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Courtage illégal dans la construction

Dirigisme. Tordage de bras en douceur. Appelez ça comme vous voulez, mais les constructeurs de maisons neuves ont des méthodes drôlement convaincantes pour orienter leur clientèle vers un prêteur hypothécaire spécifique.

« Les frais de notaire vous seront remboursés jusqu’à concurrence de 950 $ », promet le site web d’un important promoteur de Laval aux clients qui font affaire avec une caisse populaire précise.

Un autre gros constructeur offre une remise de 1000 $ lorsque l’acheteur s’engage à obtenir son financement hypothécaire auprès d’une conseillère désignée de la Banque Royale. Ses contrats prévoient aussi que les acheteurs qui consultent un courtier hypothécaire pour leur financement doivent lui verser des frais de 500 $, plus taxes.

En fait, plusieurs constructeurs imposent des pénalités de 1000 $ ou 2000 $ aux acheteurs qui ne font pas affaire avec leur prêteur hypothécaire, même si ce n’est pas une pratique généralisée, selon l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec ( APCHQ ).

D’après l’APCHQ, le partenariat entre un constructeur et un prêteur qui est parfois installé directement dans le bureau de vente permet de créer un guichet unique et d’améliorer l’expérience client.

Bien sûr, les acheteurs restent libres de contracter leur hypothèque ailleurs.

Néanmoins, la pression est là. Et les pénalités imposées par les constructeurs ne peuvent que décourager la clientèle de magasiner son hypothèque comme il faut.

Mais les commissions ne sont pas la seule raison qui pousse les constructeurs à aiguiller leur clientèle vers un prêteur en particulier.

Dès le début du chantier, les constructeurs ont besoin de financement intérimaire pour soutenir les coûts des travaux avant que les unités soient vendues.

Alors, le banquier leur offre de très bonnes conditions de financement intérimaire dans la mesure où les hypothèques personnelles lui reviennent.

Autrement dit, le constructeur obtient un taux d’intérêt très avantageux sur son prêt à court terme en échange des références de ses clients qui auront ensuite besoin de financement pour 25 ans.

Tout cela est loin d’être idéal pour l’acheteur qui aurait peut-être été mieux servi par une autre institution financière. C’est particulièrement vrai pour les travailleurs autonomes, qui peuvent être refusés ou désavantagés chez certains prêteurs.

C’est vrai aussi pour les nombreux propriétaires qui doivent résilier leur hypothèque avant le terme. Certains prêteurs leur imposent une pénalité de plusieurs milliers de dollars, tandis que d’autres prêteurs moins gourmands ont une pénalité trois fois moins lourde.

Pour le savoir, il faut bien faire ses devoirs au départ, au lieu de signer sans poser de questions avec le prêteur qui offre une commission au constructeur.

Comme je vous le disais d’entrée de jeu, ces commissions constituent une forme de courtage hypothécaire illégal.

La Loi sur le courtage immobilier interdit aux constructeurs de recevoir des commissions. Le hic, c’est que les banques, elles, ont le droit d’en verser. Alors, le coup de semonce de l’OACIQ ( l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec ) en vue d’éliminer cette pratique ne les a pas beaucoup émues.

Pour les prêteurs hypothécaires, ce débat se joue entre l’OACIQ et les constructeurs. 

« Nous, on encourage nos membres à respecter la loi », a indiqué l’APCHQ, qui représente les constructeurs.

De son côté, l’organisme d’autoréglementation a-t-il les dents assez longues ? Ses mécanismes de surveillance sont-ils suffisants ?

Impossible de savoir combien de fois il a sévi contre des constructeurs qui ont reçu des commissions de la part d’institutions financières. Certains cas sur lesquels il a fait enquête sont tombés à l’eau, faute de preuves suffisantes.

D’autres ont mené à des condamnations. En 2017, par exemple, un promoteur s’est fait taper sur les doigts pour avoir exercé le métier de courtier immobilier et hypothécaire. Il avait reçu des commissions de presque 10 000 $ de la part d’une caisse populaire de la région de Québec à qui il avait envoyé cinq clients.

Mais les amendes de 4500 $ ne paraissent pas très dissuasives eu égard aux commissions empochées.

