Blogue

Avant d’acheter un plex… 10 conseils

Investir à la Bourse n’est pas votre truc, mais acheter un plex vous fait rêver ? Sachez que devenir ce type d’entrepreneur peut s’avérer plus complexe que d’acheter des certificats de placement garanti. Avant de vous lancer dans cette aventure, voici 10 choses à savoir.

1. Gestionnaire de relations humaines

Soyez prêts à devenir de véritables gestionnaires de relations humaines. S’il y a des locataires qui sont en guerre les uns contre les autres, on ne peut pas leur dire de régler ça entre eux. Le propriétaire a l’obligation de faire en sorte que tout le monde vive paisiblement dans l’immeuble.

S’il y a des locataires autonomes, d’autres qui appellent à 3 heures du matin pour qu’on vienne sur-le-champ déboucher leur toilette.

Les locataires sont des clients, et certains sont plus exigeants. Et parmi les propriétaires, il y a des gens intransigeants qui ont de la difficulté à négocier, qui s’emportent facilement, qui gèrent mal leurs émotions. Mais ça s’apprend et ça se développe.

Un sondage de la CORPIQ rassure cependant les propriétaires; 93 % des locataires y affirment avoir une bonne ou une très bonne relation avec leur propriétaire.

2. Poser les bonnes questions à tous les locataires

Vous visitez l’immeuble rapidement en ne vous informant que sur le prix des loyers ? Vous risquez de faire des cauchemars plus tard. Il est suggéré de rencontrer tous les locataires et de leur poser des questions simples : Comment ça fonctionne ici ? Est-ce que vos relations avec le propriétaire et les voisins sont bonnes ? Avez-vous eu des problèmes ces dernières années ? De bruit, de chauffage, de dégâts d’eau, de moisissures ? Au lieu de poursuivre l’ancien propriétaire après l’achat, vous pourrez soit renégocier ou ne pas acheter l’immeuble selon les réponses reçues à vos questions.

3. Visite complète et inspection obligatoire

L’inspection est essentielle pour évaluer les dépenses à court et  moyen terme qu’exigera l’immeuble. Sur papier, le rendement est peut-être beau, mais s’il y a de l’amiante, des problèmes de fondations, de l’infiltration d’eau, des moisissures et que l’on doive réaliser des travaux, ça va coûter beaucoup plus cher.

Souvent, on veut aller trop vite; on se dit que ce n’est pas grave; que l’on a visité le rez-de-chaussée que l’on veut habiter… Mais la visite de tous les logements est nécerssaire pour savoir s’il y a des travaux à faire. Ça donne aussi une idée de qui habite le logement et comment il l’entretient. Méfiez-vous des propriétaires qui multiplient les raisons pour éviter la visite d’un des appartements.

4. Enquêter sur le quartier

Est-ce un quartier avec un taux de criminalité élevé ? Des gangs de rue ? Pourquoi ne pas passer quelques heures dans le quartier ? Ne dépassez pas à 30 km/h en demeurant dans le véhicule ! Allez manger au petit restaurant du coin et regardez ce qui se passe. Vérifiez aussi de quelle façon évolue le quartier. Parfois, il y a un redressement prévu. Le marché est bon.

5. Les vérifications de base

Vérifiez auprès de la Ville, de la Régie du bâtiment et de la Régie du logement s’il y a eu des amendes, des avis d’infraction et si les taxes sont payées. 60 % des litiges à la Régie du logement portent sur le non-paiement de loyer.

6. Miser sur la piquerie

Souvent, les gens veulent acheter un immeuble récent où il n’y a pas de travaux à faire, où les loyers sont élevés, qui est bien situé et en demande. C’est sûr que vous diminuez ainsi de beaucoup votre risque, mais l’immeuble va coûter très cher et vous allez diminuer votre rendement. Si vous êtes tolérant au risque et que vous souhaitez un rendement rapide, considérez des options moins classiques; un immeuble défraîchi avec du trafic de drogue pourra se négocier à bon prix. Y faire le ménage, obtenir les résiliations de bail, rénover, relouer et éventuellement vendre l’immeuble dans un an ou deux avec des locataires qui payent bien et dont les loyers sont conforme au marché s’avérera payant.

