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Quand l’assurance prend l’eau…

Les sinistrés des innondations sont passés en mode réclamation et doivent décortiquer le nouveau programme d’indemnisation dévoilé par Québec. Ils devront aussi vérifier si leur police d’assurance offre une protection contre les inondations.

Un bon nombre de propriétaires touchés par la crue ne sont pas couverts par leur assureur. Mais certains assurés bénéficient d’une protection, peut-être même sans le savoir. Voyons voir si votre assurance est à l’épreuve de l’eau…

Suis-je assuré pour les inondations ?

Historiquement, les inondations n’étaient pas couvertes par les polices d’assurance habitation. Mais depuis 2017, plusieurs assureurs comme Desjardins, La Personnelle, Intact, Bélair Direct, Aviva, Co-operators et La Capitale ont développé un avenant qui protège contre le débordement des cours d’eau.

Mais en général, les assureurs ne s’aventurent pas dans les zones à haut risque. Quand une résidence est inondée chaque printemps, ce n’est plus un risque, c’est une certitude.

Chez Desjardins, par exemple, la protection est offerte gratuitement à tous les assurés qui vivent dans une zone à faible risque, ce qui représente 80 % de la clientèle. Environ 15 % des assurés qui se trouvent dans une zone à risque moyen peuvent acheter la protection, moyennant une prime qui oscille entre 30 et 120 $. Dans cette catégorie, une personne sur trois a choisi de se procurer l’avenant. Les 5 % de clients qui se trouvent en zone à risque n’ont pas accès du tout à la couverture.

Puis-je me faire rembourser mes frais de subsistance ?

Il est bon de savoir que même si vous n’avez pas de protection spécifique contre les inondations, votre assureur peut tout de même vous indemniser pour les frais de subsistance que vous avez engagés durant une période de 14 jours.

Alors, si vous recevez un ordre d’évacuation, conservez précieusement toutes vos factures d’épicerie, d’hôtel, de restaurant, etc.

Si vous avez un avenant contre les inondations, votre assureur sera plus généreux. Il remboursera vos frais de subsistance durant la période nécessaire à la remise en état de votre habitation.

Si ma voiture est remplie d’eau ?

Ces jours-ci, on voit beaucoup d’images de véhicules remplis d’eau jusqu’aux fenêtres. L’eau a monté si vite que les résidants n’ont pas eu le temps de déplacer leur voiture en lieu sûr.

Mauvaise nouvelle : Un véhicule inondé est un véhicule irrécupérable. Si l’eau a dépassé la hauteur du plancher, c’est fichu ! La voiture sera déclarée perte totale. Ça se comprend, car les autos sont devenues des ordinateurs sur quatre roues et sont remplies de composants électroniques qui peuvent fonctionner de manière erratique.

C’est pourquoi il ne faut même pas essayer de démarrer une voiture qui a été imprégnée d’eau. Le véhicule devra être remorqué.

Bonne nouvelle : les propriétaires seront automatiquement indemnisés dans la mesure où ils étaient assurés des « deux bords ». En fait, les dommages sont couverts pour tous ceux qui ont une protection « Tous risques », « Accident sans collision » ou « Risques spécifiés ».

Comment mon assurance s’arrime-t-elle à l’aide du gouvernement ?

L’assurance privée est toujours prioritaire, car le programme du gouvernement est considéré comme une aide de dernier recours. Mais si votre couverture d’assurance est insuffisante, vous pouvez bénéficier de l’aide de Québec.

Québec a mis en place son nouveau Programme général d’indemnisation et d’aide financière, le 15 avril dernier.

En gros, ce programme offre jusqu’à 5000 $ pour les mesures préventives visant à protéger une habitation (par exemple : sacs de sable), sans pièce justificative. Il prévoit une indemnité de 20 $ par jour pour l’hébergement temporaire ( du 4e au 100e jour d’évacuation ) et de 1000 $ par mois lorsque les sinistrés reçoivent un avis les informant que des travaux de structure sont nécessaires.

Le programme couvre aussi les rénovations des pièces essentielles et le remplacement des biens essentiels endommagés ( par exemple : 2000 $ pour le mobilier de salon, 1000 $ pour un frigo, 700 $ pour un four, 850 $ pour une table et quatre chaises, 200 $ pour une batterie de cuisine).

