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Cinq erreurs à éviter au moment d’acheter

Avec l’arrivée prochaine du printemps s’accélère le mouvement des transactions immobilières !  Pour réussir une acquisition, il faut éviter les pièges qui guettent les acheteurs inexpérimentés.

1. Négliger de faire des projections

« Le plus grand danger, c’est de voir trop grand, de payer trop cher, mais surtout, de ne pas prendre le temps de faire les bons calculs avant d’acheter une maison ou un condo », résume Nancy Horth, courtière immobilière chez Proprio Direct. Elle suggère trois questions qu’elle juge fondamentales : « La maison que vous payez 300 000 $ a-t-elle besoin de rénovations ? Êtes-vous habile de vos mains pour effectuer les travaux ? Risque-t-il de manquer une chambre le jour où la famille s’agrandira ? » Le mieux à faire, selon elle, c’est de faire des projections sur un horizon minimal de cinq ans.

2. Faire abstraction des bruits ambiants

« Arrêtez-vous un moment et prenez le temps d’écouter les bruits ambiants et environnants avant de prendre la décision de faire une offre d’achat sur la maison convoitée ! », suggère Jean-Marc Léger, courtier chez RE/MAX. Ce moment de silence peut être révélateur à plusieurs points de vue. Il se peut que la maison de rêve soit située près d’une autoroute ou d’un hôpital, et que vous entendiez, sur votre terrasse, la sirène de l’ambulance, le bruit infernal causé par les freins des camions lourds…

3. Acheter sans faire inspecter

« L’erreur à ne pas faire, c’est d’acheter sans faire inspecter ! », martèle le courtier Patrick Fournier, de Royal LePage. Il est toujours étonné de voir des acheteurs – très peu nombreux, fort heureusement – négliger cette étape après avoir signé l’offre d’achat. « On débourse 150 $ pour faire inspecter une auto usagée ; on ne devrait pas se poser de questions pour l’inspection d’une maison de 400 000 $ », souligne-t-il. Le courtier de Trois-Rivières concède que l’inspecteur « ne peut pas tout voir » et qu’il peut arriver que l’acheteur fasse des découvertes désagréables, une fois installé dans sa maison. Mais mieux vaut mettre toutes les chances de son côté…

4. Se fier uniquement à l’évaluation municipale

« L’évaluation foncière [ fixée par la municipalité ] est une chose, la véritable valeur marchande, c’en est une autre », résume le courtier Yvan Nadeau Genest, de RE/MAX, dans la région de Québec. Il suggère fortement à ses clients de ne pas faire une offre d’achat « en se basant sur l’évaluation de la Ville », qui ne reflète pas toujours la réalité. « On peut payer la maison 10 000 $ de moins que l’évaluation municipale en croyant qu’on fait une très bonne affaire, soulève-t-il, mais il se peut qu’on ait quand même payé 20 000 $ de trop ! » Et l’inverse peut être tout aussi vrai. On peut embaucher un évaluateur agréé pour déterminer le juste prix du marché, et de la propriété !

5. Omettre de lire la déclaration du vendeur

« Trop d’acheteurs enthousiastes – et qui sont tombés en amour avec la brique, le mortier, la cuisine et la salle de bains ! – ne lisent pas d’un bout à l’autre la déclaration du vendeur. C’est pourtant là, en noir sur blanc, que se trouvent toutes les informations, s’il y a eu culture de cannabis, un incendie, des problèmes d’eau », énumère Jasmine Bousquet, courtière immobilière chez Via Capitale à Saint-Hyacinthe. Un coup de cœur pour une maison peut se transformer en coup de cafard si l’on ne se donne pas la peine de faire ses devoirs… « Il ne faut pas aller trop vite même si on croit avoir trouvé LA maison », conclut-elle.

D’après : Cinq erreurs à éviter au moment d’acheter par Yvon Laprade, La Presse , le 9 mars 2019

Assurance et juste valeur

Et si vous subissiez un sinistre majeur, votre couverture d’assurance couvrirait-elle tous les coûts de reconstruction ?

Un lecteur a écrit qu’il possède une maison à niveaux multiples, sur un terrain atypique. Il doutait du montant de reconstruction à neuf inscrit sur son contrat d’assurance. Il a fini par engager un évaluateur agréé : il a ajouté 150 000 $ à sa couverture en cas de perte totale !