7. Un bon investissement, vraiment ?

Les années de gloire des plex sont derrière nous. Si vous avez l’intention de vous acheter un plex comme investissement pur et non pour y habiter, ce n’est pas un bon investissement. Début 1990, on payait cinq fois les revenus bruts; maintenant, c’est quinze fois les revenus bruts. Mathématiquement, ça ne marche plus. Par contre, si on y habite pendant 30 ans, que ce soit dans une maison, un condo ou un plex, l’effet du temps va faire en sorte que c’est un bon investissement. La stratégie d’acheter et de revendre constamment nuit au rendement à cause des frais. Rappelons aussi que les augmentations de loyer n’ont pas suivi le coût de la vie, mais le prix des plex, lui, n’a jamais cessé d’augmenter depuis 20 ans.

8. La facture des travaux aux locataires ?

Le parc immobilier est vieillissant au Québec. Pas de problème, vous allez rénover et refiler la facture aux locataires ? Impossible.

La Régie du logement prend le montant des travaux qu’on a réalisés et le met dans une formule qui donnait pour l’année 2018 une augmentation de 2,7 %. Ça veut dire que ça prend plus de 35 ans avant de récupérer son investissement. Ce n’est pas tout à fait la même chose que de le récupérer dans la première année.

9. Reprise de possession d’un logement

Vous comptez vivre au rez-de-chaussée ou loger un de vos enfants dans un logement ? C’est automatique et ça ne coûte rien, croyez-vous ? Au contraire. Tout d’abord, prévoyez de payer des frais de déménagement et des mois de loyer gratuit. Ensuite, ayez en tête que les locataires ne partiront pas quand bon vous semblera. Pour un bail de plus de 12 mois, il faut envoyer un avis au moins six mois avant la fin du bail.

La reprise est interdite par la loi si vous achetez à deux et que vous n’êtes pas conjoints. Interdit aussi par la loi d’évincer une personne âgée. Depuis 2016, si les gens qui habitent dans le logement ont 70 ans et plus, qu’ils y habitent depuis plus de 10 ans et qu’ils ont un revenu égal ou inférieur au maximum qui leur permet d’être admissibles à un logement à loyer modique, ils ont le droit de rester là à vie. »

10. Vérifier les baux

Plusieurs personnes, trop pressées d’acheter, raient beaucoup de conditions de l’offre d’achat. Les acheteurs se disent  que ce n’est pas grave, mais il y a souvent des ententes qui ont été faites dans le passé. C’est vraiment essentiel pour le futur propriétaire occupant de les connaître. Si, par exemple un locataire a le droit d’utiliser le stationnement, de profiter de la cour et même de la piscine, avez-vous envie qu’il débarque lors de vos fêtes familiales ?

Les baux peuvent aussi en dire long sur la qualité des locataires. Imaginez qu’en consultant les baux, vous vous rendiez compte que tout le monde a emménagé il y a six mois.

D’après : Dix choses à savoir avant d’acheter un plex par Isabelle Dubé, La Presse+, le 1er septembre 2019

Comment accumuler la mise de fonds pour s’acheter une maison?

Vous souhaitez éventuellement acheter une maison, mais l’accumulation de la mise de fonds vous tracasse ? Voici quelques techniques pour faciliter le processus.

Avant toute chose, il faut savoir combien il vous faut. Souhaitez-vous verser le minimum de 5 % du prix d’achat de la maison ? À moins que vous ne déboursiez un minimum de 20 %, il vous faudra payer une assurance prêt hypothécaire, ainsi que les taxes qui s’appliquent.