D’après : Courtage illégal institutionnalisé dans la construction de Stéphanie Grammond, La Presse, 5 juin 2018 ( Dans la série : Dans les coulisses de votre hypothèque. )

Taux à la hausse… Faudra s’y faire.

En soi, la récentehausse des taux d’intérêt n’a rien de sensationnel mais comme il s’agit dela cinquième hausse depuis le début du cycle de resserrement monétaire, la pression monte chez les consommateurs nerveux.

Sondage après sondage,on sent que le poids des dettes commence à stresser sérieusement. Le tiers d’entre eux craignent que la hausse des taux les pousse vers la faillite, une augmentation significative de six points de pourcentage par rapport à juin 2018.

Les jeunes sont particulièrement sur les nerfs, les membres de la génération Y n’ayant jamais vécu une période où le crédit n’était pas abordable et facilement accessible. Certains d’entre eux ont contracté beaucoup de dettes en achetant une maison ou un véhicule, et ils sont habitués à recourir au crédit pour couvrir les imprévus.

Malheureusement, il faudra s’y faire. Les taux d’intérêt anémiques ne sont pas éternels. La crise du crédit est terminée depuis longtemps. Il est temps de revenir à des taux plus normaux. Déjà, le taux directeur a remonté de 125 points centésimaux (1,25 %) depuis son creux de 0,5 %.

Et c’est pas fini. Le taux directeur pourrait grimper de 125 de plus, pour atteindre 3 % plutôttôt que tard, si l’on se fie au ton de la Banque du Canada qui a éliminé le terme « graduel » de son vocabulaire.

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Les propriétaires qui ont des prêts fermés ou des hypothèques à taux fixe ressentiront l’impact seulement au renouvellement.

Un conseil : commencez tout de suite à adapter votre budget si vous ne voulez pas vous heurter à un mur. Même le gouverneur de la Banque du Canada a suggéré aux ménages « d’avoir un plan », lui qui est généralement si mesuré dans ses commentaires.

Mais l’augmentation des taux aura un impact immédiat sur les gens qui ont des marges de crédit et des hypothèques à taux variable. Ce taux fluctue en fonction du taux préférentiel que les banques ont relevé de 3,70 % à 3,95 % immédiatement après l’annonce de la Banque du Canada fin octobre.

Pour donner une idée, chaque hausse de 25 points augmente d’environ 12 $ les mensualités sur une hypothèque de 100 000 $ amortie sur 25 ans. Mine de rien, la hausse de 1,25 % qu’on a eue depuis 2017 va donc coûter 2200 $ de plus d’intérêts chaque année pour un ménage qui a un prêt de 300 000 $.

Et ce chiffre pourrait doubler si l’on considère qu’on est encore seulement à mi-chemin du resserrement. Ouch !

Pourtant, les consommateurs ne peuvent pas dire qu’ils n’ont pas été prévenus.

Depuis deux ans, Ottawa force les propriétaires à se qualifier pour leur hypothèque en considérant un taux d’intérêt environ 2 % au-dessus de celui que le prêteur leur consentira.

Certains se sont lamentés que ces règles allaient dégonfler de 15 à 20 % la capacité d’achat maximale des gens qui magasinent une maison. C’est vrai. Mais cela n’a pas freiné le marché immobilier québécois, qui se porte mieux que jamais.

En fait, ces règles de prudence se sont révélées justifiées. Elles auront empêché les acheteurs d’abuser du crédit accessible pour ensuite se faire pincer par la hausse des taux.

***

Les propriétaires qui ont une hypothèque à taux variable seront peut-être tentés de geler leur taux pour ne pas subir les prochaines hausses. Mais attention! Certaines banques convertiront le prêt au taux affiché qui est plus élevé de 2 % qu’un taux négocié. Il serait donc préférable de payer la pénalité de trois mois et de repartir à zéro avec une hypothèque fermée de cinq ans.

D’autres prêteurs traitent les hypothèques à taux variable différemment et laissent généralement le paiement au même niveau, malgré les hausses de taux.

À première vue, cela peut sembler avantageux pour le client. Mais en réalité, les intérêts additionnels qui s’accumulent devront être ajoutés au solde lorsque leprêt arrivera à terme. Au bout du compte, le client mettra plus de temps à rembourser son hypothèque… et paiera davantage d’intérêts.