Si vos biens valent plus cher que la somme versée par Québec, il n’est pas possible de réclamer l’excédent à votre assureur. Disons que votre frigo vaut 2000 $, vous ne pouvez donc pas recevoir les 1000 $ maximum de Québec, puis réclamer les 1000 $ restants à votre assureur.

Comme votre couverture d’assurance inondation est plafonnée, il serait donc judicieux de l’utiliser pour les travaux et les biens qui ne sont pas couverts du tout par le gouvernement.

Par exemple, si vous aviez des équipements sportifs ou une cave à vin dans votre sous-sol, ne comptez pas sur l’État pour vous les remplacer. Il est préférable de réclamer ces biens à votre assureur et d’utiliser le programme d’aide du gouvernement pour votre frigo et d’autres biens essentiels.

D’après : Est-ce que votre assurance prend l’eau ?  par Stéphanie Grammond , La Presse+, le 30 avril 2019

Vous êtes un premier acheteur ? Voici 7 règles à observer.

Le marché immobilier est en effervescence et le prix des propriétés explose. Cela crée une pression supplémentaire sur les premiers acheteurs – les 25-39 ans – qui ont avantage à bien faire leurs devoirs avant d’arrêter leur choix sur la maison, ou le condo, de leurs rêves. Voici ce que tout acheteur inexpérimenté devait considérer avant de se lancer.

Prendre le temps… mais pas trop !

On ne le répétera jamais assez souvent : il faut prendre le temps de réfléchir avant d’agir !  L’achat d’une maison ne doit pas se faire sous l’impulsion du moment. Il est vrai que le marché favorable aux vendeurs complique les démarches des premiers acheteurs qui doivent faire vite tout en faisant le bon choix.

Viser le moyen-long terme

Il est important de savoir, avant d’acheter, pendant combien d’années on prévoit vivre dans la propriété convoitée. On n’achète pas une maison dans le but de la revendre dans deux ans ! C’est une bonne chose d’avoir une perspective sur un horizon de cinq à dix ans. Il ne faut pas croire que l’immobilier, c’est toujours miraculeux, et qu’on va toujours nécessairement faire un coup d’argent à la revente. Il est vrai qu’à Montréal, le marché est en forte progression, mais en région, là où le bassin d’acheteurs est moins imposant, la réalité peut différer d’une région à l’autre.

Avoir le feu vert de son banquier !

Plusieurs dossiers d’acquisition ne passent pas l’étape du financement hypothécaire. C’est frustrant pour les acheteurs qui en sont à leur première expérience et c’est décevant pour les vendeurs qui voient une occasion de conclure une transaction avorter. D’où l’importance, voire la nécessité, de finaliser les démarches de préqualification auprès de son banquier, avec les documents en mains, avant même d’aller visiter des propriétés. On observe que les prêteurs hypothécaires semblent avoir resserré leurs critères envers les travailleurs autonomes, dont les revenus ne sont pas toujours garantis.

Respecter la règle du 33 %

Vaut mieux réduire sa mise de fonds lors d’une demande de prêt hypothécaire et se garder une marge de manœuvre pour éviter de se retrouver dans le pétrin ! Les jeunes clients devraient respecter la « règle du 33 % ». Le total des obligations hypothécaires ne doit pas dépasser 33 % du revenu brut. Bon nombre de jeunes acheteurs n’ont jamais tenu un marteau dans leurs mains et pour cette raisons, il vaut mieux acheter une maison clés en main plutôt qu’une propriété moins chère, mais qui exige d’importantes rénovations.

Se constituer un coussin pour les « au cas où »…

Au-delà de la mise de fonds et de tous les frais associés à l’achat d’une première propriété ( tondeuse, outils, etc. ), les jeunes acheteurs ont avantage à se constituer un coussin pour disposer d’une marge de manœuvre en cas d’imprévus. Ce coussin devrait représenter l’équivalent de six mois de mensualités hypothécaires. Il ne faut pas commettre l’erreur d’emprunter sur sa carte de crédit pour payer les dépenses courantes, et on sait qu’être propriétaire comporte des coûts. Des calculs sommaires permettent d’avancer qu’il en coûte de 5000 $ à 10 000 $ au cours de la première année d’installation dans la nouvelle propriété.

