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Votre maison inondée : perte totale ?

Vous avez été inondé. Faudra-t-il reconstruire partiellement ou entièrement ?

La question de la perte totale en cas d’inondation n’est jamais simple, car l’eau est le sinistre le plus insidieux qui soit. Elle s’infiltre dans tous les interstices et entraîne odeurs, pourriture et contamination fongique.

Une fois que vous avez lancé l’opération assèchement, filmez ou prenez des photos de vos biens et de chacune des pièces inondées. Les évaluateurs de l’assureur et du gouvernement produiront éventuellement un rapport pour établir une indemnisation et un coût de reconstruction.

Mais ce coût n’a rien à voir avec la valeur marchande de la maison ni l’évaluation municipale.

En fait, il est déterminé en fonction du prix des matériaux et de la main-d’œuvre. Et ce coût varie selon la région.

Les assureurs disposent de plusieurs outils pour le calculer, et ils ne se fient pas seulement au nombre de pieds carrés par étage. Car il faut tenir compte des finis, qui varient grandement d’une propriété à l’autre, ainsi que de l’état de la maison.

Au cas par cas

Il n’y a aucune formule mathématique précise. Chaque cas est unique, même si tous vos voisins ont été inondés.

Après une inondation, il faut enlever tous les murs et leurs contenus pour mettre à nu la structure de la maison, jusqu’à un mètre au-dessus du niveau où l’eau s’est arrêtée. Il faut ensuite tout reconstruire.

Si l’eau a envahi le sous-sol, il faudra reconstruire depuis le solage jusqu’au plancher du rez-de-chaussée.

Si l’eau s’est infiltrée jusqu’au milieu du rez-de-chaussée, il faudra tout démolir jusqu’au plafond.

Évidemment, tous les biens doivent être remplacés.

Vaut-il alors la peine de lancer un chantier de rénovation de 200 000 $ pour une maison qui en vaut 300 000 $ ? Il serait peut-être approprié de raser et reconstruire à zéro.

Si possible, engagez un avocat ou un expert en sinistre indépendant, surtout si les dommages excèdent 30 000 $, suggèrent des sinistrés de 2017. « Les gens n’ont généralement pas idée de ce qui les attend. Surtout qu’ils ont le fardeau de la preuve. Dans tous mes dossiers, j’obtiens entre 22 % et 25 % de plus que ce que l’assureur est disposé à payer », explique Michel Deraspe, du cabinet Services aux assurés +. Vérifiez si l’expert en sinistre est inscrit au registre de l’AMF.

Conseils

  • En assurance habitation, une indemnisation couvrant une reconstruction en cas de perte totale s’applique en cas d’incendie, tempête de verglas, tornade ou tremblement de terre, selon le contrat et les avenants, mais pas en cas d’inondation. Cette couverture dépasse rarement 25 000 $ à 40 000 $, selon l’avenant. Et si vous habitez en zone à risque ( possibilité d’inondations 0 à 20 ans ), cette couverture est inexistante.
  • Vous aurez peut-être à financer les coûts de reconstruction, couverts ou non par l’assureur et le gouvernement, durant plusieurs mois ou années.
  • Le gouvernement offre une aide financière représentant 90 % des dommages admissibles jusqu’à un plafond de 200 000 $. Info : Site internet du Ministère de la Sécurité publique • 1-888-643-2433 • aide.financiere@msp.gouv.qc.ca
  • Gardez une copie de toutes vos factures.

D’après : Votre maison inondée est-elle une perte totale ? par Stéphane Desjardins, Le Journal de Montréal, le 1er mai 2019

Rénover au bon moment de l’année pour économiser

Vous avez un projet de rénovation en tête et vous souhaitez limiter les coûts ? Vous pourriez économiser sur vos travaux simplement en planifiant votre projet à un certain moment de l’année.

Le marché de la rénovation n’échappe pas à la loi de l’offre et de la demande, qui influence les prix, à la hausse ou à la baisse. Certaines périodes sont plus occupées que d’autres. Cela dépend de la nature des travaux que vous souhaitez réaliser. Il peut donc être économique de choisir la saison de vos travaux en conséquence.

L’été

La saison estivale est la période à laquelle les entrepreneurs reçoivent le plus d’appels. Puisque la demande y est la plus forte, les tarifs sont conséquemment plus élevés. L’été représente toutefois un bon moment pour entreprendre des travaux que vous pouvez réaliser vous-même, tels un projet de peinture ou la réfection de votre patio, si vous en avez les compétences.