Ensuite, il faut tenir compte du marché qui vous intéresse. Le tableau suivant illustre les prix médians des maisons unifamiliales au mois de juin 2019, avec les mises de fonds associées.

RÉGION PRIX MÉDIAN UNIFAMILIALE 5 % 20 %
Prov. de Québec 265 000 $ 13 250 $ 53 000 $
Montréal (RM) 352 250 $ 17 613 $ 70 450 $
Québec (RM) 267 000 $ 13 350 $ 53 400 $
Trois-Rivières 160 000 $ 8 000 $ 32 000 $
Sherbrooke 216 000 $ 10 800 $ 43 200 $

Une fois que vous avez déterminé combien vous souhaitez verser en mise de fonds, il faut choisir la stratégie pour amasser une telle somme. Voici quatre options.

Épargner 10 $ par jour

Faites un budget et évaluez quelle somme vous pouvez mettre de côté. Avec 10 $ par jour (ou 300 $ par mois), vous aurez accumulé 13 250 $ en 3 ans et 7 mois, soit la mise de fonds minimale pour acheter une maison unifamiliale vendue au prix médian québécois. Si vous investissez les montants épargnés, les intérêts composés pourraient vous faire gagner du temps.

Utiliser le RAP

Vous avez des REER ? Le régime d’accession à la propriété (RAP) permet de retirer jusqu’à 35 000 $ d’un régime enregistré d’épargne retraite pour l’achat d’une première propriété. Le montant retiré peut être utilisé en mise de fonds. Ce retrait n’est pas ajouté à votre revenu imposable de l’année en cours, et il doit être remboursé dans les 15 années qui suivent.

Utiliser le REER comme levier

Le fait de cotiser à vos REER repousse le paiement de l’impôt des sommes déposées au moment de leur retrait, normalement à votre retraite. Si vous disposez des liquidités pour votre mise de fonds, et que vous avez des droits de cotisation à votre REER non utilisés, vous pourriez y placer cette somme pour ensuite avoir recours au RAP. Vous bénéficieriez ainsi d’un allégement fiscal, ce qui vous aidera à payer certaines dépenses relatives à l’achat d’une maison. Toutefois, la somme retirée dans le cadre d’un RAP doit demeurer au moins 90 jours dans le REER. Il faut donc planifier en conséquence.

Opter pour la location-achat

Avec les derniers resserrements hypothécaires, cette option risque de gagner en popularité. La location-achat est un contrat de location, mais avec option d’achat, qui permet au propriétaire vendeur d’offrir à un locataire la possibilité d’acheter la propriété au terme du contrat. Celui-ci dure normalement entre 1 et 3 ans, et le loyer versé peut permettre à l’acheteur d’accumuler une partie de sa mise de fonds avant de devenir propriétaire.

Conseils

  • D’une année à l’autre, les prix de l’immobilier ont tendance à fluctuer. Si vous prévoyez acheter dans quelques années, révisez régulièrement vos objectifs d’épargne selon la fluctuation des prix.
  • La location-achat peut être une bonne option si vous n’avez pas accumulé l’entièreté de la mise de fonds nécessaire. Une partie de l’argent du loyer pourra servir à accumuler le montant nécessaire. Au terme du contrat, le locataire peut devenir propriétaire et l’hypothèque est alors transférée à une institution financière.

D’après : Comment accumuler la mise de fonds pour s’acheter une maison? par Ghislain Larochelle , Journal de Montréal, le 12 juillet 2019

Une maison familiale qui devient prison.

Après un an de vie commune, un couple décide de s’acheter une maison. Au début, tout se déroule bien, mais malheureusement, leur relation commence à battre de l’aile au bout de quelques mois.

Le couple dans la jeune trentaine doit finalement se rendre à l’évidence : l’amour s’est envolé et la séparation leur semble inévitable. Mais que pourront-ils faire de leur maison ? Ils ont acquis la propriété au coût de 270 000 $, en versant la mise de fonds minimale de 5 %.