Le problème touche de nombreux propriétaires de maisons ou de copropriétés. Et il ne date pas d’hier : il y a presque 10 ans, un haut dirigeant d’un assureur canadien estimait que les bâtiments étaient sous-assurés de 15 % en moyenne.

En fait, le coût des matériaux et de la main-d’œuvre ne cesse d’augmenter depuis des années. Les systèmes informatiques des compagnies d’assurance tiennent compte de cette réalité, qui varie selon l’endroit où vous habitez.

Valeur assurable

Mais l’assureur doit tout de même fixer une valeur assurable à votre propriété ! Et cela se fait avec l’assuré, au moment où il souscrit de l’assurance. C’est la responsabilité du client de faire en sorte que la valeur assurable colle à la réalité, même si les intermédiaires ( courtiers et agents ) sont formés pour le guider.

Les assureurs reconnaissent que leurs applications informatiques ne sont peut-être pas les meilleurs outils pour évaluer la valeur assurable des maisons atypiques. Parfois, ils envoient un inspecteur, à leurs frais ou aux frais de l’assuré. Souvent, ce sera pour vérifier un risque précis, comme un foyer qui a de l’âge. Certains secteurs ou types de bâtiments sont plus à risque que d’autres.

Si les propriétés atypiques sont particulièrement visées par les montants d’assurance insuffisants, les propriétés qui ont été rénovées le sont également.

Valeur ajoutée

Nouveau plancher en bois précieux, cuisine ou salle de bains neuve, sous-sol refait, toiture neuve en tôle au lieu de bardeaux, garage attenant récemment isolé, nouvelle terrasse, robinetterie de luxe : les projets de rénovation ajoutent parfois beaucoup de valeur. Avertissez l’assureur, même si vous avez fait les travaux vous-même.

Certains assureurs ne distinguent pas la valeur de reconstruction et les biens meubles. Ils fixent un montant global en cas de perte totale. On a vu des calculs de surface ne pas coïncider entre la réalité et le contrat d’assurance : le nombre de pieds carrés influe pourtant directement sur la valeur assurable.

Plusieurs assureurs offrent un avenant ( ajout au contrat ) sans frais, garantissant la valeur de reconstruction, même si l’augmentation des coûts est importante au fil du temps.

Conseils

  • Lorsqu’on souscrit à une assurance habitation, ça peut sembler long, car l’intermédiaire multiplie les questions. La quantité et la qualité des informations que vous divulguez font toute une différence : votre couverture d’assurance collera davantage à la réalité.
  • Constituez un carnet de bord pour votre propriété : consignez-y tous les travaux d’entretien majeur et de rénovations. Conservez toutes les factures et calculez tous les coûts annuels.
  • Dès que vous faites des travaux de plus de 5 000 $, avertissez votre assureur et votre syndicat de copropriété.

D’après : Votre propriété est-elle assurée à sa juste valeur ?  de Stéphane Desjardins, Le Journal de Montréal, le 30 novembre 2018

Avant d’endosser un proche…

Que ce soit pour une marge de crédit étudiante, la consolidation de dettes ou l’obtention de financement, un de vos proches peut solliciter votre endossement.

Les institutions financières et les créanciers hypothécaires exigent parfois un endosseur. C’est qu’ils jugent que l’emprunteur représente un risque plus élevé que la normale. Cela peut être dû à un mauvais dossier de crédit ou à la précarité de sa situation financière.

Puisque le prêteur est souvent un membre de la famille, l’endosseur accepte aisément de lui faire confiance. Il importe toutefois de faire preuve de prudence en vous portant garant auprès d’un prêteur.

Bien plus qu’une simple faveur, il s’agit d’une transaction comportant son lot de risques pouvant éventuellement nuire à votre santé financière.

Discernement et vigilance demeurent les mots d’ordre.

Avant de cautionner le prêt, une discussion à propos des habitudes financières du débiteur s’impose. Analysez ensemble son budget, son dossier de crédit, et surtout, les raisons qui le poussent à devoir emprunter.