Ne pas avoir peur de poser des questions !

Avant d’acheter, et plus particulièrement si on est un premier acheteur et qu’on n’a pas d’expérience en matière immobilière, il ne faut pas avoir peur de poser des questions à son courtier. La maison semble parfaite après l’avoir visitée ? Pourquoi ne pas aller flâner dans le quartier pour vous familiariser avec le voisinage, le jour comme le soir ! À ce propos, il est recommandé de la visiter plus d’une fois avant de faire une offre d’achat. Mais d’abord et avant tout, il faut déterminer ses besoins. Veut-on une maison avec un garage ? Est-on prêt à acheter une reprise de finance ? Une maison sans garantie légale ?

Aller au-delà des photos !

Ce n’est pas trop que de consacrer quatre heures de son temps, chaque semaine, lorsqu’on amorce ses démarches pour devenir propriétaire pour la première fois. Il ne faut pas se contenter de regarder les innombrables photos sur internet ! Trop de jeunes acheteurs peuvent passer à côté d’une propriété qui pourrait leur convenir parce qu’ils se fient uniquement aux photos montrant les pièces de la propriété sous tous ses angles. Il faut se rendre sur place pour aller visiter les propriétés, c’est la seule et unique façon de se faire une idée précise. Et il peut arriver, au cours de ces visites, que les acheteurs enthousiastes découvrent qu’il y a une station-service pas trop loin de la maison, ou plus inquiétant encore : deux énormes chiens dans la cour du voisin !

D’après : Les 7 commandements du premier acheteur, par Yvon Laprade, La Presse+, le 28 avril 2019

Votre maison inondée : perte totale ?

Vous avez été inondé. Faudra-t-il reconstruire partiellement ou entièrement ?

La question de la perte totale en cas d’inondation n’est jamais simple, car l’eau est le sinistre le plus insidieux qui soit. Elle s’infiltre dans tous les interstices et entraîne odeurs, pourriture et contamination fongique.

Une fois que vous avez lancé l’opération assèchement, filmez ou prenez des photos de vos biens et de chacune des pièces inondées. Les évaluateurs de l’assureur et du gouvernement produiront éventuellement un rapport pour établir une indemnisation et un coût de reconstruction.

Mais ce coût n’a rien à voir avec la valeur marchande de la maison ni l’évaluation municipale.

En fait, il est déterminé en fonction du prix des matériaux et de la main-d’œuvre. Et ce coût varie selon la région.

Les assureurs disposent de plusieurs outils pour le calculer, et ils ne se fient pas seulement au nombre de pieds carrés par étage. Car il faut tenir compte des finis, qui varient grandement d’une propriété à l’autre, ainsi que de l’état de la maison.

Au cas par cas

Il n’y a aucune formule mathématique précise. Chaque cas est unique, même si tous vos voisins ont été inondés.

Après une inondation, il faut enlever tous les murs et leurs contenus pour mettre à nu la structure de la maison, jusqu’à un mètre au-dessus du niveau où l’eau s’est arrêtée. Il faut ensuite tout reconstruire.

Si l’eau a envahi le sous-sol, il faudra reconstruire depuis le solage jusqu’au plancher du rez-de-chaussée.

Si l’eau s’est infiltrée jusqu’au milieu du rez-de-chaussée, il faudra tout démolir jusqu’au plafond.

Évidemment, tous les biens doivent être remplacés.

Vaut-il alors la peine de lancer un chantier de rénovation de 200 000 $ pour une maison qui en vaut 300 000 $ ? Il serait peut-être approprié de raser et reconstruire à zéro.

Si possible, engagez un avocat ou un expert en sinistre indépendant, surtout si les dommages excèdent 30 000 $, suggèrent des sinistrés de 2017. « Les gens n’ont généralement pas idée de ce qui les attend. Surtout qu’ils ont le fardeau de la preuve. Dans tous mes dossiers, j’obtiens entre 22 % et 25 % de plus que ce que l’assureur est disposé à payer », explique Michel Deraspe, du cabinet Services aux assurés +. Vérifiez si l’expert en sinistre est inscrit au registre de l’AMF.