Même s’ils ont tous deux un emploi ( de physiothérapeute et de menuisier ), ni l’un ni l’autre ne peut assumer seul le paiement hypothécaire mensuel total. Si l’un des deux va vivre en appartement, il n’aura pas non plus les moyens de payer une partie de l’hypothèque et d’alléger le fardeau de son ex-conjoint le temps que la propriété soit vendue. Résultat : la maison qu’ils ont tant désirée est devenue une prison.

Le choix de la banque

Les deux ex-conjoints se demandent s’ils ne pourraient pas tout simplement rendre les clés de la maison à leur créancier hypothécaire, et partir chacun de leur côté. Pour tenter de trouver une solution rapide et viable, ils sont allés consulter un spécialiste de la réorganisation financière. Celui-ci a d’abord dressé un bilan de leur situation.

Ils possèdent chacun une voiture de location pour laquelle ils effectuent des paiements mensuels, et ils ont un solde d’environ 2500 $ sur leurs cartes de crédit respectives. Lorsqu’ils ont emménagé, ils ont aussi contracté un prêt de 10 000 $ pour acheter des meubles et des appareils électroménagers.

Lorsqu’une personne décide de remettre les clés de sa propriété à son institution financière, celle-ci a deux options. En reprendre possession à titre de propriétaire afin de la revendre, et dans ce cas, si elle réalise un profit, elle pourra le conserver. En revanche si elle subit une perte, elle ne pourra rien réclamer aux anciens propriétaires. C’est de loin la meilleure solution pour notre couple.

Mais la banque peut aussi décider de reprendre la maison comme créancier hypothécaire. Cela signifie que lors de la vente, elle devra remettre le profit au couple, mais si elle subit une perte, ce dernier devra l’assumer. Or, c’est cette option qu’a choisie la banque, nettement moins avantageuse pour le couple.

Négocier à l’avance

En tenant compte du fait qu’il s’agit d’une vente de reprise et en calculant les frais de courtage et les frais d’intérêts, la perte potentielle de l’institution financière se chiffrerait au minimum à 27 000 $, somme que le couple est incapable de payer.

Entre les délais engendrés par les procédures judiciaires et la vente de la maison, les ex-conjoints devront probablement patienter pendant un an. Or, la cohabitation pendant tout ce temps n’est pas souhaitable. Le syndic autorisé en insolvabilité leur a donc conseillé de déposer une proposition de consommateur pour leurs dettes personnelles ( cartes de crédit et prêt, pour un total de 15 000 $ ), plus la perte potentielle de 27 000 $.

En tenant compte de leurs revenus, une proposition de 12 000 $ chacun à raison de 60 versements mensuels de 200 $ parraissait raisonnable pour leurs créanciers; cela étant plus avantageux que ce qu’ils recevraient en cas de faillite.

En négociant à l’avance et au rabais la perte sur la maison et leurs autres dettes, ils ont ainsi limité les dégâts. De plus, en n’étant pas obligés de demeurer dans la maison et continuer à payer l’hypothèque, ils ont pu tourner la page sur le passé et refaire leur vie plus rapidement.

Conseils

♦ Même si les ex-conjoints sont en bons termes, la cohabitation forcée risque d’envenimer les choses. Il est préférable de tenter de trouver une solution rapide pour régler la situation.

♦ Aujourd’hui, les institutions financières optent généralement pour la reprise à titre de créancier. Attention : cela risque d’engendrer des coûts élevés si vous devez essuyer les pertes subies par la banque lors de la vente.

D’après : Quand la maison familiale devient une prison par Emmanuelle Gril, Journal de Montréal, le 29 juin 2019

Quand la marge hypothécaire se fait piège

Même si la popularité des marges de crédit hypothécaires a explosé depuis 15 ans, les Canadiens ne comprennent toujours pas les dangers de cet instrument de crédit.