Assurez-vous de bien cerner sa capacité et sa motivation à redresser ses finances personnelles.

Dès que vous consentez à endosser un proche, le prêt dont vous êtes consignataire augmente votre niveau d’endettement.

Tant que la dette n’a pas été entièrement acquittée, il risque d’y avoir des effets négatifs sur votre capacité de contracter du crédit. C’est parce que votre ratio dettes/revenus est bouleversé.

De surcroît, l’historique de paiement de l’emprunteur sera désormais lié au vôtre.

Le moindre retard de sa part entachera votre cote de crédit comme si vous étiez le seul débiteur du prêt. D’où l’importance d’avoir confiance en la discipline financière de la personne dont vous vous portez garant.

Informez-vous aussi au sujet de la déchéance du terme, c’est-à-dire de la sanction subie lorsque l’emprunteur ne respecte pas ses engagements.

Lorsque le défaut d’honorer ses paiements perdure, le prêteur se retournera vers vous pour acquitter l’entièreté de l’obligation financière.

Si la personne endossée déclare faillite, vous serez le seul responsable du remboursement de la dette. Voyez donc dans quelle mesure un recours juridique peut être entamé.

D’après : Ce que vous devez savoir avant d’endosser, Le Journal de Montréal, 22 octobre 2018

Combien de pieds carrés au juste ?

Un pied carré, c’est un pied carré ! Mais quand vient le temps de déterminer la surface intérieure d’un immeuble, les choses peuvent se compliquer.

Trouver la superficie exacte d’une pièce n’est pas automatiquement chose facile, surtout quand vous le faites dans le but de vendre votre maison ou votre condo. En fait, c’est loin d’être une science exacte, même si en théorie quelques règles géométriques de base suffisent pour calculer une surface.

Vous pourriez demander à plusieurs personnes, et il est probable que chacune arrive à des superficies différentes. Une personne pourrait utiliser une méthode traditionnelle de prise de mesure ( ruban à mesurer ), alors qu’une autre pourrait s’en remettre à des outils plus technologiques, telle le laser.

Certains vont même y aller au pif quand il est difficile de mesurer une surface . Et les choses se compliquent davantage pour un espace irrégulier, comme une salle de bains.

En effet, souvent les petites pièces comme les salles de bains sont rarement prises en compte, et leurs dimensions ne sont tout simplement pas divulguées.

Quant aux pièces aux dimensions irrégulières, notamment celles où il y a des comptoirs ou des garde-robes, la précision des superficies est difficile à certifier.

Dans le résidentiel, on est loin des normes beaucoup plus précises utilisées dans l’immobilier commercial où l’on mesure de la peinture d’un mur jusqu’à celle du mur opposé.

Superficie erronée

Supposons le descriptif suivant d’une maison à vendre :

Grande superficie entièrement à aire ouverte. Plafond cathédrale de 12 pieds de hauteur surplombant un vaste salon de 322 pieds carrés !

Êtes-vous en mesure d’imaginer ce salon de 322 pieds carrés que vous n’avez jamais vu ? Essayez maintenant d’imaginer la disposition de vos meubles. Ce n’est pas toujours évident. La meilleure mesure, c’est votre ressenti lorsque vous visiterez l’endroit.

Imaginons maintenant que d’éventuels acheteurs de cette maison découvrent ( ou estiment ) que les superficies réelles diffèrent à la baisse de quelques pieds. Rien ne les empêche de se servir de cette découverte comme levier de négociation, par exemple pour faire baisser le prix de 20 000 $, d’où la pertinence pour le vendeur et son courtier d’ajouter à leurs dimensions la mention « irrégulier ».

Au-delà de la superficie

Que vous souhaitiez acheter ou vendre une maison ou un condo, il faut garder en tête que ce n’est pas uniquement la superficie d’une maison qui attire les acheteurs en premier ; il y a son emplacement, son prix, la disposition de ses pièces, le nombre de chambres, de salles de bains, le terrain, les espaces de stationnement, etc. Et plus important que tout : l’impression générale !

En fin de compte, au-delà des chiffres, l’important, au moment d’acheter une maison ou un condo, c’est de s’y sentir à l’aise.

