 km/h en demeurant dans le véhicule ! Allez manger au petit restaurant du coin et regardez ce qui se passe. Vérifiez aussi de quelle façon évolue le quartier. Parfois, il y a un redressement prévu. Le marché est bon.

5. Les vérifications de base

Vérifiez auprès de la Ville, de la Régie du bâtiment et de la Régie du logement s’il y a eu des amendes, des avis d’infraction et si les taxes sont payées. 60 % des litiges à la Régie du logement portent sur le non-paiement de loyer.

6. Miser sur la piquerie

Souvent, les gens veulent acheter un immeuble récent où il n’y a pas de travaux à faire, où les loyers sont élevés, qui est bien situé et en demande. C’est sûr que vous diminuez ainsi de beaucoup votre risque, mais l’immeuble va coûter très cher et vous allez diminuer votre rendement. Si vous êtes tolérant au risque et que vous souhaitez un rendement rapide, considérez des options moins classiques; un immeuble défraîchi avec du trafic de drogue pourra se négocier à bon prix. Y faire le ménage, obtenir les résiliations de bail, rénover, relouer et éventuellement vendre l’immeuble dans un an ou deux avec des locataires qui payent bien et dont les loyers sont conforme au marché s’avérera payant.

7. Un bon investissement, vraiment ?

Les années de gloire des plex sont derrière nous. Si vous avez l’intention de vous acheter un plex comme investissement pur et non pour y habiter, ce n’est pas un bon investissement. Début 1990, on payait cinq fois les revenus bruts; maintenant, c’est quinze fois les revenus bruts. Mathématiquement, ça ne marche plus. Par contre, si on y habite pendant 30 ans, que ce soit dans une maison, un condo ou un plex, l’effet du temps va faire en sorte que c’est un bon investissement. La stratégie d’acheter et de revendre constamment nuit au rendement à cause des frais. Rappelons aussi que les augmentations de loyer n’ont pas suivi le coût de la vie, mais le prix des plex, lui, n’a jamais cessé d’augmenter depuis 20 ans.

8. La facture des travaux aux locataires ?

Le parc immobilier est vieillissant au Québec. Pas de problème, vous allez rénover et refiler la facture aux locataires ? Impossible.

La Régie du logement prend le montant des travaux qu’on a réalisés et le met dans une formule qui donnait pour l’année 2018 une augmentation de 2,7 %. Ça veut dire que ça prend plus de 35 ans avant de récupérer son investissement. Ce n’est pas tout à fait la même chose que de le récupérer dans la première année.

9. Reprise de possession d’un logement

Vous comptez vivre au rez-de-chaussée ou loger un de vos enfants dans un logement ? C’est automatique et ça ne coûte rien, croyez-vous ? Au contraire. Tout d’abord, prévoyez de payer des frais de déménagement et des mois de loyer gratuit. Ensuite, ayez en tête que les locataires ne partiront pas quand bon vous semblera. Pour un bail de plus de 12 mois, il faut envoyer un avis au moins six mois avant la fin du bail.

La reprise est interdite par la loi si vous achetez à deux et que vous n’êtes pas conjoints. Interdit aussi par la loi d’évincer une personne âgée. Depuis 2016, si les gens qui habitent dans le logement ont 70 ans et plus, qu’ils y habitent depuis plus de 10 ans et qu’ils ont un revenu égal ou inférieur au maximum qui leur permet d’être admissibles à un logement à loyer modique, ils ont le droit de rester là à vie. »

10. Vérifier les baux

Plusieurs personnes, trop pressées d’acheter, raient beaucoup de conditions de l’offre d’achat. Les acheteurs se disent  que ce n’est pas grave, mais il y a souvent des ententes qui ont été faites dans le passé. C’est vraiment essentiel pour le futur propriétaire occupant de les connaître. Si, par exemple un locataire a le droit d’utiliser le stationnement, de profiter de la cour et même de la piscine, avez-vous envie qu’il débarque lors de vos fêtes familiales ?

Les baux peuvent aussi en dire long sur la qualité des locataires. Imaginez qu’en consultant les baux, vous vous rendiez compte que tout le monde a emménagé il y a six mois.

D’après : Dix choses à savoir avant d’acheter un plex par Isabelle Dubé, La Presse+, le 1er septembre 2019