Petite suggestion pour les ménages qui ont une hypothèque à taux fixe qui arrive bientôt à échéance : ça vaut peut-être la peine de payer la pénalité pour renouveler tout de suite, de manière à éviter les prochaines hausses de taux, peut-être dès le mois de décembre prochain.

Les ménages qui seront coincés par la hausse des taux seront peut-être tentés de renouveler leur prêt en allongeant leur période d’amortissement ce qui est loin d’être souhaitable.

Enfin, les ménages qui planifient l’achat d’une maison devraient aller tout de suite à la banque pour geler un taux. Il est possible de le faire de 90 à 120 jours avant de passer chez le notaire. Et ça n’engage à rien.

D’après : Et c’est pas fini,  de Stéphanie Grammond, La Presse+, 25 octobre 2018

CELI ou REER pour la mise de fonds ?

Lorsque vient le temps d’accumuler la mise de fonds requise à l’achat d’une maison, le CELI (Compte d’épargne libre d’impôt ) et le REER ( Régime enregistré d’épargne retraite ) réprésentent tous deux l’avantage de faire croître votre épargne à l’abri de l’impôt.

Une question s’impose donc : lequel de ces deux véhicules d’épargne est le plus approprié pour accumuler cette mise de fonds ?

Cela dépend !

Dans les deux cas, REER et CELI peuvent contenir les mêmes produits financiers. De plus, les retraits peuvent se faire sans incidence fiscale. En 2018 Le CELI permet d’épargner un montant cumulatif de 57 500 $. Pour ce qui est du REER, le RAP ( Régime d’accession à la propriété ) permet d’y retirer un maximum de 25 000 $ par propriétaire occupant, pourvu que ce retrait se fasse dans le cadre de l’acquisition d’une première propriété, ou qu’aucune autre propriété n’ait été acquise dans les cinq années qui précèdent.

Le REER

Dans le cas d’un RAP, il est obligatoire de rembourser la somme empruntée dans un délai de 15 ans. Toutefois, le fait de cotiser à votre REER vous permet d’économiser l’impôt que normalement vous auriez payé à la fin de l’année d’imposition. Autrement dit, vous reportez cet impôt au moment où vous décaisserez votre REER, c’est-à-dire très probablement à votre retraite.

Le CELI

Le CELI offre beaucoup plus de souplesse. Il est possible d’y retirer davantage que les 25 000 $ permis dans le cas du REER, soit 57 500 $ (plus des rendements) pour les Canadiens qui étaient âgés de 18 ans ou plus en 2009. De plus, le transfert d’argent se fait avec un minimum de paperasse.

Le verdict

Si vous avez déjà un bon montant accumulé à votre REER et que vous prévoyez être en mesure de rembourser les fonds que vous y retirerez, le RAP pourrait être une option à envisager. Cependant, si vous êtes jeunes et que vous commencez à mettre de l’argent de côté, le CELI vous offrira davantage de flexibilité et vous laissera libre d’y retirer ou d’y ajouter le montant que vous souhaitez, pourvu que vous ne dépassiez pas la limite permise.

Enfin, pourquoi ne pas utiliser à la fois le CELI et le RAP ? Cela pourrait vous faciliter la tâche si vous souhaitez verser les 20 % de mise de fonds requis pour éviter de payer l’assurance SCHL.

Conseil

  • Cotiser à un REER permet de repousser une partie de l’impôt que vous auriez normalement payé à la fin de l’année fiscale. Si vous comptez acheter une propriété qui aura besoin de quelques rénovations, maximisez autant que possible les cotisations à votre REER. Par la suite, vous pourriez utiliser le RAP afin d’acquérir votre propriété tout en économisant sur vos impôts, ce qui vous aidera à financer vos rénovations.
  • Si vous comptez utiliser le RAP, gardez en tête que les fonds doivent demeurer au moins 90 jours dans votre REER avant de pouvoir les utiliser pour l’achat d’une propriété. De plus, le traitement d’une demande de RAP peut prendre quelques jours. Planifiez donc en conséquence.
  • Si vous avez de la difficulté à épargner, vous pouvez envisager le RAP comme une méthode d’épargne forcée. Tôt ou tard, il faudra rembourser le montant emprunté à votre REER.
D’après : Mise de fonds sur une maison : le CELI ou le REER  de Ghislain Larochelle, Journal de Québec, le 17 février 2018

Hypothèque et Grand Prix

Pour les amateurs de Formule 1, le concours était alléchant. Des démarcheurs hypothécaires de la Banque Nationale offraient la chance d’assister au Grand Prix du Canada. Course et souper inclus. Qui est invité ? Les courtiers immobiliers qui leur ont recommandé le plus de clients du 1er avril au 31 mai.