L’automne et l’hiver

C’est lorsque le froid s’installe que les entrepreneurs sont le moins sollicités. Règle générale, leurs tarifs tendent également à baisser au cours de cette période.

Celà vaut également pour les matériaux de construction. Bien que des soldes soient annoncées à divers moments dans l’année, c’est généralement en hiver que les prix sont les plus intéressants. Toutefois, pour certains matériaux spécifiques, la livraison peut se faire attendre.

Aussi, lorsqu’il fait froid, les délais de construction sont à votre avantage. Disposant de plus de temps, votre entrepreneur réagira mieux aux imprévus, ce qui limite les risques d’erreurs et de travail bâclé. Les délais d’obtention de permis de construction sont également plus courts l’automne et l’hiver, puisque la demande est moins grande.

Le printemps

Lorsque le mercure remonte, la demande et les prix en font tout autant. Par contre, certains travaux gagneront à être exécutés au retour du beau temps, notamment des travaux de toiture. Vous n’économiserez pas nécessairement sur le coût de la main-d’œuvre, mais vous maximiserez vos chances que les bardeaux soient posés correctement, puisque leur installation est particulièrement sensible au froid et à la chaleur intense.

Conseils

  • Peu importe la saison, vous gagnerez à demander plusieurs soumissions auprès de différents entrepreneurs. Vous pourrez comparer les prix et les expertises, pour ensuite choisir le meilleur soumissionnaire qui n’est pas toujours le plus bas soumissionnaire.
  • Ceci est également vrai pour le prix des matériaux. Vous pourriez être surpris de la différence du prix de certains matériaux d’un magasin à l’autre.
  • Ouvrez l’œil : parfois, des fins de lot sont vendues pour une fraction du prix courant.
  • La plupart des gens profitent davantage de leur maison en plein été ( terrasse, piscine, barbecue ). Effectuer des rénovations lors de la saison froide permet donc de ne pas hypothéquer la saison estivale.

D’après : Rénover sa résidence au bon moment pour économiser par Ghislain Larochelle, Le Journal de Montréal, le 18 février 2019

Avant d’acheter un condo : écouter les détails qui parlent

Vous souhaitez acheter un condo bien conçu, fonctionnel et où il est agréable vivre ? Vous aimeriez limiter les irritants en choisissant votre nouvel espace ? Voici les éléments pratico-pratiques à prendre en considération avant l’achat d’un condo.

Un espace à aire ouverte

C’est la grande tendance qui définit l’immobilier au 21e siècle : la communication entre les différents espaces, particulièrement le séjour, la salle à manger et la cuisine. Les espaces à aire ouverte comportent plusieurs avantages : aménagement plus flexible, meilleure circulation de l’air et de la lumière, sentiment d’espace accru. Cela exige cependant un design bien pensé qui résout le casse-tête du mobilier à placer, car on y retrouve peu de murs libres.

Une cuisine bien pensée

La cuisine constitue souvent la pièce qui scelle une vente en immobilier. Pour vous assurer d’y cuisiner avec plaisir, analysez le triange formé par le réfrigérateur, la cuisinière et de l’évier.  Ce triangle devrait être ergonomique en design. Assurez-vous aussi que l’ouverture de la porte du lave-vaisselle ne gêne pas la circulation vers ces trois zones névralgiques.

D’autre part, l’îlot s’impose depuis quelques années comme un incontournable, mais encore faut-il qu’il soit assez grand pour y manger à deux sans être à l’étroit. Préférez-le sans appareils ni évier encastrés, il sera ainsi plus polyvalent et moins encombré, lorsque vous recevrez à la maison. Assurez-vous par contre qu’on y a installé une prise électrique vous permettant de préparer votre smoothie du matin.

Des rangements suffisants

Des rangements adéquats et bien distribués facilitent le maintien de l’ordre et, au bout du compte, influent sur la qualité de vie.

Cinq éléments à évaluer :

> Une remise (locker) sécuritaire, située de préférence à proximité du logement et dans un endroit bien éclairé, facilement accessible et permettant une utilisation quasi quotidienne constitue un gros avantage, particulièrement pour les sportifs;

> Dans la chambre principale, le walk-in est un extra apprécié, mais une penderie spacieuse et organisée avec des accessoires fera tout aussi bien l’affaire;

> Dans l’entrée, un garde-robe éclairé et muni de portes offrant une pleine ouverture facilitera votre quotidien, surtout l’hiver;

> Une lingerie à proximité de la salle de bains vous permettra d’accéder rapidement aux serviettes et d’y ranger facilement vos draps;

> Un garde-manger traditionnel vous offrira plus d’espace de rangement que quelques armoires dédiées à la cuisine.