Conseils

  • En assurance habitation, une indemnisation couvrant une reconstruction en cas de perte totale s’applique en cas d’incendie, tempête de verglas, tornade ou tremblement de terre, selon le contrat et les avenants, mais pas en cas d’inondation. Cette couverture dépasse rarement 25 000 $ à 40 000 $, selon l’avenant. Et si vous habitez en zone à risque ( possibilité d’inondations 0 à 20 ans ), cette couverture est inexistante.
  • Vous aurez peut-être à financer les coûts de reconstruction, couverts ou non par l’assureur et le gouvernement, durant plusieurs mois ou années.
  • Le gouvernement offre une aide financière représentant 90 % des dommages admissibles jusqu’à un plafond de 200 000 $. Info : Site internet du Ministère de la Sécurité publique • 1-888-643-2433 • aide.financiere@msp.gouv.qc.ca
  • Gardez une copie de toutes vos factures.

D’après : Votre maison inondée est-elle une perte totale ? par Stéphane Desjardins, Le Journal de Montréal, le 1er mai 2019

Rénover au bon moment de l’année pour économiser

Vous avez un projet de rénovation en tête et vous souhaitez limiter les coûts ? Vous pourriez économiser sur vos travaux simplement en planifiant votre projet à un certain moment de l’année.

Le marché de la rénovation n’échappe pas à la loi de l’offre et de la demande, qui influence les prix, à la hausse ou à la baisse. Certaines périodes sont plus occupées que d’autres. Cela dépend de la nature des travaux que vous souhaitez réaliser. Il peut donc être économique de choisir la saison de vos travaux en conséquence.

L’été

La saison estivale est la période à laquelle les entrepreneurs reçoivent le plus d’appels. Puisque la demande y est la plus forte, les tarifs sont conséquemment plus élevés. L’été représente toutefois un bon moment pour entreprendre des travaux que vous pouvez réaliser vous-même, tels un projet de peinture ou la réfection de votre patio, si vous en avez les compétences.

L’automne et l’hiver

C’est lorsque le froid s’installe que les entrepreneurs sont le moins sollicités. Règle générale, leurs tarifs tendent également à baisser au cours de cette période.

Celà vaut également pour les matériaux de construction. Bien que des soldes soient annoncées à divers moments dans l’année, c’est généralement en hiver que les prix sont les plus intéressants. Toutefois, pour certains matériaux spécifiques, la livraison peut se faire attendre.

Aussi, lorsqu’il fait froid, les délais de construction sont à votre avantage. Disposant de plus de temps, votre entrepreneur réagira mieux aux imprévus, ce qui limite les risques d’erreurs et de travail bâclé. Les délais d’obtention de permis de construction sont également plus courts l’automne et l’hiver, puisque la demande est moins grande.

Le printemps

Lorsque le mercure remonte, la demande et les prix en font tout autant. Par contre, certains travaux gagneront à être exécutés au retour du beau temps, notamment des travaux de toiture. Vous n’économiserez pas nécessairement sur le coût de la main-d’œuvre, mais vous maximiserez vos chances que les bardeaux soient posés correctement, puisque leur installation est particulièrement sensible au froid et à la chaleur intense.

Conseils

  • Peu importe la saison, vous gagnerez à demander plusieurs soumissions auprès de différents entrepreneurs. Vous pourrez comparer les prix et les expertises, pour ensuite choisir le meilleur soumissionnaire qui n’est pas toujours le plus bas soumissionnaire.
  • Ceci est également vrai pour le prix des matériaux. Vous pourriez être surpris de la différence du prix de certains matériaux d’un magasin à l’autre.
  • Ouvrez l’œil : parfois, des fins de lot sont vendues pour une fraction du prix courant.
  • La plupart des gens profitent davantage de leur maison en plein été ( terrasse, piscine, barbecue ). Effectuer des rénovations lors de la saison froide permet donc de ne pas hypothéquer la saison estivale.

D’après : Rénover sa résidence au bon moment pour économiser par Ghislain Larochelle, Le Journal de Montréal, le 18 février 2019

Avant d’acheter un condo : écouter les détails qui parlent

Vous souhaitez acheter un condo bien conçu, fonctionnel et où il est agréable vivre ? Vous aimeriez limiter les irritants en choisissant votre nouvel espace ? Voici les éléments pratico-pratiques à prendre en considération avant l’achat d’un condo.