Conseils

  • Si vous achetez une maison ou un condo, ne considérez pas nécessairement exacte la superficie déclarée.
  • Au moment d’une visite en vue d’un potentiel achat, rien ne vous empêche de mesurer certains espaces vous-même.

D’après : Bien calculer la superficie intérieure de votre maison de Ghislain Larochelle, Le Journal de Montréal, 3 septembre 2018

En situation d’offres multiples…

Vous recherchez une maison dans un secteur convoité quand tout à coup, la maison rêvée est enfin mise sur le marché. Puisque vous n’êtes probablement pas le seul acheteur à vouloir déposer une offre d’achat, voici quelques astuces qui vous permettrront de vous démarquer du lot.

Une situation de multioffre survient lorsqu’un vendeur reçoit plusieurs offres pour la même propriété, et ce, dans un court délai. Toutes les offres d’achat sont alors présentées en même temps au vendeur. Les courtiers impliqués dans la transaction ont l’obligation de divulguer chacune des promesses d’achat concurrentielles tout en maintenant leur confidentialité. Les acheteurs pourront alors, s’ils le désirent, avoir la possibilité de bonifier leur offre initiale.

Options du vendeur

Le vendeur dispose alors de plusieurs options, notamment : accepter une des promesses d’achat et refuser toutes les autres, faire une contre-proposition à un seul des acheteurs, accepter une des offres et faire une contre-proposition à un autre acheteur, en s’assurant de mettre cette dernière en deuxième rang ou encore refuser toutes les promesses d’achat. Le tout doit se faire selon les délais d’acceptation entendus sur les promesses d’achat, après quoi ces promesses deviennent nulles.

Faire briller son offre

L’acheteur qui dépose la proposition la plus intéressante est normalement celui dont l’offre sera acceptée. Bien que la tactique la plus commune soit d’offrir un prix élevé, d’autres dispositions permettent de faire en sorte que votre offre se démarque :

  • Inscrivez le moins de clauses et de conditions possible. Trop de clauses spéciales peuvent laisser entendre que votre financement pose problème.
  • Dans le même ordre d’idée, évitez les clauses créatives et farfelues, du genre : « Cette offre est conditionnelle à une visite avec mon patron. » Ou encore : « Cette offre est conditionnelle à l’entière satisfaction de ma mère. »
  • Assurez-vous d’avoir une lettre attestant votre pré-qualification auprès d’un prêteur hypothécaire. Sinon, il est probable que le vendeur ne souhaite pas prendre de risque inutile avec vous.
  • Fournissez une preuve de possession des liquidités nécessaires à la mise de fonds.
  • Vous pouvez aussi joindre à votre offre une lettre expliquant vos motivations à vouloir acquérir cette propriété. Parfois, c’est le facteur affectif qui fait pencher la balance en faveur de tel ou tel acheteur.
  • Si vous souhaitez vous porter acquéreur d’un immeuble à revenus et que vous possédez déjà d’autres immeubles, démontrez votre sérieux en envoyant un aperçu des autres projets que vous avez déjà réalisés. Cela démontrera que vous avez la ferme intention d’accompagner le vendeur jusque chez le notaire.

CONSEILS

  • Peu importe votre désir d’obtenir une maison donnée, la clause de l’inspection préachat est incontournable. Autrement, vous pourriez vous retrouver avec de coûteuses rénovations qui atténueront considérablement la joie d’avoir déniché votre maison de rêve.
  • Avant de déposer des offres d’achat, tâchez d’obtenir une pré-approbation pour votre financement. C’est essentiel, puisque cela démontrera votre sérieux au vendeur.
  • Parfois, l’émotion l’emporte sur la raison. Avant de faire une offre d’achat, assurez-vous de bien lire la fiche descriptive de la maison, et de visiter l’endroit.
  • Si vous vous faites accompagner par un courtier immobilier dans le processus, celui-ci pourra vous conseiller à chacune des étapes de la transaction. Le courtier doit respecter des devoirs et obligations en vertu de la Loi sur le courtage immobilier : il est notamment tenu de promouvoir vos intérêts et de protéger vos droits.

D’après : Gagner la bataille de la contre-offre pour acheter une maison de Ghislain Larochelle, Le Journal de Montréal, le 17 décembre 2018