Qui sortira gagnant de ce concours de ventes ? Certainement pas le consommateur.

Banni du monde des valeurs mobilières, ce genre de cadeaux demeure la norme dans l’industrie hypothécaire. Croisière dans les Caraïbes, voyage à New York en jet privé, billets de hockey, iPad, repas dans des restaurants de luxe… Les courtiers immobiliers qui envoient le plus de clientèle à des prêteurs hypothécaires peuvent recevoir une panoplie d’avantages non pécuniaires.

Ces douceurs s’ajoutent aux commissions « officielles ». Un courtier immobilier peut recevoir facilement 1000 à 2000 $ en refilant le nom de son client à un prêteur hypothécaire, puisque sa commission s’élève à 0,5 % du montant du prêt. Tout cela pose un sérieux problème d’éthique. C’est pourquoi ces commissions seront interdites par la loi 141 adoptée à Québec au début juin 2018.

Or, les avantages non pécuniaires sont un avantage encore plus insidieux, car ils incitent les courtiers à concentrer leur volume d’affaires auprès d’un seul prêteur s’ils veulent remporter le concours de vente ou obtenir une récompense qui dépend de la quantité de recommandations.

Tout le monde dans l’industrie minimise l’importance de ces cadeaux qui seraient sur un an, négligeables.

Par exemple, les démarcheurs hypothécaires font tirer des cadeaux lors de tournois de golf. Ils participent à des soirées-bénéfices organisées par les courtiers pour amasser des fonds pour des organismes de bienfaisance. Rien de trop compromettant.

Même son de cloche de la part des prêteurs qui affirment que ces formules de rétribution demeurent marginales.

Mais certains courtiers immobiliers obtiennent des cadeaux plus substantiels, selon un document interne du service de développement hypothécaire de la Banque Nationale.

Le document de 777 pages détaille le budget de « points fidélité » accordés à chacun des courtiers du Québec en fonction du volume de clients référés sur une période d’environ 10 ans ( 2007-2016 ). Ces points sont ensuite utilisés pour offrir toutes sortes de petites douceurs aux courtiers.

Il est vrai que la plupart des courtiers ont reçu des avantages non pécuniaires de seulement quelques centaines de dollars au fil des ans.

Mais pour certains courtiers qui envoient beaucoup de clientèle à la banque, les cadeaux atteignent 1000 $, 2000 $, voire davantage.

Dans un cabinet de la Rive-Sud, l’ensemble des courtiers ont reçu des cadeaux représentant 35 000 $. Les avantages se sont élevés à 42 000 $ dans un cabinet du Saguenay–Lac-Saint-Jean et à 86 000 $ dans un autre de la couronne nord de Montréal.

Les constructeurs de maisons neuves ne sont pas en reste. Un entrepreneur de Laval a obtenu des bonbons de 46 000 $ sur 10 ans. Dans la région, plusieurs de ses concurrents ont aussi obtenu plus de 10 000 $ en cadeaux. Cela s’ajoute aux commissions officielles nettement plus substantielles qui leur sont versées en argent en échange de références.

Alors, ne vous demandez pas pourquoi de nombreux constructeurs imposent des pénalités à leurs clients qui refusent de prendre leur hypothèque avec le démarcheur de la banque.

Il est difficile de comprendre pourquoi, en 2018, ce genre de gâterie n’est pas du tout encadrée dans l’industrie hypothécaire.

Le milieu de l’investissement a fait un grand ménage depuis longtemps. Les manufacturiers de fonds communs de placement n’ont plus le droit d’offrir de cadeaux et de bonis, sauf dans des cas bien précis ( ex. : brochures produites pour une formation ).