Prises électriques et luminaires

La présence de prises électriques en quantité suffisante à des endroits stratégiques peut avoir un réel impact sur votre quotidien. Assurez-vous de la présence de prises électriques dans le vestibule pour recharger vos appareils électriques et installer une lampe sur table.

Dans la chambre, vous devriez avoir au moins deux prises sur le mur principal, et un éclairage central ( plafonnier ou suspension ) avec commutateur à proximité du lit comme à la sortie de la chambre.

La salle à manger devrait être munie d’une sortie pour suspension. Cela peut paraître évident, mais de nombreux proprios se voient obligés d’accrocher leur luminaire à un crochet installé au-dessus de la table.

Dans la cuisine, il faut compter au moins quatre prises électriques au-dessus du plan de travail, en plus de celles destinées aux électroménagers.

Enfin, dans la salle de bain, un éclairage uniforme et bien réparti s’avère essentiel.

Une ventilation efficace

La qualité des appareils de ventilation fait sûrement moins vendre qu’une terrasse commune avec piscine sur le toit. Pourtant, c’est un élément essentiel à votre bien-être. Un haut taux d’humidité peut, entre autres, endommager les matériaux et nuire à la santé.

La ventilation fait partie de la mécanique du bâtiment, et il peut être difficile de corriger un problème après livraison d’un condo. Au moment de votre visite, posez des questions sur les stratégies en matière de qualité de l’air, assurez-vous de pouvoir ventiler naturellement toutes les pièces et évaluez la performance et le niveau sonore des systèmes de ventilation par extraction ( hottes de cuisine, ventilateur de salle de bain ). Gardez en tête qu’une cuisinière au gaz exige une hotte beaucoup plus puissante qu’un appareil électrique.

D’après : Condo. Les détails à regarder avant d’acheter La Presse , le 6 avril 2019

Cinq erreurs à éviter au moment d’acheter

Avec l’arrivée prochaine du printemps s’accélère le mouvement des transactions immobilières !  Pour réussir une acquisition, il faut éviter les pièges qui guettent les acheteurs inexpérimentés.

1. Négliger de faire des projections

« Le plus grand danger, c’est de voir trop grand, de payer trop cher, mais surtout, de ne pas prendre le temps de faire les bons calculs avant d’acheter une maison ou un condo », résume Nancy Horth, courtière immobilière chez Proprio Direct. Elle suggère trois questions qu’elle juge fondamentales : « La maison que vous payez 300 000 $ a-t-elle besoin de rénovations ? Êtes-vous habile de vos mains pour effectuer les travaux ? Risque-t-il de manquer une chambre le jour où la famille s’agrandira ? » Le mieux à faire, selon elle, c’est de faire des projections sur un horizon minimal de cinq ans.

2. Faire abstraction des bruits ambiants

« Arrêtez-vous un moment et prenez le temps d’écouter les bruits ambiants et environnants avant de prendre la décision de faire une offre d’achat sur la maison convoitée ! », suggère Jean-Marc Léger, courtier chez RE/MAX. Ce moment de silence peut être révélateur à plusieurs points de vue. Il se peut que la maison de rêve soit située près d’une autoroute ou d’un hôpital, et que vous entendiez, sur votre terrasse, la sirène de l’ambulance, le bruit infernal causé par les freins des camions lourds…

3. Acheter sans faire inspecter

« L’erreur à ne pas faire, c’est d’acheter sans faire inspecter ! », martèle le courtier Patrick Fournier, de Royal LePage. Il est toujours étonné de voir des acheteurs – très peu nombreux, fort heureusement – négliger cette étape après avoir signé l’offre d’achat. « On débourse 150 $ pour faire inspecter une auto usagée ; on ne devrait pas se poser de questions pour l’inspection d’une maison de 400 000 $ », souligne-t-il. Le courtier de Trois-Rivières concède que l’inspecteur « ne peut pas tout voir » et qu’il peut arriver que l’acheteur fasse des découvertes désagréables, une fois installé dans sa maison. Mais mieux vaut mettre toutes les chances de son côté…

4. Se fier uniquement à l’évaluation municipale

« L’évaluation foncière [ fixée par la municipalité ] est une chose, la véritable valeur marchande, c’en est une autre », résume le courtier Yvan Nadeau Genest, de RE/MAX, dans la région de Québec. Il suggère fortement à ses clients de ne pas faire une offre d’achat « en se basant sur l’évaluation de la Ville », qui ne reflète pas toujours la réalité. « On peut payer la maison 10 000 $ de moins que l’évaluation municipale en croyant qu’on fait une très bonne affaire, soulève-t-il, mais il se peut qu’on ait quand même payé 20 000 $ de trop ! » Et l’inverse peut être tout aussi vrai. On peut embaucher un évaluateur agréé pour déterminer le juste prix du marché, et de la propriété !