Un espace à aire ouverte

C’est la grande tendance qui définit l’immobilier au 21e siècle : la communication entre les différents espaces, particulièrement le séjour, la salle à manger et la cuisine. Les espaces à aire ouverte comportent plusieurs avantages : aménagement plus flexible, meilleure circulation de l’air et de la lumière, sentiment d’espace accru. Cela exige cependant un design bien pensé qui résout le casse-tête du mobilier à placer, car on y retrouve peu de murs libres.

Une cuisine bien pensée

La cuisine constitue souvent la pièce qui scelle une vente en immobilier. Pour vous assurer d’y cuisiner avec plaisir, analysez le triange formé par le réfrigérateur, la cuisinière et de l’évier.  Ce triangle devrait être ergonomique en design. Assurez-vous aussi que l’ouverture de la porte du lave-vaisselle ne gêne pas la circulation vers ces trois zones névralgiques.

D’autre part, l’îlot s’impose depuis quelques années comme un incontournable, mais encore faut-il qu’il soit assez grand pour y manger à deux sans être à l’étroit. Préférez-le sans appareils ni évier encastrés, il sera ainsi plus polyvalent et moins encombré, lorsque vous recevrez à la maison. Assurez-vous par contre qu’on y a installé une prise électrique vous permettant de préparer votre smoothie du matin.

Des rangements suffisants

Des rangements adéquats et bien distribués facilitent le maintien de l’ordre et, au bout du compte, influent sur la qualité de vie.

Cinq éléments à évaluer :

> Une remise (locker) sécuritaire, située de préférence à proximité du logement et dans un endroit bien éclairé, facilement accessible et permettant une utilisation quasi quotidienne constitue un gros avantage, particulièrement pour les sportifs;

> Dans la chambre principale, le walk-in est un extra apprécié, mais une penderie spacieuse et organisée avec des accessoires fera tout aussi bien l’affaire;

> Dans l’entrée, un garde-robe éclairé et muni de portes offrant une pleine ouverture facilitera votre quotidien, surtout l’hiver;

> Une lingerie à proximité de la salle de bains vous permettra d’accéder rapidement aux serviettes et d’y ranger facilement vos draps;

> Un garde-manger traditionnel vous offrira plus d’espace de rangement que quelques armoires dédiées à la cuisine.

Prises électriques et luminaires

La présence de prises électriques en quantité suffisante à des endroits stratégiques peut avoir un réel impact sur votre quotidien. Assurez-vous de la présence de prises électriques dans le vestibule pour recharger vos appareils électriques et installer une lampe sur table.

Dans la chambre, vous devriez avoir au moins deux prises sur le mur principal, et un éclairage central ( plafonnier ou suspension ) avec commutateur à proximité du lit comme à la sortie de la chambre.

La salle à manger devrait être munie d’une sortie pour suspension. Cela peut paraître évident, mais de nombreux proprios se voient obligés d’accrocher leur luminaire à un crochet installé au-dessus de la table.

Dans la cuisine, il faut compter au moins quatre prises électriques au-dessus du plan de travail, en plus de celles destinées aux électroménagers.

Enfin, dans la salle de bain, un éclairage uniforme et bien réparti s’avère essentiel.

Une ventilation efficace

La qualité des appareils de ventilation fait sûrement moins vendre qu’une terrasse commune avec piscine sur le toit. Pourtant, c’est un élément essentiel à votre bien-être. Un haut taux d’humidité peut, entre autres, endommager les matériaux et nuire à la santé.

La ventilation fait partie de la mécanique du bâtiment, et il peut être difficile de corriger un problème après livraison d’un condo. Au moment de votre visite, posez des questions sur les stratégies en matière de qualité de l’air, assurez-vous de pouvoir ventiler naturellement toutes les pièces et évaluez la performance et le niveau sonore des systèmes de ventilation par extraction ( hottes de cuisine, ventilateur de salle de bain ). Gardez en tête qu’une cuisinière au gaz exige une hotte beaucoup plus puissante qu’un appareil électrique.

D’après : Condo. Les détails à regarder avant d’acheter La Presse , le 6 avril 2019