Leur méconnaissance fait frémir quand on sait que plus de trois millions de Canadiens disposent d’une marge de crédit dont le solde moyen est d’environ 65 000 $. Si on exclut les hypothèques traditionnelles, les marges de crédit hypothécaires sont désormais la principale source d’endettement des ménages, représentant plus du double des dettes accumulées sur les cartes de crédit ou les prêts automobiles.

Malgré tout, la majorité des titulaires d’une marge hypothécaire ont obtenu une note inférieure à 50 % dans un test de connaissances préparé par l’Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC).

Bon d’accord, à peu près tout le monde sait que la marge hypothécaire est garantie par la valeur d’une résidence et qu’il s’agit d’une forme de crédit renouvelable qu’on peut rembourser progressivement et réutiliser au besoin, un peu comme une carte de crédit.

Mais là s’arrêtent les connaissances des propriétaires.

La moitié des titulaires de marge ne comprennent pas que leur limite de crédit augmente automatiquement au fur et à mesure qu’ils remboursent le prêt hypothécaire traditionnel qui est associé à leur marge. Ce mécanisme sournois est pourtant… capital.

À cause de ce jeu de vases communicants, certains propriétaires font leurs paiements hypothécaires d’un côté, mais de l’autre, ils puisent dans leur marge dont la limite augmente sans cesse. Au bout du compte, ils ne remboursent jamais leur emprunt total et sont condamnés à payer des intérêts éternellement.

Certains auront des problèmes à boucler leur budget si une hausse des taux d’intérêt survient. Déjà, la Banque du Canada a relevé son taux directeur de 125 points centésimaux (1,25 %) depuis 2017. Et ce n’est pas fini.

Or, la hausse du taux directeur se répercute immédiatement sur le taux préférentiel des banques et, par ricochet, sur le taux d’intérêt des marges. Ça, on le sait. Par contre, six détenteurs de marge de crédit sur sept ignorent que leur prêteur peut aussi augmenter le taux d’intérêt à sa discrétion, selon les modalités du prêt. Inquiétant, non ?

D’autre part, la majorité de ceux qui disposent d’une marge ne réalisent pas que le prêteur peut réduire leur marge de crédit en tout temps ou même leur demander de rembourser le prêt au complet d’un coup.

En effet, les marges hypothécaires sont des produits de crédit entièrement ouverts. Il s’agit de « prêts à demande » pouvant être rappelés par le prêteur à tout moment, même si aucune date d’échéance n’est fixée. Il vaut mieux lire son contrat attentivement si on ne veut pas avoir de mauvaise surprise.

Si les marges de crédit comportent de réels avantages pour ceux qui les utilisent à bon escient. Elles sont souples et abordables.

Leur taux d’intérêt est plus faible que celui d’un prêt à la consommation. Pas besoin de remplir de demande de financement, l’argent est disponible dès qu’on en a besoin. Et on peut rembourser la marge plus rapidement, sans avoir à payer de pénalités astronomiques comme lorsqu’on veut se débarrasser d’une hypothèque fermée avant le terme.

Mais pour les consommateurs qui manquent de discipline, les marges de crédit hypothécaires sont une invitation irrésistible à vivre au-dessus de ses moyens, en utilisant sans cesse sa maison comme guichet automatique, quitte à hypothéquer sa retraite.

L’enquête de l’ACFC démontre justement qu’un titulaire de marge sur cinq ( 19 % ) a emprunté davantage que ce qu’il avait prévu. Il faut dire que près de la moitié des marges servent à financer des rénovations. Et comme les rénos coûtent souvent plus cher qu’on pense, les extras se retrouvent à crédit.

Beaucoup de consommateurs se servent aussi de leur marge de crédit comme fonds d’urgence, se retrouvant alors dans le rouge dès qu’un imprévu survient. D’autres l’utilisent pour consolider des dettes, ce qui leur permet de réduire les intérêts… pourvu qu’ils n’utilisent pas la bouffée d’air pour emprunter de plus belle.