5. Omettre de lire la déclaration du vendeur

« Trop d’acheteurs enthousiastes – et qui sont tombés en amour avec la brique, le mortier, la cuisine et la salle de bains ! – ne lisent pas d’un bout à l’autre la déclaration du vendeur. C’est pourtant là, en noir sur blanc, que se trouvent toutes les informations, s’il y a eu culture de cannabis, un incendie, des problèmes d’eau », énumère Jasmine Bousquet, courtière immobilière chez Via Capitale à Saint-Hyacinthe. Un coup de cœur pour une maison peut se transformer en coup de cafard si l’on ne se donne pas la peine de faire ses devoirs… « Il ne faut pas aller trop vite même si on croit avoir trouvé LA maison », conclut-elle.

D’après : Cinq erreurs à éviter au moment d’acheter par Yvon Laprade, La Presse , le 9 mars 2019

Assurance et juste valeur

Et si vous subissiez un sinistre majeur, votre couverture d’assurance couvrirait-elle tous les coûts de reconstruction ?

Un lecteur a écrit qu’il possède une maison à niveaux multiples, sur un terrain atypique. Il doutait du montant de reconstruction à neuf inscrit sur son contrat d’assurance. Il a fini par engager un évaluateur agréé : il a ajouté 150 000 $ à sa couverture en cas de perte totale !

Le problème touche de nombreux propriétaires de maisons ou de copropriétés. Et il ne date pas d’hier : il y a presque 10 ans, un haut dirigeant d’un assureur canadien estimait que les bâtiments étaient sous-assurés de 15 % en moyenne.

En fait, le coût des matériaux et de la main-d’œuvre ne cesse d’augmenter depuis des années. Les systèmes informatiques des compagnies d’assurance tiennent compte de cette réalité, qui varie selon l’endroit où vous habitez.

Valeur assurable

Mais l’assureur doit tout de même fixer une valeur assurable à votre propriété ! Et cela se fait avec l’assuré, au moment où il souscrit de l’assurance. C’est la responsabilité du client de faire en sorte que la valeur assurable colle à la réalité, même si les intermédiaires ( courtiers et agents ) sont formés pour le guider.

Les assureurs reconnaissent que leurs applications informatiques ne sont peut-être pas les meilleurs outils pour évaluer la valeur assurable des maisons atypiques. Parfois, ils envoient un inspecteur, à leurs frais ou aux frais de l’assuré. Souvent, ce sera pour vérifier un risque précis, comme un foyer qui a de l’âge. Certains secteurs ou types de bâtiments sont plus à risque que d’autres.

Si les propriétés atypiques sont particulièrement visées par les montants d’assurance insuffisants, les propriétés qui ont été rénovées le sont également.

Valeur ajoutée

Nouveau plancher en bois précieux, cuisine ou salle de bains neuve, sous-sol refait, toiture neuve en tôle au lieu de bardeaux, garage attenant récemment isolé, nouvelle terrasse, robinetterie de luxe : les projets de rénovation ajoutent parfois beaucoup de valeur. Avertissez l’assureur, même si vous avez fait les travaux vous-même.

Certains assureurs ne distinguent pas la valeur de reconstruction et les biens meubles. Ils fixent un montant global en cas de perte totale. On a vu des calculs de surface ne pas coïncider entre la réalité et le contrat d’assurance : le nombre de pieds carrés influe pourtant directement sur la valeur assurable.

Plusieurs assureurs offrent un avenant ( ajout au contrat ) sans frais, garantissant la valeur de reconstruction, même si l’augmentation des coûts est importante au fil du temps.

Conseils

  • Lorsqu’on souscrit à une assurance habitation, ça peut sembler long, car l’intermédiaire multiplie les questions. La quantité et la qualité des informations que vous divulguez font toute une différence : votre couverture d’assurance collera davantage à la réalité.
  • Constituez un carnet de bord pour votre propriété : consignez-y tous les travaux d’entretien majeur et de rénovations. Conservez toutes les factures et calculez tous les coûts annuels.
  • Dès que vous faites des travaux de plus de 5 000 $, avertissez votre assureur et votre syndicat de copropriété.

D’après : Votre propriété est-elle assurée à sa juste valeur ?  de Stéphane Desjardins, Le Journal de Montréal, le 30 novembre 2018