Finis les voyages au pays ou à l’étranger, la nourriture, les boissons et le logement, même si ces avantages sont fournis dans le cadre d’une conférence. Exit les billets de concerts, de théâtre, de hockey et la participation au tournoi de golf.

Les rares avantages qui sont encore autorisés doivent être comptabilisés. Et les régulateurs s’assurent que cela reste dans le domaine du raisonnable.

Évidemment, ces cadeaux peuvent biaiser le jugement du conseiller, ce qui est préjudiciable pour la clientèle. Si ces pratiques sont proscrites dans le milieu de l’investissement, il serait parfaitement logique qu’elles le soient aussi dans le milieu hypothécaire.

L’éthique, c’est bon pour tout le monde.

D’après : Comment votre prêt mène au Grand Prix de Stéphanie Grammond, La Presse, 4 juin 2018 ( Dans la série : Dans les coulisses de votre hypothèque. )

Nouveau casse-tête pour les propriétaires de condos

Les syndicats de copropriétés doivent désormais tenir un registre des améliorations apportées aux parties privatives de leurs immeubles. Gros problèmes en vue.

Les nouvelles règles vont entraîner tout un lot de surprises pour les syndicats et gestionnaires d’immeubles de condos. Elles prévoient notamment que le syndicat doit tenir un registre des améliorations apportées aux parties privatives.

Vous avez bien lu : dès qu’un copropriétaire rénove ou améliore son espace privé ( ou son unité ), le syndicat doit en connaître les détails, soit la nature et la valeur des travaux.

La vaste majorité des syndicats ( plus de 80 %, selon certaines sources ) ne disposent pas d’un tel registre. Pourtant, la plupart des déclarations d’immeubles en copropriété prévoient déjà qu’un copropriétaire qui rénove son unité doit en avertir son syndicat.

Règlement

Le nouveau règlement ne doit pas juste intéresser les experts : tous les propriétaires de copropriétés devraient le connaître, car il influera sur la valeur de votre unité à la revente ainsi que sur la couverture d’assurance de l’immeuble et de l’unité ( donc, son coût ).

Car la nouvelle règle précise qu’à défaut d’un tel registre, c’est la valeur de l’unité au moment de la livraison de l’immeuble qui est reconnue. Si vous avez remplacé les armoires de mélamine pour du thermoplastique, le comptoir de stratifié pour du granite, ou changé les planchers pour du bois exotique, la valeur de ces travaux ne sera pas reconnue en cas de sinistre ou, peut-être, de revente. Même si vos améliorations ont coûté 100 000 $.

En cas de sinistre

Admettons qu’un dégât d’eau survient dans votre immeuble et qu’il faille rénover votre condo, en tout ou en partie. Quelle est sa valeur avant sinistre ? Sans registre, l’assureur ne tiendra compte que de celle des finis originaux… à la construction de l’immeuble.

Le syndicat de copropriété a donc désormais l’obligation de définir exactement la valeur d’un appartement standard d’origine, ainsi que les améliorations apportées au fil des ans. Ça peut se compliquer si les copropriétaires ou leur syndicat n’ont conservé aucun document ou facture. Ou si un promoteur a converti en condos un ancien bâtiment industriel, mais les a livrés sans les finis. Si ces condos sont revendus, l’acheteur n’a aucune idée de la valeur originale et de celle des améliorations apportées à son unité. En cas de sinistre, l’opinion des experts en sinistre du syndicat et celui des copropriétaires pourraient diverger grandement. Qui aura raison ?

Le problème peut être particulièrement grave dans les immeubles de deux à huit copropriétés, où les gestionnaires sont souvent bénévoles et les documents souvent mal conservés.

Conseils

  • Conservez et transmettez systématiquement à votre syndicat toutes les factures de rénovation de votre unité.
  • Syndicats et acheteurs devraient toujours obtenir les documents promotionnels du promoteur, qui décrivent clairement les finis et les plans de chaque unité.
  • Les acheteurs doivent demander au syndicat s’il existe un registre des améliorations aux parties privatives.
  • Un expert, Me Yves Joli-Cœur, donne un cours sur le sujet (info : condolegal.com)

 

D’après : Un nouveau casse-tête pour les propriétaires de condos de Stéphane Desjardins, Le Journal de Montréal, 22 août 2018