Mais certains consommateurs, en particulier les jeunes de 25 à 34 ans, puisent dans leur marge pour rembourser d’autres emprunts, comme leur carte de crédit. Payer des dettes avec d’autres dettes ? Voilà un cycle infernal qui risque de se terminer dans le bureau d’un syndic en insolvabilité.

Pour ne pas tomber dans le piège du surendettement, les propriétaires devraient plutôt avoir un plan de remboursement du capital de leur marge. Mais on est loin de ça. Plus d’un quart des détenteurs de marge ( 27 % ) paient uniquement les intérêts tous les mois ( ou presque ).

Pourtant, la plupart des propriétaires ( 61 % ) pensent être en mesure de rembourser leur marge au grand complet d’ici cinq ans. Comptent-ils sur un héritage ? Pensent-ils que l’argent va tomber du ciel ?

Vive la pensée magique !D’après : Dans les patates avec la marge hypothécaire par Stéphanie Grammond, La Presse+, le 15 janvier 2019

Un prêt du fédéral qui pourrait coûter cher

Le programme d’aide fédéral aux premiers acheteurs d’une propriété, qui entrera en vigueur le 2 septembre 2019, pourrait vous coûter plus cher que vous ne le croyez.

Ce nouvel incitatif permettra aux acheteurs d’une première maison de financer une partie de leur demeure auprès de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), jusqu’à concurrence de 5 % de la valeur d’une habitation déjà existante ou de 10 % d’une nouvelle construction.

Ceci sera offert aux acheteurs dont le revenu familial annuel est inférieur à 120 000 $ et qui disposent du montant minimal requis de la mise de fonds pour une hypothèque assurée.

Des économies mensuelles

L’incitatif aura pour effet immédiat d’abaisser les paiements mensuels d’hypothèque des premiers acheteurs et donc de favoriser l’accès à la propriété. Par exemple, une maison de 350 000 $ achetée avec mise de fonds minimale de 5 % par un premier acheteur pourrait représenter une économie de 86,33 $ à 186,10 $ par mois.

Sur toute la durée de l’hypothèque, c’est une épargne de plusieurs milliers de dollars.

Un prêt « sans intérêt »

Toutefois, cet incitatif n’est pas un cadeau, mais bien un prêt sans intérêt. Tôt ou tard, il faudra le rembourser. Éventuellement, soit à la revente de votre maison ou dans un délai maximal de 25 ans, la SCHL vous demandera de rembourser une somme modulée à l’augmentation ou à la baisse de la valeur de votre propriété.

Ainsi, si vous revendez votre maison au bout de 10 ans, vous aurez accumulé suffisamment d’équité pour rembourser la contribution de la SCHL. Mais si, 25 ans plus tard, vous êtes toujours propriétaire, on vous demandera de rembourser l’intégralité du prêt, ce qui pourrait coûter cher, en fonction de la plus-value annuelle. Si vous avez recours à cette aide gouvernementale, il faudra donc planifier son remboursement éventuel en conséquence.

Conseils

  • À considérer dans votre budget : si vous versez moins de 20 % en mise de fonds, il vous faudra payer une assurance prêt hypothécaire, ainsi que les taxes de vente. Ces taxes sont payables chez le notaire.
  • Dans vos calculs, si vous achetez une maison neuve, n’oubliez pas d’inclure les taxes de vente ( TPS et TVQ ). Toutefois, celles-ci pourraient vous être partiellement remboursées, selon certaines conditions.
  • Avec l’aide apportée par le gouvernement, il peut être tentant de s’endetter pour acquérir une maison plus grande que nécessaire. Toutefois, assurez-vous que votre budget sera en mesure d’absorber une hausse éventuelle des taux d’intérêt.

D’après : Un prêt du fédéral qui pourrait vous coûter plus cher que vous le pensez par Ghislain Larochelle , Journal de Montréal, le 25 juin 2019